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第三章 资产评估途径与方法第1页，本讲稿共62页第一节第一节 市场途径市场途径v一、市场途径的基本涵义（替代原则）一、市场途径的基本涵义（替代原则）市市场场途途径径是是指指利利用用市市场场上上同同样样或或类类似似资资产产的的近近期期交交易易价价格格，经经过过直直接接比比较较或或类类比比分分析析来来估估测测资资产产价价值值的的评评估估技技术术思思路路和和实实现现该该评评估技术思路的各种评估技术方法的总称。估技术思路的各种评估技术方法的总称。第2页，本讲稿共62页 通过市场途径及其方法进行资产评估需要满通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：足两个最基本的前提条件：v （一）是要有一个活跃的公开市场；（一）是要有一个活跃的公开市场；v （二）是公开市场上要有可比的资产及其交（二）是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。易活动。v 1.1.功能可比功能可比v 2.2.市场条件可比市场条件可比v 3.3.成交时间可比成交时间可比二、市场法的基本前提二、市场法的基本前提第3页，本讲稿共62页三、市场途径的基本程序三、市场途径的基本程序v（一）了解被评估资产（一）了解被评估资产v（二）选择参照物。（二）选择参照物。可比性可比性问题，包括功能、市场条件及成交问题，包括功能、市场条件及成交时间等。通常参照物应选择时间等。通常参照物应选择三个三个以上。以上。v（三）在评估对象与参照物之间选择比较因（三）在评估对象与参照物之间选择比较因素。素。v 选择对资产价值有较大影响的因素选择对资产价值有较大影响的因素第4页，本讲稿共62页v（四）指标对比、量化差异（资产的功能、资产的实（四）指标对比、量化差异（资产的功能、资产的实体特征和质量、市场条件、交易条件）体特征和质量、市场条件、交易条件）差异数量化和货币化差异数量化和货币化v（五）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比（五）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异指标差异v 初步评定结果与所选择的参照物个数密切相关初步评定结果与所选择的参照物个数密切相关v（六）综合分析确定评估结果（六）综合分析确定评估结果v 采用加权平均的办法或算术平均的办法将初步结果转采用加权平均的办法或算术平均的办法将初步结果转换成最终评估结果。换成最终评估结果。第5页，本讲稿共62页四、市场途径中的具体方法四、市场途径中的具体方法v（一）直接比较法（一）直接比较法v 直接比较法是指直接利用参照物价格或利用参照物的直接比较法是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。术方法。v 直接比较法通常对参照物与评估对象之间的可比直接比较法通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高性要求较高,参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度。度。v评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格(评估对象特征评估对象特征参照物特征参照物特征)第6页，本讲稿共62页v 1.1.现行市价法，如上市流通的股票和证券现行市价法，如上市流通的股票和证券当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。估对象的评估价值。第7页，本讲稿共62页v2.2.市价折扣法市价折扣法 市市价价折折扣扣法法是是以以参参照照物物成成交交价价格格为为基基础础,考考虑虑到到评评估估对对象象在在销销售售条条件件、销销售售时时限限等等方方面面的的不不利利因因素素,凭凭评评估估人人员员的的经经验验或或有有关关部门的规定部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。一一般般只只适适用用于于评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间仅仅存存在在交交易易条条件件方方面面差差异异的的情况。情况。用数学式表达：用数学式表达：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1(1价格折扣率价格折扣率)第8页，本讲稿共62页v 例例 评估某拟快速变现资产评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的在评估时点与其完全相同的正常变现价为正常变现价为1010万元万元,经评估师综合分析经评估师综合分析,认为快速变现认为快速变现的折扣率应为的折扣率应为40%,40%,因此因此,拟快速变现资产价值接近于拟快速变现资产价值接近于6 6万元。万元。资产评估价值资产评估价值=10(1-40%)=6(=10(1-40%)=6(万元万元)v3.3.