佛山市物业服务收费管理办法（草案）doc-佛山市物业服务14596.docx

佛山市物业服务收费管理办法（草案）为加强我市市物业服服务收费费管理，规规范物业业服务收收费行为为，保障障业主和和物业服服务企业业的合法法权益，根根据中中华人民民共和国国价格法法，国国家发展展改革委委、建设设部物物业服务务收费管管理办法法、广广东省物物业管理理条例和和广东省省物价局局、住房房和城乡乡建设厅厅关于于物业服服务收费费管理办办法规规定，结结合我市市实际制制定本管管理办法法。第一条 物业管管理服务务收费，是是指物业业服务企企业按照照物业服服务合同同的约定定，对房房屋及配配套设施施设备和和相关场场地进行行维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序，向向业主所所收的费费用。第二条 物业服服务收费费应当遵遵循合理理、公开开以及收收费与服服务水平平相适应应的原则则。通过过正当的的价格竞竞争机制制，促进进物业服服务行业业健康有有序发展展。第三条 物业服服务收费费根据不不同物业业的性质质和特点点，分别别实行政政府指导导价和市市场调节节价。业主大会成成立之前前的住宅（含含自有产产权车位位、车库库）物业业服务收收费实行行政府指指导价；别墅、业业主大会会成立后后的住宅宅（含自自有产权权车位、车车库）及及其他非住住宅物业业服务收收费实行行市场调调节价。第四条 业主与与物业服服务企业业可以采采取包干干制或酬酬金制等等形式约约定物业业服务收收费。包包干制是是指业主主向物业业服务企企业支付付固定物物业服务务费用，盈盈余或者者亏损均均由物业业服务企企业享受受或者承承担的物物业服务务计费方方式；酬酬金制是是指在预预收的物物业服务务资金中中按约定定比例或或者约定定数额提提取酬金金支付给给物业服服务企业业，其余余全部用用于物业业服务合合同约定定的支出出，结余余或者不不足均由由业主享享有或者者承担的的物业服服务计费费方式。第五条 物业服服务收费费政府指指导价由由基准价价和浮动动幅度组组成。市市价格主主管部门门会同市市房地产产行政主主管部门门根据物物业管理理服务等等级标准准制定全全市各类类、各等等级物业业服务收收费的基基准价和和浮动幅幅度；各各区价格格主管部部门会同同同级房房地产行行政主管管部门根根据佛山山市公布布的基准准价和浮浮动幅度度，结合合本地实实际，在在上下不不超过330%的的幅度内内制定本本区具体体浮动幅幅度后向向社会公公布，并并抄送市市价格主主管部门门和房地地产行政政主管部部门备案案；区价格格主管部部门会同同级房地地产行政政主管部部门，可可在本区区公布的的政府指指导价内内，结合合地方实实际，按按照优质质优价，质质价相符符的原则则，对服服务项目目及收费费进行量量化，试试行菜单单式收费费。第六条 物业服服务企业业收费实实行政府府指导价价的，应应认真执执行全市市统一规规定的基基准价，并在本区价格主管部门公布的浮动幅度内，就提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理利润等与业主协商确定收费标准；实行包干制或酬金制的物业服务收费，凡经双方约定后的收费标准，应报本区价格主管部门备案。第七条 实行物物业服务务费用包包干制的的，服务务费用包包括物业业服务成成本、法法定税费费和物业业服务企企业的合合理利润润，不包包括公共共水电费费分摊，另另有约定定除外；实行物物业服务务费用酬酬金制的的，预收的的物业服服务资金金包括物物业服务务支出和和企业的的酬金。第八条 前期物物业管理理阶段的的住宅物物业，建建设单位位通过招招投标或或者协议议方式选选聘物业业服务企企业的前前期物业业服务收收费，按按照区价价格主管管部门公公布的政政府指导导价及有关规规定执行行。确需需超过政政府指导导价水平平的，应应提交书书面报告告和成本本资料，报当地价格主管部门核定；业主要求提供更高的服务时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意后可与物业服务企业商定新的服务内容和收费标准。