05、上海招商地产颛桥住宅项目致胜产品.pdf

房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(08 版)房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(08 版)房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(08 版)成功商务网 创立于 2005 年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套房市金碟：最有价值房产策划 2000 案资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括 28 组共 2000 多套策划案，以光盘快递提供，450 元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线：13955607801，客服 QQ：23107290 1、资料内容包括哪些方面？共有多少资料？答：本套资料涵盖住宅、别墅、商业、写字楼、酒店、复合、旅游、小户型、工业、专业市场等多种物业形态，涉及市调分析、定位规划、代理投标、商业定位和招商、营销策划、价格策略、销售管理、视觉和平面创意、广告推广、各类活动策划、房地产企业管理、物业管理等环节，总共 2000 多套。精品荟萃、绝无鸡肋！2、资料真实性能否验证？知名公司资料有多少？资料内容到什么时间？答：资料以光盘存贮，目录所列全部真实无缺！您可在网站下载免费资料试用，还可加 QQ 随机抽取验证。本套资料中，世联、中原、伟业、易居、合富、德思勤、亚豪、思源、策源、五大行等知名顾问公司及黑弧、博思堂、红鹤、黑蚁、世纪瑞博等知名地产广告公司原创精品占 70%左右，07、08 年较新资料占 70%以上并不断更新！ 专业房地产策划学习参考平台 房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(08 版)3、资料文件是什么格式？能否复制使用？有没有版权问题？答：资料文件多为 PDF 格式，阅读检索非常方便。您可通过 Adobe Acrobat 程序将其中图文内容复制到如 Word 等其他文件里编辑使用，但不能修改编辑原文件！资料光盘没有加密，可复制备份。所有资料通过合法渠道收集，您可以学习、参考、借鉴，每个资料版权属于原作者！4、如何保障诚信？能否货到付款？价格能否优惠？答：建议顾客使用支付宝付款，这是目前最为安全可靠的由第三方担保的支付方式，买家收货确认无误后卖家才能拿到货款，否则买家可拒付！由快递公司代收款的货到付款成本较高且并不安全，快递送件时会要求收件人先付款、后拆件，等付款后发现受骗为时已晚！这套资料是房地产策划的学习参考最佳解决方案，450 元物有所值！5、资料如何购买？多长时间收到？答：您决定购买，可先在网站下订单，请准确填写您的收货地址、电话等，如果使用支付宝还要填写支付宝账号，我们生成交易后您即可登陆支付宝网站，在“交易管理”一栏查看支付。如果直接汇款，我们可将账号发短信给您，您可在银行、邮局汇款或网上银行转账。我们当天将资料快递寄出，资料价格 450 元已含邮费，全国各地一至三天送达。6、资料收到后发现有问题怎么办？以后更新资料如何下载？答：所有资料光盘寄出前将会测试以确保质量，如果您收到的光盘不能读取我们将免费重寄。我们承诺向顾客提供为期两年的更新资料免费下载服务，我站每月将更新资料打包上传至网站 FTP 空间，您根据我站发给您邮件中提供的下载链接和密码自行下载。 专业房地产策划学习参考平台 房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(08 版)资 料 目 录 资 料 目 录 以下目录截止到 08 年 7 月，查看最新目录请登陆网站 01、世联地产策划资料集(127 套)02、中原地产策划资料集(82 套)03、伟业顾问策划资料集(54 套)04、易居中国策划资料集(50 套)05、五大行策划资料集(戴德梁行、仲量联行、世邦等，50 套)06、住宅类前期策划资料集(250 套)07、住宅类全程策划、营销策划资料集(300 套)08、住宅类广告推广资料集(红鹤、黑弧、黑蚁、博思堂等，235 套)09、最新房地产市场报告资料集(50 套)10、别墅物业策划资料集(68 套)11、小户型项目策划资料集(36 