丰乐种业：安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告.PDF

安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）1安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告房地产估价报告估价项目名称：安徽丰乐农化有限责任公司所有位于肥西县三河镇北街建筑物及附属物收储补偿价格评估委托方:肥西县土地收购储备中心估价方：安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司估价人员：宁传雨章俊估价作业日期：2015 年 7 月 17 日-2015 年 9 月 21 日报告编号：皖正房评报2015字第 1226 号安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）2目录目录致 委 托 方 函.3估价师声明.5估 价 的 假 设 和 限 制 条 件.6房 地 产 估 价 结 果 报 告.7一、委托方：肥西县土地收购储备中心.7二、估价机构：安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司.7三、估价对象.7四、估价目的：为确定估价对象的建筑物及附属物收储补偿价格提供参考依据。.15五、估价时点：2015 年 7 月 17 日。.15六、价值定义.15七、估价依据.15八、估价原则.16九、估价方法.17十、估价结果.17十一、估价人员.18十二、其它需要说明的事项.18十三、估价作业日期2015 年 7 月 17 日-2015 年 9 月 21 日.18十四、估价报告应用的有效期.18房 地 产 估 价 技 术 报 告.19一、个别因素.19二、区域因素分析.25三、市场背景分析.26四、最高最佳使用分析.28五、估价方法选用.29六、估价测算过程.29七、估价结果确定.42附件.441、估价对象区域及实景照片.442、房地产估价委托书.443、国有 土地使用证 复印件.444、房地 产权证复印 件.445、估价机 构资质证书复 印件.446、估价人 员资格证书复 印件.44安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）3致委托方函致委托方函肥西县土地收购储备中心：受贵方的委托，我评估公司本着客观、公正、科学、独立的原则，对安徽丰乐农化有限责任公司所有位于肥西县三河镇北街建筑物及附属物的市场价值进行评估，估价时点为 2015 年 7 月 17 日。估价目的：为确定估价对象建筑物及附属物收储补偿价格提供参考依据。本估价机构根据国家和安徽省、合肥市有关法律、法规和政策要求，遵循中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准（GB/T508992013）的操作程序，认真核查了委托方提交的本次委估房地产的产权证件和相关资料，对现场进行了细致地勘察，分析考虑了影响房地产估价的诸多因素，根据估价目的，遵循估价原则，运用科学、合理的估价方法，经过综合测算，确定估价对象于对象在估价时点、未设定法定优先受偿权下的建筑物及附属物收储补偿价格为人民币大写（取整）：壹仟玖佰柒拾陆万伍仟柒佰叁拾伍元整（￥：19765735 元（详见附后的安徽丰乐农化有限责任公司收储涉及的建筑物及附属物估价结果一览表）。安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）4附表一 安徽丰乐农化有限责任公司建筑物及附属物估价结果一览表（总表）委托估价方估价对象所有人及估价对象坐落估价对象产权人评估建筑物建筑总面积征收补偿金额(万元)备注肥西县土地收购储备中心安徽丰乐农化有限责任公司肥西县三河镇北街建筑物无证合肥丰乐科技有限责任公司844.2672详见建筑物估价结果一览表安徽丰乐农化有限责任公司4255.47172.216小计4339.47176.4832176.4832有证安徽丰乐农化有限责任公司20697.731179.0562合计/25037.21355.53941355.5394附属物合肥丰乐科技有限责任公司/27.6566详见附属物估价结果一览表安徽丰乐农化有限责任公司/568.7797合计/596.4363机器设备安徽丰乐农化有限责任公司/24.5978详见设备估价结果一览表总计/1976.57351976.5735安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司法定代表人：2015 年 9 月 21 日安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）5估价师声明估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。房地产估价委托书、房地权证、国有土地使用证等有关资料、文件均由委托方提供，委托方应对所提供资料的完整性、真实性、合法性承担全部责任。房地产估价师对于估价对象的权属状况给予必要的关注，但不对估价对象的法律权属做任何形式的保证。