房地产上市公司盈利能力分析——以万地产公司为例.docx

中国地质大学长城学院 本 科 毕 业 论 文 题目：房地产上市公司盈利能力分析以万地产公司为例 系 别 经济系 专 业 会计学 学生姓名 张翼翔 学 号 013121407 指导教师 安存红 职 称 副教授 2016 年 4 月 30 日房地产上市公司盈利能力分析以万科地产公司为例摘 要20年来，房 地 产 业 蓬 勃 发 展，已 经 成 为 我 国 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 之一，在经济建设中扮演着越来越重要的作用。然而，2008 年全球性金融危机以及政府一系列宏观调控策使得我国房地产市场发生了深刻变化，中国房地产市场进入深度调整期。当 前中 国 的 房 地产企 业，普遍 存 在着企 业规 模小、管 理 水 平 低、资 产负 债率 高、资 信不 高、市 场竞 争 力有 限、项 目运 作能 力 差、整 体盈 利水 平低 等问 题，所 有 这 些 增 加了经 营 风 险，企 业的生 存 和发 展面 临 巨 大压 力。在此背景 下，房 地 产企 业要 想在 不 断变 化的市 场上获 得生 存和发 展 的 空 间，必 须积 极 探 索新 的盈 利模 式和发 展思 路，增 强自 己的盈 利能 力，因 此研 究房 地 产上 市公 司盈 利能 力极 其影 响因 素，对 于规 范房 地 产市 场合 理健 康、持 续发 展有一 定现 实意 义和指 导意义。本 文选 取净 资 产收 益 率、销 售净 利率、销 售毛 利率、净 利 润、每 股收 益、营 业收 入、每 股主 营业 务收 入、每 股 净资产、每股净现金流量、净利润增长率 10 个盈利能力的特征指标，采集万科房地产上市公司 2012 至 20 14 年 三 年的截 面数 据作 为样 本数 据，运 用主成 分分 析 法，得 出各 房地 产公 司综 合得 分和排 名情 况，并以各公 司综 合得分作为其盈 利能力综 合指 标，建立回 归 模 型，测定盈 利能 力及其影响因素之间的相关关 系，得 出房 地产上市公 司发 展相 应的建 议 和对 策，实 现房 地产上 市公 司盈利 能 力的提 高和行 业的均 衡发 展。关键词：盈利能力；特征指标；主成分分析ABSTRACTAfter over 20 years of prosperous development，the Real Estate industry has become prominent in the economy of China，and now plays an increasingly sign if ycant role in economy construction. However，the 2008 global financial crisis and the government macro-control policies have brought profound changes，which make Chinese real estate market come into a deep period of adjustment. In order to get the space of survival and development in the changing market，China's real estate business must explore new profit model and development thought，strengthen his profitability. Therefore the study of the Ea ring Capacity and it's affecting factors of Real Estate Listed Companies has a certain practical significance and guiding significance for standing the real estate market