套)12、酒店公寓、商务公寓策划资料集(32 套)13、HOPSCA、城市综合体策划资料集(30 套)14、购物中心、商业广场策划资料集(61 套)15、商业街、特色街区策划资料集(50 套)16、社区商业、商业裙楼策划资料集(31 套)17、写字楼、商务中心策划资料集(58 套)18、酒店物业策划资料集(30 套)19、旅游地产策划资料集(37 套)20、专业市场策划资料集(32 套)21、工业地产、创意地产策划资料集(30 套)22、商业地产招商、商业地产理论资料集(34 套)23、房地产价格策略专题资料集(30 套)24、地产活动策划资料集(节庆、认筹解筹、开盘等，数十套)25、房地产销售流程管理资料集(47 套)26、房地产企业管理资料集(112 套)27、房地产物业管理资料集(31 套)28、房地产营销培训和专业图书资料集(74 套)附 1、2007 房地产广告年鉴 附 2、2008 中国住宅设计年鉴 附 3、2007 创新户型中国金牌户型大典 专业房地产策划学习参考平台 2006 年克而瑞（中国）信息技术有限公司2008-1-16为招商地产上海颛桥项目制订致胜的产品策为招商地产上海颛桥项目制订致胜的产品策谨呈：上海招商置业有限公司 最有价值房产策划2000案32006年克而瑞（中国）信息技术有限公司上海颛桥项目致胜产品策略需要解决的两大核心问题：上海颛桥项目致胜产品策略需要解决的两大核心问题：问题一：问题一：房产新政下的本案产品定位的可能性有多少？房产新政下的本案产品定位的可能性有多少？问题二：问题二：未来本案目标客户重塑及再造的机会点在那里？未来本案目标客户重塑及再造的机会点在那里？ 最有价值房产策划2000案42006年克而瑞（中国）信息技术有限公司本案产品策略制定的两大原则：本案产品策略制定的两大原则：原则一：原则一：项目产品与开发商整体产品战略相结合！项目产品与开发商整体产品战略相结合！原则二：原则二：产品盈利能力设计与市场风险规避并重！产品盈利能力设计与市场风险规避并重！ 最有价值房产策划2000案52006年克而瑞（中国）信息技术有限公司从思考原点进行逻辑发散，在过去的一段时间里，我们为我们的产品策略赋予了怎样一种精神？从思考原点进行逻辑发散，在过去的一段时间里，我们为我们的产品策略赋予了怎样一种精神？本次产品策略的创新点：本次产品策略的创新点：以未来客户为导向的创新产品策划！以未来客户为导向的创新产品策划！ 最有价值房产策划2000案62006年克而瑞（中国）信息技术有限公司核心导读：核心导读：步骤一：土地市场属性解析步骤二：土地产品属性评估步骤三：土地建设产品选型步骤四：项目客户定位步骤五：项目产品策划附录：项目策划过程资步骤一：土地市场属性解析步骤二：土地产品属性评估步骤三：土地建设产品选型步骤四：项目客户定位步骤五：项目产品策划附录：项目策划过程资 最有价值房产策划2000案72006年克而瑞（中国）信息技术有限公司步骤一：土地市场属性解析步骤一：土地市场属性解析 最有价值房产策划2000案82006年克而瑞（中国）信息技术有限公司制定实施计划确定机会与最终确定发展战略制定实施计划确定机会与最终确定发展战略关键步骤：关键步骤：?地块的基本特征?与周边竞品的关系?70/90政策限制?未来市政配套?未来产业规划?未来区域市场的住宅成熟性?未来市场供求产品大方向成果：成果：?未来需超越区域寻找本案客源未来需超越区域寻找本案客源?未来颛桥客源裂变，外部客源大量导入未来颛桥客源裂变，外部客源大量导入12现实性未来性未来性现实性未来性未来性土地市场属性解析土地市场属性解析分析框架分析框架 最有价值房产策划2000案92006年克而瑞（中国）信息技术有限公司?本地块位于莘庄板块辐射区板块颛桥板块区域，东临高速公路，南靠剑桥馨苑，西靠轨道交通，北面是住宅区。土地市场属性解析土地市场属性解析 现实性?地块基本特质 现实性?地块基本特质项目地块项目地块 最有价值房产策划2000案102006年克而瑞（中国）信息技术有限公司?目前区域的商业氛围不足，周边消费主要依赖颛桥老镇及几个大卖场，商业环境短时间难以改善。?对本项目而言，规划齐备的商业配套设施将会对销售产生积极影响。土地市场属性解析土地市场属性解析 现实性?地块基本特质 现实性?