ST光明：土地估价报告.PDF

土 地 估 价 报 告土 地 估 价 报 告 项 目 名 称：光明集团家具股份有限公司土地使用权价格评估（黑龙江省伊春市）受 托 估 价 单 位：伊春市大地国土评估咨询有限责任公司 土地估价报告编号：伊大地2006（估）字第 004 号 提交估价报告日期：二六年四月二十五日 土地估价报告土地估价报告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称：光明集团家具股份有限公司土地使用权价格评估（黑龙江省伊春市）二、委托估价方：光明集团家具股份有限公司 三、估价目的 按照国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144 号），国土资源部关于加强土地地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见 国土资发1999433 号文件，光明集团家具股份有限公司特委托伊春市大地国土评估咨询有限责任公司对圣泉禾酒店有限公司（红光超市）、圣泉禾酒店有限公司（森林酒店）、圣泉禾酒店有限公司、圣泉禾酒店有限公司（青山酒店）、圣泉禾酒店有限公司（红光家具店）、圣泉禾酒店有限公司（光明商务酒店）、光明集团乌马河家具有限公司、光明集团股份有限公司、伊春吉特普制药有限公司、伊春青山家具有限公司、光明集团伊春制药有限公司、铁力光明厨房家具有限公司、绥芬河龙泽木业有限公司所占用的土地使用权价格进行评估，为其显化土地资产现值提供土地使用权价格依据。四、估价基准日 二六年四月一日 五、估价日期 二六年四月二十日至二月二十五日 六、地价定义 根据委托提供的资料及现场查勘，待估宗地土地登记用途，评估设定 用途，待估宗地使用年期，剩余使用年限，待估宗地实际开发程度：（宗地红线外及红线内）详见表 1（待估宗地地价定义一览表）。考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为避免资产重复计算，故本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整。故待估宗地的评估价格是在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日 2006 年 4 月 1 日，土地使用年限为设定年限的土地使用权价格。价格定义详细情况见表 1（待估宗地地价定义一览表）：表 1 待估宗地地价定义一览表 宗地编号 宗 地 名 称 位 置 估价期日的实际用途（登记用途）估价设定的用途 评估设定使用年限（年）估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 备 注 宗地 1 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光超市）伊春区前进办红光委 商业 商业 18 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 2 伊春圣泉禾酒店有限公司（森林酒店）伊春区前进办农林街 商业 商业 18 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 3 伊春圣泉禾酒店有限公司 伊春区前进办奋斗街 商业 商业 18 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 4 伊春圣泉禾酒店有限公司（青山酒店）伊春区前进办奋斗街 商业 商业 18 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 5 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光家具店）伊春区前进办红光委 商业 商业 18 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 6 伊春圣泉禾酒店有限公司（商务酒店）伊春区前进办爱林街 商业 商业 18 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 7 光明集团乌马河家具有限公司 乌马河区双合街 工业 工业 48 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 8 光明集团股份有限公司 伊春区扶林办青山路 195号 工业 工业 43 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 9 伊春吉特普制药有限公司 伊春区扶林办爱林委 工业 工业 44 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 10 伊春青山木业有限公司 伊春区扶林办爱林委 工业 工业 46 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 11 光明集团伊春制药有限公司 工业 工业 