heathy and sustainable development. This paper selects 10 indicators on behalf of profitability， including return on net assets，sales net interest rate，gross margin， net profit，earnings per share，operating income，the main business income per share and net assets per share，net cash flow per share and net profit growth rate. We collect wan ke real estate companies in China and take the cross section data from 2012 to 2014 as sample data.Key words:Ea ring Capacity；Characteristic index；Principal component analysis目 录1前 言12房地产行业的概述12.1房地产的概念12.2房地产行业未来发展趋势12.2.1房地产业利润率逐渐降低12.2.2开发模式注重细分与合作22.2.3品牌化经营、精细化管理22.2.4房地产行业并购逐渐激烈22.3房地产盈利能力综合分析33关于万科地产公司及其存在的问题33.1万科地产介绍33.2万科地产的运营情况43.3万科地产公司财务数据43.4万科公司存在的问题74对万科公司未来的改进和建议75房地产公司盈利能力研究对策86促进房地产业健康发展的政策建议 106.1坚持宏观调控方向106.2差别化的信贷政策106.3加快实施房地产税收制度改革106.4完善保障性住房建设107结 论11参考文献12致 谢1314中国地质大学长城学院2016届毕业论文 1前 言80 年 代 后 期，房 地 产作 为一 门 新 兴的产 业，开 始在 我国 市 场上崭 露头 角，在 1992 年至 1994 年、1998 年 至 2011 年 这 两 个 时 期，房 地 产已 经成 为我 国 经 济发 展 的热 点，促进 了我 国经 济的发 展，对 投 资的增 加起 到了重 要的作 用。同 样，在 亚 洲金 融危 机 期 间以 及在 随 后经 济不 景 气 的 2001 年，房 地产 业对 我 国经 济的 推 动 作 用 也 较 为 明 显。房 地 产 行 业对 提 高就 业率 和 安 置 剩 余劳 动 力 方 面的 作 用 也 很 大。从 事 房 地 产 开 发 的 企 业 数 量 在 上 世 纪 九 十年 代 急 剧增 长，从 1990 年的 440 家大量增加到了 2000 年的 27303 家，其数量在十年间增加了 5.2 倍，在这十年期间房地产从业人员从原来的 14.7 万人增加到了 97.2 万人，总数量也增加了很多。我国房地产从业人员现状是从业人数的规模较大，但是受到专业的教育、培训以及从业经验丰富的房地产专业人才却极少。2房地产行业的概述2.1房地产的概念 对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。2.2房地产行业未来发展趋势2.2.1房地产业利润率逐渐降低 在过去的十年时间里，房地产行业一直处于快速上升阶段，因为房地产行业主要依靠房改、GDP的增长、宽松的货币政策以及城市化进程速度加快等因素的推动，因此房地产业的利润率得到了极大的提高，其他没有任何一个行业可以像房地产一样承受利率水平达到20%以上的融资成本，房地产行业的利润水平远远高过了其他行业。根据我国国土资源部2012年数据统计，我国城市房地产开发的利润率一般处于10%以上的水平，而中高档房产开发的利润率最高可以达到40%，而中国社会科学研究院的调查数据表明，中国房地产市场平均毛利润率高达55.72%。与国际上房地产行业普遍5%的利润率相比，我国的房地产业利润率相当的高。