_ST漳电：土地估价报告（二）.PDF

土土 地地 估估 价价 报报 告告 项目名称：项目名称：山西漳泽电力股份有限公司拟发行股份购买大同煤矿集团有限责任公司持有的大同煤矿集团同华发电有限公司股权项目出让土地使用权价格评估（山西省原平市）受托估价单位：受托估价单位：北京天健利人土地房地产评估有限公司 委托估价单位：委托估价单位：山西漳泽电力股份有限公司 估估 价价 人人：王锋 席保民 土地估价报告编号：土地估价报告编号：京利2012(估)字第229号 提交估价报告日期：提交估价报告日期：二一二年六月十九日 大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 1 土土 地地 估估 价价 报报 告告 第一部分第一部分 摘摘 要要 一、估价项目名称估价项目名称 山西漳泽电力股份有限公司拟发行股份购买大同煤矿集团有限责任公司持有的大同煤矿集团同华发电有限公司股权项目出让土地使用权价格评估（山西省原平市）二、委托估价方委托估价方 （一）委托方（一）委托方-山西漳泽电力股份有限公司概况山西漳泽电力股份有限公司概况 公司全称：山西漳泽电力股份有限公司（以下简称“漳泽电力”）注册地址：太原市五一路197号 法定代表人：文生元 成立时间：1993年02月08日 注册资本：132,372.50万元 企业类型：股份有限公司（上市）上市地：深圳证券交易所 上市时间：1997年06月09日 股票代码：000767 企业法人营业执照注册号：14000010014409 经营范围：电力商品、热力商品生产和销售；燃料、材料、电力高新技术、电力物资的开发销售。发电设备检修；电力工程安装、设计、施工（除土建）；工矿机电产品加工、修理；室内外装潢；采暖设备维修；设备清扫；电子信息咨询及技术服务。（二）产权持有者大同煤矿集团有限责任公司（二）产权持有者大同煤矿集团有限责任公司概况概况 企业名称：大同煤矿集团有限责任公司（以下简称“同煤集团”）营业执照注册号：140000100090429 注册资本：1,703,464.16万元 法定代表人：张有喜 注册地址：山西省大同市矿区新平旺 企业性质：有限责任公司 经营范围：煤炭生产加工。机械制造。工程建筑施工。工业设备（含锅炉、电梯）安装、租赁。生铁冶炼。建材生产。仪器仪表制造、维修。专网通讯。饮用及工业用水生产、销售。煤矿工程设计及技术咨询。林木种植。园林绿化工程。房地产开发。饮食、住宿、文化娱乐服务。医疗服务。地质水文勘测。经营本企业自产产品及相关技术的出口业务。经营本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进口业务。经营本企业的大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 2 进料加工和“三来一补”业务（上述经营范围中，按许可证、特行证经营，而证件又直接核发给公司所属分支机构的，仅限相应持证单位经营，其他单位不得经营）。煤炭资源生产经营管理（仅限分支机构经营），物业管理、污水处理、供暖设备安装、维修服务。（三）被评估单位（三）被评估单位-大同煤矿集团同华发电有限公司大同煤矿集团同华发电有限公司概况概况 土地使用者的具体情况如下：企业名称：大同煤矿集团同华发电有限公司(以下简称:同华发电)营业执照号：140000100104871 注册地址：山西省原平市轩岗镇 注册资本：10,000.00 万元 法定代表人：胡耀飞 企业性质：有限责任公司 经营范围：许可经营项目：电力项目的开发、投资、建设和经营；电能的生产和销售；电厂废弃物的综合利用及经营；电力技术咨询、服务；电力物资、设备采购。成立日期：2006 年 8 月 16 日。三三、估价目的、估价目的 根据山西省人民政府国有资产监督管理委员会关于同煤集团调整与漳泽电力重大资产重组方案的意见（晋国资产权函【2012】377 号），山西漳泽电力股份有限公司拟发行股份购买大同煤矿集团所持大同煤矿集团同华发电有限公司股权。山西漳泽电力股份有限公司特委托北京天健利人土地房地产评估有限公司对涉及的大同煤矿集团同华发电有限公司土地使用权进行评估，为其确定土地使用权价格提供参考依据。四四、估价基准日、估价基准日 二一二年三月三十一日 五五、估价日期、估价日期 二一二年三月三十一日至二一二年六月十九日 六六、地价定义、地价定义 根据 城镇土地估价规程 的规定，本次评估价格为出让土地使用权价格。