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们严格依照中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准（GB/T508992013）的操作程序进行分析，形成结论，撰写本估价报告。4、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并拍摄实景照片。并对查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。5、需提醒报告的使用方注意的是：本估价结果仅为委托方确定被征收估价对象货币补偿金额提供参考，而不作为最终支付补偿价款的依据。补偿的最终数额由征收双方根据市场交易风险、兑现难易、政府有关税费缴纳、付款方式、其他等综合情况协商确定。6、委托方只可按本估价报告的估价目的使用，不可用于其他用途。7、本评估报告若有其他未尽事宜，则由安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司负责解释。本估价报告的全部或部分未经本所同意，不得发表于任何公开媒体上。本次评估注册房地产估价师：宁传雨：房地产估价师注册号 3420030033章俊：房地产估价师注册号 3420110050安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）6估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件估价的假设：估价的假设：1、假设该估价对象在估价时点达到最佳本报告估价结果是估价对象在2015 年 7 月 17 日的公开市场客观价值，是指估价对象在诸多假设条件下，在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格，使用状态，其运作方式合法。2、本次估价是以估价对象的现状用途均合法、产权完整合法且能够持续使用为假设前提。3、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。4、假设该估价对象房地产本身不存在质量问题。5、假设房地产市场在本估价报告结果的有效期内不发生较大的变化。6、假设该估价对象房地产在本估价报告的有效期内不遭受重大损坏。估价的限制条件：估价的限制条件：1、本报告估价结果仅为确定建筑物及附属物市场价值提供参考依据，不得作其它用途使用。2、本次报告估价结果为估价对象在估价时点的可实现的市场价值。3、本报告估价基准日为 2015 年 7 月 17 日。估价结果应用有效期自本估价报告出具之日（2015 年 9 月 21 日）起壹年内有效。4、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。5、委托方提供的所有材料真实有效，建筑面积、使用性质及建成年代均以委托方提供的合法房产证证载的为准。6、根据本次估价目的，本次估价结果包含建筑物及附属物的价值，也包含不可分割的满足其使用功能的水、电、装修、消防等部分价值。7、本次估价时，估价人员对估价对象进行了勘察，由于未使用专业检测仪器对其结构进行测量，故无法呈报估价对象结构的详细状况，亦未对有关设备进行测试。安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）7房地产估价结果报告房地产估价结果报告皖正房评报2015字第 1226 号一、委托方：肥西县土地收购储备中心二、估价机构：安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司法定代表人：邢骥房产资质等级：贰级，资质证号：AHJSGJA1520003土地资质等级：全国，资质证号：A201534027办公地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-62658800、62619911（传真）三、估价对象（一）权益状况估价对象为坐落于肥西县三河镇北街建筑物及附属物，产权人为安徽丰乐农化有限责任公司、合肥丰乐科技有限责任公司。1、估价对象土地基本状况土地使用权人土地使用证号字第位置土地使用权类型土地登记用途土地使用权终止日期评估土地面积（）安徽丰乐农化有限责任公司肥西国用（2002）第02744号肥西县三河镇北街出让工业2051年3月25日116066.7合肥丰乐科技有限责任公司肥西国用（2002）第02743号肥西县三河镇北街出让工业2051年3月25日23256合计/139322.72、估价对象建筑物基本状况建筑物所有人坐落房地产权证号编号估价对象名称所在层与总层数层高（m)建筑物结构建筑年代建筑面积（m2）建筑装修情况维护状况安徽丰乐农化有限责任公司肥西县三河镇北街无证房产1厕所1/13混合199885.28外墙水泥，内室水泥地面一般2变电所1/14.5，局部 