第九条 物业服务务成本或或者物业业服务支支出构成成一般包包括以下下部分：（一）管理理服务人人员的工工资、社社会保险险和规定定提取的的福利费费等；（二）物业业共用部部位、共共用设备备的日常常运行、维维护费用用；（三）物业业管理区区域绿化化养护费费用；（四）物业业管理区区域清洁洁卫生费费用；（五）物业业管理区区域秩序序维护费费用；（六）物业业共用部部位、共共用设备备及公众众责任保保险费用用；（七）办公公费用；（八）管理理费分摊摊；（九）物业业管理企企业固定定资产折折旧；（十）经物物业服务务企业与与业主协协商同意意后的其其它费用用。物业共用部部位、共共用设施施设备保保修期满满后的大大修、中中修和更更新、改改造费用用，按佛佛山市物物业管理理维修基基金收集集使用操操作程序序的规规定，通通过专项项维修资资金中列列支，不不得计入入物业服服务成本本。物业服务企企业在合同期期内，出出现新增增的行政政性收费费项目，由由全体业业主共同同分摊。当当合同期期满约定定物业服服务收费费时，新新增的行行政性收收费项目目应计入入服务成成本内，不不得向业业主另行行收取。第十条 物业业服务企企业应定期公布布成本费用用收支和和水电费分摊等情况。不得将将非小区区业主产产权的康康乐设施施等有偿偿服务中发生的费用转嫁业业主承担担；业主与与物业服服务企业业经约定定，可委委托专业业机构审审核物业业服务企企业的经经营情况况，审核核费用分分摊由双双方协商商确定；物业服务务收费应应按市价格格主管部部门制定定的样式式实行明明码标价价，在物物业服务务区域显显著位置置公示服务务内容、标准、收费项目、收费标准。第十一条 自有车位位、车房房（含人人防工程程车位）的服务费实行按基基准价加加浮动幅幅度，按按法定产权权建筑面面积计收收。基准准价为1元/建筑筑面积mm2·月；各各区价格格主管部部门会同同同级房房地产行行政主管管部门可可在此基基准价和和规定上浮浮幅度内内（下浮浮不限）作出具体规定；物业服务企业根据地方公布的规定，结合小区停车设施条件、管理成本等，收费方式可按平方米或每个车位与业主约定具体收费标准，并报本区价格主管部门备案；购房合同中的建筑面积已含车房（车位），并约定按购房总面积计收物业服务费的不得另收车房（车位）服务费；同一停放场地存在已售和出租车位的，所处场地的公共水电等费用应合理分摊，出租车位分摊费用由出租方支付，不得将费用全部划归已售车位的业主负担。物业管理区区域内的的机动车车停放保保管服务务收费，按按价格主主管部门门有关规规定执行行。已收收取机动动车停放放保管服服务收费费的，不不得重复复收取车车位物业业服务费费。第十二条 物业已竣竣工并已已纳入物物业服务务范围，但但尚未出出售或已已出售未未交付买买受人使使用的，其物业业服务费费用由建建设单位位按照该物业业区域同同类物业业的标准准全额交纳纳。第十三条 物业交付付使用并并经业主主办理装装修申报报手续后后，物业业管理企企业可分分别向装装修企业业收取220000元，业业主10000元元的装修修按金。业业主自行行装修施工工的按每每户收取取装修按按金20000元元；物业业服务企企业在收收取装修修按金前前，应与装装修企业业及业主主以文本形形式约定定双方的的权利、义义务、违违规处理理、按金金退还等等内容。物物业服务务企业收收取的按按金装修修完工后后，如未未造成楼楼宇和公公共设施施损坏的的，应在在一个月月内如数数退回按按金；业业主在装装修期内内如需拆拆改墙体体和隐蔽蔽工程（水水、电、气气）施工工的，在在办理相相关报批批装修手手续后，物物业服务务企业在在拆改墙墙体和隐隐蔽工程程施工期期限内，确确保每天天两次派派出熟悉悉装修业业务人员员到现场场做好巡巡查记录录，并为为业主提提供装修修方面的的咨询服服务，协协助业主主做好装装修工程程验收的的前提下下，由物物业服务务企业向向装修企企业或业业主（具具体由业业主与装装修企业业商定），每每天收取取不超过过5元的的装修管管理费。