本次评估的出让土地使用权价格是指在评估基准日 2012 年 3 月 31 日，满足正常市场及设定条件下，剩余土地使用年限的土地使用权价格。宗地具体设定条件如下：1、宗地山西省-原平市-出-（1）厂区土地设定情况 大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 3 估价对象登记用途为工业，实际用途为厂区生产用地，根据土地利用现状分类规定，设定用途为工业；估价对象的实际开发程度为红线外“五通”、红线内“五通一平”；根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”、红线内“场地平整”。出让土地剩余使用年期，按照估价对象设定用途工业用地的法定最高出让年期 50 年扣除截止估价基准日已使用的土地使用年限设定，即出让土地剩余使用年限为 50 年。宗地的设定情况详见估价对象地价定义一览表 2、宗地山西省-原平市-出-（2）灰场土地设定情况 估价对象登记用途为工业，实际用途为灰场用地，根据土地利用现状分类规定，设定用途为工业；估价对象的实际开发程度为红线外“四通”、红线内“四通一平”；根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地红线外“四通”、红线内“场地平整”。出让土地剩余使用年期，按照估价对象设定用途工业用地的法定最高出让年期 50 年扣除截止估价基准日已使用的土地使用年限设定，即出让土地剩余使用年限为 50 年。宗地的设定情况详见估价对象地价定义一览表 3、宗地山西省-原平市-出-（3）进灰场道路土地设定情况 估价对象登记用途为工业，实际用途为进灰场道路用地，根据土地利用现状分类 规定，设定用途为工业；估价对象的实际开发程度为红线外“四通”、红线内“四通一平”；根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地红线外“四通”、红线内“场地平整”。出让土地剩余使用年期，按照估价对象设定用途工业用地的法定最高出让年期 50 年扣除截止估价基准日已使用的土地使用年限设定，即出让土地剩余使用年限为 50 年。宗地的设定情况详见估价对象地价定义一览表 4、宗地山西省-原平市-出-（4）灰场管理站土地设定情况 估价对象登记用途为工业，实际用途为灰场管理站用地，根据土地利用现状分类 规定，设定用途为工业；估价对象的实际开发程度为红线外“四通”、红线内“四通一平”；根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地红线外“四通”、红线内“场地平整”。出让土地剩余使用年期，按照估价对象设定用途工业用地的法定最高出让年期 50 年扣除截止估价基准日已使用的土地使用年限设定，即出让土地剩余使用年限为 50 年。宗地的设定情况详见估价对象地价定义一览表 表表 1 1：估价对象地价定义一览表估价对象地价定义一览表 宗地编号 宗地名称 估价期日土地使用权类型 估价设定土地使用权类型 估价期日的登记用途 估价设定用途 估价基准日剩余使用年限(年)估价期日实际开发程度 估价设定开发程度 备注 山西省-原平市-出-（1）厂区用地 出让 出让 工业用地 工业 50 红线外“五通”、红线内“五通一平”红线外“五通”、红线内“场地平整”红线外“五通”指通电、通路、供水、通下水、通讯 山西省-原平市-出-（2）灰场用地 出让 出让 工业用地 工业 50 红线外“四通”、红线内“四通一平”红线外“四通”、红线内“场地平整”红线外“四通”指通电、通路、供水、通讯 大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 4 山西省-原平市-出-（3）进灰场道路 出让 出让 工业用地 工业 50 红线外“四通”、红线内“四通一平”红线外“四通”、红线内“场地平整”红线外“四通”指通电、通路、供水、通讯 山西省-原平市-出-（4）灰场管理站 出让 出让 工业用地 工业 50 红线外“四通”、红线内“四通一平”红线外“四通”、红线内“场地平整”红线外“四通”指通电、通路、供水、通讯 七、七、估价结果估价结果 估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：评估总宗地数：4 宗 评估土地总面积：710865 平方米 出让出让土地使用权价格：土地使用权价格：土地总价：12389.30 万元 