_ST长风：土地估价报告（二）.PDF

甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 _ 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628316 1 土 地 估 价 报 告 项目名称：靖远煤业有限责任公司改制涉及土地使用权价格评估（靖远县）受托估价单位：甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 土地估价报告编号：甘方估字2 0 0 4 0 6 7 号 提交估价报告日期：二0 0 四年十一月二十四日 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 _ 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628316 2 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称：靖远煤业有限责任公司改制涉及土地使用权价格评估（靖远县）二、委托估价方 委托单位:靖远煤业有限责任公司 单位地址：白银市平川区大桥路 法人代表：罗福乾 联 系 人：高相德 联系电话：1 3 3 0 9 4 3 1 2 3 2 三、估价目的 根据关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法的通知（国经贸企改 2 0 0 2 8 5 9 号）等文件的精神，靖远煤业有限责任公司拟进行企业改制，组建国有控股、产权多元化的有限责任公司。按照国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发 2 0 0 1 4 4 号）、国家土地管理局第 8 号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定和国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发 1 9 9 9 4 3 3 号）文件规定，靖远煤业有限责任公司特委托甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司对重组改制中涉及的土地资产进行市场价格评估，为其依法进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。四、估价基准日 二四年九月三十日 五、估价日期 二四年十一月八日至二四年十一月二十四日 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 3 六、地价定义 根据委托方提供的资料及现场勘查情况，待估宗地土地登记用途、土地使用年限、待估 宗 地 实 际 开 发 程 度 及 在 本 次 评 估 中 设 定 土 地 用 途、设 定 土 地 开 发 程 度、设 定 土 地 使 用 年 限情 况详 见 表1。表 1 待估宗地地价定义一览表 宗地 编号 宗地名称 位置 估价期日的实际用途 估价设定的用途 评估设定使用年限(年)估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 备注 1 工业广场 靖远县东升乡红湾社 工业 工业 5 0 宗地外“三通”（通路、供电、通讯）宗地内“六通一平”（通路、供电、供水、排水、通讯、供暖及场地平整）宗 地 外“三 通”（通 路、供 电、通讯）及宗地内场地平整 2 工业铁路用地 靖远县东升乡红湾社 工业 工业 5 0 宗地外“三通”（通路、供电、通讯）宗地内“一通一平”“供电、通讯、通路及场地平整”宗 地 外“三 通”（通 路、供 电、通讯）及宗地内场地平整 3 工业排矸场 靖远县东升乡红湾社 工业 工业 5 0 宗地外“三通”（通路、供电、通讯）宗地内“一通一平”“供电、通讯、通路及场地平整”宗 地 外“三 通”（通 路、供 电、通讯）及宗地内场地平整 考 虑 到 宗 地 红 线 内 基 础 设 施 开 发 费 用 已 计 入 资 产 评 估 值 中，为 了 避 免 资 产 重 复 计 算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地外的基础设施实际开发程度和宗地内场地平整状况。故 本 次 评 估 价 格 是 指 在 上 述 设 定 用 途、设 定 开 发 程 度 和 设 定 使 用 年 期 条 件 下，于估价 基准日为二四年九月三十日的土地使用权市场价格。