2022年我国房地产的发展历程及市场分析预测.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 我国房地产的进展历程及市场分析猜测我国是一个人多地少的国家, 据统计人均土地面积仍不到世界平均水平的 1/3 ,房地产业的进展是我国现代化建设的需要；我国的现代房地产业起始于改革开放初期,经过二十多年的进展, 目前已步入健康进展的轨道, 正处于富强兴盛时期, 房地产市场需求也将逐年增 长；上世纪八十岁月中后期, 我国的房地产市场开头发育, 由于大部 份公民住房仍以公有住房为主,房地产市场非常萧条,1986 年全国 房地产开发企业仅 1991 家,房地产开发企业数量的增加也非常缓慢；九十岁月初, 由于国家全面推行住房制度改革,老百姓开头意识到住房不仅仅是福利更多的是一种商品,全国商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断显现,逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场,房地产市场逐步走向富强；1991 年商品房价格变化率为 11.9%,1992 年猛升至 26.5%,1993 年又升至 29.8%；房地产开发掀起了投资热潮, 房地产开发公司急剧增加, 房地产开发投资高速增长,以炒地皮、炒项目为主的房地产市场反常活跃,几年间全国的房地产开发企业猛增到33482家,我国的房地产市场第一次出现了投资过热,形成了较严峻的房地产泡沫；1993 年下半年国家陆续实行宏观调控手段歇制房地产畸形进展的趋势,房地产行业进入调整期, 1994 年商品房价格率急剧下降至 9.1%,全国房地产开发建设投资完成 1608 亿元,比 1993 年增长 41.3%,明显低于 1993 年的124.9%,房地产开发的增长速度明显放缓；1994 年至 1997 年随着经济由热转冷, 房地产市场也安静下来, 商品房和商品住宅的价格快速回落,并由高于 GDP增长转变为低于1 GDP增长,房地产泡沬破裂,房名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地产市场一片萧条, 1996 年行业平均利润率仅为0.91 ,1997 年行业转入亏损,全国的房地产开发企业数量锐减至 21269家；19872006 年我国商品房、商品住宅的价格变化及其与 GDP增长率 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 年 份1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 商品房价格 变化率 % 商品住宅价格 变化率 % GDP 变化率 % 资料来源：依据历年中国统计年鉴的数据运算得出；从 1998 年开头,随着国家把住宅业培育成为新的经济增长点的制度改革以及各项政策措施的出台和贯彻落实,我国房地产市场和房地产业进入了新的进展时期； 这个时期,全国城镇停止了住房实物分配,各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台,住房建设加快,住房金融快速进展,住房二级市场开头活跃；22222222,分别增长 205.13%和 109.19%；表 21 1997 2002 年全国房地产投资及住房建设情形单位：万 m22002 年份1997 1998 1999 2000 2001 商品房竣工面积 城镇房屋竣工总面积占比25.32% 25.04% 26.88% 31.18% 35.02% 37.60% 数据来源：中国统计年鉴 ；2 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2,占商品住宅销售面积的87.51%,而 2002 年 111 月个人购买商品住宅的比例到达 94.3%；个人购房成为住房市场需求的主力,也带动了个人住房信贷的快速进展； 四大国有商业银行个人住房贷款余额从 1998 年开头都经受了快速增长过程；到 2001 年底,全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达 6398 亿元,是 1997 年底的 33倍,并首次超过房地产开发贷款余额,占整个消费贷款余额的 86%,房地产信贷结构发生了重大变化；22,增长超过 2 倍；1997 年商品住宅销售额为 年到达 4957.85 亿元,增长超过 2.5 倍；1407.56 亿元,20021997 年2002 年,我国房地产开发企业出现出数量稳固增长的 局面,行业平均利润率平稳上升,行业进入理性进展；表 2 2 3 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 亿元,比 2002 年同期上涨 31.3 ；商品房施工面积、竣工面积增幅均在 30左右；房地产开发投资资金同比增加 43.8,其中国内贷款资金来源增加的幅度到达54.1 ；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长 34.0 和 33.4 ,超过了竣工面积增长的速度；2003 年以后,房地产投资快速增长,房地产价格大幅上涨,住 房供应结构不合理冲突突出, 房地产市场秩序比较纷乱, 国家频繁出台了很多政策措施对房地产市场进行调控；从2003 年下半年开头,政府从严把土地、信贷两个闸门入手掌握房地产投资过快增长；从 2005 年开头,政府强调做好供需双向调剂,着力实行有关政策措施 稳固房价；从 2007 年下半年开头,宏观调控的着重点转向大力建立 