大写：壹亿贰仟叁佰捌拾玖万叁仟元整（货币种类：人民币）各估价对象的单位面积地价、总地价等见土地估价结果一览表 大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 5 表表 2 2：土地估价结果一览表土地估价结果一览表 估价机构：北京天健利人土地房地产评估有限公司 估价报告编号：京利2012(估)字第 229 号 估价期日：2012 年 3 月 31 日 估价期日的土地使用权性质：出让 估价期日估价期日土地使用土地使用者者 宗地编号宗地编号 宗地名称宗地名称 土地使用证土地使用证编号编号 宗地位置宗地位置 估价期日估价期日的登记用的登记用途途 估价设估价设定用途定用途 估价期日实际估价期日实际土地开发程度土地开发程度 估价设定土估价设定土地开发程度地开发程度 估价基准估价基准日剩余土日剩余土地使用年地使用年限限(年年)土地面积土地面积(m(m2 2)出让土地使用权价格出让土地使用权价格 备注备注 单价（元单价（元/平平方米）方米）总价总价 （万元）（万元）大同煤矿集团同华发电有限公司 山西省-原平市-出-（1）厂区用地 原国用（2012）第000111 号 原平市轩岗镇龙宫村 工业用地 工业 红线外“五通”、红线内“五通一平”红线外“五通”、红线内“场地平整”50 386695 180 6966.91 大同煤矿集团同华发电有限公司 山西省-原平市-出-（2）灰场用地 原国用（2012）第000112 号 原平市轩岗镇龙宫村 工业用地 工业 红线外“四通”、红线内“四通一平”红线外“四通”、红线内“场地平整”50 285346 167 4774.73 大同煤矿集团同华发电有限公司 山西省-原平市-出-（3）进灰场道路 原国用（2012）第000113 号 原平市轩岗镇龙宫村 工业用地 工业 红线外“四通”、红线内“四通一平”红线外“四通”、红线内“场地平整”50 33870 167 564.72 大同煤矿集团同华发电有限公司 山西省-原平市-出-（4）灰场管理站 原国用（2012）第000114 号 原平市轩岗镇龙宫村 工业用地 工业 红线外“四通”、红线内“四通一平”红线外“四通”、红线内“场地平整”50 4954 167 82.95 合计合计 710865710865 12389.3012389.30 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制：无抵押等他项权利限制 2、基础设施条件：见估价对象基础设施条件表 3、规划限制条件：依据现状规划条件不变 4、影响土地价格的其他限定条件：无 二、其他需要说明的事项：1、土地还原利率,采用安全利率加风险调整值法确定。安全利率按中国人民银行于 2011 年 07 月 07 日公布一年期存款利率 3.5%计算，风险调整值考虑目前的通货膨胀和一定的风险利率，综合考虑土地还原利率取 7%。2、估价对象土地面积、权属状况等依据国有土地使用证【原国用（2012）第 000111-000114 号】确定。3、估价对象的土地使用证于 2012 年 1 月 19 日取得，估价对象地价款已全部缴清。大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 6 表表 3 3：估价对象设定基础设施条件表估价对象设定基础设施条件表 宗地编号 宗地名称 地面平整状况 周围道路状况 通路状况 通电状况 供水状况 排水状况 供暖状况 供气状况 通讯条件 山西省-原平市-出-（1）厂区用地 宗地外场地平整,宗地内场地平整 待估宗地附近临 S305，大忻线、崞阳线 宗地外通过厂外道路与 S305 大忻线、崞阳线连接 宗地外有市政供电,宗地内自供电 宗地外有水厂 4 个，及加压泵房、水塔等附属设施 宗地内外有排水设施 无 无 宗地外有铁通、网通，移动、联通信号覆盖，并有网通、联通固话；宗地内接网通/联通固话，并有移动等信号覆盖 山西省-原平市-出-（2）灰场用地 宗地外场地平整,宗地内场地平整 待估宗地附近临 S305，大忻线、崞阳线 宗地外通过进灰场道路与 S305 大忻线、崞阳线连接 宗地外有市政供电,宗地内自供电 宗地外有水厂 4 个，及加压泵房、水塔等附属设施 无 无 无 宗地外有铁通、网通，移动、联通信号覆盖，并有网通、联通固话；宗地内接网通/联通固话，并有移动等信号覆盖 山西省-原平市-出-（3）进灰场道路 宗地外场地平整,宗地内场地平整 待估宗地附近临 S305，大忻线、崞阳线 宗地外与 