XX物业公司品质督导管理手册4152.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.成都康和物业管理有限公司品质督导手册总则：为了进一步提升东麓驿境物业服务品质，打造物业品牌形象，提高各部门的工作执行力，更好地为业主提供优质、舒适的居住环境，特制订此督导手册。一、 品质督察领领导小组组：班长： 蒋旭/总总监 副班长： 王道田/副总品质执行督督察： 唐朱彬彬/主管品质督导成成员： 刘桢桢/经理理、詹小小彬/主主管、龙龙海/主主管助理理、宁艳艳/主管管助理马马春华/主管助助理、徐徐琼芳/主管助助理、董董兴文/班长、袁波/品管管员1 公司品质督督察领导导小组直直接向总总经理负负责，全全面负责责公司品品质督察察工作。2 品质督察部部工作职职责： 每天佩戴公公司品质质督导证证，上午午（9:00-11:30）下下午（220:000-117:330）各各一次及及每周夜夜间不少少于一次次全面巡巡检各部部门工作作执行情情况，携携带公司司违纪处处罚单，对对违纪现现象按照照公司相相关奖惩惩制度开开具违违纪处罚罚单报报行政部部进行处处罚； 督检各部门门管理流流程的运运行情况况并根据据项目实实际情况况做出相相应修改改、完善善； 督察项目公公共形象象标准的的执行情情况，保保持服务务品质的的稳定； 负责跟踪、落落实各级级管理人人员工作作安排、执执行、处处理情况况和各部部门限期期整改措措施； 负责将违纪纪人员的的违纪处处罚单按按部门分分类，于于次日在在食堂公公示栏公公布； 编制项目品品质周简简报，以以及每月月最后一一工作日日汇总项项目当月月督导情情况，编编制品质质月报； 组织召开月月度品质质督导专专题研讨讨会，并并依据各各部门提提交的整整改计划划及完成成进度表表而跟进进检查；3 品质督导成成员由部门监管管、主管管兼任，其其工作职职责为： 负责本部门门服务品品质的自自查自检检及部门门间品质质监督工工作，发发现异常常现象及及时整改改、纠正正、处理理和告知知相关部部门负责责人； 针对本部门门存在的的问题，提提交整改改计划书书及执行行进度表表，报公公司品质质督察部部备档，以以便于跟跟进检查查； 负责夜间118:000-221:000（根根据实际际情况调调整）佩佩戴公司司品质督督导证，督导项目公共环境情况、秩序部现场各岗位服务情况、客服中心接待及报事处理情况、工程部维修及报修处理效率；携带公司违纪处罚单（现场发现违纪直接开处罚单），并对各重要岗位签署情况确认而留下管理痕迹，按规定填写当日项目品质值班评估记录； 配合及协助助公司品品质督察察部的日日常工作作；二、 督导流程：1、检查标标准为各各部门服服务标准准、内容执执行情况况（见附附件）；2、处罚标标准参照照公司员员工工作作行为规规范、员员工手册册等管理理内容（见见附件）；三、 附件附件一：公公司品质质督导证证附件二：品品质督导导违纪处处罚通知知单（一一式两联联，第一一联为存存根、第第二联为为扣款凭凭证、公公示联）成都康和物物业管理理有限公公司违纪纪处罚单单编号： 日 期及时时间部 门门员工工牌号号姓 名名处罚事由处罚金额处罚人签字字被处罚人签签字超越处罚权权限审核核：备注：此处处罚单，品品质督导导员每次次处罚上上限权为为50元元，对违违纪严重重者，处处罚权限限由项目目负责人人审核签字字附件五：现现场品质质管理处处罚标准准细则：一、 各部门员工工触犯以以下任意意一条，都都将按影影响公司司对客服服务形象象进行品品 质督导导处罚，每每违反一一条者处处以5元元罚款。