拆拆改墙体体和隐蔽蔽工程施施工完毕毕后不得得再收取取装修管管理费。其其余装修修期的巡巡查按普普通住宅宅小区物物业管理理服务等等级参考考标准有有关规定定执行；装修产产生的垃垃圾由业业主自行行清运，物物业管理理企业不不得强行行收取清清运费。委托物业服务企业清运的，清运费用暂定在每户不超过300元内由双方协定。第十四条 物业服服务费根根据法定定产权面面积按月月计收，不不得预收收；房管部部门已出出具产权权证的以以产权证证标示的的总建筑筑面积为为准，已已办理产权证证的以房房地产证证记载的的建筑面面积为准准。房产产证未记记载建筑筑面积或或未办理理房产证证的，以以物业买买卖合同同中约定定的建筑筑面积为为准；物物业服务务收费的计价单单位为每每月每平平方米建建筑面积积。以套套内面积积计收的的，由区价价格主管管部门会会同房地地产行政政主管部部门制定定收费折算算方式；物物业服务务费从物业业交付之日日起开始始计收。第十五条 物业业服务收收费实行行包干制制的不包包括公共共水电费费，另有有约定的的除外；公共水水电费分分摊按照照省物价价局关关于规范范全省城城镇住宅宅小区物业管理理服务收收费中公公共水电电费分摊摊问题的的通知（粤价1997173号）执行；物业交付使用后，公共水电费按所在楼宇户数分摊，另有约定除外；电梯电费按本梯使用总户数分摊（包括未售出部分），分摊的具体计算方式由业主与物业服务企业商定。第十六条 规范搬运运服务收费费价格行行为，搬运服服务收费费实行市市场调节节价，从从事搬运运服务的单单位和个个人，应应实行明明码标价价，其收收费标准准由双方方在标价价内协定定。第十七条 物业服服务企业业为装修修人员办办理小区区出入证证收取的工本费费不得高高于5元元/证。证证件有效效期应与与装修工程程期限一一致。遗遗失、破破损或调调换施工工人员需需要重新新办证的的，应按不高高于5 元/证证收取。第十八条 实行智能能化管理理的小区在房房屋交付付使用时时，房地产产发展商商应当为每户户免费配配置3张张小区人人员出入入证（含含IC卡卡等）。机机动车按按一车一一证免费费配置车车辆出入入证；原没有配配备智能能化出入入管理系系统的在住小区区，增设智能管管理系统统需召开开业主大大会，并并经超过半数数的业主主同意后后方可安装装，安装装费用由由全体业业主共同同分摊，维维护费用用计入管管理成本本。小区区出入证证及机动动车出入入证（含IC卡卡等）的费费用，由物业业服务企企业按每每证不高高于500元的制作成成本与业业主约定定后收回回证件工本本费；非非本小区区住户租租赁车位位及因遗遗失、破破损需要要重新办办理的，物物业服务务企业可可按每证证（IC卡）不高高于500元的标标准收回回工本费费第十九条 物业管管理服务务收费标标准应按按协议约约定标准准执行；对物业业服务收收费有争争议的，业业主、物物业使用用人、业业主委员员会或物物业服务务企业，可可以向物物业所在在地价格格主管部部门申请请协商调调解；物业服服务企业业服务协议议期满，或有220%以以上业主主提议调调整收费费标准的的，应召开全全体业主主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意并确定收费标准。物业服务企业应向价格主管部门备案新的收费标准并取得准予备案回执后，才能执行调整后的收费标准。业主大会与物业服务企业对收费未达成共识时，经双方出具委托书后，可委托有价格成本审理资质的中介机构进行成本审核；如有必要，还可向当地价格主管部门提出核定收费标准的申请。第二十条 物业管管理区域域内，供供水、供供电、供供气、通通讯、有有线电视视等单位位应当向向最终用用户收取取有关费费用。物物业服务务企业接接受委托托代收上上述费用用的，可可向委托托单位收收取手续续费，但但不得向向业主收收取手续续费或水水电周转转金。