47 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 12 铁力光明厨房家具有限公司 铁力镇西城街九委 工业 工业 44 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 宗地 13 绥芬河龙泽木业有限公司 铁西绥满公路南 工业 工业 41 宗地红线外六通，红线内四通一平 宗地红线外六通，红线内场地平整 红线外“六通”指：通路，通电，供水，排水，供暖，通讯 七、估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下，评估基准日为 2006 年 4 月 1 日，土地使用年限为设定年限的使用土地使用权价格为：评估土地总面积：455846.35 平方米 评估土地总价：34，009，763.00 元 大写：叁仟肆佰万零玖千柒佰陆拾叁元整（货币种类：人民币）估价结果详见表 2（土地估价结果一览表）土地估价结果一览表 估价机构：伊春市大地国土评估咨询有限责任公司 估价报告编号：伊大地2006（估）字第 004 号 估价期日：2006 年 4 月 1 日 宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证号 宗地位置估价期日的实际用途 估价的设定用途 估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 土地使用权年限（年）面积（平方米）单位面积地价（元平方米）宗地价（元）备注 宗地 1 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光超市）伊春圣泉禾酒店有限公司（红光超市）伊春国用（2004）第0180 号 伊春区前进办红光委 商业 商业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整18 21580.0 125.20 2，701，816.0 宗地 2 伊春圣泉禾酒店有限公司（森林酒店）伊春圣泉禾酒店有限公司（森林酒店）伊春国用（2004）第0182 号 伊春区前进办农林街 商业 商业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整18 1963.0 149.1 282，683.00 宗地 3 伊春圣泉禾酒店有限公司 伊春圣泉禾酒店有限公司 伊春国用（2004）第0178 号 伊春区前进办奋斗街 商业 商业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整18 139069.30 81.56 11，342，492.00 宗地 4 伊春圣泉禾酒店有限公司（青山酒店）伊春圣泉禾酒店有限公司（青山酒店）伊春国用（2004）第0177 号 伊春区前进办奋斗街 商业 商业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整18 8492.3 104 883，199.00 宗地 5 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光家具店）伊春圣泉禾酒店有限公司（红光家具店）伊春国用（2004）第0181 号 伊春区前进办红光委 商业 商业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整18 1552.8 126 195，653.00 宗地 6 伊春圣泉禾酒店有限公司（商务酒店）伊春圣泉禾酒店有限公司（商务酒店）伊春国用（2004）第0179 号 伊春区前进办爱林街 商业 商业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整18 2967.8 139.3 413，414.00 宗地 7 光明集团乌马河家具有限公司 光明集团乌马河家具有限公司 伊春国用（2005）第0065 号 乌马河区双合街 工业 工业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整48 117405.358.35 6，850，599.00 宗地 8 光明集团股份有限公司 光明集团股份有限公司 伊春国用（2000）第0004 号 伊春区扶林办青山路 195 号工业 工业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整43 39234.1568.39 2，683，224.00 宗地 9 伊春吉特普制药有限公司 伊春吉特普制药有限公司 伊春国用（2005）第0085 号 伊春区扶林办爱林委 工业 工业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整44 43514.7574.1 3，224，443.00 宗地 10 伊春青山木业有限公司 伊春青山木业有限公司 伊春国用（2003）第0031 号 伊春区扶林办爱林委 工业 