1、在岗期期间未按按公司规规定统一一着装、佩佩带工号号牌或佩佩带非工工作饰物物标志（各各部门应应在早会会、班前前会进行行自查）；2、岗位现现场仪表表、仪容容不符合合公司规规范,男男员工留留长发,胡须,长鬓角角,未穿穿深色袜袜子、黑黑色皮鞋鞋、彩色色染发,吹烫怪怪异发型型等；女女员工未未按规定定着淡妆妆等；3、工作期期间在公公众场合合有不雅雅行为或或不礼貌貌动作的的；4、接待业业主及提提供服务务时态度度生硬, 语言言行为不不规范的的； 5、工作场场所不讲讲卫生,随地吐吐痰,乱乱扔垃圾圾的； 6、接听电电话未使使用标准准用语或或接听时时精神状状态不佳佳的；7、无紧急急情况不不走指定定通道、乘乘坐客用用电梯的的或擅自自使用其其他客用用设施的的；（上上楼可以以乘坐电电梯，下下楼步行行，工程程设备人人员检修修时除外外）8、在工作作岗位（场场所）或或公区内内吸烟的的；9、因工作作失误或或处理不不当受到到业主有有效口头头投诉的的；10、工作作态度恶恶劣,侮侮辱,漫漫骂他人人的；11、在岗岗期间精精神面貌貌较差，对对业主服务务时表情情呆板的的；12、在岗岗位上对对客服务务不理不不睬，缺缺少主动动服务意意识人员员；13、进入入上级办办公室不不敲门，没没有礼貌貌人员；14、反映映问题不不通过直直属上级级或部门门领导，直直接上报报公司；20、非机机动车辆辆控制不不严，造造成乱停停乱放；16、在工工作岗位位上站姿姿及车辆辆指挥手手势不规规范；二、 违反以下行行任意一一条都将将影响到到我们对对客服务务工作质质量和效效率，故故将对项项目各部部门各级级员工每每违反一一条者处处以100元罚款款1、交接班班时，岗岗位工作作交代不不清楚,物品移移交不清清点，没没有交班班记录并并签字确认的的；2、不爱护护公共财财物造成成损坏的的；3、开会,迟到或或早退的的；4、当值岗岗位工作作环境、卫卫生检查查不合格格的；5、因工作作失误或或处理不不当受到到业主有有效书面面投诉的的6、在值班班期间拨拨打或接接听与工工作无关关的电话话超过33分钟的的（特殊殊情况，有部门主管管许可除除外）； 7、秩序序维护部上上下班，没没有按规规定统一一列队的；8、上班时时间无故故未配带带对讲机机或者未未按要求求使用耳耳麦的； 9、上班迟迟到100-200分钟以以内的；（还将将按行政政部管理理规定进进行处罚罚）10、上级级领导布布置的工工作拖拉拉不办或或消极对对待处理理，未达达到工作作效果的的；11、巡视视不到位位或发现现问题不不及时汇汇报处理理的；12、未经经上级许许可不侯侯接替，擅自离开工作岗位或窜岗的；13、最后后离开值值班室未未关门,未关电电灯及其其他电器器的；14、使用用对讲机机进行工工作无关关的通话话或干扰扰他人正正常通讯讯的；20、不如如实反映映情况,欺瞒领领导的；16、上班班看报,听音乐乐,吃零零食,玩玩手机,干扰他他人工作作的；17、未经经上级批批准擅自自换班者者； 18、因工工作失误误造成本本项目财财务损失失,设施施损坏的的（还将将负责赔赔偿）；19、不服服从工作作安排,消极怠怠工,无无理顶撞撞领导的的；20、无特特殊原因因,擅自自不上班班者； （还还将按行行政部管管理规定定进行处处罚）21、故意意损坏项项目设施施设备及及工作用用具的；（还将将负责赔赔偿）22、散布布损害公公司利益益之谣言言，造成成严重影影响的；（行政政部还将将视情况况给予相关处理理）23、控制制可疑人人员及物物品进出出不严者者或进出出登记不不规范、完完整的；24、没有有及时清清理当值值区域内内的垃圾圾和杂物物；25、当值值时间内内，制服和和皮鞋很很脏人员员；（特特殊情况况下部门门主管认认可除外外）五、违反以以下行任任意一条条行为都都将影响响到项目目制度落落实及安安全管理理，故将将对每违反一条者者处以220元的的罚款1. 有涂改考勤勤卡等作作假行为为的；2. 无特殊事由由电话临临时请假假或由他他人转告告的；3. 发现他人有有违纪过过失行为为知情不不报的；4. 因工作失误误或处理理不当受受到业主主有效严严重投诉诉的；5. 代人打卡或或请他人人代打卡卡的； （还还将按行行政部管管理规定定进行处处罚）6. 违反本项目目保密制制度将公公司及业业主资料料透露给给他人；7. 对于衣冠不不整进入入控制不不严者；8. 岗位工作职职责不清清楚导致致严重后后果的；9. 发现可疑人人员不能能及时有有效制止止并报告告的；10. 对项目服务务中心电电话号码码不熟悉悉的；11. 未经部门主主管同意意，私自自擅放离离、退职职人员或或外来参参观人员员进入园园区的；12. 消防设施、设设备简单单操作不不会使用用的；13. 