七、估价结果（币种：人民币）评估土地总面积:6 0 6 8 2.8 平方米 总地价:2 2 7 万元 总地价大写:贰佰贰拾柒万元整（人民币）详见表2 土地估价结果一览表 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 4 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 _ 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628316 5 八、土地估价师签字 姓 名 估价师资格证书号 签 字 黄 英 9 6 2 7 0 0 2 3 高剑华 9 6 2 7 0 0 0 7 九、土地估价机构 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 估价机构负责人签字：二四年十一月二十四日 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 6 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托单位:靖远煤业有限责任公司 单位地址：白银市平川区大桥路 法人代表：罗福乾 联 系 人：高相德 联系电话：1 3 3 0 9 4 3 1 2 3 2 二、估价对象描述 1、土地登记状况 待估宗地共3 宗,土地登记状况见表3。表3 评估对象登记状况表 宗地 编号 宗地 名称 土地使用者 宗地位置 土地等级 登记用途 面积(m2)地号 图号 国有土地使用证号 1 工业广场 靖远煤业有限责任公司 靖远县东升乡红湾社 无 工业 5 5 4 4 2.8 无 无 靖国用(2 0 0 4)字第0 6 0 1 1 3 7 5 号 2 工业铁路用地 靖远煤业有限责任公司 靖远县东升乡红湾社 无 工业 2 0 8 0.0 无 无 靖国用(2 0 0 4)字第0 6 0 1 1 3 7 4 号 3 工业排矸场 靖远煤业有限责任公司 靖远县东升乡红湾社 无 工业 3 1 6 0.0 无 无 靖国用(2 0 0 4)字第0 6 0 1 1 3 7 6 号 合计 6 0 6 8 2.8 2、土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家，靖远煤业有限责任公司拥有国有土地使用权，土地使用权性质为划拨用地，宗地权属来源合法、产权清楚。至估价基准日，待估宗地未设定抵押权、租赁权、地役权、地上和地下权等他项权利。3、土地利用状况 土地利用状况详见表4。表4 1 待估宗地地上建筑物一览表（工业广场）序号 名称 用途 结构 容积率 层数 建筑高度（米）耐用年限（年）已使用年限（年）建筑面积(m2)成新率%1 充电房 生产 砖混 1 4 4 0 2 0 8 8 5 0 2 锅炉房 生产 砖混 1 9 4 0 1 5 2 9 2 6 3 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 7 3 空气加热室 生产 砖混 1 3.5 4 0 1 5 4 8 6 3 4 消防器材库 生产 砖混 1 3.5 4 0 1 5 4 2 6 3 5 值班候车室 生产 砖混 1 3.5 4 0 1 5 4 1 2 6 3 6 调度室 生产 砖混 2 3.5 4 0 1 5 7 5 6 3 7 二井磨具房 生产 砖混 1 3.5 4 0 1 5 1 8 4 6 3 8 二井人车修理间 生产 砖混 1 3.5 4 0 1 5 2 8 6 6 3 9 二井机车工作间 生产 砖混 1 3.5 4 0 1 5 3 0 1 6 3 1 0 二井灯房浴池 生产 砖混 1 3.5 4 0 1 5 1 6 5 8 6 3 1 1 空气加热室 生产 砖混 1 3.5 4 0 1 5 1 6 3 6 3 1 2 二井灯房与浴池 生产 砖混 1 3.5 4 0 1 3 1 6 5 8 6 8 1 3 二井蓄电池充电房 生产 砖混 1 3.5 4 0 1 1 8 0 7 3 1 4 二井蓄电池充电房 生产 砖混 1 3.5 4 0 1 1 8 0 7 3 1 5 制氮门卫室及办公室 生产 砖混 1 3.5 4 0 8 9 7 8 0 1 6 一井制氮站车间围墙 生产 砖混 1 2.2 4 0 7 5 2 0 8 3 1 7 制氮车间 生产 砖混 1 9 4 0 8 4 7 7 8 0 1 8 二区浴池理发室 生产 砖混 1 7 4 5 1 7 2 6 2 6 2 1 9 二区浴池理发室 生产 砖混 1 7 4 5 1 4 1 1 5 8 6 7 2 0 候车室 生产 砖混 1 3.5 4 5 2 0 1 1 5 8 5 5 2 1 门卫室 生产 砖混 1 3.5 4 5 1 7 2 8 6 2 2 2 灯房浴池挡墙联建 生产 砖混 1 9 4 5 2 0 5 9 5 9 5 5 2 3 防洪装车站 生产 砖混 1 4 4 5 1 9 3 0 