6混合1998160.74外墙干粉石，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般3变电所值班室1/14.5混合199833.06外墙干粉石，木门窗，内墙面砖一般4泵房1/14.5砖木199887.32外墙干粉石，木门窗，内墙乳胶漆一般5值班室1/14.2混合199826.26外墙干粉石，木门窗，铁门，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般6仓库1/14.2混合199843.84外墙涂料，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般7卫生间1/14.3混合199862.22外墙涂料，天窗，水泥地面，内墙局部面砖一般8种衣剂车间1/14，局部6.2砖木1998220.39外墙涂料，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）89粉剂车间1/14.5，局部 6.6混合1998370.55外墙涂料，铁门，塑钢窗，石棉瓦隔热，室内水泥地面，乳胶漆墙面，局部 PVC 扣板吊顶一般10卫生间1/13.9混合199825.39外墙涂料，室内地板砖，内墙局部有面砖一般11污水处理室1/14.3混合199893.69外墙水泥粉刷，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般12泵房1/14.3混合199852.36外墙水泥粉刷，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般13仓库1/15.6砖木1998130.44外墙水泥粉刷，木门，铁窗，石棉瓦顶，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般14泵房1/14.1砖木199854.91外墙水泥粉刷，木门，石棉瓦顶，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般15泵房1/14.1砖木199827.38外墙水泥粉刷，木门，石棉瓦顶，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般16仓库1/13.6砖木1998444.93外墙水泥粉刷，木门，石棉瓦顶，室内水泥地面，局部地板砖，乳胶漆墙面一般17更衣室1/13.6砖木199839.22外墙水泥粉刷，木门窗，室内地板砖，三合板吊顶，面砖墙裙一般18气粉室1/14混合199826.93外墙水泥，木门窗，室内地板砖，PVC 扣板吊顶，乳胶漆墙面，局部面砖墙裙一般19宿舍1/14.8砖木1998509.7外墙水泥，石棉瓦，室内水泥地面，乳胶漆墙，局部地板砖，三合板吊顶。面砖墙裙一般20种衣剂仓库1/15.5混合1998418.44外墙涂料，木门窗，石棉瓦，室内水泥地一般211 幢1/14.5混合199890.4外墙涂料，铁门。铝合金窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面，屋面为轻钢骨架一般22招待所泵房1/14.1混合199823.44外墙干粘石，木门窗，室内水泥地面，白水泥粉刷一般23招待所宿舍1/15混合199861.42外墙干粘石，木门窗，室内水泥地面，白水泥粉刷一般24卫生间1/13.1砖木199813.2外墙水泥，木门窗，室内水泥地面，石棉瓦顶较差25招待所1/13.5混合199828.2外墙涂料，铝合金门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面，PVC 扣板吊顶一般26澡堂1/13.5混合199843.6外墙涂料，木门窗，室内水泥地面一般安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）9271 幢1/13.5混合199842.6外墙涂料，木门窗，室内水泥地面，一般28仓库办公室1/13.9混合199823.63外墙面砖，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般29食堂1/13.3混合1998513.97外墙涂料，塑钢窗，室内集成吊顶，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般30门卫1/13.7混合1998244.53外墙涂料，局部面砖，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般31卫生间1/12.9混合199829.4外墙面砖，室内地板砖，墙面砖一般32门卫1/13.7混合199846.33外墙面砖，木门，铁窗，石棉瓦顶，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般33包材留样室1/13.8砖木199879.9外墙涂料，木门，铝合金窗，室内地板砖，乳胶漆，石膏吊顶较差34宿舍1/13.8砖木199836.42外墙涂料，木门，铝合金窗，室内地板砖，乳胶漆，石膏吊顶较差35工具房1/13.8砖木1998111.54水泥地面，乳胶漆墙面 较差36卫生间1/13.8混合199837.84外墙干粘粉，室内水泥地面一般合肥丰乐科技有限责任公司无证房产37门卫室1/13.7混合199842外墙水泥粉刷，内墙涂料粉刷，塑钢窗，木门一般38门卫室1/13.7混合199842外墙水泥粉刷，内墙涂料粉刷，塑钢窗，木门一般安徽丰乐农化有限责任公司小计/4339.47/肥西房权证三河镇北街字第NO：0201322号1宿舍1-2/23.5混合90 年代128.28木门窗，外墙涂料，水泥地面，内墙白水泥一般2成品仓库1/15.8混合90 