合同全流程操作实务21687.docx

合同全流程操作实务主讲人：陈旭一、腾中重重工收购购悍马如果最近大大家留意意今年的的大事件件，腾中中收购悍悍马这个个事都应应该知道道，我接接到刘卫卫老师给给我布置置的任务务以后，我我就特别别搜集了了一些相相关的材材料，包包括我自自己这么么多年的的案卷，我我自己认认为有价价值的案案例。腾腾中重工工收购悍悍马，这这个案例例我认为为在今天天这个场场合在做做一个介介绍也是是有价值值的，这这个简单单案情大大家可能能都知道道，但为为了便于于大家能能听明白白，我还还是要先先介绍一一下。悍悍马美国国军用吉吉普车，它它是通用用公司生生产的，通通用公司司在现在在这种经经济环境境之下，它它目前一一直处在在亏损状状态，大大家如果果关注美美国通用用公司的的相关信信息，我我们从中中央电视视台播的的消息当当中，我我们可以以经常听听到看到到。由于于这样的的一种环环境，它它的企业业一直处处于亏损损状态，而而且通用用汽车公公司的汽汽车销售售总业绩绩也是一一种下滑滑状态，在在这个过过程中，大大家可能能都知道道，通用用汽车公公司就遇遇到了很很大的资资金方面面的麻烦烦，需要要做一些些资产方方面的处处置。它在20008年的的10月月6号通通用汽车车公司确确认出售售悍马和和法国的的这个工工厂，悍悍马把它它整个的的商标，相相关的知知识产权权，生产产的整个个工艺等等等都要要出售，那那么当它它有这样样的一个个意思表表示以后后，全球球有很多多的大企企业表示示愿意购购买悍马马这个品品牌。然然后在220088年100月有了了这样的的消息以以后，在在20009年的的6月33号，我我们有一一家四川川腾中重重工机械械有限公公司的企企业，伸伸出头来来了，跟跟通用汽汽车公司司共同发发布消息息称，腾腾中重工工正在于于通用汽汽车展开开谈判，要要计划收收购通用用旗下的的悍马运运动型多多用途车车，我们们一般总总说SUUV这个个品牌。在这个交易易里边，腾腾中重工工将享有有使用悍悍马品牌牌的权利利，并获获得其关关键高级级管理层层和运营营队伍，才才将继续续于悍马马经销网网络相关关的现行行经营商商来签合合约。大大家都知知道，四四川腾中中是一家家民营企企业，但但它主营营做的是是什么？它做的的是一个个路桥建建筑机械械和能源源设备的的制造商商，没有有做过汽汽车。在在20009年110月99号，腾腾中重工工与通用用汽车就就宣布双双方就通通用汽车车旗下的的高端全全路面品品牌这个个悍马业业务，出出售给腾腾中的协协议已经经最终签签署了。腾中出资11亿70000万万美元，他他获得的的是悍马马品牌商商标和商商品名称称的所有有权，同同时它拥拥有生产产悍马所所必须的的具体专专利的使使用权，然然后腾中中一方还还将承接接悍马与与现有经经销商签签订的所所有经销销协议，也也就是说说，以前前悍马所所签订的的关于悍悍马所有有的经销销协议，腾腾中公司司给承接接过来，它它是这么么一个一一揽子合合作协议议，价格格是1亿亿70000万美美元。这这个消息息我相信信你们关关注经济济新闻的的人都听听到过，我我们也在在关注这这个案例例，事情情看起来来好像发发展的很很顺利，那那么这比比交易按按照约定定在20010年年的1月月31日日来履行行完毕，但但在20010年年的2月月1号腾腾中与通通用突然然又达成成了协议议，并且且发表声声明。双双方已经经同意将将最后的的履行期期限延长长到2月月低，然然后在220100年2月月25日日，通用用汽车在在它的底底特律总总部宣布布与四川川腾中重重工没能能按期完完成对悍悍马的收收购，此此项收购购交易失失败，然然后它自自己又宣宣布将逐逐步关闭闭对悍马马的运营营。我们讲收购购近程到到了这个个地步的的时候，我我们就认认为它的的收购失失败，我我们对于于这个交交易它为为什么会会失败，有有很大的的问号，但但我不知知道你们们各位考考虑过没没有，通通用汽车车公司的的解释是是，双方方在商定定的期限限内未能能获得中中国相关关监管机机构对悍悍马交易易的批准准，这个个问题就就来了，这这是我们们今天讲讲的重点点问题。腾中重工在在约定期期间内，是是否申请请主管部部门审批批了，如如果真的的是主管管部门回回绝了这这个申请请，原因因又是什什么？我我这个讲讲座的前前提是合合同订立立前的准准备，前前面弄的的很热闹闹这个项项目，通通用汽车车、腾中中重工调调子都很很高，尤尤其腾中中重工作作为一个个民企，似似乎在向向外人宣宣布，我我一个中中国的民民企能够够收购这这么一个个老牌汽汽车公司司的一个个项目，这这个收购购失败了了，失败败在什么么地方？