6 5 8 2 4 主井栈桥 生产 混凝土 1 2 5 2 5 1 7 1 0 5 3 2 2 5 广场挡墙 生产 砖混 1 2.2 5 0 1 7 6 4 3 6 6 2 6 广场排水池 生产 砖混 1 4 2 5 1 8 6 4 3 2 8 2 7 二区挡墙护坡 生产 砖混 1 4 2 5 1 6 7 1 3 6 2 9 二井广场排洪沟 生产 切石 1 3 2 5 1 2 1 9 5 5 2 3 0 二井灌浆水池 生产 钢混 1 4 5 0 2 0 1 座 6 0 3 1 冷却塔 生产 钢混 1 6 5 0 1 8 2 座 6 0 3 2 二井矸石山防洪沟 生产 1 3 5 0 1 0 8 0 3 3 变电所围墙 生产 混凝土 1 2.2 2 5 2 0 8 5 2 0 3 4 一井制氮站护坡 生产 砖混 1 4 2 5 7 1 项 7 2 3 5 一井制氮站冷却水池 生产 砖混 1 6 2 5 7 1 座 7 2 3 6 制氮厂给排水 生产 砖混 1 2 5 8 3 8 3 6 8 3 7 制氮系统热力网 生产 砖混 1 2 5 8 9 5/1 9 2 6 8 3 8 输氮管路 生产 砖混 1 2 5 8 1 2 6 0 6 8 3 9 氮气厂循环水池 生产 1 6 2 5 1 0 6 0 4 0 给排水泵房及冷却池 生产 砖混 1 6 2 5 8 1 座 6 8 4 1 制氮站厕所 生产 砖混 1 3 2 5 8 1 4 6 8 4 2 二井专用场地 生产 砖混 1 2 5 1 8 5 1 0 2 8 4 3 风井场排水沟 生产 砌崮 1 2 5 2 0 2 5 8 2 0 4 4 主井栈桥 生产 混凝土 2 5 2 5 2 0 1 座 2 0 合计 0.4 2 2 6 1 0 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 8 表4 1 待估宗地地上建筑物一览表（工业铁路用地）序号 名称 用途 结构 容积率 层数 建筑高度（米）耐用年限（年）已使用年限（年）建筑面积(m2)成新率（%）1 大王沟管涵及窄轨 生产 砖混 1 2 5 1 2 1 2 0 5 2 2 水洞沟改沟 生产 砌崮 1 2 5 2 0 1 7 8 8 2 0 3 场内窄轨铁路 生产 铁路 1.5 1 1 1 1 6 1 2 0 3 0 合计 3 1 1 1 表4 3 待估宗地地上建筑物一览表（工业排矸场）序号 名称 用途 结构 容积率 层数 建筑高度（米）耐用年限（年）已使用年限（年）建筑面积(m2)成新率（%）1 灌浆水池 生产 钢混 0.0 1 1 4 5 0 2 0 3 座 6 0 三、地价影响因素分析（一）一般因素分析 1、城市资源状况（1）地理位置：靖远县位于黄河中上游，甘肃省中东部，介于东经 1 0 4 1 8 至1 0 5 1 8 ，北纬3 6 1 5 至3 7 之间，总面积5 8 0 9.4 平方公里，耕地面积1 1 1.8 5 万亩，占总面积的1 2.8 4%。辖3 个镇、1 8 个乡，8 个居委会、1 7 8 个村委会。全县有汉、回、满等9 个民族，1 0 2 7 1 3 户、4 5 9 1 8 8 人。（2）地形地貌：靖远县属黄土高原丘陵沟壑区和干旱草原区。地势东高西低，由南向北倾斜，分为川区、山塬区和黄河谷地三类地形。平均海拔1 3 9 8 米，黄河呈形，纵贯全县9 个乡镇，流长1 5 4 公里，流域面积1 0 0.4 9 平方公里。（3）气候水文:靖远县属温带半干旱气候。2 0 0 2 年极端最高气温 3 6.5，极端最低气温零下1 9.2，平均气温9.9。年降水量 2 2 2.6 毫米，无霜期1 5 7 天。靖远矿产资源丰富，已探明的有煤炭、石灰石、重晶石、高岭土、石膏、沸石、铁、锰、铜、金等矿藏。2、房地产制度与房地产市场状况(1)土地使用制度与土地管理政策 随着新中华人民共和国土地管理法以及甘肃省实施 办法的颁布与实施，中共中央、国务院关于“进一步加强土地管理、切实保护耕地”的通知，对新增非农建设用地严格控制，加强了对农业用地转为建设用地的限制，并上收了土地审批权限，建立了严格的土地征用、转用制度和用途管制制度，这些政策和措施将会使城镇中存量土地地价的总体水平呈上升趋势。靖远县也相继出台了一系列土地管理方面的文件，如省物价局、国土资源厅关于对靖远县基准地价（修订）的批复等。以上法律法规和有关文件的实施，将进一步规范土地市场，对土地交易价格起到了调节作用，同时政府对经营性用地通过招标、拍卖方式进行供地，结束了协议、划拨方式供地，有效地控制了土地交易价格，防止了地价过快上涨和下降。(2)住房制度与房地产管理政策 1 9 9 9 年以来，城镇住房制度改革进入了一个新的阶段，国家不再进行福利分房，城镇居民的住房主要通过购买安居房、经济适用房和商品房来解决，为房地产业的未来持续稳定发展创造了有利的条件，对扩大房地产投资和消费起到了一定作用，这必将促进城市房地产业的兴旺发达，形成房地产价格的上升。