但是随着政府土地“招拍挂”及相关政策的落实、房地产宏观调控措施的出台，房地产业依靠土地资源的增值来推动高毛利率的因素逐渐减小，房地产企业之间主要依靠企业的核心竞争力来决定利润率，而不是以前那样仅仅靠外部资源。我们有理由相信，未来的房地产行业平均利润率将会逐渐的与国际平均水平靠拢，最终可能减少到8%左右，房地产行业的暴利时代将会过去。 2.2.2开发模式注重细分与合作 随着房地产市场的逐渐发展，房产开发的模式也将更加细化，分工更加明确。从开发资金来源、规划设计、施工建设到最后的销售，每一个阶段都会由专业化的企业负责。而这样一种非常专业化精细化的分工，会让房地产开发各个环节的工作质量都能够得到保证。在房地产开发商的整个运营过程中，更多的将会做一个协调角色，而其他各项任务主要是通过承包商、代理商等进行专业化的合作来完成。房地产业未来还将会逐渐实现投资商与开发商的角色分离。开发资金的来源除开银行以外，还会通过社会资本的引入、信托、企业债、IPO上市等渠道融入，这样一来房地产开发企业就更偏向于一个管理型的公司，而当前我国房地产企业通过IPO与股市融资还存在一些政策上的限制，短期之内无法改变，所以私募股权也可能成为未来的一个发展方向。 2.2.3品牌化经营、精细化管理 在宏观调控政策与市场本身存在的风险之下，房地产企业怎样加大竞争力，实现自己的稳步发展，已经成为了一个亟待解决的问题。未来可能会有更多的房地产企业把重心放在自身品牌建设、产品营销能力和企业管理上去。房地产企业的品牌塑造，一直都是企业管理中的重要内容，要让房地产企业收获高利润回报，就必须要通过企业软实力，也就是品牌塑造和企业形象的培养，做好企业品牌的宣传活动、注重消费者的购房需求以及房地产市场的发展动态。在实践中，我国有很多比较知名的房地产企业已经实现了品牌化经营，房地产项目的营销策略以及房产价格等方面也具有很大的优势。而与此同时，一部分中小型的房地产企业自身的管理能力不足，没有退出成熟的项目，项目定义也很随意，这样就导致了对项目成本无法有效的控制，产生极大的经营风险。因此中小型房地产要发展壮大，必须要重视精细化管理。 2.2.4房地产行业并购逐渐激烈 数据显示，过去十年来，我国的房地产企业数量增长了大约7万多家，年平均增长7000家左右。而国家对于房地产市场的宏观调控政策的出路，房产市场也迎来了一次大洗牌。调控政策不断的出台和国家推行较为紧缩的货币政策，很多中小型房地产企业也陷入了窘局，也正是由于这一原因，房地产行业将会迎来一次大规模的并购与重组，房地产行业也将会有更高的集中度。在房地产企业进行并购重组时，应该尽力避免垄断现象和无序局面的出现。在土地交易、价格控制等方面应该严格按照相关法律规范进行操作，不仅要制定并遵守规范、科学的房地产企业并购制度，同时还必须杜绝地方政府在过程中随意设置门槛条件，取缔和消除一切违规操作的现象，如果发展要及时纠正同时追究相关人员的责任。2.3房地产盈利能力综合分析综合全球发达国家及地 区的经 济发 展情 况来分析，国 民 经 济对房地产行业的依赖程度非常的高。这是因为房 地 产 行 业 不仅是国民经济的基础，同 时 也 是国 民 经 济增 长 的 支 柱性 产 业之一。房 地 产 业有 其自 身的 特 殊性 即其 起 到对 其 他产 业支 撑作 用，如 物 流、钢 铁、水 泥 及建 筑 业等 劳 动密 集 产业，对 于国 内经 济做 出重 要贡 献，具 有极 强的 产 业关 联度。房地 产既 不 是利 润最 高的行 业，也不 是利 润最 低的行 业，利 润 水 平最 高和最 低都不 属 于房 地产行 业。有 一 份 报 告指 出，他 们 通 过 大 量 的 数 据 和 实 证 研 究 发 现 ，房 地 产 开 发 企 业 的 利 润水 平 在 约 20个主 要行 业 中仅仅居于中上水平。 这 一 结 论 是参 考两 个关 键指 标销 售 利 润率和 净 资 产 利 润 率，以 及 通 过 对 上 市 公 司的 实 证 研 究最 后 得 出 的 。尤 其 在国 内工 业 化和 城 镇化 进 程中，劳 动密 集型 产 业的特 点在 社 会 发 展的 特 殊时 期，其对 国 内 经 济及 就 业的 拉 动 起着积 极作 用。