东北制药：房地产估价结果报告.PDF

房地产估价结果报告 房地产估价结果报告 一、估价委托人 一、估价委托人 估价委托人姓名：沈阳市铁西区工业改造指挥部 二、估价机构 二、估价机构 估价机构全称：大连大丰房地产土地估价有限公司 法定代表人：刘伟 资质等级：一级 证书编号：建房估证字2012011 号 地址：大连市中山区学士街 44 号 三、估价对象 三、估价对象 根据委托人提供的材料，估价对象房屋坐落于铁西区南七西路以南、马壮街以东，规划用途为商业，现阶段正在进行内部装修，地上一层建筑面积 7296.21平方米，地下一层建筑面积 6726.09 平方米，评估总面积 14022.3 平方米。四、估价目的 四、估价目的 为委托人核定资产价值提供参考依据而评估房地产的市场价值。五、估价时点 五、估价时点 二零一二年八月十日。六、价值定义 六、价值定义 根据 GB/T50291-1999房地产估价规范的规定，本报告对估价对象评估采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。七、估价依据 七、估价依据 1、委托方与本公司签订的房地产价格评估委托协议书；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、中华人民共和国物权法；5、房地产估价规范（中华人民共和国国标 GB/T502911999）；6、政府及其他有关部门颁布的有关法律、法规和政策性文件；7、本公司掌握的同类区域房地产交易情况及造价成本资料；8、建设工程规划许可证建字第 210106201000044 号；9、评估人员现场查看记录资料；10、委托人提供的材料。八、估价原则 八、估价原则 此次估价遵循以下原则：1、合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；其他方面。2、最高最佳利用原则，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳利用为前提进行。最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳利用具体包括下列 3个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。3、替代原则，要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的房地产，价格相互牵掣，相互接近。4、估价时点原则，要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价时点是评估房地产价格的时间界限。5、独立、客观、公正原则，独立原则要求房地产估价机构、估价人员与估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系。房地产估价机构、估价人员与房地产当事人有利害关系或者是房地产当事人的，应当回避。客观原则要求房地产估价所采用的相关数据、参数有明确的来源与依据，并且应该是客观公正而不应是估价对象本身的（租约期内的租金除外）；公正原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。九、估价方法 九、估价方法 1、估价方法的选用 根据房地产估价规范（GB/T50291-1999），通行的房地产估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。根据本次估价目的和估价对象所处的社会、环境状态和估价对象自身的特殊情况，估价对象一层采用市场法进行评估测算，地下一层采用收益法进行评估测算。2、估价方法定义 市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。收益法定义：收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果 十、估价结果 我公司根据本次报告估价目的，在遵循估价原则、按照估价程序、采用科学合理的估价方法、以及认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验对影响房地产市场价格因素的分析后，确定估价对象在符合报告中已说明的有关价值定义和假设、限制条件的基础上，于估价时点可能实现的客观市场价值人民币（大写）金额：壹亿零伍佰壹拾肆万叁仟捌佰元整壹亿零伍佰壹拾肆万叁仟捌佰元整。估价结果一览表 项目 单价（元/）面积（）评估值（万元）地上一层 9606 7296.21 7008.74 地下一层 5212 6726.09 3505.64 合 计 14022.3 10514.38 十一、估价作业期 十一、估价作业期 二零一二年八月十日至二零一二年八月十四日。十二、估价报告应用的有效期 十二、估价报告应用的有效期 本报告应用的有效期自估价报告完成之日起计算，原则上为一年内有效，但市场状况变化很大时，估价报告使用的有效期不超过半年。十三、估价作业人员 十三、估价作业人员 中国注册房地产估价师：刘伟 中国注册房地产估价师：郝家琳 估 价 员：张泓洋 大连大丰房地产土地估价有限公司 二零一二年八月十四日