年代2928.24铁门窗外墙涂料，水泥地面，石膏板吊顶一般3车间1/16.2混合90 年代7024.9铁门窗外墙涂料，水泥地面一般4成品库1/15.1混合90 年代1469.55铁门窗，外墙干粘石，水泥地面，内墙乳胶漆一般5调制工车间1/15.8混合90 年代581.35铁门窗外墙涂料，水泥地面，石棉瓦顶，钢架一般6气粉车间1/16混合90 年代367.5木门窗，外墙涂料，水泥地面，内墙乳胶漆一般7包装车间1/15混合90 年代889.44木门窗，外墙涂料，水泥地面，内墙乳胶漆一般8成品库1/14.5混合90 年代350铁门木窗，外墙涂料，水泥地面，内墙白水泥一般9包材仓库1/13.6混合90 年代318.91铁门木窗，外墙涂料，水泥地面，内墙白水泥一般10包材仓库1/13.6混合90 年代318.91铁门木窗，外墙涂料，水泥地面，内墙白水泥一般11包材仓库1/13.6混合90 年代169.4铁门木窗，外墙涂料，水泥地面，内墙白水泥一般安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）1012宿舍1-2/23.5混合90 年代106.4铁门，铝合金窗，室内地板砖，乳胶漆，木门一般13仓库1/13.5混合90 年代298.32外墙水泥，水泥地面一般14仓库1/14.5混合90 年代1067.04铁门木窗，外墙涂料，石棉瓦顶水泥地面一般15招待所1/13.4混合90 年代576.75外墙涂料，室内地板砖，乳胶漆，集成吊顶，石膏吊顶，铝合金一般16包材仓库1/13.8混合90 年代661.5外墙涂料，水泥地面，铁门一般17招待所食堂1/13.4混合90 年代120.22外墙涂料，铝合金窗，室内水泥地面，乳胶漆墙，PVC 扣板吊顶一般18宿舍1/13.4砖木90 年代507.11大瓦顶，外墙涂料（石棉瓦）较差19宿舍1/13.4砖木90 年代507.11大瓦顶，外墙涂料（石棉瓦）较差20宿舍1-2/23.2混合90 年代1449外墙面砖，铝合金窗，室内水泥地面，内墙乳胶漆，木门一般21办公楼1-3/33.4混合90 年代857.8外墙面砖，木门窗，水泥地面，内墙乳胶漆一般/小计/20697.73/合计/25037.2/3、估价对象构筑物及附属物基本情况丰乐资产补充测量表 1资产占有方序号建筑名称结构长（m）宽（m）高（深）（m）厚度（m）个数面积（m2）备注安徽丰乐农化有限责任公司1遮雨棚轻钢15.0010.00两侧 5M 屋顶 7M-150.002013 年2招待所景观水池水泥砖砌12.008.002.00-2.0096.00以下全部 1998年及以前建3原料三库北侧西端沙池水泥砖砌3.002.500.70-7.504原料三库东端废弃水池水泥砖砌4.001.301.20-5.205气粉车间南侧吸收塔水池水泥砖砌4.003.001.50-12.006气粉车间东端废弃水池水泥砖砌3.002.002.00-6.007粉剂北端花坛水泥砖砌20.008.000.50-160.008场内围墙水泥砖砌240.00-4.000.24-9场外围墙水泥砖砌1600.00-4.000.24-10室外气管（50 碳钢管）50 碳钢管365.00-11室外溶剂管（50 碳钢管）50 碳钢管200.00-12场内雨水管网（带水泥盖板）带水泥盖板1600.001.001.20-1600.00消防水管均埋于雨水管内安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）1113办公楼前圆形花坛水泥砖砌-0.300.259.50-14长方形花坛 1水泥砖砌12.005.000.450.30-60.0015长方形花坛 2水泥砖砌5.501.000.450.30-5.5016长方形花坛 3水泥砖砌10.001.000.450.30-10.0017长方形花坛 4水泥砖砌14.001.300.450.30-18.2018长方形花坛 5水泥砖砌9.002.000.450.30-18.0019长方形花坛 6水泥砖砌9.002.000.450.30-18.0020自行车棚角钢25.004.00两侧 2.5中间 2-100.0021门卫室东侧水池（较浅部分）水泥砖砌3.000.600.60-1.8022门卫室东侧水池（较深部分）水泥砖砌3.000.600.80-1.8023科技路两侧花坛 1水泥砖砌20.001.000.150.15-20.0024科技路两侧花坛 2水泥砖砌10.501.000.200.15-10.5025科技路两侧花坛 3水泥砖砌8.001.000.200.15-8.0026科技路两侧花坛 4水泥砖砌10.501.000.200.15-10.5027科技路两侧花坛 5水泥砖砌8.401.000.200.15-8.4028科技路两侧花坛 6水泥砖砌12.601.000.200.15-12.6029科技路两侧花坛 7水泥砖砌10.401.000.200.15-10.4030两侧树池 1水泥砖砌11.502.700.300.20-31.0531两侧树池 2水泥砖砌11.502.700.300.20-31.0532两侧树池 3水泥砖砌10.702.700.300.20-28.8933两侧树池 4水泥砖砌10.702.700.300.20-28.8934两侧树池 5水泥砖砌8.401.000.200.20-8.4035两侧树池 6水泥砖砌10.001.000.200.20-10.0036乳油路两侧花坛 