我国的经济目前呈现出快速增长的态势，因 此实 现房 地 产行 业的稳 定并 健 康的发 展，对促 进整个国 民经 济的蓬 勃发 展具 有重要 的作 用。有 人 说巨 大需 求导 致住 房 销 售价 格 上 涨，从 而 收 获 巨 额 利 润，土 地出 让 制 度变 革导 致的 制 度 性土 地红 利，住 房 供 给结 构偏 于高 端的 现 状导 致高 利 润，以 及地 产企 业按照 项 目 结算的 财 务会 计制 度和 税收 安 排。但 是这一 结论 与舆 论关 于地产 开发行 业的 超高 利润 印 象 不符 合。面 对被高 房价 激 怒了 的 人们，简 单重 复经 济学 家 口中 的供 求决 定价 格的 教条并 不合时 宜，人们需要 对价 格 变动 背 后供 求的 力 量有 更清 晰 地认 识。而当前市场上又存在尤其是发达地区房地产市场上存在供给结构偏于高端的现象，即高档住宅供给比例超过普通住房的供给比例。所以有着良好头脑的投资商以及长远的眼光，也会为房地产公司带来收益。3关于万科地产公司及其存在的问题3.1万科地产介绍万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过二十多年的发展，已成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖53个大中城市，销售规模居全球同行业首位。万科坚持实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略，并不盲目囤地，捂盘，标地王，产品定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，万科的楼盘推出后当月销售率普遍达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。万科地产是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。3.2万科地产的运营情况从万科近30年的经营历程中，人们不难发现其发展经历了从加法到减法再到乘法的过程，对应多元化发展、专业化和精细化的战略。最初的十年，万科处在发展初期，规模不大的时候市场能力被放在最重要的地位，在当时计划经济和市场经济并行，机会多，赢利空间大的背景下，公司创办人开始带领万科做加法，走上多元化之路。1984 年开始贩卖日本电器，并逐步介入一些其他行业，做什么赚什么，多元化发展道路一直持续到1992 年。1992年，是万科多元化发展的鼎盛时期，但是在这一时期，发展中的万科也很快感受到了多元化经营的瓶颈，虽然公司涉足多个行业，且每个行业都能够保证盈利，但每个行业都做得不大，而且直接导致资金、人力等各种资源无法集中，每一个行业都没有稳固的根基，所承担风险巨大，毕竟企业如何做强而不是做多，才是发展之道，于是王石开始带领万科做减法。万科经过分析发现，在多元化经营盘子中，进出口业务占营业额的七成，利润却低于三成，而占营业额0.5%的房地产，却为万科带来二成利润。在检讨发展方向之后，万科决定逐渐收缩企业的规模，聚焦房地产领域，并立即展开一系列的收缩动作。2001年，万科完成了万佳百货的转让，这标志着万科彻底退出了与房地产无关的行业，经历多年的专业化战略调整已全部完成，开始进入专业化的快速发展轨道。3.3万科地产公司财务数据公司的总体分析主要是对企 业财 务报 表中的主 要财 务表报 数 据进 行分 析，将不同年度的相同财务 指标进 行比 较，从而得出企 业的财 务状 况和经 营成果。采用一些公司数据和万科地产做了一下比较。