我们要要总结的的就是这这个问题题。我们来看一一下，它它失败的的原因是是什么？我整理理了相关关媒体的的报道，看看到的情情况是这这样的，从从20009年66月开始始，腾中中重工方方面就表表示在与与相关政政府部门门就收购购悍马品品牌一事事在展开开沟通，并并且称四四川省上上商务厅厅和省发发改委也也已经就就此交易易分别向向商务部部和国家家发改委委上报了了有关的的内容，当当记者向向这个国国家发改改委外资资司的相相关处事事来了解解有关情情况的时时候，得得到的消消息是，根根本就没没有受到到他们所所声称的的上报资资料，没没有这样样的申报报。而且且对这个个整体过过程，作作为主管管部门发发改委外外资司根根本一无无所知。另外商务部部的发言言人，也也曾在例例行的发发布会上上表示，还还没有受受到四川川民营企企业要宣宣布收购购悍马的的申报，这这两个主主管部门门都没有有受到这这样的申申报，那那么在这这个期间间也有媒媒体报道道，商务务部已经经驳回了了腾中重重工收购购悍马的的相关申申请，原原因是，腾腾中重工工在上报报商务部部的审批批材料当当中，声声明仅收收购悍马马品牌，并并不涉及及知识产产权新建建工厂等等等内容容。而且且也没有有表示将将在国内内生产悍悍马，在在这种情情况下，商商务部的的主管官官员就认认为，品品牌是限限于产品品或技术术上，因因此要求求腾中重重工对此此作出详详细说明明。另外外，还有有报道说说，国家家发改委委也彻底底回绝了了腾中收收购的申申请，理理由是，腾腾中上报报的收购购报告中中仅仅收收购悍马马的品牌牌，不属属于发改改委核准准的项目目，这里里面究竟竟怎么回回事。大大家可能能关注过过可口可可乐收购购汇源、李李书福收收购沃尔尔沃等等等这种大大的国际际收购项项目有很很多，有有的成功功有的失失败，包包括可口口可乐收收购汇源源也是失失败的，有有很多原原因，那那么我们们这个案案例当中中类型究究竟怎么么样？我我们不去去讨论，那那么我们们需要讨讨论的是是什么？我们要要讨论的的是腾中中重工收收购悍马马，这个个案例的的法律性性质是什什么？如如果我们们在座的的各位是是这个收收购企业业的负责责人，是是具体的的实务操操作者，我我们在这这个收购购过程当当中，我我们要注注意什么么？我们先来做做一些法法律分析析，腾中中重工收收购悍马马协议法法律属性性是什么么？刚才才我看了了一下签签到的学学员名单单，有很很多还是是企业的的负责人人、总经经济师、总总会计师师、法务务等等，那那么我们们做为企企业负责责人、项项目负责责人，或或者实际际操作者者，我们们怎么来来分析这这个收购购协议的的法律属属性。我我们认为为腾中重重工收购购悍马这这个协议议，及其其法律行行为，我我们认为为是属于于对外贸贸易方面面的法律律范畴，如如果我们们进一步步做法律律细分我我们认为为这个收收购协议议还涉及及到国家家的产业业政策，国国家的经经济安全全、环境境保护等等等几个个方面的的法律问问题。如如果我们们从对外外贸易法法和国际际经济法法的角度度来看，那那么这个个收购协协议，本本质上我我们认为为它是一一个对外外技术贸贸易合同同，或者者我们把把它叫做做国际技技术贸易易合同，如如果它的的法律属属性是这这样，那那它应该该受到我我们国家家涉外经经济法和和国际经经济法的的双重归归置、管管理。我们学过国国际经济济法、涉涉外经济济贸易方方面的法法律，在在座的学学员大家家可能都都知道，我我们在做做一个项项目的时时候，对对这个项项目的有有关法律律关系都都要加以以梳理，它它是那儿儿几条线线，涉及及哪儿几几个方面面的问题题。我们们根据收收购案的的相关协协议规定定来看，腾腾中重工工要获得得的是悍悍马的品品牌、商商标、商商品名称称的所有有权，同同时它要要拥有生生产悍马马汽车所所必须的的具体专专利使用用权，注注意我前前面说的的，商务务部也好好，发改改委也好好，驳回回了腾中中重工的的申请，一一个具体体的理由由就是，你你收购的的仅仅是是一个悍悍马的品品牌，而而不是我我们前面面讲到的的具体的的商品有有关的品品牌、商商标、企企业名称称等等，说说白了你你是不是是用一揽揽子，把把这个企企业都都都给收购购过来，它它仅仅是是买人家家一个品品牌，这这个有关关内容是是大不相相同的。我们如果来来解读这这个案例例，我们们真正要要把握的的是什么么？我们们这样交交易的法法律本质质和特征征是什么么？