第二十一条条 利用物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行经营营的，所所得收益益依法归归全体业业主共有有，并主主要用于于补充专专项维修修资金，也也可以按按照业主主大会的的决定使使用。第二十二条条 物业服服务企业业根据业业主的自自愿委托托提供物物业服务务合同约约定以外外的有偿偿服务（上上门维修修门窗、水水龙头等等），其其收费由由双方协协商；物物业服务务企业已已接受委委托实施施物业服服务并相相应收取取服务费费用的，其其他部门门、单位位不得重重复收取取性质和和内容相相同的费费用。第二十三条条 实行政政府指导导价的物物业服务务收费，根据物业业服务成成本、业业主承受受能力以以及社会会经济状状况等因因素，由由市价格格主管部部门会同同市房地地产行政政主管部部门经进进行或成成本监审审后适时时调整。第二十四条条 物业服服务企业业应遵守守价格法法律、法法规和政政策。加加强自律律，建立立健全内内部价格格管理制制度。有有下列行行为之一一的，由由价格主主管部门门依法查查处：（一）未经经当地价价格主管管部门批批准，超超过政府府指导价价标准收收费的；（二） 擅擅自设立立强制性性收费项项目的；（三）不实实行明码码标价或或不按规规定明码码标价的的；（四）不按按规定备备案的；（五）不执执行本办办法第九九条、十十条规定定，擅自自扩大有有关费用用分摊范范围或提提高分摊摊标准的的；（六）其他他违反价价格法律律、法规规规定的的。第二十五条条 本办法法由市物物价局合合同市住住房和城城乡建设设局负责责解释。第二十六条条 本办法法自20010年 月 日起施施行。凡此此前规定定与本办办法相抵抵触的，以以本办法法为准；原佛山山市物价价、建设设局关关于公布布佛山市市物业服服务政府府指导价价及管理理办法的的通知（佛佛价20006110号）同同时废止止。附件：一、佛山市市物业管管理服务务收费政政府指导导价二、佛山市市业主自自有产权权车位（房房）管理理服务收收费政府府指导价价三、普通住住宅小区区物业管管理服务务等级参参考标准准佛山市物价价局 佛山市市住房和和城乡建建设局 二一一年三三月十日附件：一佛山市物业业管理服服务收费费政府指指导价 单位：元/建建筑面积积m2·月物业类别等级基准价备注一、无电梯梯住宅一级1.101、结合小小区绿地地复盖率率、设施施配套、管管理服务务、物业业规模、物物业使用用时间及及浮动幅幅度等实实际情况况约定收收费标准准。2、小区绿绿地复盖盖率按建建设规划划部门设设计规定定计算。3、各区结结合本地地实际，在在上下不不超过330%的的幅度内内制定本本区具体体浮动幅幅度后向向社会公公布。二级0.77三级0.44二、有电梯梯住宅一级1.71二级1.32三级1.10附件：二佛山市业主主产权车车位（房房）管理理服务收收费政府府指导价价 单位：元/建建筑面积积m2·月车位（房）类类别基准价最高浮动幅幅度最高指导价价一、首层架架空1.00不高于基准准价1.00二、地下式式（含人人防工程程）1.00上浮60%1.60三、二楼及及以上1.00上浮40%1.40四、上盖为为非永久久性棚架架1.00下浮20%0.80五、露天停停放1.00下浮40%0.60六、独立车车房（有有墙分隔隔）按车房所在在楼宇住住宅物业业服务费费的500%计收收。附件：三普通住宅小小区物业业管理服服务等级级参考标标准一 级项目内容与标准准（一）基本要求1、服务与与被服务务双方签签订规范范的物业业服务合合同，双双方权利利义务关关系明确确。2、承接项项目时，对对住宅小小区共用用部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验验收手续续齐全。3、管理人人员、专专业操作作人员按按照国家家有关规规定取得得物业管管理职业业资格证证书或者者岗位证证书。4、有完善善的物业业管理方方案，质质量管理理、财务务管理、档档案管理理等制度度健全。5、管理服服务人员员统一着着装、佩佩戴标志志，行为为规范，服服务主动动、热情情。6、设有服服务接待待中心，公公示244小时服服务电话话。