功能价值类比法功能价值类比法v 功能价值法是以参照物的成交价格为基础功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。的方法。第9页，本讲稿共62页v（1 1）资产价值与其功能呈线性关系的情况）资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功通常被称作功能价值法：能价值法：资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(评估对象生产能力评估对象生产能力参照物生产能力参照物生产能力)v 例例 被评估资产年为一台年加工被评估资产年为一台年加工6000060000件零件的机床，评件零件的机床，评估时点参照资产的市场价格为估时点参照资产的市场价格为4 4万元万元,参照车床一年加工参照车床一年加工同类零件同类零件8000080000件，则：件，则：v资产评估价值资产评估价值=460000/80000460000/80000=3(=3(万元万元)第10页，本讲稿共62页v（2 2）资产价值与其功能呈指数关系的情况）资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作通常被称作规模经济效益指数法：规模经济效益指数法：v资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(评估对象生产能力评估对象生产能力参照物生产能力参照物生产能力)x xv 例例 某企业欲评估一台设备，该设备的年生产能力为某企业欲评估一台设备，该设备的年生产能力为50005000件件,经市场调查，有与该设备基本相同的一种设备经市场调查，有与该设备基本相同的一种设备现正在出售，其年生产能力为现正在出售，其年生产能力为60006000件件,出售价格为出售价格为3 3万元万元,规模效益指数为规模效益指数为0.60.6，则：，则：v资产评估价值资产评估价值=3(5000/6000)3(5000/6000)0.60.6=2.69=2.69(万元万元)第11页，本讲稿共62页v4.4.物价指数法（价格指数调整法）物价指数法（价格指数调整法）v 资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1+(1+物价变动指数物价变动指数 )或：资产评估价值参照物成交价格或：资产评估价值参照物成交价格价格指数价格指数v例：与评估对象完全相同的参照资产例：与评估对象完全相同的参照资产6 6个月前的成交价格个月前的成交价格为为1010万元万元,半年间该类资产的价格上升了半年间该类资产的价格上升了5%,5%,则：则：资产评估价值资产评估价值=10(1+5%)=10.5(=10(1+5%)=10.5(万元万元)第12页，本讲稿共62页v 5.5.成新率价格调整法成新率价格调整法 成成新新率率价价格格法法是是以以参参照照物物的的成成交交价价格格为为基基础础,考考虑虑参参照照物物与与评评估估对对象象新新旧旧程程度度上上的的差差异异,通通过过成成新新率率调调整整估估算算出出评评估对象的价值。估对象的价值。资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(评估对象成新率评估对象成新率参参照物成新率照物成新率)第13页，本讲稿共62页v（二）类比调整法（二）类比调整法v 类比调整法是市场途径及其方法中最基本的评估方法。类比调整法是市场途径及其方法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。价格的基础上调整估算评估对象的价值。第14页，本讲稿共62页v1.1.市场售价类比法市场售价类比法v 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异差异,通过对比分析和量化差异通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价调整估算出评估对象价值的各种方法。值的各种方法。v资产评估价值资产评估价值=参照物售价功能差异值时间差异值参照物售价功能差异值时间差异值+交易情况差异值交易情况差异值资资产产评评估估价价值值=参参照照物物售售价价功功能能修修正正系系数数交交易易情况修正系数情况修正系数第15页，本讲稿共62页 例例 具体见教材具体见教材3434页页第16页，本讲稿共62页v解题过程如下：解题过程如下：v1.1.交易情况修正交易情况修正vA A：0%0%，1 1；B B：-2%-2%，100/98;C100/98;C：-3%-3%，100/97100/97；D D：0%0%，1 1v2.2.区域因素修正区域因素修正vA A：1 1；B B：100/88;C100/88;C：100/108100/108；D D：1 1v3.3.交易时期修正交易时期修正vA A：106/100106/100；B B：107/100;C107/100;C：112/100112/100；D D：110/100110/100v4.4.