这是是我们要要把握的的，如果果我们要要把握交交易的法法律本质质和特征征，那么么我们就就要理解解国际贸贸易的标标的物是是什么？是没有有载体的的一个技技术知识识的使用用权，还还是有一一个载体体我们能能够看得得见摸得得着的一一个流水水线，一一个厂子子相关的的东西，这这是我们们要把握握的。另外，我们们还要理理解在国国际技术术贸易中中，技术术受让方方取得的的权益是是什么？按照惯惯例一般般向这种种技术贸贸易，我我们受让让的一般般是技术术知识的的使用权权，而不不是说有有权，还还有我们们要理解解这种技技术贸易易当中的的交易长长期性，如如果短期期的，当当你这边边生产线线都上马马了，那那边说我我不让你你用了，知知识产权权方面不不让你用用，限制制你，这这样就惨惨了。所所以这还还有一个个长期性性的特点点，由于于它的履履约期间间长，我我们这个个具体的的交易过过程就会会比较复复杂，我我们解剖剖了一下下这个案案例，这这个案例例当中不不仅涉及及到知识识技术的的选定，知知识技术术的先进进性和适适用性的的分析。另另外，我我们还要要研究受受让技术术的相关关消化、吸吸收、改改进等等等这些技技术性问问题，当当然这可可能不是是我们做做法务的的工作人人员的任任务，是是有一些些对这个个项目进进行可行行性研究究的那些些专家，包包括产业业结构、环环境保护护，等等等这些方方面的经经济性能能如何，这这是要研研究的问问题。那那么由此此就会涉涉及到国国家的贸贸易政策策、相关关的条件件，支付付方式等等等法律律层面的的问题，所所以我们们认为，这这个交易易当中，除除了必然然涉及到到的合同同法之外外，我们们认为还还会涉及及到知识识产权法法、技术术转让法法、对外外贸易法法，等等等法律法法规的一一些规定定，而且且我们还还会涉及及到很多多国家已已经参加加缔结的的一些国国际技术术贸易有有关的双双边条约约、多边边条约等等等，既既然是国国际贸易易，就会会非常复复杂。作为法律分分析，我我们就要要研究的的一个问问题就是是，腾中中重工它它收购悍悍马这个个协议当当中有什什么样的的法律归归置，这这个案子子，我们们都知道道它属于于涉外技技术投资资贸易性性质，理理应受到到我们的的对外贸贸易法、境境外投资资管理办办法、相相关的产产业政策策的法律律归置，尽尽管腾中中重工并并非国企企，也不不是我们们所说的的央企，而而且收购购不涉及及国有资资产的流流失。但但从产业业政策布布局角度度来看，国国家主管管部门同同样要考考虑这样样交易在在商业、经经济、环环保、政政策上的的合理性性，可行行与否。首首先我们们来，国国家行政政审批的的归置，境境外投资资管理办办法第66条规定定，中方方投资额额1亿美美元以上上的，境境外投资资项目需需上报商商务部审审批。腾腾中收购购悍马的的交易金金额，刚刚才说过过了1.7个亿亿美元，就就管理角角度来讲讲，应该该上报国国家商务务部，不不是地方方商厅就就能解决决的项目目。另外外国家发发改委在在20004年还还颁布实实施了一一个境外外投资项项目核准准暂行管管理办法法，这样样的一个个文件，在在这个文文件当中中，国家家对境外外投资资资源开发发类和大大额用汇汇项目施施行核准准的管理理，也就就是说，如如果你资资金占用用的数额额较大，而而且项目目归类属属于境外外投资资资源开发发类的，这这样的项项目我们们国家实实行的核核准管理理，也就就是说，你你必须让让发改委委核准以以后才能能上马。在这样的一一种法律律归置情情况下，在在开展对对外谈判判前我们们就要向向国家发发改委要要报备，要要得到确确认函以以后，才才能够进进行谈判判，这也也就是说说，我们们签这个个合同的的前置条条件，也也就是说说，你准准备做这这个项目目，前期期开展调调研以后后，想做做一定要要上报国国家发改改委来进进行相关关的审批批备案，才才有可能能做的下下去。但但是这个个国家的的主管部部门在审审批这样样的项目目时候，它它要综合合考虑一一些因素素，对外外贸易法法有这样样的一个个规定，国国家基于于下列原原因可以以限制或或者禁止止有关货货物技术术的进口口或者出出口，一一个是为为了维护护国家安安全、社社会公共共利益、或或者公共共道德，需需要限制制或者禁禁止出口口、进口口，这一一类是国国家要管管理的。第第二，为为了维护护国家安安全社会会公共利利益、公公共道德德，为了了保护人人的健康康或者安安全，保保护动物物、植物物的生命命或者健健康，保保护环境境，需要要限制或或者禁止止出口、进进口，这这个也是是有限制制的。