急修修半小时时内、其其它报修修按双方方约定时时间到达达现场，有有完整的的报修、维维修和回回访记录录。7、根据业业主需求求，提供供物业服服务合同同之外的的特约服服务和代代办服务务的，公公示服务务项目与与收费价价目。8、按有关关规定和和合同约约定公布布物业服服务费用用或者物物业服务务资金的的收支情情况。9、按合同同约定规规范使用用住房专专项维修修资金。10、每年年至少11次征询询已入住住业主对对物业服服务的意意见，满满意率880%以以上。（二）房屋管理1、对房屋屋共用部部位进行行日常管管理和维维修养护护，检修修记录和和保养记记录齐全全。2、根据房房屋实际际使用年年限，定定期检查查房屋共共用部位位的使用用状况，需需要维修修，属于于小修范范围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围的的，及时时编制维维修计划划和住房房专项维维修资金金使用计计划，向向业主大大会或者者业主委委员会提提出报告告与建议议，根据据业主大大会的决决定，组组织维修修。3、每日巡巡查1次次小区房房屋单元元门、楼楼梯通道道以及其其他共用用部位的的门窗、玻玻璃等，做做好巡查查记录，并并及时维维修养护护。4、按照住住宅装饰饰装修管管理有关关规定和和业主公公约（业业主临时时公约）要要求，建建立完善善的住宅宅装饰装装修管理理制度。装装修前，依依规定审审核业主主（使用用人）的的装修方方案，告告知装修修人有关关装饰装装修的禁禁止行为为和注意意事项。每每日巡查查1次装装修施工工现场，发发现影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，及时时劝阻并并报告业业主委员员会和有有关主管管部门。5、对违反反规划私私搭乱建建和擅自自改变房房屋用途途的行为为及时劝劝阻，并并报告业业主委员员会和有有关主管管部门。6、小区主主出入口口设有小小区平面面示意图图，主要要路口设设有路标标。各组组团、栋栋及单元元（门）、户户和公共共配套设设施、场场地有明明显标志志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用用设施设设备进行行日常管管理和维维修养护护（依法法应由专专业部门门负责的的除外）。2、建立共共用设施施设备档档案（设设备台帐帐），设设施设备备的运行行、检查查、维修修、保养养等记录录齐全。3、设施设设备标志志齐全、规规范，责责任人明明确；操操作维护护人员严严格执行行设施设设备操作作规程及及保养规规范；设设施设备备运行正正常。4、对共用用设施设设备定期期组织巡巡查，做做好巡查查记录，需需要维修修，量化化小中大大的额度度，属于于小修范范围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围或或者需要要更新改改造的，及及时编制制维修、更更新改造造计划和和住房专专项维修修资金使使用计划划，向上上级主管管部门提提出申请请或向业业主大会会或业主主委员会会提出报报告与建建议，根根据业主主大会的的决定，组组织维修修或者更更新改造造。5、载人电电梯244小时正正常运行行。6、消防设设施设备备完好，可可随时启启用；消消防通道道畅通。7、设备房房保持整整洁、通通风，无无跑、冒冒、滴、漏漏和鼠害害现象。8、小区道道路平整整，主要要道路及及停车场场交通标标志齐全全、规范范。9、路灯、楼楼道灯完完好率不不低于995%。10、容易易危及人人身安全全的设施施设备有有明显警警示标志志和防范范措施；对可能能发生的的各种突突发设备备故障有有应急方方案。（四）维护公共秩序1、小区主主出入口口24小小时站岗岗值勤。2、对重点点区域、重重点部位位每1小小时至少少巡查11次；配配有安全全监控设设施的，实实施244小时监监控。3、对进出出小区的的车辆实实施证、卡卡管理，引引导车辆辆有序通通行、停停放。4、对进出出小区的的装修、家家政等劳劳务人员员实行临临时出入入证管理理。