地块基本特质卖场超市卖场超市板块板块位置位置目前现状目前现状规模(平方米)规模(平方米)层高层高层数层数总层数总层数大润发银都春申莲花经营3000051-3楼3卖得银都春申银都经营2500051-2楼2百安居银都春申银都经营3500061-2楼2农工商银都银都沪闵经营100004.51-2楼4家得颛桥沪闵颛兴经营40004.51楼6田园都市菜场颛桥都市田园在建2000051-3楼3颛兴都市商业项目颛桥颛兴都市未动迁30000详详详结论点1：地块基本特质具备客源导入基础结论点1：地块基本特质具备客源导入基础 最有价值房产策划2000案112006年克而瑞（中国）信息技术有限公司?产品品质空间提升大产品品质空间提升大竞争项目总体品质不高，产品品质空间值得期待。?标杆物业缺乏标杆物业缺乏区域竞争市场缺乏标杆物业。招商置业的介入可以借机打造高品质产品，在颛桥地区树立招商品牌。土地市场属性解析土地市场属性解析 现实性?周边竞品特质 现实性?周边竞品特质结论点2：地块应超越区域产品现状、走品质化竞争结论点2：地块应超越区域产品现状、走品质化竞争区域项目产品同性大，跳出区域现状，走高品质、差异化产品竞争的线是本项目产品定位的最佳出 最有价值房产策划2000案122006年克而瑞（中国）信息技术有限公司物业名称物业名称一居面积(M一居面积(M2 2）比比二居面积(M二居面积(M2 2）比比三居面积(M三居面积(M2 2）比比跃层面积(M跃层面积(M2 2）比比剑桥馨苑70-808%剑桥馨苑70-808%90-12090-12036%120-14028%150-20028%36%120-14028%150-20028%东苑米蓝东苑米蓝55-6555-656%6%95-10095-10050%50%120-125120-12530%30%200-215200-21514%德尚世嘉70-9014%14%德尚世嘉70-9014%80-12080-12044%110-14016%150-2002%44%110-14016%150-2002%今天花园三期今天花园三期50-7050-707%7%90-11090-11070%70%110-130110-13014%14%150-200150-2009%9%土地市场属性解析土地市场属性解析 现实性?80、90政策特质 现实性?80、90政策特质区域竞争市场主力户型为90-120平方米，经济小户型和舒适性大户型需求量均不大。区域竞争个案户型面积配比结论点3：政策导致现实区域客源断层凸现结论点3：政策导致现实区域客源断层凸现 最有价值房产策划2000案132006年克而瑞（中国）信息技术有限公司土地市场属性解析土地市场属性解析 现实性分析结论 现实性分析结论土地市场属性解析的机会点1：土地市场属性解析的机会点1：我们需要跳出区域现有客源看颛桥地块！我们需要跳出区域现有客源看颛桥地块！ 最有价值房产策划2000案142006年克而瑞（中国）信息技术有限公司?与本案人口导入直接相关的是紫竹科学园区、莘庄工业区、闵行经济技术开发区。?预计到2008年，这些园区共计增加从业人员3100031000人。土地市场属性解析土地市场属性解析 未来性?产业及交通规划 未来性?产业及交通规划闵行经济技术开发区闵行经济技术开发区 最有价值房产策划2000案152006年克而瑞（中国）信息技术有限公司颛桥板块轨道交通1号线轨道交通5号线莘奉金高速沪闵路轨道交通1号线轨道交通5号线莘奉金高速沪闵路颛桥板块颛桥板块?交通体系日趋完善，板块辐射半径迅速扩大。?轨道1.5号线：一方面轨道1.5号线：一方面将为区域导入来自市区尤其是西区的客源。另一方面也为区域导入老闽行开发区的客源。?沪闵高架、莘奉金高速：沪闵高架、莘奉金高速：将为区域导入城市中心区客源。辐射范围辐射范围土地市场属性解析土地市场属性解析 未来性?产业及交通规划 未来性?产业及交通规划结论点1：市区及闵开发区的客源导入成为可能。结论点1：市区及闵开发区的客源导入成为可能。 最有价值房产策划2000案162006年克而瑞（中国）信息技术有限公司土地市场属性解析土地市场属性解析 未来性?商业及人口规划 未来性?商业及人口规划好爱广场好爱广场家得利家得利规划中规划中新都广场新都广场规划中规划中都市路商业街都市路商业街农工商卖场农工商卖场商业配套?闵行区依托区内重点工程和轨道交通布局拟定19个现代服务业功能区建设规划，其中2个生产性服务业功能区建设已启动。目前，颛桥、华漕生产性服务业功能区建设已启动，2006年再启动1-2个?目前的商业配套以中档商业为主，周边消费主要依靠大卖场，区域消费力水平一般。?预计到2008年新都广场、都市路商业街建成以后，区域的商业配套将大幅改善。结论点2：2008起，颛桥附近的客源导入成为现实。