另外这个管管理办法法当中，还还明确规规定，境境外投资资项目必必须符合合国家法法律法规规和产业业政策，符符合经济济和社会会可持续续发展要要求，符符合国家家产业结结构调整整的要求求，我们们就可以以看出，我我们做这这个交易易的法律律依据，应应该是对对外贸易易法和境境外投资资项目核核准暂行行管理办办法，这这个是这这个项目目能不能能获得批批准，能能不能做做的一个个法律依依据，这这是从国国家行政政审批归归置角度度来讲，如如果我们们从环境境保护法法规归置置来讲，在在境外投投资管理理办法第第9条第第1款还还有个规规定，就就企业境境外投资资有以下下情形之之一的，商商务部和和省级上上午主管管部门不不予批准准，第一一，危害害我国国国家主权权安全和和社会公公共利益益，或违违反我国国法律法法规的。腾腾中收购购悍马，悍悍马这个个品牌的的汽车可可能是更更大的一一只油老老虎，如如果说我我们收购购了悍马马，这个个悍马它它必然要要大批大大量的进进入国门门，这里里边就涉涉及到我我们国内内油料消消耗的问问题，环环境污染染的问题题，从国国家的产产业政策策来讲，如如果我们们允许生生产允许许品牌进进来，那那么经济济战略上上，就可可能对我我们国家家油料的的消耗，油油价的提提升等等等问题造造成影响响，特别别是环境境污染，应应该说会会大大的的加剧，所所以从这这方面考考虑，应应该说这这个项目目把它定定义为危危害社会会整体利利益并不不为过，所所以从环环境保护护法角度度来讲，这这个项目目绝对是是不可行行的。那那么，在在这种情情况下，能能够批准准悍马进进入中国国，主管管部门除除了那些些商务法法律方面面的考虑虑，环境境保护法法的角度度也要考考虑。还有一个这这个项目目在产业业政策法法律归置置方面，大大家知道道这个悍悍马本来来是个军军用技术术，那么么它在民民用项目目，事实实上是不不符合美美国产业业政策，可可以把它它定性为为不良资资产，那那么大家家可以看看到的一一个事实实是，它它的市场场份额在在逐年的的萎缩，它它并适合合美国的的产业政政策，既既然是这这样，难难道就符符合中国国的产业业政策，肯肯定也是是不符合合。由此此，我们们说对这这样的一一个交易易，国家家的主管管部门依依据有关关的法律律法规把把它加以以限制，甚甚至是禁禁止，这这也是必必然的后后果，所所以说我我们从国国家主管管部门商商务部，它它要考虑虑的因素素，除了了上面的的法律因因素之外外，它还还要考虑虑要收购购的这个个企业腾腾中重工工，它仅仅仅是一一个路桥桥建筑机机械能源源设备的的一个制制造企业业，它并并没有生生产汽车车这样的的经历和和能力。而而且它发发展汽车车业的资资质也不不够，大大家知道道生产汽汽车是要要有准入入制度和和相关的的资质，而而且它作作为一个个民营企企业，实实力不够够，从区区域经济济来讲，如如果再四四川腾中中地区，在在那个地地区要引引进这么么大一个个项目，从从国家产产业布局局来讲，它它还有一一个重复复性建设设这样的的恶性竞竞争等等等的后果果，所以以国家从从总体上上来讲，在在产业政政策上，在在法律归归置上，对对这个项项目都是是不允许许禁止的的，因此此在腾中中重工收收购这种种大排量量高油耗耗的汽车车，这种种情况下下，不符符合国家家绿色消消费导向向。结论就是，这这个项目目从本身身角度来来讲，没没有办法法获得政政府批准准。我想想总结的的是，在在座的如如果都是是做法务务的，我我本人是是做律师师的，那那么这个个案例能能给我们们什么启启示，我我们要去去思考。我我刚才讲讲，这个个项目并并不是我我们做的的，也不不是各位位做的，但但通过这这样一个个案例，我我们有甚甚么启示示，我们们的启示示是不是是这样，经经营大中中的跨过过投资项项目，在在交易意意向形成成初期，就就应该与与国家的的主管部部门取得得联系，要要询问主主管部门门的意见见和建议议，对项项目能否否通过审审批要有有一个基基本的判判断，如如果我们们对这个个项目进进行改良良、修正正以后，能能够达到到或者通通过这个个审批标标准，那那我们就就可以做做。如果果这个项项目先天天性有这这么大的的缺陷，不不可能获获得国家家相关部部门批准准，也不不符合国国家相关关法律法法规政策策规定的的，那么么你再怎怎么做努努力，这这个项目目必然是是胎死腹腹中。所所以我们们给很多多的企业业做法律律顾问，在在审查合合同的时时候，我我要跟大大家提出出的一个个问题是是，我们们是律师师不假，但但律师不不能就事事论事，对对我们所所修改的的合同，参参与的谈谈判合同同项目，从从某种意意义上说说，我们们在这方方面也是是要做提提示和提提醒。