工业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整46 28825.9571.11 2，049，813.00 宗地 11 光明集团伊春制药有限公司光明集团伊春制药有限公司 伊春国用（2003）第0037 号 伊春区朝阳办 工业 工业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整47 13718.0 92.7 1，271，658.00 宗地 12 铁力光明厨房家具有限公司铁力光明厨房家具有限公司 伊春国用（2005）第317 号 铁力镇西城街九委工业 工业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整44 22910.5 57.54 1，318，270.00 宗地 13 绥芬河龙泽木业有限公司 绥芬河龙泽木业有限公司 铁西绥满公路南 工业 工业 红线外“六通“红线内“六通“一平 红线外“六通“红线内场地平整41 14612.5 53.55 782，499.00 a.上述土地估价结果的限定条件 1.土地权利限制：无抵押等他项权利限制 2.基础设施条件：见待估宗地基础设施条件表 b.其它需要说明的事项：1.、估价对象土地面积及权利善以当地土地行政主管部门勘测定界图 2.、本评估报告仅做为本次显化土地资产现值，提供土地使用权价格参考。待估宗地基础设施条件表 宗地编号 宗地名称 地面平整状况 周围道路情况 供电状况 供水状况 排水状况 供暖状况 通讯条件 宗地 1 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光超市）平 整 临近次干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 2 伊春圣泉禾酒店有限公司（森林酒店）平 整 临近次干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 3 伊春圣泉禾酒店有限公司 平 整 临近次干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 4 伊春圣泉禾酒店有限公司（青山酒店）平 整 临近主干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 5 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光家具店）平 整 临近主干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 6 伊春圣泉禾酒店有限公司（商务酒店）平 整 临近次干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 7 光明集团乌马河家具有限公司 平 整 临近支路 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 8 光明集团股份有限公司 平 整 临近次干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 9 伊春吉特普制药有限公司 平 整 临近次干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 10 伊春青山木业有限公司 平 整 临近次干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 11 光明集团伊春制药有限公司 平 整 临近次干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 12 铁力光明厨房家具有限公司 平 整 临近次干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 宗地 13 绥芬河龙泽木业有限公司 平 整 临近次干道 宗地红线内外均为国网供电宗地红线内外均为市政供水 宗地红线内外均为自排水 红线内外均为自供暖宗地红线内外均为市政通讯 八、土地估价师签名 姓名 土地估价师资格证书号 签名 于培生 93080016 郭俊清 93080070 九、土地估价机构 估价机构负责人签字：（机构公章）二六年四月二十五日 第二部分 估价对象界定第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托单位：光明集团家具股份有限公司 单位地址：伊春市伊春区 法人代表：马中文 联 系 人：袁美君 联系电话：04586135011 二、估价对象 此次估价对象为光明集团家具股份有限公司所使用的土地，待估宗地1、待估宗地 2、待估宗地 3、待估宗地 4、待估宗地 5、待估宗地 6、待估宗地 8、待估宗地 9、待估宗地 10、待估宗地 11、待估宗地 12、待估宗地13 均位于伊春市伊春区，待估宗地 7 位于伊春市乌马河区，待估宗地 12位于铁力市铁力镇，待估宗地 13 位于绥芬河市。土地总面积 455846.35 平方米。