健全城市廉租住房制度, 改良和标准经济适用住房制度,进一步实行有关政策措施抑制房地产价格过快上涨；2003 年下半年和 2004 年上半年,全国范畴内较明显地显现了投 资过热,开发区圈占土地热,钢材、水泥等建筑材料价格过快上涨,煤、电、油、运全面紧急等经济过热现象；房地产业关联度高、带动力强,房地产开发投资过快增长产生了对钢材、水泥等建筑材料的大量需求,带动了其价格上涨；2003 年全国房地产开发投资比2002 年增长 30.33%,是前次宏观调控以来增速最快的一年；表 23 20002007 年房地产开发投资及增长情形4 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2003 年以后,全国城市商品房价格出现快速攀升趋势；2004 年全国新建商品房价格同比上涨15.02%,其中商品住宅价格同比上涨15.99%；相比前几年 3%5%的涨幅,房价上涨明显过快；表 24 2 个百分点；国家为防止经济过热,着力掌握固定资产投资过快 增长,进而实行了掌握土地供应、加强信贷治理、提高投资门槛、严格项目审批、 掌握拆迁规模等一系列政策措施,增长；掌握房地产投资过快从表 2-3 及表 2-4 可以看出, 2004 年全国房地产开发投资额13158.3 亿元,同比增长29.91%,低于上年30.33%的增长率,增幅放缓；2005年全国房地产开发投资额15909.2 亿元,同比增长 20.91%,比上年降低 8.68 个百分点； 2006 年全国房地产开发投资额 19422.9亿元,同比增长 22.09%,增幅上升,但仍远低于2004 年 29.59%的增长率；2007年全国房地产开发投资额 25279.7 亿元,同比增长 30.15%,比上年提升 5.06 个百分点, 增幅高于 2004 年的水平, 我国的房土地产业又初露投资过热的势头；2022 年,在国际金融危机的形势下,我国政府以审慎敏捷的宏观调控政策, 基本上保持了经济的平稳进展,5 而对于房地产市场的调名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 控就更表达了这种审慎敏捷性；导下,全国房地产市场逐步由2022 年上半年,在国家调控政策主 2007 年的过热转向理性回来,各项指标高位调整,过度需求泡沫得到有效的抑制；但 2022 年第三季度,市场开头快速下行, 并显现出加速下滑的趋势； 在国家“ 保增长” 政策的主导以及各方面努力下, 第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制, 整体市场基本保持了理性回来并稳固进展的态势；上半年全国房地产开发投资额连续了2007 年略高于 30%的同比增长幅度,而整体市场处于理性回来的态势, 宏观调控起到了明显成效； 下半年,国际上受金融危机的影响, 国内由于“ 抑制过热” 政策叠加、住房保障制度的推动, 以及经济进入调整期等因素的影响,显现涨幅下降的趋势；全国房地产开发投资额同比增长从1-6 月的 33.5%一路下滑到1-11 月的 22.72%；尽管下半年涨幅回调明显,但涨幅的肯定值仍超 过了 20%以上,可见在国家“ 保增长” 政策下,房地产开发投资并没 有显现过大的波动,仍维护了相对稳固的增长速度；2022 年,竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过 程,竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的 31.6%、27.2% 和 32.1%下降到 1-11 月的 6.1%、5.4%和 17.7%, 1-11 月新开工面积8.4 亿平方米,超过销售面积71%,而施工面积 25.5 亿平方米,相当 6 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 于前三年平均销售面积的近 4 倍；2022 年商品房销售量理性回来；商品房销售面积同比涨幅由 08年上半年的 -7.2%,下降到 1-11 月的-18.3%；图 24 2022 年 1-11 月的销售面积比2005 年同期增长 13.3%,比 2006年增长 6.6%；假如不考虑 2007 年这个特别因素的话, 可以看到 2022 年销售面积仍处上行趋势,只是增长幅度有所下降；图 2 5 图 25 7 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2022 年商品房销售面积62088.9 万平方米,同比削减 20%；其中,现房销售面积 19629.3 万平方米,同比削减 22%；期房销售面积42459.7 万平方米,同比削减 19%；2022 年商品住宅投资增幅连续削减；商品住宅投资同比增幅在2022 年年初陡然下降至0.8%,为近年来的最低水平；之后,投资增幅逐月上升；1-12 月,商品住宅完成投资 25619亿元,同比增长 14.2%,增幅比去年同期削减 8.4 个百分点；图 26 2022 年,商品房销售面积大幅增加； 全年商品房销售面积 93713万平方米,同比增加42.1%,增幅增加 62 个百分点；其中, 1-11 月现房销售面积为20229 万平方米,同比增加47%,增幅增加 66 个百8 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 分点；期房销售面积为55074万平方米,同比增加55%,增幅增加 73个百分点；图 27 近年从价格的环比变化来看,新建住宅价格环比变化于 2022 年 8 