栖霞建设：2017年年度报告.PDF

2017 年年度报告 1/151 公司代码：600533 公司简称：栖霞建设 南京栖霞建设股份有限公司南京栖霞建设股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/151 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、中汇会计师事务所（特殊普通合伙）中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人江劲松江劲松、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人徐水炎徐水炎及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）何政武何政武声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司决定以2017年末股份总额105,000万股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.5元（含税），共计派发现金52,500,000.00元。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司可能面对的风险部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 3/151 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.7 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.8 第五节第五节 重要事项重要事项.21 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.29 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.33 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情董事、监事、高级管理人员和员工情况况.34 第九节第九节 公司治理公司治理.39 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.42 第十一节第十一节 财务报告财务报告.43 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.151 2017 年年度报告 4/151 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司 报告期、本报告期 指 2017 年 112 月 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司 苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司 无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司 无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司 南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司 苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司 海南卓辰 指 海南卓辰置业有限公司 无锡卓辰 指 无锡卓辰置业有限公司 建材实业 指 南京栖霞建设集团建材实业有限公司 科技发展 指 南京栖霞建设集团科技发展有限公司 南京东方 指 南京东方房地产开发有限公司 南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司 南京仙林 指 南京栖霞建设仙林有限公司 汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司 栖霞物业 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司 公司的中文简称 栖霞建设 公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT 公司的法定代表人 江劲松 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王海刚 曹鑫 联系地址 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼证券投资部 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼证券投资部 电话 025-85600533 025-85600533 传真 025-85502482 025-85502482 电子信箱 2017 年年度报告 5/151 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 南京市栖霞区和燕路251号 公司注册地址的邮政编码 210028 公司办公地址 南京市玄武区龙蟠路9号 公司办公地址的邮政编码 210037 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券投资部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 栖霞建设 600533 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 杭州市钱江新城新业路 8 号 UDC 时代大厦 A 座 6 层 签字会计师姓名 束哲民、陈艳 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 1,701,872,902.33 2,895,865,810.02-41.23 5,736,640,329.66 归属于上市公司股东的净利润 54,169,507.08 195,387,402.83-72.28 185,728,083.75 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-26,833,653.91 141,086,965.03-119.02 152,103,290.20 经营活动产生的现金流量净额-1,367,256,026.68-2,325,094,887.72 不适用 1,540,195,422.76 