在公共场所所大声喧喧哗、打打闹的；14. 当值期间在在岗位上上闲谈与与工作无无关话题题的；15. 见到上级领领导查岗岗时不主主动配合合，消极极对待，不不主动问问候者；16. 在岗位工作作记录时时，不认认真规范范填写的的；17. 私自改动工工作操作作流程，不不服从班班次安排排者；18. 未经部门同同意私自自换班和和顶岗人人员。四、违反以以下行任任意一条条行为都都将影响响到业主主对我们们管理人人员的综综合素质质的评价，故将对对每违反反一条者者处以550元的的罚款：1. 捡到物品不不上交或或私自藏藏匿的；2. 挑唆同事间间关系,影响部部门团结结的；3. 散布有害公公司利益益谣言的的；4. 呈交伪造的的病假证证明，骗骗取病假假的；5. 私拿项目较较贵重物物品或拾拾到贵重重物品不不上交的的；6. 不按职务和和姓名称称呼，乱乱取绰号号人员；7. 上班打盹睡睡觉者；8. 内部斗殴或或伙同外外来人员员闹事，未未造成严严重后果果的；五、造成以以下行为为将会给给公司带带来经济济和名誉誉损失，故故将根据据实际情情况经公公司研讨讨后，给给予岗位位当值人人员、部部门各级级负责人人、监管管人处罚罚：项目失窃、失失盗，经经查证本本部门有有工作过过失或管管理不善善；六、品质督督察领导导小组处处罚流程程：1、在当月月品质督督察领导导小组巡巡检中，给给予第一一次现场场违纪的的各部门门员工口口头警告告并纠正正，第二二、三、四四次现场场违纪按按照品品质管理理处罚标标准类类别进行行处罚；2、当班员员工被处处罚第五五次时，同同班次班班长记过过一次，以以此类推推，员工工被处罚罚第六次次时同班班次班长长记过第第二次，班班长每被被记过五五次时，被被处罚110元，部部门主管管记过一一次；3、部门主主管每被被记过五五次时被被处罚220元，部部门监管管人记过过一次；4、部门监监管人每每被记过过五次时时被处罚罚40元元；5、当月违违纪部门门现场违违纪超过过50人人次的，追追加处罚罚该部门门3000元，部部门主管管向监（分分）管人人书面报报告分摊摊比例，监监（分）管管人再报报告公司司决定其其可行性性。附件四：各各专业服服务标准准及内容容（此项由各各专业小小组月度度进行自自检自查查）业主服务类类标准对对照检查查表 分项内容房屋交付服务标准执行情况准备交房资资料：房房屋验收收表，物品领领用登记记表，智能门禁禁卡，治安消消防安全全责任书书，物业业使用说说明书，业户手手册、业业主临时时规约，钥匙交接及委托寄存，装修管理规定及装修手册等收缴物业相相关费用用指定工程人人员陪同同业主验验房，抄抄录水、电电、煤气气表底数数，并请请业主在在房屋屋验收表表上签签验收意意见及问问题。业主验房而而存在的的相关房房屋遗留留问题，及及时书面面汇报开开发公司司工程部部业主入住业主搬家入入住后，所属区区域管家家应根据据业主资资料而进进行短信信祝贺业主入住前前对相关关信息进进行搜集集整理，制制作便民民卡，内内容包括括：物业业中心、区区域管家家电话号号码、辖辖区政府府机构电电话号码码（派出出所、街道、居委会会等）、附附近商业业及公共共设施配配套（餐餐饮、农农贸市场场、学校校、医院院、银行行等等）公示物业五五级投诉诉电话及及物业公公司管理理人员照照片和电电话号码码费用收缴每月需对欠欠费业主主的原因因进行分分析，对对在催费费过程中中业主提提出的意意见或建建议应有有专人进进行跟进进处理每半年对长长期欠费费户进行行清理，对超过一年仍未缴费户，可发律师函催收社区文化每年12月月提交下下年度社社区活动动计划及及预算活动结束后后形成效效果评估估报告，对对于活动动过程中中业主提提出的意意见应予予以重视视，及时时调整社社区文化化活动计计划大型社区活活动每年年不低于于1次，普普通社区区活动每每年不低低于2次报事投诉管家服务部部需将处处理情况况、进度度与业主主沟通所有报事投投诉都有有书面记记录，管管家服务务部第一一时间书书面告知知函或电电话至相相关部门门，相关关部门制制定出相相应的纠纠正预防防措施，并并将处理理情况反反馈至管管家服务务部投诉处理完完毕后，进进行1000%回回访。