用途为商业和工业，土地使用权性质出让土地使用权，估价对象详细情况见估价对象一览表（表 2）。表 2 宗地土地登记状况及土地使用权一览表 四 至 宗地编号 宗地名称 估价期日的土地使用者 土地使用证号 宗地位置登记用途面积（平方米）他项权利状况东 南 西 北 地号 图号 土地级别 土地取得方式 土地取得时间 宗地 1 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光超市）伊春圣泉禾酒店有限公司（红光超市）伊春国用（2004）第0180 号 伊春区前进办红光委 商业21580.0 无 人民银行 巷道 居民区居民区1 07 三级 出让 2004 年 宗地 2 伊春圣泉禾酒店有限公司（森林酒店）伊春圣泉禾酒店有限公司（森林酒店）伊春国用（2004）第0182 号 伊春区前进办农林街 商业1963.0 抵押 住宅楼森林家具有限公司 森林家具有限公司 青山路77-1 3.8-4.5 3.0-5.0 三级 出让 2004 年 宗地 3 伊春圣泉禾酒店有限公司 伊春圣泉禾酒店有限公司 伊春国用（2004）第0178 号 伊春区前进办奋斗街 商业139069.30抵押 居民区青山西路 木器厂工业厂区 20 3.0-1.0 3.0-1.5 2.5-1.5 五级 出让 2004 年 宗地 4 伊春圣泉禾酒店有限公司（青山酒店）伊春圣泉禾酒店有限公司（青山酒店）伊春国用（2004）第0177 号 伊春区前进办奋斗街 商业8492.3 抵押 青山木业有限公司 青山木业有限公司 特殊教育中心青山西路 76-1 2.8-4.8 四级 出让 2004 年 宗地 5 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光家具店）伊春圣泉禾酒店有限公司（红光家具店）伊春国用（2004）第0181 号 伊春区前进办红光委 商业1552.8 无 居民区居民区 居民区巷道 4 07 三级 出让 2004 年 宗地 6 伊春圣泉禾酒店有限公司（商务酒店）伊春圣泉禾酒店有限公司（商务酒店）伊春国用（2004）第0179 号 伊春区前进办爱林街 商业2967.8 抵押 光明家具有限公司 青山西路 光明公寓楼 库房 74-1 2.5-3.5 三级 出让 2004 年 宗地 7 光明集团乌马河家具有限公司 光明集团乌马河家具有限公司 伊春国用（2005）第0065 号 乌马河区双合街 工业117405.3无 荒草地木器厂 木器厂铁路 9-13-4 13 五级 出让 2005 年 宗地 8 光明集团股份有限公司光明集团股份有限公司 伊春国用（2000）第0004 号 伊春区扶林办青山路 195 号工业39234.15抵押 道路 居民区 商店 青山路5-8-102 2.0-4.0 四级 出让 2000 年 宗地 9 伊春吉特普制药有限公司 伊春吉特普制药有限公司 伊春国用（2005）第0085 号 伊春区扶林办爱林委 工业43514.75无 青山木业 林地 巷道 特殊教育中心83-1 2.0-2.0 2.0-2.5 四级 出让 2005 年 宗地10 伊春青山木业有限公司伊春青山木业有限公司 伊春国用（2003）第0031 号 伊春区扶林办爱林委 工业28825.95抵押 邻宗地邻宗地 邻宗地道路 76 2.8-4.8 四级 出让 2003 年 宗地11 光明集团伊春制药有限公司 光明集团伊春制药有限公司 伊春国用（2003）第0037 号 伊春区朝阳办 工业13718.0 抵押 巷道 道路 邻宗地林地 三级 出让 2003 年 宗地12 铁力光明厨房家具有限公司 铁力光明厨房家具有限公司 伊春国用（2005）第317 号 铁力镇西城街九委工业22910.5 无 天红村大地 乳品厂 邻宗地邻宗地004/01/3469-1 二级 出让 2005 年 宗地13 绥芬河龙泽木业有限公司 绥芬河龙泽木业有限公司 铁西绥满公路南 工业14612.5 无 邻宗地邻宗地 邻宗地邻宗地F-（3）-3 三级 出让 1997 年 三、估价对象概况 1、土地登记状况 此次估价对象为光明集团家具股份有限公司所使用的土地，待估宗地 1、待估宗地 2、待估宗地 3、待估宗地 4、待估宗地 5、待估宗地 6、待估宗地 8、待估宗地 9、待估宗地 10、待估宗地 11、待估宗地 12、待估宗地 13 均位于伊春市伊春区，待估宗地 7 位于伊春市乌马河区，待估宗地 12 位于铁力市铁力镇，待估宗地 13 位于绥芬河市。土地总面积为 455846.35 平方米。待估宗地的土地使用者，土地使用证号，宗地名称、位置、用途、面积、四至、地号、图号、土地级别等土地登记状况详见表 2 2土地权利状况 待估宗地的土地所有权属国家所有，待估宗地的土地使用者光明集团家具股份有限公司以出让方式取得土地使用权。估价期日待估宗地 1、待估宗地 5、待估宗地 7、待估宗地 9、待估宗地 12、待估宗地 13 没有设定抵押权，租赁权、地役权等其他项权利，宗地产权清楚，来源合法。待估宗地 2、待估宗地 3、待估宗地 4、待估宗地 6、待估宗地 8、待估宗地 10、待估宗地 11 均设立抵押权。