1水泥砖砌13.001.300.400.15-16.9037乳油路两侧花坛 2水泥砖砌14.001.000.200.15-14.0038乳油路两侧花坛 3水泥砖砌11.002.500.300.15-27.5039乳油路两侧花坛 4水泥砖砌5.502.500.300.15-13.7540乳油路两侧花坛 5水泥砖砌20.001.000.400.15-20.0041乳油路两侧花坛 6 水泥砖11.002.500.300.15-27.50安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）12砌42乳油路两侧花坛 7水泥砖砌20.001.000.400.15-20.0043乳油路两侧花坛 8水泥砖砌16.001.000.400.15-16.0044乳油路两侧花坛 9水泥砖砌13.001.000.400.15-13.0045乳油路两侧花坛 10水泥砖砌14.001.000.200.15-14.0046乳油路两侧花坛 11水泥砖砌14.001.000.200.15-14.0047乳油路两侧花坛 12水泥砖砌14.001.000.200.15-14.0048包材路两侧花坛 1水泥砖砌44.001.300.300.15-57.2049包材路两侧花坛 2水泥砖砌37.001.300.300.15-48.1050包材路两侧花坛 3水泥砖砌18.001.300.300.15-23.4051包材路北侧电线杆（广告杆）水泥杆15.00-25.00-25 根52老变压器房处花墙水泥铸管54.000.242.50-12.9653腾辉电动门不锈钢15.00-1.60-54二道门钢铁-8.002.30-55二道门上广告牌白铁皮14.00-2.00-40 角钢、两边各一根 10 米高20 槽钢56罐区铁皮门-1.203.00-57生活区门（高 2 米、宽 8 米）钢铁-8.002.00-丰乐资产补充测量表 2资产占有方序号建筑物建筑结构 长（m）宽（m）高（深）（m）厚度（m）直径（m）数目面积（m2）安徽丰乐农化有限责任公司1院内围墙混合40.80-2.200.38-2围墙水泥砖砌40.40-2.200.38-3简易棚轻钢13.405.703.70-76.384围墙水泥砖砌107.60-3.100.24-5无顶屋顶砖木70.209.004.50-631.806围墙加设备棚（围墙部分）水泥砖砌81.20-3.100.24-7设备棚轻钢10.005.004.10-3.0050.008小房子混合3.504.503.10-15.759无顶房屋砖砌8.8074.304.00-653.8410无顶房屋砖砌24.2016.402.00-396.8811污水池水泥砖砌20.409.203.50-187.6812设备棚轻钢12.00102.004.10-1224.00安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）1313活动房彩板房4.102.702.50-11.0714氧化池水泥砖砌15.805.807（含地上4m）-91.6415二次池水泥砖砌-3.00-8.50-16出水池水泥砖砌-3.00-6.40-17污水池（地下）水泥砖砌16.008.105.00-129.6018蓄水池水泥砖砌18.0018.004.00-324.0019水池水泥砖砌12.0012.004.00-144.0020水池水泥砖砌2.004.001.00-8.0021供气站水泥砖砌-4.00-4.00-22地坪水泥道路-0.20-96366.5923围墙砖墙，部分水泥抹面1446.000.243.00-合肥丰乐科技有限责任公司24无顶房屋混合-545.3025简易棚轻钢-11.2026供水PVC 管10.00-27供电2.5 220.00-28道路水泥道路1093-32729围墙砖墙，部分水泥抹面4433-丰乐资产补充测量表 3资产占有方序号资产名称单位数量备注安徽丰乐农化有限责任公司1柏树棵161.00200-250mm2广玉兰棵13.00250mm3雪松棵4.00350mm4不知名杂树棵378.00100mm5水泥电线杆根58.00H15m6避雷针根2.00-7路边站立广告牌个5.00不锈钢 4.8m*1.8m8假山石头个2.00数据信息不完整9篮球架个2.00丰乐资产补充测量表 4资产占有方序列名称直径（cm）冠径（cm）高度(m)数量(棵、株)合肥丰乐科技有限责任公司1香樟30.008.006.005.002香樟25.006.006.004.003香樟10.003.004.0015.004香樟6.003.003.0017.005皮油树20.004.007.008.006皮油树5.002.503.0020.00安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）147皮油树8.003.504.005.008柳树20.006.008.004.009柳树12.003.005.008.0010楮树6.003.004.0030.0011楮树12.005.006.006.0012楝树8.003.005.002.0013榆树60.008.009.007.0014榆树40.006.007.002.0015榆树15.003.004.0013.00（二）位置示意图（三）实物状况估价对象坐落于肥西县三河镇北街建筑物及附属物，产权人为安徽丰乐农化有限责任公司、安徽丰乐科技有限责任公司。