电电话回访访率不低于于40%，上上门回访访率不低低于600%将投诉形成成案例库库，总结结经验和和教训并并向相关关人员进进行培训训项目每季度度编制物物业服务务报告向向业主公公布有责任人负负责关注注项目业业主论坛坛等形式式上，发生生物业服服务方面面的投诉诉，保证证在投诉诉产生后后两个小小时内，或或相关部部门回馈馈信息后后的一个个小时内内回帖，该该回帖可可采取礼节节性的，但但必须向向投诉者者表明其其投诉已已被受理理在不违背公公司利益益且符合合法律法法规要求求的情况况下，对对业主诉诉求应尽尽量满足足，如不不能满足足，应向向业主说说明原因因，获得得谅解业主诉求项目内发生生质量事事故、突突发事件件在事发发后1小小时内报报送公司司，并有有书面处处理及预预防措施施、方案案信息管理对外公示的的通知、通通告等，须须有项目目经理审审阅同意意后才能能盖章张贴贴，并保保证在有有效期过过后负责责撤除业主关系物业服务中中心建立立24小小时接听听电话制制度，并并做好相相关记录录服务中心至至少每年年召开不不少于一一次业主主意见征征询会服务中心设设立业主主意见箱箱，并有有指定人人每周至至少开启启一次收收集业主主意见并并跟进处处理按计划对业业主进行行走访，每每年覆盖盖率不低低于已入入住业主主及租户户的800建立短信平平台，在在节日/业主生生日/季季节变换换、发生意意外或重重病时给给业主短短信问候候业主档案遵遵循保密密原则，妥妥善保管管，目录录清晰、易易查业主财产管管理业主暂存物物品登记记准确、完完整，保保管妥善善，领回回记录清清晰并有有领取人人签字违法违章装装修、乱乱搭建、乱乱悬挂、乱乱张贴广广告、霓霓虹灯等等及时整整改，无无安全隐隐患或破破损等商铺管理商铺入伙时时须签订订消防、安安全责任任书及具具备经营营范围许许可证复复印件，相关管管理协议议等落实门前五五包，铺铺面整齐齐，无违违章摆卖卖，无乱乱扔垃圾圾，无非非机动车车乱停乱乱放商铺消防符符合规定定，物业业中心建建立和落落实定期期检查商商铺消防防设施的的制度，对对于停水水停电及及其他服服务通知知应书面面通知到到位，并并有签收收记录商铺经营行行为不影影响其他他业主正正常居住住和生活活空置房管理理物业服务中中心建立立空置房房清单，并并每月进进行巡查查与更新新，对空空置房每每月进行行一次保保洁，确确保空置置房内的的门、窗窗、玻璃璃、栏杆杆、配电电箱清洁洁无尘、房房内无蜘蜘蛛网，空空置房内内设施设设备完好好，及抄水电电气表读读数装修管理入场许可证证、房管管局相关关手续等等装修审审批手续续齐全，贴贴于门外外装修施工人人员有统统一识别别标志（出出入证）装修现场关关闭通向向公共通通道内的的门窗，避免灰尘影响其他业主。阳台禁止堆放装修物品和其他易燃易爆物品。装修现场禁用明火，禁止乱拉电线，禁止使用大功率电器，特种作业需取得相关资质证装修现场消消防器材材，灭火火器压力力表显示示正常，原原则上每每50平平方米至至少配备备1台22公斤灭灭火器，不不足500平方米米的，按按50平平方米计计算。动动用明火火时需办办理动火火许可证证装修期无破破坏周边边环境现现象，规规定装修修垃圾搬搬运到指指定地点点对违规装修修现象（装装修时间间、装修修噪音、装装修垃圾圾排放）有有制止、书书面整改改告知，有有过程存存档。对影响外观观整体形形象等装装修行为为做出统统一要求求限定每天装装修停止止时间，对对装修现现场清场场装修房屋内内不得留留宿、动动火（特特殊情况况需业主主书面同同意书，并并约定责责任）装修服务在交房前制制订装装修手册册，在在交房时时发放全全体业主主物业公司应应根据政政府相关关规定确确定装修修时间，避避免装修修干扰已已入住业业主的正正常生活活，根据据公司规规定装修修时间要要求进行行巡查物业服务中中心制订订装修人人员及物物料进出出的路线线及时间间业主的装修修申请办办理完毕毕后，并与与业主签签订装装修服务务协议物业中心在在交房前前对各种种户型存存在的设设计缺陷陷、共性性问题进进行识别别，制订订应对措措施，制定装装修指引引，针对对业主可能能出现的的装修需需求，制制定统一一方案对对业主进行行指导，对影响响房屋外外立面等等装修行行为做出出统一要要求装修前对装装修的注注意事项项及室内内的设施施布置情情况向业业主进行行交底说说明每日必须对对装修现现场进行行不少于于一次巡巡查（新新装修户户现场不不少于两两次巡查查），涉涉及结构构或政府府要求申申报内容容，必须须由业主主提供申申批结果；违规装装修情况况必须发发出书面面限期整整改书，限期未未整改的的报告政政府相关关部门，证证据保留留 