刚才我们讲讲，我们们这里说说的是合合同订立立前的准准备，如如果我们们律师就就事论事事对这些些项目忙忙活半天天，对交交易条件件，相关关条款修修改了半半天，最最后它是是一个不不可行的的项目，那那你忙活活什么呢呢，所以以我们讲讲这个案案例，跟跟大家要要分享的的就是，我我们作为为公司的的具体负负责人，作作为公司司的法务务，那你你在宏观观上就要要把握这这个项目目的核心心运作，这这个合同同可签还还是不可可签，所所以总结结这个案案例，我我们认为为它在项项目前置置这个阶阶段，已已经出了了问题，所所以它的的失败也也是必然然的。二、某顾问问单位与与成都一一家房地地产公司司之间的的合同纠纠纷这个案例跟跟房地产产开发有有关，简简单的介介绍是在在20006年，我我的一家家顾问单单位与四四川成都都的一个个具体经经济组织织、一个个政府展展开了一一个洽谈谈土地开开发的项项目，成成都市大大邑县洽洽谈一个个土地开开发项目目。作为为当地人人民政府府是同意意有我这这个顾问问单位，对对这个县县的五个个村的土土地进行行一级开开发和整整理，在在这个基基础之上上，我们们这个顾顾问单位位和县政政府经过过谈判之之后，签签订了一一份土地地一级整整理开发发的协议议书，并并且已经经在找我我们之前前，按照照协议开开始履行行了，那那么一年年以后，双双方对利利益分配配出现了了争议，于于是我这这个顾问问单位起起诉到了了法院，要要求对开开发收益益按照一一定的比比例来分分配，但但是地方方人民政政府反诉诉我们这这个顾问问单位，要要求法院院确认这这个土地地一级开开发整理理这个协协议无效效。结果是经过过法院审审理，法法院判决决确认这这个协议议书无效效，对这这样的一一个判决决，我的的顾问单单位是没没有想到到的，等等产生纠纠纷，我我这个顾顾问单位位已经投投入了大大量的资资金，他他们本来来的如意意算盘，能能够获得得多少亿亿的丰厚厚回报，还还有其他他的预期期商业利利益，但但是没想想到现在在合作的的基础被被法律否否定了，那那我们就就要提出出问题，这这个案子子的焦点点在哪里里？法院院是依据据什么事事实认定定这个协协议无效效，讲到到这里，我我介绍一一下这个个协议的的一些内内容。这份协议是是地方人人民政府府和我的的顾问单单位签订订的，地地方人民民政府它它五个村村的范围围，大概概有70000亩亩的土地地交有我我的顾问问单位来来开发和和整理，这这个70000亩亩当中，其其中包括括农用地地52000亩，集集体建设设用地3385亩亩，国有有土地3337亩亩，按当当时的设设计，合合同签订订以后，我我们要专专门成立立一个项项目公司司，来经经营这个个土地的的一级开开发。如如果大家家对国家家的土地地政策有有些了解解的话，我我不知道道你们脑脑子里是是不是有有概念，这这五个村村，我们们搞一级级开发合合作的范范围之内内，总共共涉及到到的土地地是70000亩亩，其中中有农用用地52200亩亩，刚才才说了，这这个协议议被法院院认定无无效，无无效的理理由依据据是什么么？这就就是我今今天要讲讲的。我们土地管管理法是是有相关关的规定定，建设设占用土土地涉及及农用地地转为建建设用地地的，应应当办理理农用地地转用审审批手续续，而且且征收土土地涉及及基本农农田的还还应该有有国务院院进行批批准，那那么在这这个项目目当中，涉涉及到了了50000多亩亩农用地地，按法法律规定定，必须须有国家家的行政政和土地地的管理理部门进进行审批批，在取取得了国国务院国国土部门门相关部部门的批批准文件件以后，得得到了立立项审批批文件以以后，我我们才有有可能对对这个项项目进行行具体的的操作，否否则这个个协议就就是先天天不足。而本案当中中，在协协议签订订之前，这这个地方方人民政政府并没没有依照照土地管管理法的的规定，向向国务院院进行申申报，涉涉及到552000亩的农农用田，涉涉及到了了52000多亩亩的农用用田地，你你不向国国务院申申报，就就敢自己己擅自作作主对外外单位进进行签约约、开发发，这显显然是严严重违法法的行为为，所以以土地问问题是我我们搞房房地产开开发是一一个重大大要注意意的事项项。我刚刚才讲，我我们在协协议前地地方政府府并没有有向国务务院申报报，而且且最关键键的是，我我的这个个顾问单单位，也也没有这这方面的的概念，我我们接到到这个案案子的时时候已经经成残局局了，我我们前年年年底才才开始担担任这家家大的建建设公司司的法律律顾问，因因为前任任老总总总是出现现这样那那样的问问题，也也被开了了，就让让我们去去收拾，就就发现这这么一个个案子。