2013年数据表1盈利极小值极大值均值标准差净资产收益率（%）-61.5535.964.84189710.06491净利率（%）-434.16934.3815.21026104.7627毛利率（%）3.986105.90537.0651917.54052净利润（百万）-624.1656160.219330.7755836.367每股收益（元）-0.9842.5150.2186120.390043营业收入（百万）0.30563415.323038.6697664.415每股主营业务收入（元）0.00215.6052.0524832.300085每股净资产0.52115.5583.2501722.29933每股净现金流量-13.2841.97-0.445961.848751从上表可以看出，样本中万科房地产上市公司和其他各盈利指标有着很大的差别，净利润最小值为-6.24 亿万元，说明该公司亏损严重，最大值为 61.6 亿，说明该公司盈利能力很强，从其他各指标也可以看出，房地产公司盈利能力差距悬殊，表中净利率、净利润和营业收入这三个指标标准差都非常大，尤其是公司营业收入，标准差已经达到7664.415，也说明各房地产公司盈利能力差距之大，房 地产 行业发 展极不均衡。其次，纵向对比 2012-2014年房地产业盈利能力，表 4.2 为 2012-2014年部分盈利能力指标的对比，表 4.2 我国房地产上市公司 2012-2014年部分财务数据2012至2014年数据表2年份201220132014净资产收益率（%）8.968.438.82净利率（%）16.1297411.7514.06毛利率（%）30.9525.3435.66净利润增长率（%）35.3910.6718.54从表 4.2 和图 4.1 中可以看出房地产行业盈利综合来看变化较为平缓，净资产收益率在 2012 至 2013 年 数 值基 本持 平，2014 年 有 所下 降；净利 率和毛 利 率呈现 出先下 降后稳步 上 升 的趋 势，净利润增长率在 2013年降幅较大，随后也出现平稳上升趋势。净利率、毛利率的下降以及净利润增长率的大幅度下降，说明 2012 年底 2013 年初的房地产调控政策的效果较为明显，随后几年房地产业的发展较为平稳，没有较大的波动。通过上述分析方法，得到其他年各房地产上市公司的综合得分和排名情况。表 4.3 为 2012-2014 年各房地产上市公司前十名排名情况综合来看，在房地产上市公司中，万科、保利地产、招商地产和华夏幸福盈利能力最强，在行业中处于领先地位。结合对原始指标的分析，可知 2012 年至 2014 年间，房地产上市公司的盈利能力最强的几个公司业绩相平稳，没有大起大落现象。值得注意的值，2012 年华夏幸福综合盈利能力排名为 105，而 2013 年上升到第十位，在 2012-2013年都居于第二位，通过财务数据的分析可知，该公司在 2012 年的净利润为 746 万，而到 2012 年大幅度增加到了 13.58 亿，到 2013 年该公司的净利润上升到 22.18 亿；其营业收入也从 2009 年的 1.83 亿剧增到 2013 年的 77.9 亿元，2013 年该公司营业收入达到137.62 亿元。华夏幸福在 2009 年上市之后，企业绩效得到了飞快的提高。2012-2014十家地产公司排名年份2012201320141万科中航地产铁岭新城2保利地产招商地产华夏幸福3泰禾集团保利地产首开股份4嘉凯城中洲控股万科5荣安地产万科保利地产6招商地产首开股份冠城大通7阳光城华发股份招商地产8中珠控股北京城建中航地产9金地集团福星股份中洲控股10南通科技华夏幸福浙江东日3.4万科公司存在的问题在不断的学习和超越之后，万科正在成为全球最大的房地产开发商。但从赶超者变为领航者之后，万科也意识到自身也正在出现一些变化。作为赶超者，企业自身的问题首先是：能不能做得到，然后是能不能做得和别人一样好。至于具体的方向，基本可以沿用别人的策略。但成为领航者之后，万科则需要自己制定全新的航向，未来怎么做，未来的愿景是什么，需要整个团队来践行。这注定是一个痛苦的过程。当行业龙头的地位确立，企业自身的重塑就已经开始。这时，企业的愿景需要调整，否则，就会陷入僵局。例如，微软的愿景是让每一个家庭都有一台电脑，用着微软的软件。这一目标达成后，微软失去了未来愿景，多年仅用“霸权”维护PC的统治地位，最终错失了互联网和移动互联网的机遇。从跟随者到领航者，万科亟需找到新的目标和航向。坚持原有的策略肯定是无法持续的，但怎样创新可以奠定未来10年乃至50年的发展基础，管理层并没有明确的路径和成熟的经验可以参考。这一过程还伴随着老将功成名就和骨干员工流失的风险。