(3)土地房屋市场交易情况 1 9 9 4 年6 月6 日甘肃省人民政府发布了甘肃省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法的颁布与实施和一系列土地房屋市场交易法律和制度的出台，使土地房屋交易市场得到了净化，土地房屋交易将更加规范化、制度化、市场化，这将会有效的防止地价过快上涨和下降。3、产业政策 靖远县人民政府为了发展当地经济，在土地使用上对外商、外地单位和个人来投资采取一定的优惠政策，同时，在产业政策上，实施鼓励发展农业，重视引进高新技术产业，积极发展第三产业的政策，从税收和减免相关费用以及运输费用补贴多方面给予优惠，积极改善投资环境。4、城市社会经济发展状况 2 0 0 3 年全县国内生产总值完成8.7 3 亿元，同比增长1 1.1%，其中第一产业3.6 6亿元，增长4.7%，第二产业1.7 8 亿元，增长2 4.2%，第三产业3.2 9 亿元，增长1 2.5%。粮食总产量1 6.0 8 万吨，增长5.1%；地方财政收入0.2 3 亿元，增长2 4.6%。实现社甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 10 会消费品零售总额4.1 3 亿元，增长9.9%；全社会固定资产投资达到2.3 2 亿元，增长2 9.4%。（二）区域因素分析 影响地价的因素有区域位置、交通条件、环境条件、基础设施状况，产业集聚状况等。虽然待估宗地属于靖远县的行政辖区，但是由于影响地价的因素主要来自于平川区王家山镇，故在本次评估中以王家山镇为区域来分析影响地价的区域因素。1、区域概况 王家山镇位于平川区北部,距平川区约5 0 公里，面积约6 0 平方公里，总人口2.2万,北与水泉乡和靖远县东升乡五合乡相连，东、南与 共和乡为邻，西与靖远县东湾乡为界。2、交通条件 陇海铁路本区域，并在长征设有停车站，矿区修建有专用铁路线向外运煤，白兰高速公路、国道 1 0 9 线都从区域穿过，另外有乡级公路、简易公路可通各乡镇。交通较方便。3、基础设施 待估宗地所在区域基础设施状况为“三通”（通路、供电、通讯），具体见下表。（1）道路 待估宗地所在区域对外交通以 1 0 9 国道为主，刘白高速穿过本区域，并留有出口，区域内通过各级简易乡村道路相连。有水泥路面或沙石路面。（2）供电 待估宗地所在区域由白银供电局王家山供电所负责供电。白银供电局以3 5 K V 输入黑水变电所，黑水变电所以同等级输入王家山供电所，通过降压以 6 K V 输入王家煤矿。（3）通讯 待估宗地所在区域各种通讯设施的使用不受限制。4、环境条件 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 11 待估宗地所在区域主要污染源为粉尘，无其它大型污染型工业企业，环境质量一般。5、产业集聚度 评估宗地所在区域内产业类型主要围绕采煤工业建立起了相关的工业企业，产业集聚规模一般。6、规划限制 待估宗地所在区域无规划限制。（三）个别因素 1、企业概况 靖远煤业有限责任公司位于甘肃省白银市境内，西距省城兰州 1 6 0 公里，资源丰富，煤质优良，总面积1 0 2 平方公里，地质保有储量9.5 亿吨,总资产3 1.2 2 亿元,现开采的煤种为不粘结、弱粘结煤及气煤。煤炭品种齐全，有大块、混中块、小块、渣煤、混煤、沫煤 6 种，是目前甘肃最大的煤炭基地和主要的出口煤基地。公司矿井设计能力6 6 6 万吨，现实际生产能力5 0 0 万吨以上。靖远煤业有限责任公司是一个以煤为主，多业并举，具有煤炭生产、基本建设、多种经营、地质勘探、机械制修、科研设计、供水供电、救护消防、文教卫生、生活服务等综合配套的现代化企业。2、靖远煤业有限公司总基础设施状况 道路：两个井区道路系统较完善，主要道路均以硬化，与外界联系通畅，并有专门的铁路专用线向外运煤。给水：水源来自黄河，经位于长征镇的公司内部水厂处理后通过 5 个梯级泵站输送到五个蓄水池，其中容量为 2 0 0 0 T 水池 1 个，给工业区和第一家属区供应；容量为8 0 0 T 水池2 个，一个供第二家属区、医院，一个供1 号井；容量为4 0 0 T 水池2个，其中一个供应 2 号井、4 号井，另一个备用。供水主管管径约2 0 0 m m,各用水单位的支管径从5 0 m m-1 5 0 m m 不等，水质良好，保证率较高。排水：总污水量约1 4 4 0 0 0 立方米，公司内部采取雨污合流制，有统一的地上和地下排水管网，经5 0 0 m m 主排水管径水统一排入海子滩水坝，经沉淀后回用。