由于这个项项目是这这样的一一种状态态，那么么当它发发生争议议以后，人人家地方方政府也也请教专专家，就就找到了了这个突突破点，其其实本来来是一个个利益分分配之争争，但是是最后人人家釜底底抽薪，干干脆打合合同无效效，而且且官司最最后人家家打赢了了，我们们打输了了。我们们就要总总结，它它为什么么输，我我刚才讲讲，从国国家社会会角度来来讲，这这个项目目的进行行会导致致大量的的农地农农田流失失，显然然不符合合国家的的相关法法律规定定，那么么我们都都知道，根根据合同同法的规规定，违违反法律律行政法法规强制制性规定定的合同同是无效效合同，那那么毫无无疑问，这这个合同同当然是是一个无无效合同同。我们对这个个案子做做一些法法律分析析，我们们有这样样的一些些问题跟跟大家介介绍，这这个协议议被确认认无效最最直接的的诱引是是什么？最直接接的诱引引是在协协议内容容当中涉涉及政府府审批事事项的时时候，我我们签任任何一个个协议，涉涉及政府府审批事事项的时时候，一一定要要要求签约约相对方方提供政政府的全全部种地地批准文文件。只只有在这这些文件件的审查查无误的的情况下下，我们们才可以以考虑签签约事宜宜，而且且对于这这些前置置的条件件，这些些文件我我们作为为履约一一方，我我们作为为签约一一方，一一定要拿拿到相关关的批准准文件的的复印件件备份，我我们才敢敢跟人签签这个合合同。在在这种情情况下，我我们才有有可能从从基础上上减少法法律风险险。另外，我们们仔细来来研究这这个项目目合同，这这个协议议中的协协议效率率也是一一个非常常危险的的问题，因因为我们们在现阶阶段，土土地一级级开发尚尚未完备备的全国国性法律律规定，各各省也有有一些相相应的政政府规定定，如果果少任何何一道手手续，我我们这个个合同履履行都有有可能出出现问题题，导致致合同无无效。现现在有一一个词叫叫土地财财政，每每个区域域、地方方，都把把土地当当成摇钱钱树，那那么我们们知道，我我们要开开发利用用土地，这这里边的的门槛多多了去了了，正像像有些开开发商说说，如果果我要弄弄一个项项目，不不盖1000多的的章，根根本就拿拿不下来来，每一一个关口口都可以以卡你，所所以我们们在前期期就会涉涉及到很很多这样样的问题题。我们这里要要跟大家家介绍一一下我们们的想法法和做法法，如果果我们是是这样的的一个项项目法律律顾问，我我们该怎怎么做？我们总总结这个个案例，我我们要明明确四川川省、成成都市，土土地一级级开发规规定有没没有具体体的规定定，那么么对于这这种土地地开发项项目，是是否要履履行招投投标的程程序，然然后资质质方面有有什么要要求，这这些都是是我们要要提醒企企业，或或者我们们要进行行了解的的。如果果这些地地方性的的法律法法规对于于开发的的资质，对对于土地地的开发发相关程程序有具具体要求求，显然然我们要要去做这这样的了了解，然然后看我我们能不不能做。还还有根据据这个协协议约定定，我们们在签订订协议以以后，我我们要专专门成立立一个项项目公司司，来具具体经营营土地的的一级开开发，但但是我们们这里在在签约以以后，有有一个问问题，就就是签约约后，我我们这个个单位要要向后组组建的项项目公司司来转让让项目经经营权。在这个过程程中，我我们是不不是应该该有一些些限制性性的规定定，或者者条件，这这都是要要明确的的，我们们对这样样的一个个协议，我我们事后后总结，如如果再有有类似这这样的问问题，我我们就要要对于这这个相关关的条款款，我们们有一些些建议，我我们为什什么会发发生纠纷纷？发生生纠纷的的原因是是，双方方对一些些利益分分配、资资金投入入等等问问题约定定的都非非常模糊糊，那么么我记得得它在协协议当中中是这么么去定的的，我们们根据项项目开展展的情况况随时安安排相关关的资金金，拨付付这个资资金，但但这个资资金的量量到底是是多少，在在什么期期限拨付付，最后后的底数数是多少少，它都都没有概概念。我我当时就就跟他们们讲，我我们你们们对于每每一期资资金的拨拨付、资资金的来来源，你你们有没没有考虑虑过怎么么筹措，这这个资金金怎么来来，如果果到时候候资金不不到位，它它所产生生的法律律后果是是什么？人家回回答我们们的是，这这个事当当时没有有考虑。另外，还有有一个就就是，利利益分配配是怎么么表述的的？