当一家企业达到行业顶峰，又未找到新的机会时，公司元老就会躺在功劳簿上，失去了前进的动力;而充满野心的骨干成员则因缺乏上升通道而选择离职。而当公司选择转型调整时，还会有一批高管和骨干流失。应该说，经过30年的成长，万科在这两点上都有所体现。新的转型带来的阵痛将会更加明显。转型很痛，但不转型会更痛。在成为领航者后如何转型，如何重塑公司的核心愿景，成为万科的当务之急。4对万科公司未来的改进和建议我觉得万科需要改进应该做到以下几点。首先，产品创新，万科虽然在产品的开发上投入巨大资源，并已形成相对稳定的主产品、副产品线，但产品标准化和集约化还有待提升，这不仅有利于产生规模效益，而且可通过产品创新保持领跑地位。在前期情景洋房、V-house申请国家专利的基础上，推陈出新，并在第一代粗狂型、第二代大中型、第三代细分型的产品演进中更进一步，推出第四代概念型和智能型的新产品。 创新应作为万科的灵魂，而且创新的范畴不应局限于房产项目，也应在万科的精神、建筑设计理念和物业管理上获得持续的创新，领风气之先。 其次，品牌巩固，万科还应把品牌巩固和宣传作为重中之重，据调查，品牌已经成为潜在消费者选择房地产项目的首要考虑因素之一，而品牌中的质量因素更是企业的生命线。作为房地产行业产业化、专业化的急先锋，万科应该万分爱惜羽毛，任何质量丑闻都将让万科千辛万苦打造的品牌羽毛沾上污迹。在经历了安信木地板质量门事件和厦门人熟知的金域蓝湾钢筋降标事件之后，万科的品牌美誉度得到极大伤害，这就要求万科以更高的标准和规范的流程精选战略伙伴,保证每一个项目和产品的水准；更加谨慎地选择战略性的建筑承包商和室内设计单位，与他们建立长期合作伙伴关系，并推进现场拼装土建与装修设计一体化、施工一体化、监督管理一体化，把责任明确化，形成一个一流的共生体系，共同创造优秀的精装修住宅。然后，战略改良-商业模式，改变战略是长远的，不应经常变化，但是房企也应根据大环境的变化，顺势而为，做出改良。战略改良，笔者认为应该着重于商业模式的变化，从高杠杆到快周转的转变是当前形势下的一个首选方向。2010年以来，由于房地产市场的调控措施和一系列土地政策的变化，万科在净利润率上呈现下滑趋势。我们知道，2006至2007年，房地产上市公司ROE上升主要来自经营改善及房价上涨；2008年以后，房地产上市公司ROE上升则更多来自于高杠杆和房价上涨。2012年，预计高杠杆难以维系，销售净利率也将呈现下滑趋势，上市公司ROE将继续下滑，要使ROE维系在较高水平，转换商业模式是一个思路，从原来的高杠杆到快周转，提高房屋销售和交竣的速度。 当然，万科的经营理念中对快速销售和资金回笼的重视也已有所体现，而当前市场环境也进一步倒逼万科等房企加快周转，以价换量。建议万科从市场需求和产品设计的源头考虑，对当前的刚需产品如90平方米功能型户型进行重点开发，以合理价格换取刚需存量市场的积极响应，以价换量获取最多的销售额。 4、营销转型 营销是一个系统工程，笔者仅取其两点发表拙见，一是要顺势而为，借助移动互联网发展的大势，将营销渠道延伸到手机的方寸之间，拓展新媒体的营销路子，并广推事件营销，放大品牌影响力。笔者对SOHO国际通过微博谈论、宣传其地产项目关于空调、钢筋、电梯、玻璃、地板等关键建筑材料和装修材料的招标工作深为认同，借助这种传播快、目标客户群精准的渠道散播公司精细化管理和社会责任感的理念效果极佳，对品牌的美誉度提升大有裨益，万科可借鉴参考。二是要广开体验化营销之路，21世纪，品牌沟通已然成为一种体验，万科可借助其高质量的“万客会”客户维系体系，开展体验式营销，并将客户需求反哺产品设计，不断改良，达成客户满意度的迅速提升。5房地产公司盈利能力研究对策通过万科地产表明，要研究房 地 产上市公 司的盈 利能 力状 况，就要充分了 解 影 响盈 利水平 的各种因素。一般来说，影响公 司盈 利能 力的因素很多，这些因 素可以划分为公司外部因素和内 部因 素。其中外 部因 素包 括经 济环 境、市场环境和法律环境等等，例如经济发展水平、产品市场状况、产品的竞争力、产业发展规模、行业准则及税收法律等等。