S305 大忻线、崞阳线连接 宗地外有市政供电,宗地内自供电 宗地外有水厂 4 个，及加压泵房、水塔等附属设施 无 无 无 宗地外有铁通、网通，移动、联通信号覆盖，并有网通、联通固话；宗地内接网通/联通固话，并有移动等信号覆盖 山西省-原平市-出-（4）灰场管理站 宗地外场地平整,宗地内场地平整 待估宗地附近临 S305，大忻线、崞阳线 宗地外通过厂外道路与 S305 大忻线、崞阳线连接 宗地外有市政供电,宗地内自供电 宗地外有水厂 4 个，及加压泵房、水塔等附属设施 无 无 无 宗地外有铁通、网通，移动、联通信号覆盖，并有网通、联通固话；宗地内接网通/联通固话，并有移动等信号覆盖 估价机构：北京天健利人土地房地产评估有限公司 二一二年六月十九日 大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 7 八八、土土地估价师签字地估价师签字 姓 名 土地估价师资格证书号 签名 王 锋 93040091 席保民 93040103 九九、土地估价机构、土地估价机构 估价机构负责人签字：北京天健利人土地房地产评估有限公司（盖章）二一二年六月十九日 大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 8 第二部分第二部分 估价对象估价对象界定界定 一、一、委托估价委托估价方方 （一）委托方（一）委托方-山西漳泽电力股份有限公司概况山西漳泽电力股份有限公司概况 公司全称：山西漳泽电力股份有限公司（以下简称“漳泽电力”）注册地址：太原市五一路197号 法定代表人：文生元 成立时间：1993年02月08日 注册资本：132,372.50万元 企业类型：股份有限公司（上市）上市地：深圳证券交易所 上市时间：1997年06月09日 股票代码：000767 企业法人营业执照注册号：14000010014409 经营范围：电力商品、热力商品生产和销售；燃料、材料、电力高新技术、电力物资的开发销售。发电设备检修；电力工程安装、设计、施工（除土建）；工矿机电产品加工、修理；室内外装潢；采暖设备维修；设备清扫；电子信息咨询及技术服务。（二）产权持有者大同煤矿集团有限责任公司（二）产权持有者大同煤矿集团有限责任公司概况概况 企业名称：大同煤矿集团有限责任公司（以下简称“同煤集团”）营业执照注册号：140000100090429 注册资本：1,703,464.16万元 法定代表人：张有喜 注册地址：山西省大同市矿区新平旺 企业性质：有限责任公司 经营范围：煤炭生产加工。机械制造。工程建筑施工。工业设备（含锅炉、电梯）安装、租赁。生铁冶炼。建材生产。仪器仪表制造、维修。专网通讯。饮用及工业用水生产、销售。煤矿工程设计及技术咨询。林木种植。园林绿化工程。房地产开发。饮食、住宿、文化娱乐服务。医疗服务。地质水文勘测。经营本企业自产产品及相关技术的出口业务。经营本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进口业务。经营本企业的进料加工和“三来一补”业务（上述经营范围中，按许可证、特行证经营，而证件又直接核发给公司所属分支机构的，仅限相应持证单位经营，其他单位不得经营）。煤炭资源生产经营管理（仅限分支机构经营），物业管理、污水处理、供暖设备安装、维修服务。（三）被评估单位（三）被评估单位-大同煤矿集团同华发电有限公司大同煤矿集团同华发电有限公司概况概况 土地使用者的具体情况如下：企业名称：大同煤矿集团同华发电有限公司(以下简称:同华发电)大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 9 营业执照号：140000100104871 注册地址：山西省原平市轩岗镇 注册资本：10,000.00 万元 法定代表人：胡耀飞 企业性质：有限责任公司 经营范围：许可经营项目：电力项目的开发、投资、建设和经营；电能的生产和销售；电厂废弃物的综合利用及经营；电力技术咨询、服务；电力物资、设备采购。成立日期：2006 年 8 月 16 日。二、估价对象估价对象 估价对象宗地山西省-原平市-出-（1）、宗地山西省-原平市-出-（2）、山宗地山西省-原平市-出-（3）、山西省-原平市-出-（4）均属于大同煤矿集团同华发电有限公司用地，所占用土地的总面积为710865平方米，土地用途为工业，地上建筑物为工业厂房、综合楼、车库、实验楼、餐厅、水泵房、生产试验楼、配电间、采光间、转运间、灰场管理站等，土地使用者为大同煤矿集团同华发电有限公司。