乙方方年度投投资基本本回报收收益，我我当时看看就看不不懂，这这个年度度投资基基本回报报收益是是什么概概念，具具体是怎怎么的量量化，该该怎么计计算，这这都是不不清楚的的，那么么在这种种情形之之下，我我们越投投心理越越发虚，我我们可能能投的是是无底洞洞，而我我们利益益分配，现现在是不不明确的的，这个个合同项项目怎么么进行，客客观的说说，这个个项目最最后能平平下来，也也是我们们介入以以后给它它算了一一比账，按按它的开开发周期期，按它它需要的的资金量量，我们们很大的的一个风风险，我我们可能能是在做做嫁衣。即即便我们们一级开开发完成成，我们们能不能能完成了了开发以以后，争争议以后后我们能能不能拿拿到这块块地去搞搞二级开开发，这这都是未未知数。大大家都知知道很多多的开发发商，搞搞一级开开发的目目的是拿拿到这块块地，现现在好的的地段都都在一些些老的市市区里，或或者在城城市周边边的一些些地区，拆拆迁的成成本，一一级开发发成本并并不低，但但我们前前期可能能没钱，甚甚至赔钱钱的事，我我们为什什么要做做？是为为了搞二二级开发发，搞后后期的开开发建设设，但这这个问题题就还了了，很多多人都在在问，如如果根据据现在的的土地政政策，我我们都要要搞招拍拍挂，我我们怎么么能够保保证，拿拿到自己己开发完完成的这这个土地地，没有有人敢保保证，所所以我们们当了这这个法律律顾问，在在审查他他们遗留留的案件件的时候候，发现现这个问问题，我我们给他他们提出出很多问问题，我我们要多多少资金金，如果果一切都都顺利，我我们能不不能像预预期那样样到二级级开发阶阶段拿到到土地开开发经营营权，这这都是未未知数，风风险太大大了。而且我们随随时面临临着自己己违约的的窘迫境境地，刚刚才说了了，资金金是无底底洞，而而且我们们在拆迁迁过程中中，大量量的拆迁迁纠纷也也没办法法解决，人人家狮子子大开口口，实际际上现在在都是两两方面出出现问题题的，拆拆迁一方方面我们们说被拆拆迁人一一方出现现了这么么多的对对抗性暴暴力性事事件，他他们的诉诉求得不不到满足足，另外外一方面面，我们们拆迁的的成本大大大加大大。有时时候我们们也说，大大家也碰碰到过一一些拆迁迁案例，有有时候开开发商，甚甚至我们们有时候候认为国国家有关关部门在在抢钱，抢抢农民的的钱，抢抢老百姓姓的钱，为为什么这这么说？我最近近接到一一个案例例是，大大概三四四周前，我我在北京京电视台台做了一一期节目目，跟拆拆迁有点点关系，其其中讲了了一个小小的案例例，在王王府井地地区，一一个133米的房房子，最最后我们们这边弄弄到了2260万万，一平平米200万，但但那个不不是典型型的案例例。结果果有观众众误认为为是我给给谈判成成功的，一一平米赔赔了200万，这这可了不不得，没没这个数数字，结结果在国国贸有一一个拆迁迁人家给给了4.3万，说说这不行行，这地地方怎么么怎么值值钱，你你才给了了4.33万，这这不行。另另外还有有一家，应应该更靠靠市中心心，后来来问我你你能不能能给我谈谈判，你你的费用用怎么样样，以为为20万万是我谈谈下来的的，钉子子户钉到到最后，而而且这里里边的构构成还有有很多的的特困补补助构成成。但是有个问问题就来来了，像像郎家园园那样的的地方，它它那个房房子大家家有个百百十米，大大家算一一算，如如果4.3一米米，也4400多多万，但但它说了了，我如如果拿这这个钱，我我可能在在这个地地区就买买不到适适合我的的房子，我我在这儿儿呆，还还升值了了，以后后可能是是10万万一米，你你让我走走这个钱钱是不行行的，但但是根据据现行的的拆迁政政策补偿偿标准，可可能就只只能给这这么多钱钱。但人人家说，我我住的好好好的，你你想赚钱钱，你非非要让我我走啊，我我在市中中心地带带住的好好好的。这这种对抗抗就非常常严重，现现在很多多的农村村拆迁也也是一样样，大家家知道北北京朝阳阳区，以以后消灭灭农村，根根据刘淇淇书记提提出的要要建设新新四化的的城市，像像朝阳区区现在要要消灭农农村，现现在我接接触的很很多案例例，都是是大量的的拆迁纠纠纷。我办的一个个案子，一一个当事事人因为为拆迁得得到了114800万的补补偿，后后来我问问他怎么么补那么么多，他他们家居居然有一一千多亩亩的宅基基地，我我说不对对啊，一一般情况况也就33、4分分地，最最多也就就4000多平米米。所以以拆迁过过程中就就出现了了很多让让人不能能想像的的事情，所所以我们们在做这这样的项项目时候候，一定定要替企企业分析析项目的的可行性性，尽管管不是我我们的责责任，那那我们一一定会提提出这样样的问题题，我一一定会问问，你们们做这个个项目在在可行性性方面，在在经济性性方面，在在商业模模式方面面有没有有进行论论证。