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 3,807,699,436.69 3,932,956,171.29-3.18 3,989,863,068.37 总资产 15,342,273,417.13 14,019,565,016.56 9.43 13,466,627,241.32 2017 年年度报告 6/151 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期 增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.0516 0.1861-72.27 0.1769 稀释每股收益（元股）0.0516 0.1861-72.27 0.1769 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.0256 0.1344-119.05 0.1449 加权平均净资产收益率（%）1.40 4.97 减少3.57个百分点 4.90 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-0.69 3.59 减少4.28个百分点 4.01 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 529,346,989.36 722,206,043.39 149,363,035.17 300,956,834.41 归属于上市公司股东的净利润-17,075,208.37 84,814,048.66 7,482,144.67-21,051,477.88 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-20,312,072.58 11,966,952.63-13,614,643.94-4,873,890.02 经营活动产生的现金流量净额-162,110,983.28 237,655,667.81 48,829,321.49-1,491,630,032.70 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益-12,876.95 -24,195.10-7,646.10 计入当期损益的政府补439,824.01 771,072.72 759,890.90 2017 年年度报告 7/151 助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 99,746,986.53 主要为处置可供出售金融资产 棕 榈 股 份(002431)1377万股产生的投资收益 67,014,738.14 45,472,445.56 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,034,644.91 4,147,106.91-1,350,870.18 少数股东权益影响额-99,149.36 -65,636.23-38,162.34 所得税影响额-27,106,268.15 -17,542,648.64-11,210,864.29 合计 81,003,160.99 54,300,437.80 33,624,793.55 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 可供出售金融资产 1,051,293,200.00 848,400,000.00-202,893,200.00 134,208,743.35 交易性金融资产 201,818,645.79 160,932,358.60-40,886,287.19-34,547,320.02 合计 1,253,111,845.79 1,009,332,358.60-243,779,487.19 99,661,423.33 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式 公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域发展的战略，力求不断壮大公司经营实力，实现可持续发展。（二）行业情况说明 2017 年，房地产调控坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基本思路，以限购限贷限售等政策叠加土拍收紧，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，促进供应结构的优化。同时，加强短期调控与长效机制的衔接，推动长效机制的建立健全。根据国家统计局的数据，2017 年全国商品房实现销售面积 16.94亿平方米，销售额13.37万亿元，同比分别增长 7.69%和 13.69%，增速比 2016 年分别回落 14.72 和 21.02 个百分点。从区域市场来看，在“分类调控、因城施策”2017 年年度报告 8/151 的政策导向下，70 个大中城市中有 15 个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，多数城市低于上年同期价格水平，房地产市场总体继续保持稳定，调控效果逐步显现。2017 年，公司主要项目所在地的南京和无锡深入贯彻“房住不炒”的政策思路，对房地产市场调控的政策以“限”字为主，补充政策频频出台，房地产市场渐趋理性；受土地供应量增加和推行土拍新政的影响，地价快速上涨的局面得以抑制，两地的土地市场进入平稳发展期。在房产政策环境从严的同时，两地在住房政策方面进一步放宽重点人群落户条件，有利于人才导入，促进了房地产市场的稳健发展。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、品牌优势 多年的区域化发展战略，使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度，不断创新的开发理念和过硬的产品建设能力造就了公司较强的品牌号召力，“星叶”品牌住宅在公司项目所在地已成为高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的同时，公司承建的保障房项目也在中低收入群众中获得较好的口碑，成为南京乃至全国保障房工程的标杆。卓越的品牌实力、可持续发展和诚信的经营理念也为公司赢得了合作伙伴的支持，实现了合作共赢和协同发展。2、企业文化 公司率先在行业内倡导优秀的企业文化，提出“成就优质生活空间，给您一个温馨舒适的家”，“星叶品牌指引家的方向”等市场接受度高、人性化色彩浓郁的企业发展理念。