供电：供电统一由白银供电局黑水变电所供给，输入电压为3 5 K V,并在王家山矿甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 12 建有变电所，输出电压为3 8 0 V 和2 2 0 V。供暖:公司内部采用分区供暖，各用地单位分别备有锅炉房。基本能满足各用地单位的供暖需求。通讯：各种无线通讯都覆盖到本区域，总公司内部还有自建的生产和行政通讯系统，交换机3 台。各矿区都有其中王家山矿区有1 2 0 4 线。3、待估宗地个别因素 待估宗地面积、位置、基础设施状况、地质状况等个别因素见下表5。表5-1 待估宗地个别因素条件说明表 宗地编号 宗地名称 位置 土地面积（平方米）容积率 形状 交通条件或临路状况 地质条件 宗地内土地开发程度 宗地四至 1 工业广场 靖远县东升乡红湾社 5 5 4 4 2.8 0.4 不规则 便道 良好 六通一平 东：荒 山、西：岱 王 沟、北：荒山、南：荒山 2 工业铁路用地 靖远县东升乡红湾社 2 0 8 0.0 1.5 不规则 便道 良好 一通一平 四面均为荒山 3 工业排矸场 靖远县东升乡红湾社 3 1 6 0.0 0.0 1 不规则 便道 良好 一通一平 四面均为山坡 表5-2 待 估 宗 地 基 础 设 施 一 览 表 宗地编号 宗地名称 供水 排水 供电 通讯 供暖 通路 1 工业广场 4 0 0 T 蓄水池供应，主供水管径为1 0 0 m m 直接排入公司排水管网，主排水管径为2 0 0 m m 由王家山变电所供应，宗地内备有2 台4 0 0 K V A变压器，双回路供应 四部直拨电，内部分机 由2 台2 T 卧式锅炉供应 便道 2 工业铁路用地 便道 3 工业排矸场 便道 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 13 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据（一）有关法律、法规 1、1 9 9 9 年1 月1 日实施中华人民共和国土地管理法；2、1 9 9 5 年1 月1 日第八届全国人民代表常务委员会第八次会议通过的中华人民共和国城市房地产管理法；3、国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发 1 9 9 9 4 3 3 号）；4、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发 2 0 0 1 4 4 号）；5、国家土地管理局关于国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（国家土地管理局令第8 号）；6、1 9 9 9 年9 月2 日甘肃省第九届人民代表大会第十二次会议讨论通过的甘肃省实施中华人民共和国土地管理法办法；8、靖远县城区基准地价更新报告甘价服务 2 0 0 4 3 6 2 号。（二）有关技术标准 1、国家标准城镇土地估价规程（G B/T 1 8 7 0 8-2 0 0 1）；2、国家标准城镇土地分等定级规程（G B/T 1 8 7 0 7-2 0 0 1）。（三）其它资料 1、委托方提供的土地利用状况、基础设施状况及各待估宗地的国有土地使用证；2、估价人员实地调查及现场收集关于待估宗地所在区域的基础设施状况、土地市场等其它资料。二、土地估价（一）估价原则 1、最有效使用原则 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 14 土地具有用途的多样性，不同利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益。所以，土地价格是以地块的效用作最有效发挥为前提。本评估报告是以公共建筑用地为最有效用地进行评估的。2、替代原则 根据市场运行规律，在同一类商品中的市场中，商品大致相似或提供服务的效用相同时，价格低者吸引需求。土地价格也同样遵循替代规律，被某项土地价格所牵制。换言之，具有相同使用价值，替代可能的房地产之间会影响和竞争，使价格趋于一致。3、变动原则 土地价格是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中。我们在评估中，注意把握各因素之间的因果关系及其变动规律，不但对将来的地价变动做出准确预测，同时也对所采用的地价资料按变动原则修订到估价基准日的标准水平，准确合理地进行估价。4、供需原则 土地与一般商品一样，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。但与此同时，由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，需求与供给都限于局部地区。因此，土地又不能完全根据均衡法则来决定价格。