三、三、估价对象概况估价对象概况 1 1、土地登记状况土地登记状况 （1 1）、宗地山西省、宗地山西省-原平市原平市-出出-（1 1）厂区）厂区 国有土地使用证号：原国用（2012）第 000111 号 估价期日土地使用者：大同煤矿集团同华发电有限公司 宗地位置：山西省原平市轩岗镇龙宫村 地号：0010022012 登记用途：工业用地 土地使用权类型：出让 土地使用权终止日期：2062 年 6 月 5 日 土地面积：386695 平方米 四至：东至羊膀河、西至山体、南至马圈村、北至龙宫村地。（2 2）、宗地山西省、宗地山西省-原平市原平市-出出-（2 2）灰场灰场 国有土地使用证号：原国用（2012）第 000112 号 估价期日土地使用者：大同煤矿集团同华发电有限公司 宗地位置：山西省原平市轩岗镇龙宫村 地号：0010022013 登记用途：工业用地 土地使用权类型：出让 土地使用权终止日期：2062 年 6 月 5 日 大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 10 土地面积：285346 平方米 四至：东至山体、西至山体、南至山体、北至山体。（3 3）、宗地山西省、宗地山西省-原平市原平市-出出-（3 3）运灰场道路运灰场道路 国有土地使用证号：原国用（2012）第 000113 号 估价期日土地使用者：大同煤矿集团同华发电有限公司 宗地位置：山西省原平市轩岗镇龙宫村 地号：0010022014 登记用途：工业用地 土地使用权类型：出让 土地使用权终止日期：2062 年 6 月 5 日 土地面积：33870 平方米 四至：东至山体、西至 S305、南至山体、北至山体。（4 4）、宗地山西省、宗地山西省-原平市原平市-出出-（4 4）灰场管理站灰场管理站 国有土地使用证号：原国用（2012）第 000114 号 估价期日土地使用者：大同煤矿集团同华发电有限公司 宗地位置：山西省原平市轩岗镇龙宫村 地号：0010022015 登记用途：工业用地 土地使用权类型：出让 土地使用权终止日期：2062 年 6 月 5 日 土地面积：4954 平方米 四至：东至山体、西至山体、南至山体、北至运灰场道路。2 2、土地权利状况、土地权利状况 估价对象大同煤矿集团同华发电有限公司所使用的土地所有权属于国家所有，估价对象的土地使用者通过出让方式合法取得估价对象的土地使用权。根据委托方提供的权属资料，各估价对象来源合法，产权清楚，在评估基准日无抵押等他项权利。3 3、土地利用状况、土地利用状况 估价对象 1 厂区土地所占用土地的总面积为 386695 平方米，地上建筑物综合办公楼、控制室、仓库、处理站、食堂、宿舍等生产用房和辅助用房，共计七十余项，办证建筑面积为 125,078.04 平方米；大多数建筑修建于 2010年 6 月年以后，建筑物结构以框架、砖混为主。地上建筑物详见下表。估价对象 2 灰场土地所占用土地的总面积为 285346 平方米，地上无建筑物和构筑物，主要做储灰使用。估价对象 3 进灰场道路土地所占用土地的总面积为 33870 平方米，地上无建筑物和构筑物，主要为厂区到灰场的运灰道路使用。估价对象 4 灰场管理站土地所占用土地的总面积为 4954 平方米，地上建筑物灰库气压风机房生产用房和辅助用房，以框架结构、围墙建筑为主，办证大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 11 建筑面积为 236.55 平方米；大多数建筑修建于 2010 年 6 月以后。地上建筑物详见下表。表表 4 4：地上建筑物明细表：地上建筑物明细表 序号 权证编号 建筑物名称 结构 面积 1 原房权 2011 字第 1000985 号 化验楼 框架 1,356.48 2 原房权 2011 字第 1000983 号 锅炉补给水处理间 框（排）架 1,120.00 3 化学水处理站 4 原房权 2011 字第 1000968 号 凝结水处理再生车间 框架 339.10 5 原房权 2011 字第 1000987 号 辅机冷却水加药间 框架 92.40 6 原房权 2011 字第 1000985 号 酸碱储存间（含水池）框架 612.50 7 原房权 2011 字第 1000970 号 主厂房本体 钢结构 43,044.00 8 主厂房本体 框（排）架 9 原房权 2011 字第 