大大家知道道现在有有很多企企业老总总，在决决策过程程中不是是那么科科学的，有有时候仅仅凭着一一点热情情就决定定做一件件事，尤尤其做到到我们这这样的律律师，可可能有关关的老总总也会有有要求，不不光是个个法律顾顾问，我我们是企企业万能能，我们们对它的的商业风风险、交交易风险险、政策策法律风风险，我我们恐怕怕都要参参与意见见。我不不满你们们说，我我交黄了了很多项项目，为为什么？我就跟跟他们算算账，我我说你这这个合同同签下去去，你论论证过你你的投资资汇报没没有，它它的法律律风险到到底有多多大，你你经济上上效益怎怎么样有有没有论论证过，后后来有些些老总觉觉得也是是。我还讲刚才才这家单单位，同同样的一一件事，它它最近发发生，我我们接受受以后，我我就告诉诉它你不不能做，我我告诉他他为什么么不能做做，我们们前边有有一个失失败的案案例，你你们这个个完全是是先天不不足，你你做的结结果，任任何时候候都有可可能发生生问题，那那个时候候发生问问题就惨惨了，我我们投了了几千万万几个亿亿进去了了，我们们怎么来来安全的的退出，退退不出来来了，所所以各位位如果做做律师、法法务的，我我希望你你们在这这方面签签合同的的时候要要有一个个概念，签签订合同同前相关关的一些些实际问问题、政政策法律律问题要要加以审审查。我特别要跟跟做公司司法务的的学员们们有一个个交代，或或者跟一一些老总总有一些些交代，公公司法务务受其业业务这样样的一个个局限性性的影响响，很多多时候可可能没有有专业律律师这么么多的经经验和经经历，所所以我建建议做大大项目的的时候，一一定要找找专业律律师来做做，专业业律师也也不是一一个人做做，一定定是个团团队在做做，这个个钱要花花。我始始终在跟跟很多企企业家在在洗脑，我我们有很很多的企企业家和和当事人人，愿意意花钱买买棺材，不不愿意花花钱买药药，我们们接到很很多案子子，都是是已经快快要死掉掉的案子子，已经经打的没没有回旋旋余地的的案子。那那我就事事先问他他们，你你们为什什么实现现不找我我们，我我们以为为这个事事没关系系，我们们能搞定定，其实实事实上上不是那那么回事事，很多多的事情情无论在在非诉阶阶段，还还是在诉诉讼阶段段，经常常发生这这样的问问题，就就已经到到了绝境境了它才才找律师师。那我就问他他们，你你们怎么么不能早早点找律律师，早早点找律律师我们们可能在在具体条条款设计计上，诉诉讼方案案制订上上，我们们可能有有一些好好的意见见给你们们，能争争取个主主动，变变被动为为主动。我我这么说说的意思思是，我我们做法法务的，或或者一些些做决策策的老总总们，就就具体项项目一定定要事先先找非常常专业的的律师，有有经验的的律师。三、预约合合同的性性质和违违约责任任的承担担问题大家可能都都知道，实实践中我我们有很很多大的的项目，都都是先签签意向书书，签完完意向书书以后，经经过一系系列的谈谈判，在在去签正正式的合合同，这这里边就就是我们们预约合合同的法法律性质质和相关关的违约约责任该该怎么确确定？有样一个案案子，在在20002年有有一个先先生跟一一家公司司签订了了一个商商铺的认认购意向向书，约约定有这这个先生生向这家家公司来来支付购购房的意意向金220000块钱，然然后再支支付20000块块钱以后后，就和和取得这这个小区区的商铺铺的优先先认购权权，这家家房地产产公司负负责在小小区正式式认购时时，要优优先通知知这个先先生前来来选择认认购中意意的商铺铺，并且且他们约约定了一一个预购购面积是是1500平米。而而且当时时就已经经对价格格方面也也做了约约定，这这个商铺铺的均价价是每平平米70000块块，正式式签约的的时候在在70000块的的基础上上上下有有了一个个上下115000块的浮浮动，双双方在这这样的一一个基础础上签订订了一个个意向书书。而且且这个先先生也按按约支付付了20000块块钱的意意向金，但但是在具具体的履履行过程程中，这这家房地地产开发发公司，并并没有按按照意向向书的约约定第一一时间来来通知这这个先生生来签约约。然后后当这个个先生要要求开发发公司按按照意向向书的约约定跟自自己签订订正式合合同的时时候，对对方说了了，这个个商铺价价格涨得得太厉害害了，不不能按照照原来的的约定标标准来签签约，而而且这个个商铺已已经买完完了，没没有办法法履行合合同，怎怎么办？说我可可以把220000块钱的的意向金金退给你你。哪一一个买主主在这样样的情形形下会接接受20000块块钱的意意向金退退还就算算完事了了，这样样的一个个方案是是不可能能接受的的，双方方