个别因素修正：个别因素修正：v（1 1）面积修正：各参照物的修正系数为：）面积修正：各参照物的修正系数为：102/100=1.02102/100=1.02第17页，本讲稿共62页（2 2）土地使用年限修正）土地使用年限修正（A,CA,C）年限修正系数）年限修正系数 =1=1 =（1 10.09940.0994）（1 10.06760.0676）=0.9659=0.96595.5.计算待估土地的初步价格计算待估土地的初步价格 交易实例交易实例A A修正后的单价为：修正后的单价为：870 870 （元（元/平方米）平方米）交易实例交易实例B B修正后的单价为：修正后的单价为：820 820 （元（元/平方米）平方米）交易实例交易实例C C修正后的单价为：修正后的单价为：855 855 （元（元/平方米）平方米）第18页，本讲稿共62页交易实例交易实例D D修正后的单价为：修正后的单价为：840 840 （元（元/平方米）平方米）6.6.采用简单算术平均法求取评估结果采用简单算术平均法求取评估结果 土地评估单价为：土地评估单价为：（909+1038+901+942909+1038+901+942）4=9484=948（元（元/平方米）平方米）土地评估总价为：土地评估总价为：600948=568800600948=568800（元）（元）第19页，本讲稿共62页v2.2.成本市价法成本市价法v 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。v资产评估价值评估对象现行合理成本资产评估价值评估对象现行合理成本(参照物成交参照物成交价格价格参照物现行合理成本参照物现行合理成本)v 例例 评估时点某市商品住宅的成本市价率为评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,150%,已知已知被估全新住宅的现行合理成本为被估全新住宅的现行合理成本为2020万元万元,则其市价接近于则其市价接近于3030万元。万元。v资产评估价值资产评估价值=20150%=30(=20150%=30(万元万元)第20页，本讲稿共62页v3.3.市盈率倍数法市盈率倍数法v市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物数法是以参照物(企业企业)的市盈率作为乘数的市盈率作为乘数(倍数倍数),),以此以此乘数与评估对象乘数与评估对象(企业企业)的收益额相乘估算评估对象的收益额相乘估算评估对象(企业企业)价值的方法。价值的方法。v资产评估价值评估对象资产评估价值评估对象(企业企业)收益额收益额参照物参照物(企业企业)市盈率市盈率v例：某被估企业的年净利润为例：某被估企业的年净利润为10001000万元万元,评估时点资产市场评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为上同类企业平均市盈率为2020倍倍,则：则：v企业的评估价值企业的评估价值=100020=20000(=100020=20000(万元万元)第21页，本讲稿共62页v五、市场法的优缺点五、市场法的优缺点v优点优点v 1.1.评估值更能反映市场现实价格。评估值更能反映市场现实价格。v 2.2.评估结果易于被评估各方所接受。评估结果易于被评估各方所接受。v缺点缺点v 1.1.需要有公开及其活跃市场作为基础。需要有公开及其活跃市场作为基础。v 2.2.不适于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地不适于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区环境严格限制的一些资产的评估。区环境严格限制的一些资产的评估。第22页，本讲稿共62页第二节第二节 收益途径收益途径vv一、收益途径的基本涵义一、收益途径的基本涵义一、收益途径的基本涵义一、收益途径的基本涵义v 收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。值来判断资产价值的各种评估方法的总称。vv二、收益法的基本前提条件二、收益法的基本前提条件二、收益法的基本前提条件二、收益法的基本前提条件vv1.1.1.1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量；被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量；被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量；被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量；vv2.2.2.2.资产所有者所承担的风险也必须是可以预测并用货币资产所有者所承担的风险也必须是可以预测并用货币资产所有者所承担的风险也必须是可以预测并用货币资产所有者所承担的风险也必须是可以预测并用货币计量的；计量的；计量的；计量的；vv3.3.3.3.