待估宗地的土地使用者，国有土地使用证号等土地权利状况见土地使用权状况一览表（表 2）3土地利用状况 待估各宗地占地面积 455846.35 平方米。四、影响地价的因素说明（一）、一般因素 1、城市资源状况 伊春市位于黑龙江省东北部，是中国最大的林业城市，素有“红松故乡”、“中国林都”之称。地处东经 12737至 13046，北纬 4628至 4926。东邻鹤岗市和佳木斯市的汤原县，南接哈尔滨市的依兰县，通河县，西与绥化市的庆安县和绥棱两县相连，西北与黑河市的逊克县接壤，北部与俄罗斯隔江相望。市区面积 19650 平方公里，人口 849149 人。全市辖伊春、乌马河、南岔、伊春、西林、翠峦、新青、美溪、金山屯等15 个区。市人民政府驻伊春区。伊春市地势北高南低。地处小兴安岭古老褶皱山脉的中部，东部山地、其主脉呈西北东南向将本部分割成南北两坡。全市海拔高程平均 500 米。全市地势较陡，中部稍缓，北部较平坦开阔，整个地势呈西高东低，北高南低。地貌类型以山地为主，相伴有低山丘陵和河谷平原。伊春市地处亚欧大陆东缘，属于北温带大陆性季风气候，受内陆和海上高低气压及季风交替影响，四季有显著的差异。春秋两季气候冷暖多变，升降温快，春季大风天多，降水较少；夏季短促，日照时间长，温热多雨；冬季严寒漫长，降雪天较多，10C 有效积温平均 1995C2335C。平均年降水 630毫米。伊春市的水文状况由于小兴安岭的地质地貌条件所决定，全市河川分属黑龙江和松花江两大水系；地下水储藏量丰富，类型多和水质条件较好 2、房地产制度与房地产市场状况 土地有偿使用制度的实行，使房地产开发业不断发展。该市已实行货币化分房制度、旧城改造及政府对招商引资开发的房地产开发实行地价优惠政策。3、产业政策 政府对房地产实行宏观调控，特别是经济适用房制度，减免不合理收费和 减免税收。居民住房水平得到较好地改善。4、城市规划与发展目标 1999 年 11 月 4 日，中华人民共和国国土资源部下发了“关于伊春市土地利用总体规划的批复”（国土资函 1999 591 号）。随着土地利用总体规划的实施，将对伊春市的地价起到保驾护航的作用。大力发展旅游业，从伊春市中远期规划来看将对地价有较大的影响。5.城市社会经济发展状况 伊春是黑龙江省和全国木材生产基地，木材总产量是全省的三分之一，是全国的十分之一。主要树种为红松，落叶松，云杉等针阔树木的 110 余种。山林中有飞龙、东北虎、鹿、熊等 100 余种野生动物。盛产药材。矿藏种类较多，储量丰富。社会储蓄额逐年增加，物价有所上涨。工业基础比较雄厚，农业基本较好，交通便利工业繁华，城市基础设施完善。工业以建材、木材加工、家具制造等为骨干，光明家具畅销国内外。（二）区域因素 1、区域概况 待估宗地 1 土地等级为三级地、宗地 2 土地等级为三级地、宗地 3 土地等级为五级地、宗地 4 土地等级为四级地、宗地 5 土地等级为三级地、宗地 6 土地等级为三级地、宗地 7 土地等级为四级地、宗地 8 土地等级为四级地、宗地 9 土地等级为四级地、宗地 10 土地等级为四级地，均位于伊春市伊春区，伊春区交通便利，区内人口比较集中，伊春区是伊春市人民政府所在地，是伊春市政治、经济、文化和交通的中心。宗地 11 土地等级为二级地位于铁力是铁力镇、宗地12 土地等级为三级地位于绥芬河市。2、交通条件 （1）公路 对外有鹤伊公路、伊嘉公路。均为国道。（2）铁路 境内铁路有汤林线。3 基础设施条件（1）供水 区域内分地下水源和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自汤旺河，综合生活用水指标 3 吨人日城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率 100（2）排水 区域排水为市政排水。（3）供电 区域内电源来自国家电网，供电保证率 100。（4）通讯 区域内通讯与市政通讯相联，通讯线路畅通。（5）公共设施 宗地所在区域综合保证率一般。4 环境条件 伊春市拥有“绿色宝库”之称，自然景现和旅游景点都独具特色，小兴安岭林区旅游项目深受国内外游客的青睐。待估宗地周围用地类型为农用地，无污染，自然环境好。5 产业集聚规模 待估宗地附近工业企业集聚规模一般。6 规划限制 待估宗地所在区域规划限制一般。（三）个别因素（1）企业简介 光明集团家具股份有限公司的前身光明集团公司组建于 1989 年 1 月。1996 年4 月 25 日，公司股票在深圳证券交易所挂牌上市，公司主要经营家具制造及技术开发、木制品、装饰材料、信息咨询、包装装潢等业务。主导产品“光明”牌家具荣获“全国首届轻工业产品博览会金奖”、“第二届北京博览会金奖”等。公司拥有控股中外合资企业 9 户，现有员工 2933 人。1995 年 8 月，被国家统计局和国家技术进步评价中心授予“中国家具之王”称号。该公司是中国家具行业首家上市公司。（2）宗地状况 待估各宗地的位置、面积、用途、交通状况、形状、地形、地势、容积率、产业集聚规模、宗地基础设施条件，以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明等详见待估宗地个别因素条件说明表（表 4）。