1000972 号 1 号引风机房 框架 870.83 10 原房权 2011 字第 1000958 号 T2 转运站 框架 935.64 11 原房权 2011 字第 1000959 号 T3 转运站 框架 858.00 12 原房权 2011 字第 1000961 号 T4 转运站 框架 834.24 13 原房权 2011 字第 1000954 号 输煤办公楼 框架 488.00 14 原房权 2011 字第 1000960 号 碎煤机室 框架 1,895.04 15 原房权 2011 字第 1000955 号 推煤机库 框架 521.88 16 原房权 2011 字第 1000959 号 输煤综合楼 框架 589.60 17 原房权 2011 字第 1000958 号 煤水处理站 框架 1,392.00 18 原房权 2011 字第 1000980 号 供油泵房 框架 250.80 19 原房权 2011 字第 1000980 号 污油泵房（污油池）框架 42.12 20 原房权 2011 字第 1000977 号 灰库气化风机房 框架 236.55 21 原房权 2011 字第 1000982 号 空压机房 框架 635.04 22 原房权 2011 字第 1000966 号 循环水泵房 框架 819.50 23 原房权 2011 字第 1000968 号 网络继电器楼 框架 275.00 24 原房权 2011 字第 1000968 号 空冷配电间(1#机)框架 620.62 25 原房权 2011 字第 1000962 号 空冷配电间(2#机)框架 620.62 26 原房权 2011 字第 1000979 号 制氢站 框架 281.62 27 原房权 2011 字第 1000979 号 启动锅炉房 框架 2,361.10 大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 12 28 原房权 2011 字第 1000978 号 引风机室（启动锅炉房）框架 180.56 29 原房权 2011 字第 1000981 号 生活污水处理站 框架 214.43 30 原房权 2011 字第 1000988 号 净水站调节池 框架 221.00 31 原房权 2011 字第 1000988 号 净水站处理车间 框架 1,338.60 32 原房权 2011 字第 1000988 号 污泥浓缩间（净水站内）33 原房权 2011 字第 1000983 号 工业废水池及排水泵房（包含钢砼水池 框架 1,656.00 34 原房权 2011 字第 1000967 号 废水提升泵房（包含钢砼水池）框架 62.54 35 原房权 2011 字第 1000981 号 工业废水处理站 框架 1,568.40 36 室外设施(三个水池）37 原房权 2011 字第 1000972 号 2 号引风机房 框架 870.83 38 原房权 2011 字第 1000985 号 检修综合楼 框架 3,668.97 39 原房权 2011 字第 1000966 号 雨水泵房 框架 413.56 40 原房权 2011 字第 1000981 号 综合给水泵房 框架 1,163.66 41 原房权 2011 字第 1000952 号、原房权 2011 字第 1000953 号、原房权2011 字第 1000955 号 汽车衡控制室（4 项）砖混 211.20 42 原房权 2011 字第 1000982 号、974号 增压风机室（1、2 号）框架 527.80 43 原房权 2011 字第 1000975 号 脱硫控制楼 框架 994.28 44 原房权 2011 字第 1000975 号 1 机组脱硫综合泵房 框架 560.26 45 原房权 2011 字第 1000976 号 脱硫工艺楼 框架 1,928.87 46 原房权 2011 字第 1000976 号 石灰石卸料间 钢砼箱型 144.00 47 原房权 2011 字第 1000986 号 办公楼 框架 4,502.07 48 原房权 2011 字第 1000989 号 综合服务楼 框架 20,128.20 49 原房权 2011 字第 1000965 号 次警卫传达室 砖混 67.60 50 原房权 2011 字第 1000991 号 灰场运行设备库 砖混 317.73 51 原房权 2011 字第 1000991 号 洒水车辆库 砖混 56.53 52 