被评估资产预期获利年限可以预测被评估资产预期获利年限可以预测被评估资产预期获利年限可以预测被评估资产预期获利年限可以预测第23页，本讲稿共62页vv三、收益途径的基本程序三、收益途径的基本程序v（一）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据（一）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；风险等；v(二二)分析测算被评估对象未来预期收益；分析测算被评估对象未来预期收益；v(三三)确定折现率或资本化率；确定折现率或资本化率；v(四四)用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；成现值；v(五五)分析确定评估结果。分析确定评估结果。第24页，本讲稿共62页v四、收益法的基本参数四、收益法的基本参数 评估值评估值=v（一）收益额（一）收益额 v归产权主体的所得额、未来的、客观的收益归产权主体的所得额、未来的、客观的收益v收益额的口径：收益额的口径：v 利润总额利润总额v 净利润净利润v 净现金流量净现金流量=税后利润税后利润+年折旧额年折旧额+回收资金回收资金 v（二）折现率（二）折现率v期望投资报酬率期望投资报酬率=无风险报酬率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率v资本化率资本化率v折现率与收益额口径一致折现率与收益额口径一致 v与利率不同与利率不同v（三）收益期限（三）收益期限第25页，本讲稿共62页v五、收益法的主要技术方法五、收益法的主要技术方法 P P评估值；评估值；i i年序号；年序号；P Pi i未来第未来第i i年的评估值；年的评估值；R Ri i未来第未来第i i年的预期收益；年的预期收益；r r折现率或资本化率；折现率或资本化率；r ri i第第i i年的折现率或资本化率；年的折现率或资本化率；t t收益年期；收益年期；n n收益年期；收益年期；A A年金。年金。第26页，本讲稿共62页v（一）纯收益不变（一）纯收益不变(1)(1)在收益永续在收益永续,各因素不变的条件下：各因素不变的条件下：P PA/rA/r 其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；资本化率固定且大于零；收益年期无限。收益年期无限。第27页，本讲稿共62页v（2 2）在收益年期有限）在收益年期有限,资本化率大于零的条件下，评估值资本化率大于零的条件下，评估值p p：其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；资本化率固定且大于零；收益年期有限为收益年期有限为n n。v（3 3）在收益年期有限）在收益年期有限,资本化率等于零的条件下：资本化率等于零的条件下：v P=A nP=A n第28页，本讲稿共62页v（二）纯收益在若干年后保持不变（二）纯收益在若干年后保持不变(1)(1)无限年期收益。其基本公式为无限年期收益。其基本公式为:其成立条件是：其成立条件是：纯收益在纯收益在n n年年(含第含第n n年年)以前有变化以前有变化;纯收益在纯收益在n n年年(不含第不含第n n年年)以后保持不变以后保持不变;收益年期无限收益年期无限;r r大于零。大于零。第29页，本讲稿共62页v (2)(2)有限年期收益。其计算公式为有限年期收益。其计算公式为:其成立条件是：其成立条件是：纯收益在纯收益在t t年年(含第含第t t年年)以前有变化；以前有变化；纯收益在纯收益在t t年年(不含第不含第t t年年)以后保持不变；以后保持不变；收益年期有限为收益年期有限为n n；r r大于零。大于零。这里要注意的是这里要注意的是,纯收益纯收益A A的收益年期是的收益年期是(n-t)(n-t)而不是而不是n n。第30页，本讲稿共62页v例：某收益性资产预计未来例：某收益性资产预计未来5 5年的收益额分别是年的收益额分别是1212万元、万元、1515万元、万元、1313万元、万元、1111万元和万元和1414万元。假定从第六年开始，以后各年收益万元。假定从第六年开始，以后各年收益额均为额均为1414万元，确定的折现率和资本化率为万元，确定的折现率和资本化率为10%10%。v要求：要求：(1)(1)永续经营下的企业价值；永续经营下的企业价值；v (2)50(2)50年收益的评估值年收益的评估值.v （1 1）v =136.17=136.17（万元）（万元）第31页，本讲稿共62页v（2 2）5050年企业价值年企业价值v =135.01（万元）第32页，本讲稿共62页v（三）纯收益按等差级数变化（三）纯收益按等差级数变化v（1 1）在纯收益按等差级数递增、收益年期无限）在纯收益按等差级数递增、收益年期无限的条件下：的条件下：v（2 2）在纯收益按等差级数递增、收益年期有限）在纯收益按等差级数递增、收益年期有限的条件下：的条件下：第33页，本讲稿共62页v（3 3）在纯收益按等差级数递减、收益年期无限的）在纯收益按等差级数递减、收益年期无限的条件下：条件下：v（4 4）在纯收益按等差级数递减、收益年期有限的）在纯收益按等差级数递减、收益年期有限的条件下：条件下：第34页，本讲稿共62页v（四）纯收益按等比级数变化（四）纯收益按等比级数变化v（1 1）在纯收益按等比级数递增、收益年期无）在纯收益按等比级数递增、收益年期无限的条件下：限的条件下：v（2 2）在纯收益按等比级数递增、收益年期有）在纯收益按等比级数递增、收益年期有限的条件下：限的条件下：第35页，本讲稿共62页v（3 3）在纯收益按等比级数递减、收益年期无）在纯收益按等比级数递减、收益年期无限的条件下：限的条件下：v（4 4）在纯收益按等比级数递减、收益年期有）在纯收益按等比级数递减、收益年期有限的条件下：限的条件下：第36页，本讲稿共62页v（五）已知未来若干年后资产价格（五）已知未来若干年后资产价格第37页，本讲稿共62页v六、收益法评估资产的优缺点六、收益法评估资产的优缺点v优点优点v 1.1.