表 4 待估宗地个别因素条件说明表 宗地编号 宗地名称 位 置土地面积(平方米)形状 临街状况交通便捷程度产业集聚规模周围环境状况 有无规划限制 土地开发程序 宗地 1 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光超市）伊春区前进办红光委21580.0 一般 不临街 一般 差 较好 较严格 四通一平 宗地 2 伊春圣泉禾酒店有限公司（森林酒店）伊春区前进办农林街1963.0 较规整临次干道较优 一般 较好 一般 四通一平 宗地 3 伊春圣泉禾酒店有限公司 伊春区前进办奋斗街139069.30 规整 主干道 一般 劣 较好 无 四通一平 宗地 4 伊春圣泉禾酒店有限公司（青山酒店）伊春区前进办奋斗街8492.3 规整 次干道 较优 劣 较好 一般 四通一平 宗地 5 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光家具店）伊春区前进办红光委1552.8 不规整不临街 一般 劣 较好 较严 四通一平 宗地 6 伊春圣泉禾酒店有限公司（商务酒店）伊春区前进办爱林街2967.8 一般 次干道 一般 一般 较好 一般 四通一平 宗地 7 光明集团乌马河家具有限公司 乌马河区双合街 117405.3 较规整支路 一般 劣 较好 一般 四通一平 宗地 8 光明集团股份有限公司 伊春区扶林办青山路195 号 39234.15 不规整主干路 较好 一般 一般 一般 四通一平 宗地 9 伊春吉特普制药有限公司 伊春区扶林办爱林委43514.75 一般 主干路 一般 一般 较好 一般 四通一平 宗地10 伊春青山木业有限公司 伊春区扶林办爱林委28825.95 不规整不临街 一般 一般 较好 一般 四通一平 宗地11 光明集团伊春制药有限公司 伊春区朝阳办13718.0 一般 主干路 一般 一般 一般 一般 四通一平 宗地12 铁力光明厨房家具有限公司 铁力镇西城街九委 22910.5 一般 支路 一般 一般 较好 无 四通一平 宗地13 绥芬河龙泽木业有限公司 铁西绥满公路南 14612.5 一般 次干道 一般 较好 较好 稍有限制 四通一平 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据（一）假设条件 1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象作为商业和工业用地，得到或将得到最有效利用。3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的政常进行，保证公司的持续发展。4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、委托方提供资料属实。7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。（二）本报告使用限制条件 1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的国有土地使用证或勘测定界图为准 5、本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。（三）资料来源说明 1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）估价中的特殊处理 1、土地使用年期的设定：待估宗地 1 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 20 年，已使用 2 年，剩余年限为 18 年，评估设定年限为 18年。待估宗地 2 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 20 年，已使用 2 年，剩余年限为 18 年，评估设定年限为 18 年。待估宗地 3 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 20 年，已使用 2 年，剩余年限为18 年，评估设定年限为 18 年。估宗地 4 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 20 年，已使用 2 年，剩余年限为 18 年，评估设定年限为 18 年。估宗地 5 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 20 年，已使用2 年，剩余年限为 18 年，评估设定年限为 18 年，估宗地 6 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 20 年，已使用 2 年，剩余年限为 18 年，评估设定年限为 18 年。估宗地 7 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 50 年，已使用 1 年，剩余年限为 49 年，评估设定年限为 18 年。