长期积淀的优秀的企业文化，造就了公司自上而下共同认可的价值观，“员工随企业成长，建筑与时代同步”深入人心，和谐向上的企业文化氛围和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公司内强大的感召力和凝聚力，使得公司管理团队稳定，员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业文化也获得了社会各方面的高度认可。3、管理能力 身处调控常态化的房地产行业，在复杂多变的市场环境下，公司锻炼出了一支优秀的、稳定的管理团队，具备随时适应市场变化的管理能力。承建多个大型保障房项目建设后，公司在成本控制和项目建设方面的管理能力获得较大的提升。公司已将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管控能力，不断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）经营情况回顾 报告期内，公司商品房合同销售金额 12.78 亿元，上年同期为 27.06 亿元；商品房合同销售面积 5.13 万平方米，上年同期为 10.20 万平方米；公司收到的销售回笼资金为 8.78 亿元，上年同期为 16.05 亿元。报告期内，公司商品房新开工面积 25.57 万平方米，上年同期新开工面积 13.45 万平方米；公司竣工面积 8.63 万平方米，上年同期竣工面积 26.07 万平方米。南京星叶枫庭项目（G46 地块）全面开工建设；无锡东方天郡三期南区主体封顶，三期北区全面开工建设；无锡栖庭一期已于 20172017 年年度报告 9/151 年 6 月全面竣工交付。公司承建的丁家庄二期保障房项目 A3 地块已竣工交付，剩余住宅已提前完工，正在进行竣工备案。公司在工程管理方面的规范性和专业性得到充分体现。在严控风险的前提下，公司继续积极参加土地公开竞拍，2017 年 10 月 25 日，公司以 17.6亿元的总价成功竞得南京市 NO.2017G53 号地块，总用地面积为 80235.00 平方米，出让面积为35279.99 平方米，规划建筑面积约为 13.1 万平方米。G53 地块与南京瑜憬湾项目相邻，毗邻迈皋桥地铁站，周边商业、生活配套成熟。2017 年 3 月，公司控股子公司南京栖霞建设集团物业有限公司（改制后更名为“南京栖霞建设物业服务股份有限公司”）启动改制设立股份有限公司并拟在全国中小企业股份转让系统申请挂牌的相关工作，7 月 24 日，栖霞物业收到挂牌批复，并于 9 月 27 日正式挂牌，证券代码 871792，促进公司社区生活物业服务板块业务能力的提升，有利于增加公司资产的流动性。自 2016 年底以来，中央及各地方政府已经出台了多项关于培育和发展住房租赁市场的相关政策。十九大报告明确提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2017 年 7月，住房城乡建设部会同八部门联合下发通知，推进“购租并举”，并选取了广州、深圳、南京等 12 个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。2017 年 10 月，公司获批成为南京市住房租赁试点企业。2018 年 3 月，公司投资设立了全资子公司南京星客公寓管理有限公司，以其为基础平台，针对市场的多元化需求，打造面向不同消费群体的租赁产品。报告期内，公司在拓宽融资渠道、改善公司融资和债务结构方面取得新的进展。2016 年 6 月，公司启动了公开发行公司债券的相关工作。2017 年 7 月 26 日，公司收到了中国证监会出具的批复：核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 15 亿元公司债券。2018 年 4 月 2 日，第一期公司债券发行已完成，实际发行规模 13.4 亿，最终票面利率 6.36%。2017 年 2 月，公司启动了申请发行短期融资券的相关工作；2017 年 5 月，并收到了中国银行间市场交易商协会接受公司短期融资券注册的通知书，公司短期融资券注册金额为 15 亿元；2017 年 6 月，公司发行了 2017年度第一期短期融资券，金额为 10 亿元。报告期内，公司已投项目发展态势良好。截止报告期末，公司持有河北银行股份有限公司的股份为 2.225 亿股，占其总股本 3.708%。随着京津冀协同发展战略的持续推进，作为河北省内最大的地方金融机构，河北银行的区域性竞争优势明显，业务快速发展，盈利能力较强，棕榈股份的生态城镇建设转型进程不断推进，前景值得期待。报告期内，公司把握二级市场时机，加强了对所持棕榈股份的动态管理。报告期内，公司完成了对上海袁杨置星投资中心（有限合伙）的增资，以袁杨置星为普通合伙人的南京晨骐投资中心（有限合伙）（即“飞马旅基金”），致力于投资有潜力的成长类创新服务型企业，已投项目 19 个，部分投资项目估值显著提高，如车置宝项目已于 2017 年 3 月和 7 月分别完成 C 轮和 C+轮融资，并由国家一带一路基金作为领投方之一参与 C+轮融资。参股的中城投资连续三年在中国房地产私募基金百强评比中名列第一。基于能源结构安全和环境保护的需要，发展节能环保的新能源汽车已成为我国的迫切需求，并上升至国家战略。报告期内，公司与苏州新海宜、泰尔重工、海澜集团等公司合作，共同投资设立南京海宜星能科技股份有限公司，进行动力电池、材料等方面的投资建设。2017 年，物业公司以“服务质量年”为主题，以股份制改造和新三板成功挂牌为契机，进一步转变服务理念，全面提升服务品质，业主综合满意度逐步提高，打造出了物业服务管理领域的金字招牌。报告期内，物业公司组建了市场拓展部，参与市场竞争，做大做强物业管理规模，增加物管小区 8 个。截止本报告期末，物业公司在南京、无锡、苏州三地的在管项目总面积为 523万平方米，2017 年实现营业收入 1.0999 亿元。（二）经营管理 报告期内，公司一如既往地重视管理创新和成本控制，在推进信息化建设和成本管理方面取得了良好成效。2017 年，公司的成本和计划系统及 OA 办公平台陆续投入运用，明源销售管理系统和金蝶财务管理系统按计划完成升级，信息化管理制度进一步完善。信息化平台的搭建运行，将成本管理节点前置，计划管控效率得以提升；移动化审批的实现，有效提高了管理效率。同时，2017 年年度报告 10/151 公司进一步完善成本管理体系，健全了成本管理制度，制定了新的成本管理工作流程，持续优化成本管理的流程化、标准化和制度化，并结合公司的信息化建设，加大对信息化工具的应用。（三）财务情况 2017 年度，公司实现营业总收入 17.07 亿元，同比减少 41.23%；实现利润总额 4848.36 万元，同比减少 80.22%；实现净利润 5677.04 万元，同比减少 68.42%；实现归属于母公司所有者的净利润 5416.95 万元，同比减少 72.28%；实现每股收益 0.05 元。