原房权 2011 字第 1000991 号 锅炉房及配电间(含洒水车库房）砖混 339.35 53 原房权 2011 字第 1000991 号 宿舍及办公室 砖混 446.80 54 原房权 2011 字第 1000971 号 1 号电除尘配电间 砖混 170.86 55 原房权 2011 字第 1000961 号 2 号电除尘配电间 砖混 170.86 56 原房权 2011 字第 1000960 号 传动间 砖混 363.64 57 原房权 2011 字第 1000964 号 通讯机房 框架 大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 13 155.00 58 原房权 2011 字第 1000952 号 警卫传达室 砖混 52.80 59 原房权 2011 字第 1000953 号 采样间 1 框架 52.80 60 原房权 2011 字第 1000953 号 采样间 2 框架 52.80 61 原房权 2011 字第 1000954 号 采样间 3 框架 52.80 62 原房权 2011 字第 1000971 号 1 号电除尘间 框架 2,025.00 63 原房权 2011 字第 1000972 号 2 号电除尘间 框架 2,025.00 64 原房权 2011 字第 1000979 号 氢罐站 框架 114.19 65 原房权 2011 字第 1000988 号 2 道门门房 1 砖混 26.23 66 原房权 2011 字第 1000989 号 2 道门门房 2 砖混 26.23 67 原房权 2011 字第 1000990 号 1 道门门房 1 砖混 26.23 68 原房权 2011 字第 1000990 号 1 道门门房 2 砖混 26.23 69 原房权证 2011 字第 1000967 号 空冷平台空间钢桁架（1 号）钢结构 8,649.00 70 原房权证 2011 字第 1000962 号 空冷平台空间钢桁架（2 号）钢结构 8,649.00 合计 125,314.59 四四、影响影响地地价价的的因素因素说明说明 1.1.一般因素一般因素 （一）一般因素（一）一般因素 （1）城市资源状况 原平市位于东经11217-11305，北纬3835-3909之间。东临五台，西靠宁武，南与忻府区、定襄毗邻，北和代县朔州接壤。西汉以来就是山西北中部的一个重要县份，也是太原通向塞外古城的交通枢纽。东西绵亘群山为历代之天然界域，阳武河、滹沱河畔是全市之开阔地带。东西相距62公里，南北长约58公里，总面积为2571平方公里。南距忻州市城区37km、太原120km，北距大同210km、首都北京514km。原平市属温带大陆性气候，多严寒而少酷暑，冬寒少雪，春干多风。因地势起伏显著，境内各地气候差异甚大，全市大致可分为3个气候区，即东部丘陵温暖干旱区、西部温凉轻旱区、中部平川温和半干旱区。平川和同川丘陵区，年平均气温8以上。西部山区年平均气温4-7。年极端最高气温35，年极端最低气温零下24，无霜期140-170天；全市年平均降水量400-500mm，年际变化较大，年变化率30%左右；原平市全年日照总时数，历年平均2800h。原平市常年多风，历年平均风速2.3m/s，主导风向为西北风。原平市总人口约48万人，现辖7镇11个乡3个办事处，520个自然村。原平市共有土地3840553.17亩。其中农用地2009911.54亩，含耕地1225783.6亩，林地380674.5亩，园地165918.03亩，牧草地30280.57亩，建设用地207254.57大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 14 亩。（2）房地产制度或房地产市场状况 原平市实行土地有偿使用制度，经营性用地全部有偿取得，住房实行住房公积金和公租房户购政策。原平市实行土地收购储备政策，近年来地价趋于上升状态。（3）产业政策 土地政策：对在原平市投资兴办工业的企业，实行公开出让方式供地，出让底价以国家规定出让工业用地最低限价为起点。对于固定资产投资强度在100万元/亩及以上，且固定资产投资5000万元以上的项目，及高新技术企业，市政府采取“一事一议”、“一企一策”的方式给予财政投资补助。税收政策：对于固定资产投资5000万元以上的外来投资工业企业及非生产性项目，企业设立时及企业经营期3年内，各项行政事业性收费本市留成部分全部免收或先收后还。