装修结束后后与业主主、装修修单位进进行五方验收收装修完毕后后，房屋屋装修档档案需进进行存档档安全管理类类标准对对照检查查表 分项内容服务标准交接班管理理岗位交接班班时，具具备交接接班仪式式，接班班班长应应整队进进行班前前会，检检查着装装及器械械，对前前一天值值勤中存存在的问问题进行行重述并并指正，并安排当当班工作作交班前100分钟交交班人员员需进行行岗位清清洁工作作，收集整整理好相相关的工工作情况况，认真真做好交交班记录录交班人员应应将未完完成工作作及岗位位物品与与接班人人员进行行交接，双双方签字字确认交班后，交交班班长长应进行行班后会会，总结结岗位值值勤情况况，对当当班值勤工工作予以以点评，对对存在的的问题要要指出，好好的地方方，要进进行表扬扬交接班时两两人成行行五人成列列列队交班时时符合岗岗位交班班标准交班后，班班会结束束后，下下班员工工要列队队回宿舍舍，禁止止穿着公公司制服服回家综合管理主管负责每每周至少少对秩序序维护员员的夜间间工作状状态进行行二次以以上查岗岗,将查查岗情况况在管管理人员员巡查记记录本记记录，并并在秩序序维护部部内部进进行通报报项目经理每每月对秩秩序维护护部的夜夜间工作作状态进进行一次次查岗,并将查查岗情况况在项目目范围内内进行通通报公司每月不不定期对对项目的秩秩序维护护部夜间间工作状状态进行行一次查查岗,并并将查岗岗情况在在公司范范围内进进行通报报秩序维护岗岗位实行行24小小时值班班及巡逻逻制度，并并有交接接班记录录对存在安全全隐患的的地方应应设有明明显警示示标识和和具体的的防范措措施秩序维护部部门对所所服务区区域内所所有消防防设施设设备有专专人管理理，发现现异常及及时上报报，确保保存在故故障设施施设备得得到及时时维修，且且保证等等设施在在有效期期内秩序维护部部门所用用设施设设备质量量记录完完整，按按规定时时间保存存，无遗遗漏及缺缺页现象象秩序维护部部门有各各类突发发事件的的处理预预案，并并定期进进行培训训和演练练秩序维护岗岗亭内物物品摆放放整齐有有序，业业主寄存存物品有寄存存及领走走记录夜间业主报报事接待待，紧急急事件由由夜班值值班管理理人员处处理，一一般事件件次日及时时反馈至至管家服服务部门岗服务业主进出时时，需五五米内微笑、问问好，当当来访人人员到达达，敬礼礼后应礼礼貌的询询问来访访人员的的来访事事由并经经与业主主确认后后放行门口设置门门禁，对对未带卡卡业主核核对业主主资料后后放行项目内装修修施工人人员凭证证出入，对对临时施施工人员员或其他他人员的的进出应应实行有有效证件件登记管管理有效控制物物品的出出入，危危险品应应委婉拒拒绝进入入小区，如如系业主主必须物物品，应应通知巡巡逻人员员予以跟跟进对于大件物物品的运运出，严格执行行物品品出入证证审核核制度对携带重物物的业主主应予以以帮助，门门口设置置雨伞、手手推车、园园区内流流动摆渡渡车等设设施，以以方便业业主使用用挂号信、特特快专递递、重要要包裹邮邮件等的的收发，采采取员工工陪同送送至业主主家里的的方式业主报刊杂杂志的收收转应有有书面签签收记录录巡逻服务秩序维护部部需制订订两套以以上的巡巡逻路线线，并不不定时的的进行替替换对行迹可疑疑的人员员进行盘盘问，确确保此类类人员不不在园区区内逗留留注意公共部部分的清清洁卫生生，发现现异常，通通知清洁洁人员及及时清洁洁并进行行记录对项目内的的施工现现场进行行监控，必必须放置置标示牌牌和灭火火器设备备，对高高空作业业要求施施工方具具备高空空作业证证，并对对其安全全带进行行检查检查公共区区域的照照明开起起时间或或灯具是是否异常常，发现现异常进进行记录录，并通通知工程程人员/服务中中心处理理每月对空置置房进行行巡