5、对火灾灾、治安安、公共共卫生等等突发事事件有应应急预案案，事发发时及时时报告业业主委员员会和有有关部门门，并积积极采取取相应措措施。（五）保洁服务1、高层按按层、多多层按幢幢设置垃垃圾桶，每每日清运运2次。垃垃圾袋装装化，保保持垃圾圾桶清洁洁、无异异味。2、合理设设置果壳壳箱或者者垃圾桶桶，每日日清运22次。3、小区道道路、广广场、停停车场、绿绿地等每每日清扫扫2次；电梯厅厅、楼道道每日清清扫2次次，每周周拖洗11次；一一层共用用大厅每每日拖洗洗1次；楼梯扶扶手每日日擦洗11次；共共用部位位玻璃每每周清洁洁1次；路灯、楼楼道灯每每月清洁洁1次。及及时清除除道路积积水。4、共用雨雨、污水水管道每每年疏通通1次；雨、污污水井每每月检查查1次，视视检查情情况及时时清掏；化粪池池每月检检查1次次，每半半年清掏掏1次，发发现异常常及时清清掏。5、二次供供水水箱箱按规定定清洗，定定时巡查查，水质质符合卫卫生要求求。6、根据当当地实际际情况定定期进行行消毒和和灭虫除除害。（六）绿化养护管理1、绿化复复盖率达达30%，有专专业人员员实施绿绿化养护护管理。2、草坪生生长良好好，及时时修剪和和补栽补补种，无无杂草、杂杂物。3、花卉、绿绿篱、树树木应根根据其品品种和生生长情况况，及时时修剪整整形，保保持观赏赏效果。4、定期组组织浇灌灌、施肥肥和松土土，做好好防涝、防防冻。5、定期喷喷洒药物物，预防防病虫害害。二 级项目内容与标准准（一）基本要求1、服务与与被服务务双方签签订规范范的物业业服务合合同，双双方权利利义务关关系明确确。2、承接项项目时，对对住宅小小区共用用部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验验收手续续齐全。3、管理人人员、专专业操作作人员按按照国家家有关规规定取得得物业管管理职业业资格证证书或者者岗位证证书。4、有完善善的物业业管理方方案，质质量管理理、财务务管理、档档案管理理等制度度健全。5、管理服服务人员员统一着着装、佩佩戴标志志，行为为规范，服服务主动动、热情情。6、公示116小时时服务电电话。急急修1小小时内、其其它报修修按双方方约定时时间到达达现场，有有报修、维维修和回回访记录录。7、根据业业主需求求，提供供物业服服务合同同之外的的特约服服务和代代办服务务的，公公示服务务项目与与收费价价目。8、按有关关规定和和合同约约定公布布物业服服务费用用或者物物业服务务资金的的收支情情况。9、按合同同约定规规范使用用住房专专项维修修资金。10、每年年至少11次征询询已入住住业主对对物业服服务的意意见，满满意率775%以以上。（二）房屋管理1、对房屋屋共用部部位进行行日常管管理和维维修养护护，检修修记录和和保养记记录齐全全。2、根据房房屋实际际使用年年限，适适时检查查房屋共共用部位位的使用用状况，需需要维修修，属于于小修范范围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围的的，及时时编制维维修计划划和住房房专项维维修资金金使用计计划，向向业主大大会或者者业主委委员会提提出报告告与建议议，根据据业主大大会的决决定，组组织维修修。3、每3日日巡查11次小区区房屋单单元门、楼楼梯通道道以及其其他共用用部位的的门窗、玻玻璃等，做做好巡查查记录，并并及时维维修养护护。4、按照住住宅装饰饰装修管管理有关关规定和和业主公公约（业业主临时时公约）要要求，建建立完善善的住宅宅装饰装装修管理理制度。装装修前，依依规定审审核业主主（使用用人）的的装修方方案，告告知装修修人有关关装饰装装修的禁禁止行为为和注意意事项。每每3日巡巡查1次次装修施施工现场场，发现现影响房房屋外观观、危及及房屋结结构安全全及拆改改共用管管线等损损害公共共利益现现象的，及及时劝阻阻并报告告业主委委员会和和有关主主管部门门。5、对违反反规划私私搭乱建建和擅自自改变房房屋用途途的行为为及时劝劝阻，并并报告业业主委员员会和有有关主管管部门。