结论点2：2008起，颛桥附近的客源导入成为现实。 最有价值房产策划2000案172006年克而瑞（中国）信息技术有限公司土地市场属性解析土地市场属性解析 未来性?商业及人口规划 未来性?商业及人口规划06年区域常住人口与流动人口比重对比06年区域常住人口与流动人口比重对比70%30%常住人口流动人口08年区域常住人口与流动人口比重对比08年区域常住人口与流动人口比重对比80%20%常住人口流动人口06年板块常住人口与流动人口对比06年板块常住人口与流动人口对比3.641.5600.511.522.533.54常住人口（万）流动人口（万）08年板块常住人口与流动人口对比08年板块常住人口与流动人口对比4.461.1100.511.522.533.544.55常住人口（万）流动人口（万）?随着轨道交通的发展、商业生活配套等规划利好，未来板块人口导入将迅猛增长。?预计2008年区域常住人口增加8200人。 最有价值房产策划2000案182006年克而瑞（中国）信息技术有限公司土地市场属性解析土地市场属性解析 未来性?全市及区域竞品趋势 未来性?全市及区域竞品趋势全市竞争区域样本选定标准：?外环线周边板块?规划中的轨道交通于08-10年通车样本选定范围：?淞南板块：未来供应预计为4343万平米，以宝山本地客源为主、部分杨浦客源。公寓约占93%。?高行高桥板块：未来供应预计为9090万平米，以浦东本地客源为主、部分保税区客源。公寓约占93%。?九亭板块：未来供应预计为126万平米，以工作在西南城区的客源为主，部分九亭本区和市区客源。公寓约占84%。九亭板块：未来供应预计为126万平米，以工作在西南城区的客源为主，部分九亭本区和市区客源。公寓约占84%。?三林板块：未来供应预计为6060万平米，浦东本地客源为主，市区客源约占3成。三林板块三林板块号线年底通号线约年通号线年底通号线约年通颛桥板块颛桥板块5号线已通车5号线已通车九亭板块九亭板块号线年底通号线年底通淞南板块淞南板块高行高桥板块高行高桥板块号线年底通号线延伸年底号线年底通号线延伸年底 最有价值房产策划2000案192006年克而瑞（中国）信息技术有限公司?厂房?老公房、中低价房?售完项目?后续别墅项目：?后续公寓项目?生活配套：?未来公寓供应量约为84.784.7万平方米，但有近60万平方米的体量集中在一个项目上，经济别墅约为25.325.3万平方米。土地市场属性解析土地市场属性解析 未来性?全市及区域竞品趋势 未来性?全市及区域竞品趋势项目地块项目地块颛桥中学颛桥中学今天花园今天花园申良花园申良花园德尚世嘉德尚世嘉金铭文博金铭文博湖山在望湖山在望圣得恒业圣得恒业天籁园天籁园紫都颛桥紫都颛桥厂房厂房工业厂房工业厂房君临颐和花园君临颐和花园金都花好悦园好爱广场金都花好悦园好爱广场剑桥景苑剑桥景苑贵峰苑贵峰苑圣特丽墅圣特丽墅动迁房老公房动迁房老公房樱园樱园颛溪新村老公房颛溪新村老公房东苑米蓝东苑米蓝绿地银都商办项目绿地银都商办项目中低价房中低价房中低价房中低价房君莲住宅小区君莲住宅小区梅陇镇梅陇镇110配套商品房配套商品房梅陇镇梅陇镇111号配套商品房号配套商品房阳光雅苑阳光雅苑剑桥馨苑剑桥馨苑都市路商业街都市路商业街都市路商业街都市路商业街 最有价值房产策划2000案202006年克而瑞（中国）信息技术有限公司土地市场属性解析土地市场属性解析 未来性?全市及区域竞品趋势 未来性?全市及区域竞品趋势结论点3：结论点3：公寓产品逐渐减少，别墅产品开始放公寓产品逐渐减少，别墅产品开始放区域未来地块多为经济型别墅用地，目前地块周边公寓存预计到2008基本消化完毕。春申板块新住稀缺，需求热点转向颛桥春申板块新住稀缺，需求热点转向颛桥2008以后，春申板块住供应减少，凭借的交通及相对充足的供应，颛桥将成为热点板块2008，颛桥产品需要品牌领军项目2008，颛桥产品需要品牌领军项目现状无知名房产开发企业，颛桥板块的开发处于各自为证的状态。未来大型知名企业，如招商置业的介入势必引起市场追捧，如同万科在春申板块一样成为区域领头羊。?春申板块未来供应量在75万平方米，2008年-2009年建上市仅为40万方，可开发项目较少，且多为公寓。?颛桥板块未来供应较大，达到110万平方米，07-09年供应量逐步增加，有70万方。?未来公寓供应量约为84.784.7万平方米，但有近60万平方米的体量集中在一个项目上，经济别墅约为25.325.3万平方米。 