这些外部因素是公司不能改变的，因此，提高企业的竞争力和综合实力只有改变内部的自身条件，资产利用合理化，时跟进外部环境的变化，充分利用外部环境，提 高企 业自 身综合能力，逐步扩大市场占有率。在这种情况下，对于不能改变的外部环境来说，研究企业内部因素就有了重要的意义。虽然供需几乎能解释一切表面的市场变化，但供需背后更深层次的原因才是决定性的因素。作 为 一种 资本 资 产，房 地 产需 要抵 押借贷 购 买，价 格受 信 用的影 响巨 大。过 去房地 产的 持 续上 涨，其 实是 受中 国信 用大 周 期影 响的 水 涨 船 高，而中 国过 去 十几 年的 信用 大 周期 ，则 是建 立在中 国整 体商业 模式的 正反 馈循 环中。在 这个自我 强化的 正 反馈 循环 中，房 地 产是 明显 上涨的 重 要 变量。而 到 了现 在，这个自 我强 化的 巨型 正反 馈过 程 已经 结束，出 口下降，外 汇占 款下 降，只有 银行 的正 反馈 独自 支 撑，但是大 的循 环已 经 终 止。与 其 他 资 产不同，房 地 产 基 于信 用周期，是 长 周 期，甚 至 是 超 长 周 期 几 十 年 的 资 产，价 格 也 会 有 变 动。虽然供需几乎能解释一切表面的市场变化，但供 需背后更深层次的原因才是决定性的因素。改 善公 司盈 利能 力可以 通过 有效 合理 的调 整 公司 内部 因素，充分 合理利 用现有 资源 改善公 司的 内 部 环 境。影 响上 市公 司盈 利能 力的因 素有 两方 面，管 理因素 和财务 因 素。企 业的产 供 销 管理 、风险 处理 能力 和财 务 控 制能力属于企业内部的管理因素，而会计政策的选择、公司的规模、资 本结 构、现金流量的保障及企业的盈利模式等属于内部的财务因素。财 务 因 素主要 包括 以下几 个方面：一是公司 的规 模公司规 模是 指劳动 力、生 产资 料 在 企业内的集 中 程 度，即生 产和 经 营 规 模，反 映生 产和 经 营 能力 的 大 小。目 前 划 分公 司规 模 的 标 准有：固 定 资 产 原 值、职 工 人 数、设 备 和厂 房 的 实 物数 量、利 润 额、销 售 额、用 年产 量和年产 值表 示的企 业 综 合生 产能 力和原 材 料处 理能 力和 等。一般情况下，盈利能力与公司规模成正向变化，公司规模越大，可用资源越多，获利的机会就越多，盈利能力也就越强；二是会计政策的选择盈利是公司根据会计准则和其他相关的会计原则，对一定会计期间公司经营成果 的反映，它不仅 受到会 计 准则和会 计政策因素的影响， 还会受到 公司本身 财务状 况及经营情况的影响。公司选择不同的会计准则，其得到的收益情况也会产生差异。一般来说，稳健的会 计政策有助于收益质量的提高，且有助于提高盈利能力分析结果的准确性和真实性；三是现金流的保障一般情 况下，只有当会 计收 益有相 应的 净现 金流 入时，才表 明收益 实现，因此，现 金流 量决 定了公 司的经 营情况 以及 发展 方 向。一定 的现 金流量 保障是 实现 盈利水 平 的重 要 因 素。因此现 金流 量决 定着公 司盈 利状 况及公司 的发 展方向和生 存前景。现金 流量的 保障是盈 利水平 的重要 因素。经营 过程中实现的 现金净流量 越多，则企 业风 险越小，盈 利 能 力 越 强 反 之，现 金 流 量越少，企业的盈利能力越弱；4资本结构所谓资本结构，其广义含 义 是 指 企 业 各种要素的组 合结 构；狭义含 义指企业的长期负债 和权益 资本的比例关系。资 本结 构是以债 务或 者 权益 性融资 方式进行资 本调整 ，实现企业 资本比 例调 整的 一 种 价 值分 配 情 况，它 决 定 了 企 业产 权 的归 属，同 时 也 重 组 了各 投资 主 体所 应 有的 权 益和 应承受的风险。资本结构是影响企业财务状况的关键性因素，负债程度高的企业经营风险也较大。从长远的 角度来讲，如果 一个企 业，它的资产报酬率大于企业贷款利率，企业的负债经营是能够实现企业价值增值的，反之则会使企业利 润 率 低下，资 产 负债率 过高，财务 状 况不稳 定。