6、小区主主出入口口设有小小区平面面示意图图，各组组团、栋栋及单元元（门）、户户有明显显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用用设施设设备进行行日常管管理和维维修养护护（依法法应由专专业部门门负责的的除外）。2、建立共共用设施施设备档档案（设设备台帐帐），设设施设备备的运行行、检查查、维修修、保养养等记录录齐全。3、设施设设备标志志齐全、规规范，责责任人明明确；操操作维护护人员严严格执行行设施设设备操作作规程及及保养规规范；设设施设备备运行正正常。4、对共用用设施设设备定期期组织巡巡查，做做好巡查查记录，需需要维修修，属于于小修范范围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围或或者需要要更新改改造的，及及时编制制维修、更更新改造造计划和和住房专专项维修修资金使使用计划划，向上上级主管管部门提提出申请请或向业业主大会会或业主主委员会会提出报报告与建建议，根根据业主主大会的的决定，组组织维修修或者更更新改造造。5、载人电电梯早66点至晚晚12点点正常运运行。6、消防设设施设备备完好，可可随时启启用；消消防通道道畅通。7、设备房房保持整整洁、通通风，无无跑、冒冒、滴、漏漏和鼠害害现象。8、小区主主要道路路及停车车场交通通标志齐齐全。9、路灯、楼楼道灯完完好率不不低于990%。10、容易易危及人人身安全全的设施施设备有有明显警警示标志志和防范范措施；对可能能发生的的各种突突发设备备故障有有应急方方案。（四）维护公共秩序1、小区主主出入口口24小小时值勤勤。2、对重点点区域、重重点部位位每2小小时至少少巡查11次。3、对进出出小区的的车辆进进行管理理，引导导车辆有有序通行行、停放放。4、对进出出小区的的装修等等劳务人人员实行行登记管管理。5、对火灾灾、治安安、公共共卫生等等突发事事件有应应急预案案，事发发时及时时报告业业主委员员会和有有关部门门，并协协助采取取相应措措施。（五）保洁服务1、按幢设设置垃圾圾桶，生生活垃圾圾每天清清运1次次。2、小区道道路、广广场、停停车场、绿绿地等每每日清扫扫1次；电梯厅厅、楼道道每日清清扫1次次，半月月拖洗11次；楼楼梯扶手手每周擦擦洗2次次；共用用部位玻玻璃每月月清洁11次；路路灯、楼楼道灯每每季度清清洁1次次。及时时清除区区内主要要道路积积水。3、区内公公共雨、污污水管道道每年疏疏通1次次；雨、污污水井每每季度检检查1次次，并视视检查情情况及时时清掏；化粪池池每2个个月检查查1次，每每年清掏掏1次，发发现异常常及时清清掏。4、二次供供水水箱箱按规定定期清洗洗，定时时巡查，水水质符合合卫生要要求。5、根据当当地实际际情况定定期进行行消毒和和灭虫除除害。（六）绿化养护管理1、绿化复复盖率达达20%，有专专业人员员实施绿绿化养护护管理。2、对草坪坪、花卉卉、绿篱篱、树木木定期进进行修剪剪、养护护。3、定期清清除绿地地杂草、杂杂物。4、适时组组织浇灌灌、施肥肥和松土土，做好好防涝、防防冻。5、适时喷喷洒药物物，预防防病虫害害。三 级项目内容与标准准（一）基本要求1、服务与与被服务务双方签签订规范范的物业业服务合合同，双双方权利利义务关关系明确确。2、承接项项目时，对对住宅小小区共用用部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验验收手续续齐全。3、管理人人员、专专业操作作人员按按照国家家有关规规定取得得物业管管理职业业资格证证书或者者岗位证证书。4、有完善善的物业业管理方方案，质质量管理理、财务务管理、档档案管理理等制度度健全。5、管理服服务人员员佩戴标标志，行行为规范范，服务务主动、热热情。6、公示88小时服服务电话话。报修修按双方方约定时时间到达达现场，有有报修、维维修记录录。7、按有关关规定和和合同约约定公布布物业服服务费用用或者物物业服务务资金的的收支情情况。