能真实和较准确的反映企业本金化的价值。能真实和较准确的反映企业本金化的价值。v 2.2.与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。买卖双方所接受。v缺点缺点v 1.1.预期收益额预测难度较大。预期收益额预测难度较大。v 2.2.在评估中使用范围较小。在评估中使用范围较小。第38页，本讲稿共62页第三节第三节 成本途径成本途径v一、成本途径的基本涵义一、成本途径的基本涵义v二、理论依据二、理论依据v1 1、资产的价值取决于资产的成本、资产的价值取决于资产的成本v2 2、资产的价值是一个变量、资产的价值是一个变量资产的资产的评估值评估值资产的资产的重置成本重置成本=-资产实体资产实体有形损耗有形损耗-资产功能性资产功能性陈旧贬值陈旧贬值-资产经济性资产经济性陈旧贬值陈旧贬值第39页，本讲稿共62页v三、成本法的基本前提三、成本法的基本前提v 1 1、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态使用状态v 2 2、应当具备可利用的历史资料、应当具备可利用的历史资料v 3 3、形成资产价值的耗费是必须的、形成资产价值的耗费是必须的第40页，本讲稿共62页v四、成本法中的具体评估方法四、成本法中的具体评估方法v（一）重置成本及其核算（一）重置成本及其核算v1.1.重置成本的概念重置成本的概念v 重置成本是按现行市场条件下重新构建一项全新重置成本是按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额资产所支付的全部货币总额v 复原重置成本：原相同的材料、标准、技术、设复原重置成本：原相同的材料、标准、技术、设计、现时价格，复原计、现时价格，复原v 更新重置成本：现在的材料、标准、技术、设计、更新重置成本：现在的材料、标准、技术、设计、现时价格，功能相同现时价格，功能相同第41页，本讲稿共62页v（二）重置成本的估算方法（二）重置成本的估算方法v1.1.重置核算法（成本构成）重置核算法（成本构成）v（1 1）购买型）购买型v（2 2）自建型（料工费及必要的资金成本和）自建型（料工费及必要的资金成本和开发者的合理收开发者的合理收益益）v 重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算逐项计算然后累加得到资产的重置成本。然后累加得到资产的重置成本。第42页，本讲稿共62页v例：某资产评估机构对某一厂房进行评估，按现行市例：某资产评估机构对某一厂房进行评估，按现行市价计算，耗费价计算，耗费材料费用材料费用1560015600元，元，人工费人工费1445014450元，元，机械机械使用费用使用费用64506450元，其他元，其他直接费用直接费用1445014450元，按规定间接成元，按规定间接成本按直接成本的本按直接成本的15%15%提取，该厂房的重置成本为：提取，该厂房的重置成本为：v重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本v =（15600+14450+6450+14450 15600+14450+6450+14450）v （1+15%1+15%）v =58592.5=58592.5元元第43页，本讲稿共62页v2.2.价格指数法价格指数法v 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将将被估资产的历史成本被估资产的历史成本(账面价值账面价值)调整为重置成本的一种方调整为重置成本的一种方法法,其计算公式为：其计算公式为：v重置成本重置成本=资产的账面原值资产的账面原值(1+(1+价格变动指数价格变动指数)v或或=资产帐面原值资产帐面原值价格指数价格指数 v价格指数分为价格指数分为定基价格指数和环比价格指数定基价格指数和环比价格指数。v式中式中,价格指数主要采用定基价格指数。价格指数主要采用定基价格指数。v定基价格指数定基价格指数=(=(评估时点定基价格指数评估时点定基价格指数资产购建时定资产购建时定基价格指数基价格指数)100)100。第44页，本讲稿共62页v例：某机床是例：某机床是20002000年购置安装的，账面价值为年购置安装的，账面价值为6 6万元。万元。20032003年对该资产进行评估，若定基价格指数年对该资产进行评估，若定基价格指数20002000年为年为1.051.05，20032003年定基价格指数为年定基价格指数为1.11.1，则：，则：v机床的重置成本：机床的重置成本：61.1/1.05=6.2961.1/1.05=6.29万元万元第45页，本讲稿共62页v3.3.