截止 2017 年 12 月 31 日，公司存货为 109.9 亿元，可供出售金融资产为 16.75 亿元。报告期内，公司结算销售面积 16.53 万平方米，其中：商品房结算销售面积 8.26 万平方米，比上年同期减少 44.71%。2017 年，南京瑜憬湾项目结转销售收入较上年减少，导致本报告期营业收入较上年同期下降。2017 年，公司主营的房地产开发业务的毛利率为 17.79%，同比下降 3.17%。截至 2017 年 12 月 31 日，公司总资产 153.42 亿元，同比增加 9.43%；归属于母公司所有者权益 38.08 亿元，同比减少 3.18%。公司合并报表资产负债率为 74.92%，剔除预收账款和南京市保障房建设发展有限公司支付的幸福城代建款后的资产负债率为 64.44%。报告期末，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为 23.02 亿元，截止报告期末，公司货币资金为 13.07 亿元，可供出售金融资产为 16.75 亿元，截止本报告披露日，未使用的银行授信为 29 亿元，足以覆盖短期债务，具备较好的资金充裕度，保证了公司的可持续发展。截止报告期末，公司存货为 109.9 亿元，在售、在建的商品房项目可售面积约为 60 万平方米，未开工的项目可售面积约为 42 万平方米。公司目前在建和储备的项目在南京和无锡，两地位列长三角城市群，尤其是南京，具备良好的区域优势和发展潜力，加之公司在地域内的品牌优势和诚信度高，项目具有较强的市场竞争力和盈利能力，能够满足公司未来 2 至 3 年的持续发展需要。（四）社会认同 报告期内，公司 10 多个单项工程荣获省、市优质工程。无锡栖园 3 栋单体住宅和无锡星叶生活广场荣获“太湖杯”。无锡市住建局再次以公司项目为样板，在东方天郡三期现场召开了无锡市建筑工程质量安全文明施工现场观摩会。公司承建的保障房项目成为南京市、江苏省乃至全国保障房工程的标杆。报告期内，南京幸福城保障房项目一组团获得江苏省优质工程“扬子杯”。公司承建的丁家庄二期保障房项目有 21栋荣获“南京市优质结构工程”称号，A3 地块 2016 年交付的 1400 套住宅实现零质量投诉，其中06 幢房屋被南京市安居集团定为交付样板房工程。公司控股子公司栖霞物业年度信用分值在全市物业管理行业中名列前矛，再次获得“江苏名牌”称号，并再次入选中房协“中国物业管理企业综合实力 100 强”。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司主营的房地产开发业务实现营业收入 15.60 亿元，较上年减少 43.48%；房地产开发业务的营业成本为 12.82 亿元，较上年减少 41.22%；毛利率为 17.79%，同比下降 3.17%。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 1,701,872,902.33 2,895,865,810.02-41.23 营业成本 1,418,020,570.39 2,302,868,884.07-38.42 销售费用 28,042,235.18 45,093,880.35-37.81 管理费用 79,908,808.01 79,066,380.30 1.07 财务费用 162,420,424.86 136,507,473.72 18.98 2017 年年度报告 11/151 经营活动产生的现金流量净额-1,367,256,026.68-2,325,094,887.72 不适用 投资活动产生的现金流量净额-2,619,249.28-279,487,822.70 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 1,447,792,514.13 1,486,211,340.07-2.59 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发经营 1,559,771,091.52 1,282,226,375.98 17.79-43.48-41.22 减少 3.17 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）南京幸福城 540,297,426.90 503,518,881.13 6.81%-3.91-5.15 增加 1.21 个百分点 无锡栖园 179,483,230.53 102,836,479.70 42.70%-47.84-61.72 增加 20.77 个百分点 无锡东方天郡 217,207,386.68 158,369,889.49 27.09%-44.89-56.32 增加 19.06 个百分点 无锡栖庭 496,832,399.19 476,632,402.16 4.07%不适用 不适用 不适用 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）南京 644,334,426.40 537,580,436.79 16.57-67.54%-64.88%减少 5.71 个百分点 无锡 906,282,841.15 742,994,253.17 18.02 22.33%17.40%增加 3.44 个百分点 苏州 9,153,823.97 1,651,686.02 81.96-73.24%-90.73%增加 34.04 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 本期毛利率下降的主要原因是本期结转的收入中，无锡栖庭项目和幸福城保障房项目占比较高。保障房项目毛利率较低，无锡栖庭项目一期于市场低迷期销售，售价较低。结转项目中，无锡栖园和东方天郡随着销售价格的提高，毛利率同步上升。本期南京地区营业收入减少的原因在于南京瑜憬湾项目结转收入较上期减少；苏州地区的结转收入主要来自于车位销售，毛利率较高。