查，发发现问题题及时报报告业主主和物业业服务中中心项目内设施施设备的的巡视，防防止破坏坏，发现现问题及及时制止止和通知知报修巡逻线路要要签到，重重点部位位巡逻每每小时一一次，夜夜间半小小时一次次的频次次巡逻中文明明礼貌，同同时提供供业主服务务消防管理全体工作人人员即为为义务消消防队伍伍，有效效落实消消防安全全责任制制度，定定期进行行检查，并并保存相相关记录录，并协协同工程程部进行行计划性性检查及及随时抽抽查消防设备设设施完好好无损且且在有效效期内，可可随时启启用，严禁禁挪作他他用须与业主签签订治安安消防责责任书消控人员持持证上岗岗消防通道畅畅通，无无阻碍物物及无不符符合消防防规定的的设施每半年至少少一次消消防知识识的公示示普及和和宣传火警发生通通报后紧紧急救援援队成员员应携带带相应消消防器具具应在55分钟内内赶到现现场，各各岗位能能熟练地地按照规规定的灭灭火流程程投入灭灭火工作作设备房配置置的消防防设施功功能完好好，可随随时启用用备有消防斧斧头、消消防扳手手、铁撬撬、铁锤锤等消防防工具，以以及警戒戒带、医医疗箱及及常用医医药、防防烟防毒毒工具等等有公司内部部、外部部的紧急急联系方方式开消防结合合器的扳扳手要在在附近存存放，开开启地下下消火栓栓的钥匙匙和大闸闸应放在在固定位位置紧急广播系系统应处处于完好好状态，随随时可用用监控服务监视摄像机机设置位位置、摄摄影范围围合理、画画面清晰晰。重要要场所、停停车场和和出入口口应设有有录像，并作好硬盘刻录机留存备查（至少半月），制定监控资料查阅管理制度遇突发事件件应及时时调整摄摄像镜头头进行录录像，并并保存录录像备查查监控中心应应按消防防管理标标准配置置消防设设施及干干湿温度度计，同同时监控控中心应应设有防防鼠板、鼠鼠虫药盒盒、消防防应急包包及降温温措施或或设备，监监控中心心管理制制度上墙墙监控中心严严禁无关关人员进进出，管管理人员员进入监监控中心心须如实实填写来来访事由由并签字登记记确认停车场的出出入口，监监视摄像像应能清清晰录制制驾车人人体貌特特征及车车牌号消防中心和和监控中中心实行行24小小时不间间断值勤勤，对信信号随时时作出反反应，并并做好相相关记录录红外报警系系统等护护卫防范范系统确确保能全全天侯布布防的需需要，信信号接受受和反应应灵敏，并并定期检检验建筑区划周周界基础础设施完完好，无无人员潜潜入隐患患红外、监控控、灯光光联动使使用系统统周边植植物要及及时清理理发现红外报报警，应应在5分钟内内赶到现现场红外系统有有损坏时时，须立立即采取取有效人人防措施施，并及及时维修修，保证证正常运用用监控系统交交班时要要每日检检查一次次公共区域的的钥匙需需在监控控中心统统一备份份、保管管，标明明公共区区域钥匙匙名称，并并有钥匙匙管理制制度内务管理床架摆放必必须整齐齐，做到到床架之之间横平平竖直同同一直线线，床板板、床单单、凉席席、被子子应摆平平放好成成同一直直线，并并做到干干净整洁洁，棱角角分明，帽子放放置在被子之之上，帽帽子前沿沿与被子子前端并并齐和居居中朝外外根据项目实实际情况况而制定定备勤制度度床下摆放的的鞋，鞋鞋尖须朝朝外，并并保持干干净整齐齐成一直直线，床床铺下不不能有任任何杂物物牙刷、毛巾巾，脸盆盆、水桶桶等日常常用具摆摆放整齐齐并保持持洁净衣服及其他他生活用用品必须须存入指指定的地地方或柜柜内，不不能乱摆摆放，床床头不晾晾挂衣物物不得在宿舍舍内高声声喧哗和和做其它它影响他他人休息息的事情情或不正正当的娱娱乐、赌赌博安排员工轮轮流打扫扫寝室卫卫生，每每班选举举一名寝寝室室长长进行管管理，有有卫生、值值日安排排项目须保证证足够处处理突发发事件的的力量，原原则上秩秩序维护护员外出出人数不不超过不不当班秩秩序维护护员总人人数的550%（不不含500%），特特殊时期期外出人人数不超超过不当当班秩序序维护员员工总人人数的220%，留留守员工工外出需需向班长长请假，返返回后进进行销假假（备勤勤后执行行）秩序维护员员宿舍应应配备有有效的紧紧急召集集设施，如对讲讲机等交通管理秩序维护员员应熟练练掌握交交通指挥挥的动作作、手势势，用标标准的车车