功能价值类比法功能价值类比法v核心要素是功能成本函数核心要素是功能成本函数vA.A.功能成本线性函数功能成本线性函数-生产能力比例法生产能力比例法v这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估估算被评估资产的重置成本。资产的重置成本。第46页，本讲稿共62页vB.B.功能成本指数函数功能成本指数函数-规模经济效益指数法规模经济效益指数法vX X为规模经济效益指数，是一个经验数据。在美国，这个经验数据一为规模经济效益指数，是一个经验数据。在美国，这个经验数据一般在般在0.4-1,0.4-1,如加工工业一般为如加工工业一般为0.70.7，房地产行业一般为，房地产行业一般为0.9.0.9.我国目我国目前为止尚没有统一的经验数据，评估过程中药谨慎使用这种方法。前为止尚没有统一的经验数据，评估过程中药谨慎使用这种方法。v例：某重置全新的一台机器设备价格例：某重置全新的一台机器设备价格5 5万元万元,年产量为年产量为50005000件。件。现知被评估资产年产量为现知被评估资产年产量为40004000件件,由此可以确定其重置成本：由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本被评估资产重置成本4000/5000500004000/50005000040000(40000(元元)第47页，本讲稿共62页v4.4.统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法）v为了简化评估业务为了简化评估业务,节省评估时间节省评估时间,还可以采用统计分析法还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本确定某类资产重置成本,这种方法运用的步骤是：这种方法运用的步骤是：v 第一第一,在核实资产数量的基础上在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适把全部资产按照适当标准划分为若干类别当标准划分为若干类别,如房屋建筑物按结构划分为钢如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等；机器设备按有关规定划分结构、钢筋混凝土结构等；机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。v 第二第二,在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。数法等方法估算其重置成本。第48页，本讲稿共62页v第三第三,依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本,计算计算出分类资产的调整系数出分类资产的调整系数,其计算公式为：其计算公式为：K=RK=R/R /R 公式中：公式中：K K为资产重置成本与历史成本的调整系数；为资产重置成本与历史成本的调整系数；R R为某类抽样资产的重置成本；为某类抽样资产的重置成本；R R为某类抽样资产的历史成本。为某类抽样资产的历史成本。根据调整系数根据调整系数K K估算被评估资产的重置成本估算被评估资产的重置成本,计算公式为：计算公式为：被评估资产重置成本被评估资产重置成本某类资产账面历史成本某类资产账面历史成本KK 某类资产账面历史成本可从会计记录取得。某类资产账面历史成本可从会计记录取得。第49页，本讲稿共62页v例：评估某企业某类通用设备例：评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的经抽样选择具有代表性的通用设备通用设备5 5台台,估算其重置成本之和为估算其重置成本之和为3030万元万元,而该而该5 5台具有台具有代表性通用设备历史成本之和为代表性通用设备历史成本之和为2020万元万元,该类通用设备该类通用设备账面历史成本之和为账面历史成本之和为500500万元。则：万元。则：vK=3020=1.5K=3020=1.5v该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本5001.5=750(5001.5=750(万元万元)第50页，本讲稿共62页v（三）实体性贬值的估算（三）实体性贬值的估算v 是由于使用和自然力作用形成的贬值是由于使用和自然力作用形成的贬值v1.1.观测法（成新率法）观测法（成新率法）v 是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并进行综合分并进行综合分析析,将评估对象与其全新状态相比较将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评判断被评估资产的成新率估资产的成新率,从而估算实体性贬值。从而估算实体性贬值。v资产实体性贬值重置成本资产实体性贬值重置成本(1(1实体性成新率实体性成新率)v式中式中:实体性成新率实体性成新率=1-=1-实体性贬值率实体性贬值率第51页，本讲稿共62页v2.2.使用年限法使用年限法 使使用用年年限限法法是是利利用用被被评评估估资资产产的的实实际际已已使使用用年年限限与与其其总总使使用用年年限限的的比比值值来来判判断断其其实实体体性性贬贬值值率率,进进而而估估测测资资产产的的实实体体性性贬贬值值的的方方法。