最有价值房产策划2000案212006年克而瑞（中国）信息技术有限公司土地市场属性解析土地市场属性解析 未来性分析结论 未来性分析结论土地市场属性解析的机会点2：土地市场属性解析的机会点2：2008以后区域客源将发生变，小套公寓需求仍有潜！2008以后区域客源将发生变，小套公寓需求仍有潜！ 最有价值房产策划2000案222006年克而瑞（中国）信息技术有限公司步骤二：土地产品属性评估步骤二：土地产品属性评估 最有价值房产策划2000案232006年克而瑞（中国）信息技术有限公司?位于莘庄辐射区颛桥板块。?北靠老都市路别墅带，东临A4高速公路；?南靠六磊塘天然水系?西靠轨道交通5号线；?西、北面是新兴低密度住宅区。土地产品属性评估土地产品属性评估老都市路别墅带老都市路别墅带A4高速高速新兴低密度住宅新兴低密度住宅5号线颛桥站号线颛桥站六磊塘天然水系六磊塘天然水系新兴低密度住宅新兴低密度住宅 最有价值房产策划2000案242006年克而瑞（中国）信息技术有限公司项目地址项目地址沪光路沪光路所在板块所在板块颛桥板块颛桥板块占地面积占地面积134205.5134205.5平方米平方米总建面积总建面积138231.67平方米138231.67平方米容积率容积率1.031.03绿化率绿化率35%35%用地性质用地性质居住居住使用年限使用年限70年70年限高限高24米24米其他其他建筑面积90平方米房型占80%建筑面积90平方米房型占80%基本技术指标表基本技术指标表?总量中等规模社区?中等开发强度社区?天然水系社区土地产品属性评估土地产品属性评估 基本技术指标 基本技术指标结论点：结论点：中等开发规模|中等开发强|天然水系中等开发规模|中等开发强|天然水系 居住社区居住社区 最有价值房产策划2000案252006年克而瑞（中国）信息技术有限公司序号序号地块现状综合得分地块现状综合得分评价标杆评价标杆6060?适合发展该属性物业适合发展该属性物业6060?不适合发展该属性物业不适合发展该属性物业评价说明评价说明根据项目开发强度，地块涵盖了公寓及别墅用地的两种主要可能，本报告分别采用易居中国咨询中心土地评估系统模型【住宅、别墅子系统】子模型来评价地块的上述两种属性。评价程序评价程序 选取了与地块自身及各自然、社会环境有关的10余个方面，40多种指标来较为全面、客观的评价地块目前的某种属性强度。对可改善指标进行预测，从而评价土地该属性的升值潜力。土地产品属性评估土地产品属性评估 别墅、公寓适合度 别墅、公寓适合度 最有价值房产策划2000案262006年克而瑞（中国）信息技术有限公司?根据我司针对公寓项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为60.14，也就是说，本地块需具备开发中高档公寓项目的基本条件。?地块在交通、规划和场地等背景环境方面有突出的优势，可见地块的发展基础较好。?目前，地块在周边生活配套方面还很不完善，但随着本项目的开发，生活配套将非常完善，自然景观的不足也将由优美的人造景观来弥补。因此，地块具有相当的潜力。土地产品属性评估土地产品属性评估别墅、公寓适合度?公寓适合度分析别墅、公寓适合度?公寓适合度分析分类指标分类指标交通条件交通条件人文环境人文环境商业环境商业环境周边医疗周边医疗生活配套生活配套城市规划城市规划自然景观自然景观经济环境经济环境场地情况场地情况人口环境人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分134.86.52.12.492.863.47.0854评价?市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分134.86.52.12.492.863.47.0854评价?公寓发展现状评价公寓发展现状评价 最有价值房产策划2000案272006年克而瑞（中国）信息技术有限公司?根据我司针对别墅项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为66.9，也就是说，本地块符合开发经济型别墅的基本条件。?地块在城市规划、自然景观、场地等背景环境方面有突出的优势，可见地块的发展基础较好。?目前，地块在周边生活配套、人文环境等方面还很不完善，但随着本项目的开发，生活配套将非常完善，因此，地块具有相当的潜力土地产品属性评估土地产品属性评估别墅、公寓适合度?别墅适合度分析别墅、公寓适合度?