辆指挥挥手势指指引车辆辆正确行行驶和停停放无牌机动车车辆（新新车除外外）及携携带危险险品车辆辆严禁进进入管理理服务区区域内停车场内有有清晰、有有效、规规范的交交通标识识，在入入口显眼眼处公示示停车车场管理理规定及收费标准项目内严禁禁机动车车鸣笛，有有明显的的限速标标志，禁止通通行的道路路应有禁禁行标志志或路锥锥所有机动车车实行一一车一卡卡的封闭闭管理机动车出入入口设有有减速装装置和防防强闯设设施，并并能有效效发挥功功能机动车停车车场地应应有标识识明显的的车位线线，车位位、交通通线路、出出入口规规划合理理机动车停放放整齐有有序，指指挥车辆辆动作标标准规范范，每月月占用他他人车位位的比例例控制在在2%以下下并逐月月减少在机动车场场值勤的的人员上上身穿着着反光背心心非机动车实实行号牌牌管理，指定地地点整齐齐停放，存存取方便便，无乱乱停、乱乱放、叠叠放现象象恶性交通事事故发生生数为00，车辆辆遗失率率为0制止车辆乱乱停放，车车卡不相相符时出出入经确确认登记记后方可可放行车场现金应应和票据据相吻合合，每日日移交清清楚临时停车采采用临停停卡管理理，严禁禁停放私私家车位位，设置置访客临临停区工程管理类类检查对对照检查查表 分项内容服务标准执行情况遗留工程处处理工程部有遗遗留工程程统计清清单和跟跟进记录录，交房房半年内内，跟进进开发商商和施工工方整改改处理：对重大大遗留工工程问题题有解决决处理方案案和建议议，交房房一年，已已解决问问题占总总遗留工工程的880%，交交房二年年，全部部解决形成系统性性的建议议报告，上上呈物业业公司和开开发商，避避免类似似问题再再出现工程档案资资料工程部和客客服部建建立图纸纸资料台台帐，实实行专人人责任管管理，电电子目录录上报公公司，项项目负责责人为第第一责任任人，建建立资料料的收集集、整理理、保管管、借阅阅等管理理机制，保保障资料料的长期期完整；新项目目验收时时，开发发商或施施工方须须把完整整的图纸纸资料移移交给物物业服务务中心，否否则不予予验收设备台帐工程部在交交房后五五个月内内建立设设施设备备台帐所有设备应应按单机机单台或或功能系系统建立立设备备卡，贴贴于或悬悬挂于设设备上；由于部部分设备备无法张张贴设设备卡如如：潜水水泵、污污水过滤滤池等无无法贴于于设备上上，可以以在附近近醒目位位置粘贴贴予以标标识节能降耗在项目交房房一年内内应根据据具体情情况基本本完成节节能改造造工作，在不影响正常功能使用的情况下，每年建立节能降耗指标计划，并力争持续改进公共区域走走廊、公公共场所所、办公公室内等等区域的的照明普普通灯泡泡采用节能能灯（声声控灯不不适合节节能灯，但但可以适适当控制制照明数数量与减减小灯泡泡瓦数），并并采用控控制开启启时间等等节能措措施；公公共区域域用水（保保洁、绿绿化、宿宿舍、食食堂等用用水），控制水阀的开启量、采用节能型器具，制订节约能耗资源的控制计划工程部根据据具体情情况建立立节能能降耗制制度,并由部部门负责责人进行行落实并并上报公公司维养计划工程部制订订各类设设施设备备的年度度维修保保养计划划并严格格执行，保保留记录录维修保养计计划应包包括：供供配电系系统、弱弱电系统统、给排排水系统统、消防防系统、房房屋本体体及附属属设施、电电梯、计计量仪器器、水景景（水系系）、游游泳池、停停车场等等维养计划必必须与年年度预算算相结合合设备房管理理设备房内外外应有相相应的标标识，按按照公司司统一标标准制作作现场的作业业指导书书齐备有有效，各各类设备备维修检检修记录录完整。相相关管理理制度上上墙，值值班人员员相关有效效操作证证件的复复印件需需张贴上上墙配备足够的的灭火器器和应急急灯，通通风良好好设备房内的的开关、阀阀门、单单体设备备等要有有明显的的状态标标志。