2022年房地产开发企业土地增值税预征和清算实务.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发企业土地增值税预征和清算实务土地增值税预征规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他缘由而无法据以运算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补；详细方法由各省、自治区、直辖市地方税务局依据当地情形制定；财政部、国家税务总局关于土地增值税假设干问题的通知财 税字200621 号文件第三条规定： 各地要进一步完善土地增值税 预征方法, 依据本地区房地产业增值水平和市场进展情形,区分一般 住房、非一般住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并 适时调整；工程项目竣工结算后,应准时进行清算,多退少补；对未 按预征规定期限预缴税款的,应依据税收征管法及其实施细就的 有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金；依据上述规定,各地方税务局对于房地产开发企业项目竣工结算 前转让房地产取得的收入 包括预售收入 制定有详细的预征方法和 预征率；例如,河北省地方税务局关于印发< 河北省土地增值税治理方名师归纳总结 法> 的通知 冀地税发 200637号规定：第 1 页,共 7 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1. 对从事房地产开发的纳税人, 在项目全部竣工结算前转让房地 产取得的收入包括预售房收入,按规定预征率预征土地增值税,并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限,于月末或季末 终了后 10 日内,缴纳土地增值税； 对未按预征规定期限缴纳税款的,依据税收征管法及其实施细就的有关规定,从限定的缴纳税 款期限届满之次日起,加收滞纳金；2. 土地增值税预征率幅度为0.3% 至 3%. 各设区市地方税务局可依据当地实际,按以下标精确定详细预征率：住房别墅除外预 征率幅度为 0.3% 至 2% ；各类别墅、写字楼、商用房等预征率幅度 为 2% 至 3%. 纳税人既开发住宅又开发其他房地产的,应按上述预 征率分别核算；划分不清的,依率从高预征；3. 纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地 增值税,竣工决算后,按规定征、免土地增值税；北京市地方税务局关于土地增值税征收治理有关问题的通知京地税地 2006509号规定：对本市房地产开发企业在项目全部竣工土地增值税清算前预销售商品房取得的收入,除政府批准 的经济适用房和限价房外, 自 2007 年 1 月 1 日开头,一律按预销售收入的 1% 预征土地增值税； 对未按规定期限预缴土地增值税的房 地产开发企业, 依法应于缴纳税款期限届满之日的次日起,按日加收应预缴未预缴税款万分之五的滞纳金；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 土地增值税清算一清算项目和清算单位1.土地增值税暂行条例实施细就第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位运算；2. 国家税务总局关于武汉宝安房地产开发缴纳土地增值税的批复国税函 2003922号进一步明确：房地产开发一次性购入的土地,分别转让土地的行为,应按最基本的核算项目,分次分别 计征土地增值税；3.国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知 国税发 2006187号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目, 以 分期项目为单位清算；开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅 的,应分别运算增值额；4. 土地增值税清算治理规程国税发 202291号文第十七条：清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算； 对于分期开发的项目, 是否以分期项目 为单位清算；对不同类型房地产是否分别运算增值额、增值率,缴纳 土地增值税等问题都进行了规定；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5. 河北省土地增值税治理方法冀地税发 200637号第十九条：纳税清算以纳税人房地产开发的成本核算中最基本的核算项 目进行纳税清算；6.关于印发 < 青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税 款清算治理暂行方法 > 的通知青地税发 2022100 号其次十 条规定：房地产开发项目既包括一般住房又包括非一般住房的,开发 企业应当分别运算增值额, 按一般住房和非一般住房的增值率分别计 算土地增值税税额； 对于未分别核算的, 扣除项目金额应按一般住房 和非一般住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定；7.广西自治区地方税务局关于明确土地增值税清算假设干政策问题的通知 桂地税发 202244号第三条关于房地产开发项目同时涉及一般住宅、 非一般住宅和其他用房的, 应如何运算其增值额的问题规定：开发项目同时包含一般住宅与非一般住宅以及其他用房的,应分别核算其增值额；上述项目在运算时, 如其成本费用混合核算的, 应以不同类型的用房,分别按建筑面积进行分摊；二土地增值税的清算条件1. 纳税人应进行土地增值税的清算包括：名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的；2. 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算包括：已竣工验收的房地产开发项目, 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上,或该比例虽未超过85% ,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；上述 85% 的规定可用以下公示表示：已转让可售建筑面积 +出租或自用可售建筑面积÷ 总可售建筑面积 85% 取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情形；三土地增值税清算时限1. 对于符合规定, 应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满意条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续；2. 对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算规定的项目,由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 项目,由主管税务机关下达清算通知,日起 90 日内办理清算手续；纳税人应当在收到清算通知之3. 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要 进行清算的纳税人, 在上述规定的期限内拒不清算或不供应清算资料 的,主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收治理法有关规 定处理；四土地增值税清算预备资料纳税人清算土地增值税时应供应的清算资料：1. 房地产开发项目清算说明, 主要内容应包括房地产开发项目立 项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情形及 主管税务机关需要明白的其他情形；报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合 同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； 主管税务机关需要相应项目 人仍应供应记账凭证复印件；记账凭证的,纳税3. 纳税人托付税务中介机构审核鉴证的清算项目,仍应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理；对纳税人符合清算条件、但报 送的清算资料不全的, 应要求纳税人在规定限期内补报,纳税人在规 定的期限内补齐清算资料后,予以受理；对不符合清算条件的项目,不予受理；上述详细期限由各省、自治区、直辖市、方案单列市税务机关确定； 主管税务机关已受理的清算申请,撤消；纳税人无正值理由不得名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 7 页