别墅适合度分析分类指标分类指标交通条件交通条件人文环境人文环境商业环境商业环境周边医疗周边医疗生活配套生活配套城市规划城市规划自然景观自然景观经济环境经济环境场地情况场地情况人口环境人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分6.91.53.81.50.84910.3521.41.665评价?市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分6.91.53.81.50.84910.3521.41.665评价?别墅发展现状评价别墅发展现状评价 最有价值房产策划2000案282006年克而瑞（中国）信息技术有限公司土地产品属性评估土地产品属性评估别墅、公寓适合度?开发潜力分析别墅、公寓适合度?开发潜力分析分类指标分类指标交通条件交通条件人文环境人文环境商业环境商业环境周边医疗周边医疗生活配套生活配套城市规划城市规划自然景观自然景观经济环境经济环境场地情况场地情况人口环境人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分136.37.92.88.492.863.47.0854评价?市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分136.37.92.88.492.863.47.0854评价?改善后住发展评价改善后住发展评价分类指标分类指标交通条件交通条件人文环境人文环境商业环境商业环境周边医疗周边医疗生活配套生活配套城市规划城市规划自然景观自然景观经济环境经济环境场地情况场地情况人口环境人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分6.92.35.21.92.1910.3521.41.665评价?市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分6.92.35.21.92.1910.3521.41.665评价?改善后别墅发展评价改善后别墅发展评价?不利商业环境及生活配套之弥补：不利商业环境及生活配套之弥补：随着颛桥板块的开发启动，以及各项大型公建配套和娱乐设施2008年左右陆续完工，本地块的外部商业环境及生活配套将极大改善。?我司依据对城市整体、区域及项目的未来发展改善进行估计，重新评估了本项目土地。?项目开发别墅在挖掘潜力后的综合得分为项目开发别墅在挖掘潜力后的综合得分为70.7670.76，基本达到良好的水平；项目开发中高档住宅在挖掘潜力后的综合得分为，基本达到良好的水平；项目开发中高档住宅在挖掘潜力后的综合得分为69.7469.74，基本达到良好的水平。，基本达到良好的水平。 最有价值房产策划2000案292006年克而瑞（中国）信息技术有限公司土地产品属性评估土地产品属性评估 分析结论 分析结论?颛桥地块技术指标特征符合开发高品质社区?颛桥地块技术指标特征符合开发高品质社区1.03的综合容积、南临天然水系、13.8万平方米社区综合规模等指标使地块具备开发高品质社区的先决条件?别墅、公寓未来皆适合在地块上开发?别墅、公寓未来皆适合在地块上开发通过对项目周边区域环境和配套的调查可以看出公寓和经济型别墅都是本地块适合的产品类型。尽管从现状看，别墅适合由于公寓，但从未来项目上市期看，别墅与公寓对本地块的适合基本一致。 最有价值房产策划2000案302006年克而瑞（中国）信息技术有限公司步骤三：土地建设产品选型步骤三：土地建设产品选型 最有价值房产策划2000案312006年克而瑞（中国）信息技术有限公司一 项目SWOT分析二 招商地产华东产品解读三 颛桥地块招商依云再造一 项目SWOT分析二 招商地产华东产品解读三 颛桥地块招商依云再造 分析框架 分析框架 最有价值房产策划2000案322006年克而瑞（中国）信息技术有限公司优势 Strength优势 Strength劣势 Weak劣势 WeakSWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析?区块交通便利，有轨道交通5号线的站点和快速干道（A4）?地块方正、临河，动迁难度小?区域条件基本成熟，无污染?周边目前商业氛围不足，?外部自然景观一般?8090的规划条件限制机会 Opportunity机会 Opportunity以大区位优势和自身产品优势，打消客户疑虑以大区位优势和自身产品优势，打消客户疑虑?周边产业园区发展迅速，为区域的人口导入提供了有力的支撑?