流流体要有有流向标标识；重重要和操操作有危危险的设设备、部部件要有有警告标标识各类仪表使使用正常常无损坏坏且合格格，状态态标示正正常，无无“跑、冒冒、滴、漏漏”现象，责责任人明明确，设设备巡查查记录完完整规范范设备房中重重要设备备上端如如有排污污管等设设施时，应应在该设设备上端端加设喇喇叭口、挡挡板等设设施，做做好防护护措施，以以保证重重要设备备的使用用重要设备房房内（如如监控中中心，电电话机房房、配电电房、发发电机房房、消防防控制室室、电梯梯机房、电电脑机房房、水泵泵房）应应配置干干湿球温温度计，对对环境的的温、湿湿度进行行检测，设设备房内内环境温温度应保保持在440摄氏氏度以下下，相对对湿度应应保持在在80%以下,有防鼠鼠防虫设设施并定定期消杀杀，上述述设备间间配备22个以上上2公斤斤手提式式灭火器器和1个个应急照照明灯设备房内严严禁吸烟烟，严禁禁堆放易易燃、易易爆及与与管理无无关的物物品应该有进出出人员登登记制度度巡检水电表表运行记记录，注注意观察察水电异异动的状状况设备房及库库房中均均应采用用防爆型型开关、灯灯具噪音污染严严重的设设备应采采用防噪噪设施设备房钥匙匙由工程程部专人人负责管管理供配电系统统管理属于五级用用电负荷荷的总配配电房的的配电设设备每日日至少巡巡视检查查两次并并记录。属属于二级级用电负负荷的总总配电房房的配电电设备每每日至少少须四次次并记录录。属于于一级用用电负荷荷的总配配电房的的配电设设备每两两小时须须巡检并并记录项目建立检检查制度度，工程程部予以以落实，品质部检查记录完整情况高压配电室室需要有有完好的的模拟操操作盘，高高压操作作工具与与高压操操作保护护设施公共区域的的管井门门、箱柜柜门须处处于关闭闭状态并并配有设设备标识识、警示示标识。临临时取电电必须穿穿管、作作出警示示防护要要求动力配电柜柜互投装装置手动动、自动动转换灵灵敏，功功能完好好，指示示正常，配电设设备接地地电阻值值小于44欧姆电容补偿柜柜功率因因数能手手动、自自动调节节控制。补补偿柜内内接触器器动作灵灵敏、放放电电阻阻、熔断断器可靠靠无损坏坏。补偿偿控制手手动、自自动切换换有效。补补偿电容容壳体无无膨胀，相相对地绝绝缘电阻阻大于00.5兆兆欧。功功率因数数：不小小于0.9高低压配电电柜内部部连接螺螺栓无松松动；无无发热变变色接线线；仪表表、蜂鸣鸣器、电电铃、按按钮、指指示灯完完好无损损坏无缺缺项；盘盘内装置置无异常常声响、无无焦糊气气味；配配电回路路标识清清楚准确确高压继电保保护装置置应灵敏敏可靠，电电气操作作工应能能识别各各种掉牌牌信号性性质酸性蓄电池池经常保保持在浮浮充状态态，定期期作定充充保养。电电池端子子绝缘良良好，表表面清洁洁无电解解残液。电电线绝缘缘完好无无锈蚀。充充电状态态不允许许开盖项目发生市市政停电电后，55分钟（特特殊困难难不超过过20分钟钟）内启启动发电电机，并并至少能能连续运运行4小小时发电机设备备：内燃燃机、减减速箱、启启动马达达、发电电机润滑滑良好。润润滑油泵泵管线接接头阀门门无泄漏漏； 发发电机、柴柴油内燃燃机，润润滑油泵泵、启动动电机，无无异常声声音、异异常震动动；柴油油发动机机转速稳稳定。发发电机输输出电压压符合标标准要求求；备用用柴油量量保持在在容器容容量的880%附附近或确确保电机机连续工工作244小时的的储备量量油，在在柴油保保质期到到期前，应应妥善处处理储备备的柴油油；若系系水冷式式发电机机,冷水水箱水量量保持在在容积的的80%以上，四四滤应及及时更换换；必须须配备符符合要求求的两套套蓄电池池，至少少每2个个月轮流流切换使使用；备备有符合合要求的的切换开开关装置置；发电电机接地地可靠，对对噪音污污染已影影响业主主生活的的发电机机房应有有隔降噪噪音措施施；蓄电电池组电电压保持持在244V左右右，正常常情况下下，发电电机转换换开关应应打在自自动位置置。每两两周启动动试运行行一次，每每次运行行时间为为20分钟钟电梯管理电梯准用证证、年检检合格证证、维修修保养合合同完备备电梯运行稳稳定，开开关门灵灵活，舒舒适感好好，平层层准确，轿轿厢通风风，照明明良好, 从启启动到平平层皆无无异常震震动、冲冲击以及及异常声声响合格平层状状态平层层误差在在正负7mmm以内门导轨、电电机、轴轴承、锁锁钩、臂臂及各滚滚轮应灵灵活转动动润滑良良好限速器动作作应灵敏敏可靠，润润滑良好好。保持持限速器器张紧装装置正常常工作，断断绳安全全开关的的可靠性性供方应有资资质，每每月检修