（4）城市规划与发展目标 原平市2012年城市发展目标为：生产总值增长20%，达到113亿元；财政总收入增长19%，达到21亿元，其中一般预算收入增长16%，达到8亿元；固定资产投资完成86亿元；社会消费品零售总额增长17%，达到40亿元；城镇居民人均可支配收入增长13%，达到19620元；农民人均纯收入增长14%，达到6320元；城镇新增就业岗位3308个，城镇登记失业率控制在4.2%以内；居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右。（5）产业集聚状况 原平市产业格局多元化。2011年启动实施项目96个，总投资334.9亿元，开工的94个项目累计完成投资174.4亿元。在中博会、旅博会、农博会上签约项目24个，总投资455.9亿元。泰宝密封、盛大托辊、高龙电力等机械装备制造项目积极推进扩能升级。全市铝业、电力、煤炭、化工、冶金、建材、机械制造以及商贸物流等多元产业格局基本形成。（6）城市经济发展状况 2011年原平市生产总值完成94亿元，同比增长24.1%。财政总收入17.6亿元，增长48.8%，净增5.8亿元。其中一般预算收入6.9亿元，增长19.2%。固定资产投资91亿元，增长52.4%。工业增加值47.7亿元，增长56%。社会消费品零售总额34.2亿元，增长17.5%。城镇居民可支配收入17358元，增长16.4%。农民人均纯收入5541元，增长19.7%。全市主要经济指标保持两位数以上高速增长，大部分高于全省平均水平。7、基础设施（1）交通 原平市对外交通由公路和铁路共同构成，境内交通发达，是晋北的交通枢纽。公路 境内京原、大运、宁长等国道和原太高速公路交汇于城内，贯大同煤矿集团同华发电有限公司出让土地使用权价格评估项目 报告编号：京利2012(估)字第 229 号 15 穿全市。市、乡、村三级公路纵横交错，实现了乡乡通油路。原平市域内现有国道、省道200km，包括大运高速公路境内里程56公里，国道108线境内里程38公里，省级干道2条，分别是大运线、长原线，境内里程106公里；县级公路7条，分别为：白停线、刘宏线、大崞线、下辛线、原崖线、轩长线、高苏线，总里程105公里；乡级公路70条424.2km，专用公路3条15km，共744.2km。铁路 市域境内铁路为北同蒲铁路、京原铁路、朔黄铁路以及多条铁路专用线与联络线，在市区及周边形成复杂的铁路交通网络，在市区及周边设有原平火车站、梅家庄火车站、薛孤火车站。原平市域内现有铁路4条167km，其中北同蒲铁路境内长63.5km，京原铁路境内长43.7km，薛梅联络线8.25km，朔黄铁路境内长64.6km。（2）电力 原平市是山西省电网南北联络的中枢点，太原、神头和天桥三大电网在此交汇。原平市现有变电站14座，其中500KV变电站1座、220KV变电站2座、110KV变电站4座、35KV变电站7座。境内现有500KV变电站一座，位于阎庄镇南大常东南约1公里处，总占地面积约108.86亩，是忻州境内电压等级最高、占地面积最大、设备最先进、自动化水平最高的变电站，也是山西省北部500千伏双回网络枢纽站。该站分500千伏、220千伏、35千伏三个电压等级。目前投运500千伏进出线六回，分别与神头第二发电厂、侯村500千伏变电站相连；220千伏七回，分别与220千伏匡村、原平、赵家山变电站相连。忻州500千伏输变电工程是山西电网“十一五”规划中建成投产的第一个大型500千伏输变电工程，也是在忻州建设的首座500千伏枢纽变电站。该工程于2006年7月4日投运，彻底改善了忻州区域电网长期没有500千伏骨干网架直接支撑的局面，使大运双回500千伏“高速通道”在忻州有了“宽敞”的出口，为山西电力资源在省内实现更大范围的优化配置提供了更加宽广的通道，初步解决了忻州有电落不下的难题，大幅提高了区域供电能力与可靠性。原平供电支公司负责运行维护110KV变电站2座，总容量140MVA；35KV变电站7座，总容量80.1MVA；35KV及以上输电线路20条共195.13km，其中客户专线8条共56.331km；10KV配电线路81条共1698.52km，其中客户专线35条共161.778km；10KV配电变压器3261台共510.98MVA，其中客户专变2461台共406.83 MVA；0.4KV低压线路2079.55km。境内拥有忻州供电分公司运行维护的主网变电站5座，输电线路19条。（3）教育 全市十八个乡镇联校，十六所市直学校，现有中小学校147所，其中小