估宗地8 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 50 年，已使用 7 年，剩余年限为 43 年，评估设定年限为 43 年。估宗地 9 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 45 年，已使用 1 年，剩余年限为 44 年，评估设定年限为 44 年。估宗地 10 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 50 年，已使用 4 年，剩余年限为 46 年，评估设定年限为 46 年，估宗地 11是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 50 年，已使用 3 年，剩 余年限为 47 年，评估设定年限为 47 年。估宗地 12 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 45 年，已使用 1 年，剩余年限为 44 年，评估设定年限为 44 年。估宗地 13 是土地使用者以出让方式取得土地使用权，使用年限为 50 年，已使用 9 年，剩余年限为 41 年，评估设定年限为 41 年。2、待估宗地为商业和工业用地，故本次评估用途设定为商业和工业。（五）其它说明 1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集的资料的真实性、准确性负责。2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。3 本报告由估价机构负责解释。二、土地估价 1、估价原则（1）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要 考虑土地供应的垄断性特征。（3）变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（4）协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（5）预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。（6）最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。（7）多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适。2、估价方法 根据城镇土地估价规程以及待估宗的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。由于估价对象为商业和工业用地，所以适合采用成本逼近法；由于待估宗地位于伊春市、铁力市、绥芬河市基准地价覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估。综上所述，本次估价采用成本逼近法、基准地价系数修正法进行评估。3、估价结果（1）地价确定的方法 根据以上评估过程，不同方法的评估参见表露。对于待估宗地根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见表露。对于待估宗地，考虑到收集的成本资料的不确定性等特点，故以基准地价系数修正法为主成本逼近法仅作为参考，待估宗地的最终结果可参见表 5。表 5 待估宗地结果确定表 宗地编号 宗地 名称 宗 地 位 置 基准地价系数修正法估价结果(元/平方米)成本逼近法估价结果(元/平方米)最终单位面积地价(元/平方米)最终地价确定方法 宗地 1 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光超市）伊春区前进办红光委 125.20 214.30 125.20 考虑到收集成本资料的不确定性等特点,故以基准地价系数修正法为主成本逼近法仅作为参考 宗地 2 伊春圣泉禾酒店有限公司（森林酒店）伊春区前进办农林街 149.1 214.30 149.1 考虑到收集成本资料的不确定性等特点,故以基准地价系数修正法为主成本逼近法仅作为参考 宗地 3 伊春圣泉禾酒店有限公司 伊春区前进办奋斗街 81.56 128.62 81.56 考虑到收集成本资料的不确定性等特点,故以基准地价系数修正法为主成本逼近法仅作为参考 宗地 4 伊春圣泉禾酒店有限公司（青山酒店）伊春区前进办奋斗街 104 161.42 104 考虑到收集成本资料的不确定性等特点,故以基准地价系数修正法为主成本逼近法仅作为参考 宗地 5 伊春圣泉禾酒店有限公司（红光家具店）伊春区前进办红光委 126 214.30 126 考虑到收集成本资料的不确定性等特点,故以基准地价系数修正法为主成本逼近法仅作为参考 宗地 6 伊春圣泉禾酒店有限公司（商务酒店）伊春区前进办爱林街 139.3 214.30 139.3 考虑到收集成本资料的不确定性等特点,故以基准地价系数修正法为主成本逼近法仅作为参考 宗地 7 光明集团乌马河家具有限公司 乌马河区双合街 58.3