部分企 业因过重 追求投 资规 模，不断 增 加 资 本 投 入，忽 略 了企 业真实资 本 结 构与 计划 投 资的匹 配程 度，企 业的利 润率 不增 反减。在着手 进行 企业 盈利能 力的分析时，诸多财务人员因经验不足或考虑不周，忽视了资本结构变动与企业营业能力的关联性，撇开资本结构变动 的影响，独立 的针 对企业 借入资本 或 对企业的自 由资本 进行 分 析，致使预算企业 结 构 调整过 程中 财务 分 析的严 重 偏 差；5企业 盈 利模式企 业盈 利模 式 就 是 企业 获 取利 润的 方 式 和 途 径，主 要是 企 业 有 机 整合 内 部和 外部 的 资 源，为其自身 创造 价值 的经 营模式。当 企业发 掘出 自己独特 的经营 模式时，表 可获取 超额利 润，这 也是企业提 高核 心 竞争力所 在。 从表 面上看 到企 业 对行 业 的选 择或对 经 营 范 围 的选 择 并不 能 代表企业 的盈利 模式。因此，要 想知道 企业 盈 利的 根 本所 在 ，发 掘企业 盈利 能力 的潜在 动 力，财务 人员就 必须了 解该 企业的 经营 模式，不 能只 简单地分 析其行 业特 征或 经 营范 围，而 要这 家 企业 的盈 利 机 制进 行深 入的分 析。6促进房地产业健康发展的政策建议 6.1坚持宏观调控方向目前，房地产市场正面临着政府宏观调控的重要时刻，投资放缓的趋势逐渐明显，房地产市场中各方普遍处于观望状态，如果宏观调控政策有一点松动，那么在刚性需求的促进下，我国房价很有可能反弹。所以，政府有关部门必须要坚持房地产宏观调控的大方向，在不影响我国经济持续平稳发展的前提条件之下，继续实施严格的宏观调控措施，保证各项调控政策能够得以落实，巩固当前已有的成果，保证房价控制在合理的范围之内。此外，还应该做好政策储备工作，防止房产泡沫破灭之后可能造成的经济风险，避免房地产企业资金链条断裂之后导致产业链中的民间融资风险。6.2差别化的信贷政策在房价持续上涨的阶段，由于信贷成本过低，让投资投机性购房人士能够非常轻松的购房，入市门槛费大大的降低，加之杠杆效用增加了房地产市场的泡沫成分，也极大的提升了商业银行贷款的风险。所以必须推行差别化的信贷政策，加大购房贷款的审核力度，首先要对那些城镇家庭的首次购房贷款进行优先审批，同时在贷款利率等方面给予适当的优惠政策，而对于那些投资投机性的购房人士，他们的贷款申请必须严格的审核，同时在贷款利率上严格控制，尽量消除非理性的杠杆效应，确保理性的购房需求得到满足。  6.3加快实施房地产税收制度改革税收制度的改革对于房地产的市场调控，必须最大限度的降低行政干预，促进更具有市场属性的税收制度的完善。要积极地吸取上海等地房产税收改革试点的先进经验，不断完善实施过程中产生的问题，将试点范围逐渐扩大，对于房地产收益要科学的控制，增加市场的供应，让市场需求与市场供应之间达到平衡，进一步控制房价。另外政府部门还必须做好二手房交易的控制，以及交易过程中的税收征收工作，严厉打击偷税漏税现象。6.4完善保障性住房建设当前，很多地方政府都把重点放在了保障性住房的建设上，以便按时按质量完成国家下达的建设任务。但是保障性住房并不单单属于工程建设的简单问题，它还包含了分配、管理以及运营等方面的工作，必须对其统一进行规划。政府部门要加快统一政策的制定，将保障性住房的分类及其性质以法律的形式清晰的确定下来，科学制定保障性住房的适用范围，推动保障性住房建设。对于某些地区存在资金缺口的问题，应该由中央财政部门牵头，结合地方财政部门统一进行调配，积极调动社会资金参与其中。另外，还必须做好保障性住房建设工程的施工管理工作，确保保障性住房质量安全。7结 论本文通过对房 地产 企 业和行 业的 分 析 ，得出以下结论：第一，由于国家在 2009 年底、2010 年初出台一系列的限制性调控政策， 房地产业整体盈利能力在 2010 年 有 一定 幅 度的 下 降，随 后呈 现稳 步上 升 的状 态，且 盈利 能力 最强的 几个 房地 产上 市公司 业绩发 展较为平稳，没 大幅 度的 波 动。第二，行业发展不平衡，部分企业与行业差距巨大。研究中可以看出，房地产行业近五年发展整体上较为平稳，但是行业内企业间的水平差异很大