1、土地状况估价对象所占土地位于肥西县三河镇北街（详见土地登记状况），地类用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期：2051 年 3 月 25 日，至估价时点剩余土地年限 35.69 年，属于肥西县四级工业用地，基础设施已达“五通一平”。2、地上建筑物及附属物安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）15估价对象位于肥西县三河镇北街安徽丰乐农化有限责任公司区域内。四、估价目的：为确定估价对象的建筑物及附属物收储补偿价格提供参考依据。五、估价时点：2015 年 7 月 17 日。六、价值定义1、本次评估的价值是估价对象在估价时点的市场价值，采用公开市场价值标准。2、本次估价价值包括估价对象对应的建筑物及附属物，也包含了与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、装修、消防等部分价值。七、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、中华人民共和国城乡规划法；5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；6、国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第 590 号）；7、关于印发的通知（建房201177号）；8、合肥市人民政府关于印发合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知（合政 2015 29 号）；9、国家、省、市人民政府及其他相关部分颁发的有关法律、法规和政策性文件；（二）技术标准依据1、房地产估价基本术语标准(GB/T 508992013)；2、房地产估价规范（GB/T 50291-1999）。（三）委托方提供的有关资料1、估价委托书；安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）162、国有土地使用证复印件；3、房地产权证复印件；4、委托方提供的其他资料；5、受托方收集当前房地产市场政策、价格的相关资料；6、评估人员现场查勘记录资料。（四）估价机构掌握的资料1、肥西县房产局查阅的房产交易实例；2、我公司所掌握汇总的有关肥西县房地产市场的有关资料及估价人员实地查看、调查所获取的资料等。八、估价原则1、遵循独立、客观、公正的原则，要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则；2、遵循合法原则，应以估价对象的合法权益为前提估价。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面；3、遵循最高最佳使用原则。所谓最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。由于房地产的用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且权利人都期望从其所拥有的房地产上获取更多的收益并以满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格既要以最有效发挥本房地产效用为前提，又要以待估方地产的规划方案为评估的最有效使用条件；4、遵循估价时点原则。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理的价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准；5、遵循替代原则。房地产价格水平由具有相同性质的替代房地产的价格所决定，其价格水平是由最了解市场行情的买者、卖者按照市场交易案安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）17例相互比较后决定的，房地产的价格可以通过比较房地产的条件及使用价值来确定；九、估价方法1、估价方法选择估价人员经对估价对象的有关情况资料进行了必要的审核及分析，并进行了认真的实地勘察和调查了解之后认为：由于其建造成本等资料较易收集，故可采用成本法进行评估；估价对象所在区域该种类型的房地产数量较少，交易案例较少，故不宜使用市场比较法进行评估；估价对象为直接、稳定的收益，故也不适合使用收益法进行评估。房地产估价中假设开发法较适用于拟开发建设的土地价格的评估，已建成房地产不宜采用此方法。关于构建物及附属物补偿费采用成本法对其进行评估。综上所述，建筑物、构建物及附属物补偿费等补偿费、采用成本法对其进行评估。2、评估方法介绍采用成本法评估建筑物价格：成本法是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象建筑物价格的方法。通常采用下列步骤：估算建筑物的重新构建总价；求取建筑物折旧额；测算建筑物折旧后总价。