月份表现为负增长,连续7 个月； 2022 年 3 月份,新建住宅价格环比变化由负转正,之后价格逐月上升,2022 年全年,新建住宅价格累计上涨 9.0%；二手住宅价格环比变化于2022 年 10 月份显现负增长,连续 5 个月； 2022 年 3 月份,二手住宅价格环比变化由负转正,之后价格逐月上升, 2022 年全年,二手住宅价格累计上涨 6.9%；从价格的同比变化来看, 新建住宅与二手住宅价格的同比变化均在 2022 年 12 月显现负增长,二手住宅价格的同比变化于 2022 年 4月份由负转正,新建住宅价格同比负增长连续7 个月,于 2022 年 7月份由负转正； 2022 年全年,新建住宅与二手住宅价格分别同比上 涨 1.3%和 2.4%；依据国家统计局的统计数据,2022 年全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长 16.1%;全国房地产开发企业完成土地购置面 积 31906 万平方米, 比上年下降 18.9%；全国商品房销售面积 9.3713亿平方米,比前年增长 42.1%；全国商品房销售额43995 亿元,比 2022年增长 75.5%；其中,商品住宅销售额增长 80%,办公楼和商业营业9 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 用房销售额分别增长66.9%和 45.5%；全国商品房成交价格约4695 元/ 平方米,比 2022 年的 3882 元/ 平方米上涨近 24%；这一涨幅是近15 年最大的；统计显示, 2022 年全国房地产开发企业房屋施工面积 31.96 亿平方米,比上年增长 12.8%；房屋新开工面积 11.54 亿平方米,增长12.5%；房屋竣工面积 7.02 亿平方米,增长 5.5%；全国房地产开发企业完成土地购置面积 31906 万平方米,比上年下降 18.9%；完成土地开发面积 23000 万平方米,下降 19.9%；表 25 2022年全国房地产主要指标数据序号项目数据同比1 房地产开发投资36236 亿元%房屋施工面积2 %3 房屋新开工面积%31906 万平方米4 房屋竣工面积%5 房企土地购置面积%房企土地开发面积6 23006 万平方米%商品房销售面积7 93713 万平方米%商品房销售额8 43995 亿元%商品房平均价格9 4695 元/ 平方米24%依据国家统计局发布的数据,2022 年 1-3 月,全国完成房地产开发投资 6594 亿元,同比增长 35.1%,其中,商品住宅完成投资 4552亿元,同比增长 33.0%,占房地产开发投资的比重为 69.0%；全国房地产开发企业房屋施工面积 24.22 亿平方米,同比增长 35.5%；房屋新开工面积 3.23 亿平方米,同比增长 60.8%；房屋竣工面积 11117万平方米,同比增长 12.0%,其中,住宅竣工面积 8914 万平方米,增长 9.8%；全国房地产开发企业完成土地购置面积 6166 万平方米,同比增长 30.0%,土地购置费 1203 亿元,同比增长 56.5%；全国商品10 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房销售面积 15361 万平方米,同比增长35.8%；其中,商品住宅销售面积增长 34.2%；1-3 月,商品房销售额 7977 亿元,同比增长 57.7%；其中,商品住宅销售额增长55.2%；房地产开发企业本年资金来源16250亿元,同比增长 61.4%；其中,国内贷款 3674 亿元,增长 44.3%；利用外资 99 亿元,下降 33.7%；企业自筹资金 5602 亿元,增长 47.8%；其他资金 6876 亿元,增长 91.8%；在其他资金中, 定金及预收款 3749亿元,增长 84.7%；个人按揭贷款2193 亿元,增长 122.8%；2022 年 3 月份,全国房地产开发景气指数 简称“ 国房景气指数” ,连续 11 个月上升；图 28 108 106 104 102 100 98 96 94 92 90 88 5月 6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月年2月3月2022 年 2022年 20222022 年 3 月份,全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,其中新建住宅销售价格同比上涨 14.2%,新建商品住宅价格同比上涨 15.9%；2022 年我国宏观经济将连续回暖,城镇化的推动带来住宅需求旺盛,住宅价格上行压力依旧存在,但同时,由于住宅供应的不断增加,供求冲突可能会有所缓和；估计2022 年住宅价格保持稳中有升局面的可能性较大,住宅价格环比涨幅回落,同比涨幅上升；图 29 近年房屋新开工面积与销售价格分析11 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 总而言之, 经过近三十年的不断完善和进展,我国的房地产市场已基本步入健康进展的轨道；从近二十多年来我国房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额、商品房新开工面积、商品房施工面 积和竣工面积等数据分析,房地产各项指标都是处于总量逐年提升,增幅有升降的态势；商品房价格也是逐年上升,升幅有增减；因而,只要我国 GDP逐年增长,我国的房地产市场将连续活跃旺盛,需求逐 年提升,长盛不衰；12 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页