8、按合同同约定规规范使用用住房专专项维修修资金。9、每年至至少1次次征询已已入住业业主对物物业服务务的意见见，满意意率700%以上上。（二）房屋管理1、对房屋屋共用部部位进行行日常管管理和维维修养护护，检修修记录和和保养记记录齐全全。2、根据房房屋实际际使用年年限，检检查房屋屋共用部部位的使使用状况况，需要要维修，属属于小修修范围的的，及时时组织修修复；属属于大、中中修范围围的，及及时编制制维修计计划和住住房专项项维修资资金使用用计划，向向业主大大会或者者业主委委员会提提出报告告与建议议，根据据业主大大会的决决定，组组织维修修。3、每周巡巡查1次次小区房房屋单元元门、楼楼梯通道道以及其其他共用用部位的的门窗、玻玻璃等，定定期维修修养护。4、按照住住宅装饰饰装修管管理有关关规定和和业主公公约（业业主临时时公约）要要求，建建立完善善的住宅宅装饰装装修管理理制度。装装修前，依依规定审审核业主主（使用用人）的的装修方方案，告告知装修修人有关关装饰装装修的禁禁止行为为和注意意事项。至至少两次次巡查装装修施工工现场，发发现影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，及时时劝阻并并报告业业主委员员会和有有关主管管部门。5、对违反反规划私私搭乱建建和擅自自改变房房屋用途途的行为为及时劝劝阻，并并报告业业主委员员会和有有关主管管部门。6、各组团团、栋、单单元（门门）、户户有明显显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用用设施设设备进行行日常管管理和维维修养护护（依法法应由专专业部门门负责的的除外）。2、建立共共用设施施设备档档案（设设备台帐帐），设设施设备备的运行行、检修修等记录录齐全。3、操作维维护人员员严格执执行设施施设备操操作规程程及保养养规范；设施设设备运行行正常。4、对共用用设施设设备定期期组织巡巡查，做做好巡查查记录，需需要维修修，属于于小修范范围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围或或者需要要更新改改造的，及及时编制制维修、更更新改造造计划和和住房专专项维修修资金使使用计划划，向上上级主管管部门提提出申请请或向业业主大会会或业主主委员会会提出报报告与建建议，根根据业主主大会的的决定，组组织维修修或者更更新改造造。5、载人电电梯早66点至晚晚12点点正常运运行。6、消防设设施设备备完好，可可随时启启用；消消防通道道畅通。7、路灯、楼楼道灯完完好率不不低于880%。8、容易危危及人身身安全的的设施设设备有明明显警示示标志和和防范措措施；对对可能发发生的各各种突发发设备故故障有应应急方案案。（四）维护公共秩序1、小区224小时时值勤。2、对重点点区域、重重点部位位每3小小时至少少巡查11次。3、车辆停停放有序序。4、对火灾灾、治安安、公共共卫生等等突发事事件有应应急预案案，事发发时及时时报告业业主委员员会和有有关部门门，并协协助采取取相应措措施。（五）保洁服务1、小区内内设有垃垃圾收集集点，生生活垃圾圾每天清清运1次次。2、小区公公共场所所每日清清扫1次次；电梯梯厅、楼楼道每日日清扫11次；共共用部位位玻璃每每季度清清洁1次次；路灯灯、楼道道灯每半半年清洁洁1次。3、区内公公共雨、污污水管道道每年疏疏通1次次；雨、污污水井每每半年检检查1次次，并视视检查情情况及时时清掏；化粪池池每季度度检查11次，每每年清掏掏1次，发发现异常常及时清清掏。4、二次供供水水箱箱按规定定清洗，水水质符合合卫生要要求。（六）绿化养护管理1、绿化复复盖率达达10%，对草草坪、花花卉、绿绿篱、树树木定期期进行修修剪、养养护。2、定期清清除绿地地杂草、杂杂物。3、预防花花草、树树木病虫虫害。注：满意率率计算：1、发出问问卷回收收率达880%以以上。2、（满意意卷数÷÷回收卷卷数）××1000%=满满意率24