法。使用年限法数学式表达为：使用年限法数学式表达为：=(=(重置成本重置成本-预计残值预计残值)实体性贬值率实体性贬值率 总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限 实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率第52页，本讲稿共62页v由于资产在使用中负荷程度的影响由于资产在使用中负荷程度的影响,必须将资产的名义必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。已使用年限调整为实际已使用年限。v名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异际已使用年限与名义已使用年限的差异,可以通过资产利可以通过资产利用率来调整。资产利用率计算公式为：用率来调整。资产利用率计算公式为：v资产利用率资产利用率=(=(截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止截止评估日资产累计法定利用时间评估日资产累计法定利用时间)100%)100%第53页，本讲稿共62页v 例：某资产例：某资产19951995年年2 2月购进月购进,2005,2005年年2 2月评估时月评估时,名义已使用年限是名义已使用年限是1010年。根据该资产技术指标年。根据该资产技术指标,正常使用情况下正常使用情况下,每天应工作每天应工作8 8小时小时,该该资产实际每天工作资产实际每天工作7.57.5小时。由此可以计算资产利用率：小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率资产利用率103607.5/(103608)100%103607.5/(103608)100%93.75%93.75%由此可确定其实际已使用年限为由此可确定其实际已使用年限为9.49.4年。年。3.3.修复金额法（修复费用法）修复金额法（修复费用法）第54页，本讲稿共62页v（四）功能性贬值的估算（四）功能性贬值的估算v是由于技术相对落后而造成的贬值。是由于技术相对落后而造成的贬值。v（1 1）超额投资成本形成的功能性贬值）超额投资成本形成的功能性贬值v 即复原重置成本减去更新重置成本（实际上不计算）即复原重置成本减去更新重置成本（实际上不计算）v（2 2）超额运营成本形成的功能性贬值）超额运营成本形成的功能性贬值v =(=(被评估资产年净超额运营成本被评估资产年净超额运营成本折现系数折现系数)v =(=(被评估资产年超额运营成本被评估资产年超额运营成本（1 1所得税所得税 率）率）折现系数折现系数)第55页，本讲稿共62页v例：被评估资产为某类机器设备，经调查，市场上已有功例：被评估资产为某类机器设备，经调查，市场上已有功能更好的设备出现。由于技术先进，新设备可以使操作人能更好的设备出现。由于技术先进，新设备可以使操作人员减少，每月节约工资费用员减少，每月节约工资费用40004000元。新设备和被评估设备元。新设备和被评估设备的年产量相同，预计被评估设备尚可使用的年产量相同，预计被评估设备尚可使用5 5年，折现率为年，折现率为10%10%。v被评估设备功能性贬值被评估设备功能性贬值v40001254000125（P/A,10%,5P/A,10%,5）=909792(=909792(元元)v也可能存在功能溢价也可能存在功能溢价第56页，本讲稿共62页v例：某种机器设备例：某种机器设备,技术先进的设备比原有的技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高陈旧设备生产效率高,节约工资费用节约工资费用,有关资有关资料及计算结果如下表料及计算结果如下表:第57页，本讲稿共62页 某设备的技术资料某设备的技术资料项目项目月产量月产量单件工资单件工资月工资成本月工资成本月差异额月差异额年工资成本超支额年工资成本超支额减：所得税减：所得税(税率税率33%)33%)扣除所得税后年净超额工资扣除所得税后年净超额工资资产剩余使用年限资产剩余使用年限假定折现率假定折现率10%,10%,年金折现年金折现系数系数功能性贬值额功能性贬值额技术先进设备技术先进设备技术陈旧设备技术陈旧设备1000010000件件0.800.80元元80008000元元 1000010000件件1.201.20元元1200012000元元12000-8000=400012000-8000=4000元元400012=48000400012=48000元元1584015840元元3216032160元元5 5年年3.79083.7908121912.128121912.128元元第58页，本讲稿共62页v（五）经济性贬值的估算（五）经济性贬值的估算v由于外部环境变化造成的贬值由于外部环境变化造成的贬值v1.利用率不足。（利用率不足。（x取值不同：线性和指数）取值不同：线性和指数）经经济济性性贬贬值值额额=【资资产产的的重重置置成成本本-实实体体性性贬贬值值额额-功功能能性性贬贬值值额额】经济性贬