相邻的春申板块未来供应不足?区域商业规划前景看好?树立区域标杆形象，利用区域现有配套资源优势，降低九亭板块的客源分流威胁树立区域标杆形象，利用区域现有配套资源优势，降低九亭板块的客源分流威胁?通过项目自身的塑造，利用临河优势，打造内部特色产品景观通过项目自身的塑造，利用临河优势，打造内部特色产品景观?本案自身商业街、会所的建设将会弥补现阶段商业氛围不足的情况本案自身商业街、会所的建设将会弥补现阶段商业氛围不足的情况威胁 Threaten威胁 Threaten以灵活稳健的套型组合满足客户需求，规避政策风险以灵活稳健的套型组合满足客户需求，规避政策风险?九亭板块未来供应会对本案的客户分流的威胁?周边以别墅为主、公寓为辅的颛桥竞品威胁?开发灵活的套型设计，产品丰富多彩，如功能套、两代居等开发灵活的套型设计，产品丰富多彩，如功能套、两代居等?产品面积组合需规避审批上的政策风险产品面积组合需规避审批上的政策风险?注重面积有效利用的多种手法注重面积有效利用的多种手法一 项目SWOT分析一 项目SWOT分析 最有价值房产策划2000案332006年克而瑞（中国）信息技术有限公司二 招商地产华东产品解读二 招商地产华东产品解读 招商上海依云郡 招商上海依云郡项目名称项目名称依云郡所属板块所属板块松江九亭板块物业地址物业地址上海市松江区沪亭北路1001弄物业面积物业面积98,000M2容积率容积率0.7建筑形态建筑形态448幢联排、叠加别墅主力房型主力房型叠加别墅 150-200多联别墅 200-250开盘日期开盘日期2006年6月23日交房日期交房日期2007年6月30日销售价格销售价格联排别墅：9000-11000叠加别墅：7000-8000 双拼别墅：11000-12000物业管理费物业管理费2.2元/M2/月开发商开发商上海招商置业有限公司投资商投资商招商局地产控股股份有限公司营销策划营销策划上海同策房产咨询有限公司物业管理物业管理上海招商局物业管理有限公司车位个数车位个数448个车位配比车位配比1: 最有价值房产策划2000案342006年克而瑞（中国）信息技术有限公司二 招商地产华东产品解读二 招商地产华东产品解读 招商苏州依云水岸 招商苏州依云水岸项目名称项目名称依云水岸所属板块所属板块苏州物业地址物业地址苏州相城区阳澄湖东路98号物业面积物业面积220,000M2容积率容积率1.0建筑形态建筑形态联排别墅花园洋房主力房型主力房型3房、4房、5房开盘日期开盘日期2006年4月22日交房日期交房日期2007年4月30日销售均价销售均价约7000元/M2物业管理费物业管理费2.5元/平方米开发商开发商招商地产投资商投资商招商局地产控股股份有限公司营销策划营销策划自售物业管理物业管理上海招商局物业管理有限公司车位个数车位个数1200个车位配比车位配比1：1案例点评：项目配套了依云国际水岸商业街规划了商务会所 最有价值房产策划2000案352006年克而瑞（中国）信息技术有限公司二 招商地产华东产品解读二 招商地产华东产品解读 分析结论 分析结论?招商依云系产品特征：中等规模、中等开发强、天然水系、一定数Townhouse?招商依云系产品特征：中等规模、中等开发强、天然水系、一定数Townhouse综合分析目前招商地产华东两个依云系项目，可以发现1020万平方米的中等开发规模，0.71.0的中等开发强，地块内部或外部濒临天然河道或水系，含有一定数的Townhouse是目前依云产品线的表征。?颛桥地块可开发?颛桥地块可开发第三代依云系第三代依云系的高品质社区的高品质社区1.03的综合容积、南临天然水系、13.8万平方米社区综合规模等指标使地块具备开发新一代依云系高品质社区的先决条件。 最有价值房产策划2000案362006年克而瑞（中国）信息技术有限公司三颛桥地块招商依云再造三颛桥地块招商依云再造 物业发展的几种可能方案 物业发展的几种可能方案方案名称方案名称综合型综合型别墅型别墅型公寓型公寓型?关键驱动因素关键驱动因素?别墅产品+公寓产品别墅产品+公寓产品?联排别墅提高社区品质?公寓提高项目容积率?跳跃的产品线梯度?联排与公寓的客户群体有一定差异?需要从总价上缩小差距?纯别墅产品纯别墅产品?联排别墅提高社区品质?叠加别墅趋同社区档次?紧密的产品线梯度?联排与叠加的客户群体差异性较小?需要解决叠加的产品创新?纯公寓产品纯公寓产品?充分做足项目容积率?紧密的产品线梯度?纯公寓客户群体差异小?需要解决纯公寓产品创新?纯公寓社区档次相对较低?90平米套型的总量过大问题?