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 2017 年年度报告 12/151 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发经营 土地成本 282,611,511.01 22.04%657,160,023.39 30.13-57.00%房地产开发经营 其它成本 999,614,850.78 77.96%1,524,176,871.50 69.87-34.42%分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 南京幸福城 土地成本 64,768,697.45 12.86%51,684,764.45 9.74%25.31%保障房 南京幸福城 其它成本 438,750,183.68 87.14%479,150,859.60 90.26%-8.43%保障房 无锡栖园 土地成本 22,046,668.38 21.44%57,724,431.84 21.49%-61.81%无锡栖园 其它成本 80,789,811.32 78.56%210,890,276.660 78.51%-61.69%无锡东方天郡 土地成本 40,305,493.94 25.45%87,573,959.53 24.16%-53.98%无锡东方天郡 其它成本 118,064,395.55 74.55%274,962,009.87 75.84%-57.06%无锡栖庭 土地成本 208,168,963.82 43.67%/不适用 不适用 无锡栖庭 其它成本 268,463,438.34 56.33%/不适用 不适用 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 2125.66 万元，占年度销售总额 1.36%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 8994.25 万元，占年度采购总额 64.04%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 1266.35 万元，占年度采购总额 9.02%。2.2.费用费用 适用 不适用 单位：元 项目 本期数 上年同期数 增减幅度（%）变化原因 销售费用 28,042,235.18 45,093,880.35-37.81 主要系本期广告宣传及销售代理费用减少所致 管理费用 79,908,808.01 79,066,380.30 1.07 主要系本期咨询费用增加 财务费用 162,420,424.86 136,507,473.72 18.98 主要系借款增加 3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 2017 年年度报告 13/151 4.4.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 项目 本期数 上年同期数 增减幅度（%）变化原因 经营活动产生的现金净流量-1,367,256,026.68-2,325,094,887.72 不适用 本年购买土地支出现金减少所致 投资活动产生的现金净流量-2,619,249.28-279,487,822.70 不适用 本年对外投资支付的现金减少所致 筹资活动产生的现金净流量 1,447,792,514.13 1,486,211,340.07-2.59 本年取得借款收到现金减少所致 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 预付款项 102,248,707.04 0.67 201,247,947.93 1.44-49.19 主要系工程进度款结算所致 其他应收款 95,233,694.19 0.62 284,558,263.98 2.03-66.53 主要系收回南通市不动产登记中心土地拍卖保证金所致 存货 10,990,185,283.87 71.63 9,514,419,812.36 67.87 15.51 主要系新增土地储备所致 发放委托贷款及垫款 43,025,000.00 0.28 56,215,919.00 0.40-23.46 主要系发放委托贷款及垫款减少所致 递延所得税资产 136,968,194.27 0.89 98,205,473.49 0.70 39.47 主要系无锡栖霞公司本期确认可弥补亏损的影响 短期借款 140,000,000.00 0.91 100,000,000.00 0.71 40.00 主要系新增短期借款所致 预收款项 750,882,413.80 4.89 1,097,798,792.33 7.83-31.60 主要系无锡栖庭项目交付结转收入所致 应交税费 45,157,916.08 0.29 88,338,026.92 0.63-48.88 主要系本期应交企业所得税减少所致 应付利息 95,325,475.81 0.62 56,380,693.85 0.40 69.07 主要系本期借款增加所致 长期借款 4,087,380,000.00 26.64 3,096,100,000.00 22.08 32.34 主要系新增长期借款所致 2017 年年度报告 14/151 递延所得税负债 145,797,299.87 0.95 184,606,047.10 1.32-21.02 系可供出售金融资产公允价值降低所致 其他非流动负债 37,327,011.57 0.24 53,444,275.68 0.38-30.16 系可供出售金融资产公允价值降低所致 2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 3.3.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米)合作开发项目的权益占比(%)1 无锡栖园（酒店）30,084 不适用 44,856 否 不适用 不适用 2 无锡栖庭二期 24,855 不适用 74,565 否 不适用 不适用 3 南京星叶欢乐城项目（G10 地块）73,196 不适用 236,424 否 不适用 不适用 4 南京 NO.2015G53 地块 80,235 不适用 88,200 否 不适用 不适用 2.2.报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米)项目规划计容建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)在建建筑面积(平方米)已竣工面积(平方米)总投资额 报告期实际投资额 1 南京 枫情水岸 住宅 在建 104,700 188,400 243,400 15,200 228,200 230,000 4,712.04 2 南京 幸福城 住宅 在建 661,200 不适用 1,186,300 51,000 1,135,300 540,000 4,815.20 3 南京 羊山湖花园 住宅 竣工 65,400 91,500 154,500 0 154,500 132,300 2,199.62 4 南京 瑜憬湾 住宅 在建 87,500 192,600 261,700 146,300 115,400 253,000 24,013.63 5 南京 星叶枫庭项目（G46 地块）住宅 在建 21,900 56,900 77,100 77,100 0 108,000 7,537.74 6 无锡 栖园（住宅）住宅 竣工 112,600 169,000 178,800 0