十、估价结果根据上述估价方法评估出的结果，估价人员参照待估房地产所在区域房地产市场行情，根据估价目的及估价对象的特点，结合估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后估价对象在估价时点、未设定法定优先受偿权下的建筑物及附属物收储补偿价格为人民币大写（取整）：壹仟玖佰柒拾陆万伍仟柒佰叁拾伍元整（￥：19765735 元）（详见附后的安徽丰乐农化有限责任公司收储涉及的建筑物及附属物估价结果一览表）。安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）18十一、估价人员宁传雨：房地产估价师注册号 3420030033章 俊：房地产估价师注册号 3420110050十二、其它需要说明的事项1、估价结果是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将估价对象客观存在的价格或价值揭示、显现出来。估价结果不应当被认为是估价机构或估价人员对估价对象可实现价格的保证。2、本报告对估价对象权益状况的披露是在现有资料基础上进行的，我们所披露的信息不作为有关各方对估价对象权益确认的依据。十三、估价作业日期2015 年 7 月 17 日-2015 年 9 月 21 日十四、估价报告应用的有效期估价报告应用的市场价格，应为估价时点的市场价格，本估价报告于估价报告完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司2015 年 9 月 21 日安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）19房地产估价技术报告房地产估价技术报告皖正房评报2015字第 1226 号一、个别因素（一）权益状况估价对象为坐落于肥西县三河镇北街建筑物及附属物，产权人为安徽丰乐农化有限责任公司、合肥丰乐科技有限责任公司。1、估价对象土地基本状况土地使用权人土地使用证号字第位置土地使用权类型土地登记用途土地使用权终止日期评估土地面积（）安徽丰乐农化有限责任公司肥西国用（2002）第02744号肥西县三河镇北街出让工业2051年3月25日116066.7合肥丰乐科技有限责任公司肥西国用（2002）第02743号肥西县三河镇北街出让工业2051年3月25日23256合计/139322.73、估价对象建筑物基本状况建筑物所有人坐落房地产权证号编号估价对象名称所在层/总层数层高（m)建筑物结构建筑年代建筑面积（m2）建筑装修情况维护状况安徽丰乐农化有限责任公司肥西县三河镇北街无证房产1厕所1/13混合199885.28外墙水泥，内室水泥地面一般2变电所1/14.5，局部 6混合1998160.74外墙干粉石，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般3变电所值班室1/14.5混合199833.06外墙干粉石，木门窗，内墙面砖一般4泵房1/14.5砖木199887.32外墙干粉石，木门窗，内墙乳胶漆一般5值班室1/14.2混合199826.26外墙干粉石，木门窗，铁门，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般6仓库1/14.2混合199843.84外墙涂料，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般7卫生间1/14.3混合199862.22外墙涂料，天窗，水泥地面，内墙局部面砖一般8种衣剂车间1/14，局部 6.2砖木1998220.39外墙涂料，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般9粉剂车间1/14.5，局部6.6混合1998370.55外墙涂料，铁门，塑钢窗，石棉瓦隔热，室内水泥地面，乳胶漆墙面，局部 PVC扣板吊顶一般10卫生间1/13.9混合199825.39外墙涂料，室内地板砖，内墙局部有面砖一般11污水处理室1/14.3混合199893.69外墙水泥粉刷，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般12泵房1/14.3混合199852.36外墙水泥粉刷，木门窗，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般13仓库1/15.6砖木1998130.44外墙水泥粉刷，木门，铁窗，石棉瓦顶，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室联系电话：0551-6265880062619911（传真）2014泵房1/14.1砖木199854.91外墙水泥粉刷，木门，石棉瓦顶，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般15泵房1/14.1砖木199827.38外墙水泥粉刷，木门，石棉瓦顶，室内水泥地面，乳胶漆墙面一般16仓库1/13.6砖木1998444.93外墙水泥粉刷，木门，石棉瓦顶，室内水泥地面，局部地板砖，乳胶漆墙面一般17更衣室1/13.6砖木199839.22外墙水泥粉刷，木门窗，室内地板砖，三合板吊顶，面砖墙裙一般18气粉室1/14混合199826.93外墙水泥，木门窗，室内地板砖，PVC 扣板吊顶，乳胶漆墙面，局部面砖墙裙一般19宿舍1/14.8砖木1998509.7外墙水泥，石棉瓦，室内水泥地面，乳胶漆墙，局部地板砖，三合板吊顶。面砖墙裙一