无?需要额外关注的上海特殊情况需要额外关注的上海特殊情况?公寓区域与联排区域的边界处理?叠加别墅的受众群体较少?牺牲容积率所带来的溢价空间能否弥补损失?可参考的招商华东产品可参考的招商华东产品?苏州依云水岸?上海依云郡 最有价值房产策划2000案372006年克而瑞（中国）信息技术有限公司5459012562214352017898105501303432056854590125622143520178981055013034320568三颛桥地块招商依云再造三颛桥地块招商依云再造 方案一：综合型 方案一：综合型假设项目基本条件假设项目基本条件?联排别墅面积：约27600平方米（20%）?小高层公寓面积：约110400平方米（80%）?综合容积率：1.03?公寓套型：单套面积小于90平方米，但须考虑上下、左右套的打通，借以增加大套型的比重；也可采用功能小套的做法，在单套面积90平方米的套型中可分割成小三房。5投资回报：较高的投资回报投资回报：较高的投资回报 4开发风险：开发风险：2008年紧凑型公寓有市场需求，竞争少。联排别墅总量不大，基本无风险。年紧凑型公寓有市场需求，竞争少。联排别墅总量不大，基本无风险。4销售难度：产品有差异，卖相不好。如采用小套打通增加大套比重的套型数量过多，公寓产品销售控制难度较大，且销售率可能不高销售难度：产品有差异，卖相不好。如采用小套打通增加大套比重的套型数量过多，公寓产品销售控制难度较大，且销售率可能不高 4品牌形象：通过联排别墅的建设可以提社区品牌形象品牌形象：通过联排别墅的建设可以提社区品牌形象土地成本土地成本建筑成本建筑成本 其它成本其它成本总成本总成本净营业额净营业额销售价格销售价格销售税金及所得税销售税金及所得税税后税后净利润净利润19%19%假设开发进度为：07年7月开工，08年5月开盘，10年6月结束销售。销售期2年 最有价值房产策划2000案382006年克而瑞（中国）信息技术有限公司5459012379313748013687111537341732277454590123793137480136871115373417322774三颛桥地块招商依云再造三颛桥地块招商依云再造 方案二：别墅型 方案二：别墅型 3投资回报：较低的投资回报投资回报：较低的投资回报 2开发风险：开发风险：“70/90”政策风险过大，建筑设计方案很可能无法审批通过政策风险过大，建筑设计方案很可能无法审批通过 3销售难度：销售难度：2008年别墅市场竞争激烈，销控及售后管理难度极大年别墅市场竞争激烈，销控及售后管理难度极大 5品牌形象：纯别墅社区整体形象较好品牌形象：纯别墅社区整体形象较好假设项目基本条件假设项目基本条件?联排别墅面积：约21473平方米（20%）?类别墅面积：约85892平方米（80%）?综合容积率：0.8?类别墅套型：单套面积小于90平方米，但须考虑上下套的打通，借以增加别墅套型的比重土地成本土地成本建筑成本建筑成本 其它成本其它成本总成本总成本净营业额净营业额销售价格销售价格销售税金及附加销售税金及附加税后税后净利润净利润11%11%假设开发进度为：07年7月开工，08年5月开盘，10年12月结束销售。销售期2.5年 最有价值房产策划2000案392006年克而瑞（中国）信息技术有限公司5459011223312420011967101971286351874654590112233124200119671019712863518746三颛桥地块招商依云再造三颛桥地块招商依云再造 方案三：公寓型 方案三：公寓型假设项目基本条件假设项目基本条件?公寓面积：约138000平方米?综合容积率：1.03?公寓套型：单套面积小于90平方米，但须考虑上下套的打通，借以增加别墅套型的比重；也可采用生命周期功能小套的做法，在单套面积90平方米的套型中可分割成小三房。土地成本土地成本建筑成本建筑成本 其它成本其它成本总成本总成本净营业额净营业额销售价格销售价格销售税金及附加销售税金及附加 2投资回报：投资回报较低投资回报：投资回报较低 4开发风险：开发风险：2008年紧凑型公寓有市场需求，竞争少年紧凑型公寓有市场需求，竞争少5销售难度：套型单一。如采用小套打通增加大套比重的套型数量过多，公寓产品销售控制难度较大，且销售率可能不高销售难度：套型单一。如采用小套打通增加大套比重的套型数量过多，公寓产品销售控制难度较大，且销售率可能不高 3品牌形象：纯公寓社区整体形象相对较低品牌形象：纯公寓社区整体形象相