评估中，我们从上述特性出发，充分了解掌握当地土地供求关系，使评估价格尽可能贴近市场交易价格。（二）估价方法 估价方法的确定：1、根据国家标准城镇土地估价规程（G B/T 1 8 5 0 8-2 0 0 1），并结合该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的、当地市场发育程度等，选择适当的估价方法。2、选择估价方法的依据(1)因待估宗地为城市土地，其旧城改造土地补偿标准都有文件规定，宜采取成本逼近法进行评估。甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 15(2)靖远县基准地价更新成果已经国土资源厅和甘肃省物价局验收，并于2 0 0 4年颁布实施，批准文号为甘价服务 2 0 0 4 3 6 2 号。评估地块不在基准地价覆盖区内，但可以参照末级地价进行评估，根据城镇土地估价规程我们选用了基准地价系数修正法。1、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的评估方法。其计算公式为：熟地价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润+土地增值收益 =土地成本价格+土地增值收益（1）宗地价格=熟地价格年期修正系数个别区位修正系数（2）（1）基本假设及相关说明 A、土地取得费及相关税费，以目前评估宗地所在区域的统征土地平均费用为依据，并参照区域同等类型项目的征地实例，经综合比较来确定。B、土地取得费及相关税费，以目前靖远县内的统征土地平均费用为依据，并参照区域同等类型项目的征地实例，经综合比较来确定。C、土地开发费以评估对象所在区域及宗地目前的实际开发程度，依据正常的费率标准，计算出各项开发条件所发生的正常开发费，并参照区域同等开发程度的开发费，经综合比较来确定的。D、利润率以煤炭行业的平均利润率来确定。E、土地成本中的各项费用，均是以区域平均状况为计算依据，故应作个别条件的修正。F、本次估价期日及计算基准设定在项目开发建设完成后，投入正常使用时，设定正常开发周期为一年。G、本次评估设定土地取得费、相关税费和土地开发费中的宗地外“三通”费在征地后、施工建设前一并支付，计开发期内全额利息、利润，土地开发费中的宗地内“场地平整”费在开发期内连续均匀投放，按1/2 周期计算利息、利润。甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 16 2、基准地价系数修正法 （1）基准地价的内涵 基准地价是根据国家城镇土地估价规程，以市场中实际发生的土地交易价格进行测算的。靖远县城区基准地价更新成果已于2 0 0 4 年经省国土资源厅、省物价局关于对靖远县基准地价的批复（甘价服务 2 0 0 4 3 6 2 号）批准实施。靖远县土地定级是按照国家城镇土地估价规程和城镇土地分等定级规程，在原土地定级的基础上，通过调查，对房屋出租、买卖和征地拆迁等资料进行分析，分别采用收益还原法、剩余法、成本逼近法和市场比较法等计算出商业、住宅、工业等用地的样点地价，然后根据样点地价和单元分值的关系，利用计算机建立数字模型，确定最终单元地价，完成基准地价。确定靖远县估价区分别划分为4 个商业、住宅、工业用地级别的基准地价及相应的地价修正体系。（三）地价的确定 1、估价方法应用评价 根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行了测算。成本逼近法评估结果是以目前土地的平均取得成本为基础，再进行位置等修正而得到的评估结果，是一种成本累加而形成的成本价格。由于该方法的可操作性较强，易于掌握。因此，我们认为该方法对估价对象来说是一种较为适宜的评估方法，且试算价格也是逼近市价的。基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，故该方法对本项目评估适宜性强，故其结果准确性较高。但是此次评估的三宗地虽然在靖远县的行政辖区内，但不在基准地价的覆盖范围内，而且远离县城，受白银市平川区王家山镇的影响更大，因此基准地价法估算的结果没有现实性和可参考价值。通过上述方法的应用分析，我们认为本次采用成本法可作为确定地价的依据。以成本法计算的结果为最终的土地估价结果。甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 17 表6 待估宗地估价结果确定表 宗地名称 基准地价修正系数法(元/平方米)成本逼近法(元/平方米)最终测算地价(元/平方米)面积(平方米)总地价(万元)备注 工业广场 1 0 3.3 3 3 9.4 9 3 9.4 5 5 4 4 2.8 2 1 8.4 4 取成本逼近法测算结果 工业铁路用地 8 7.4 8 1 6.4 4 1 7.2 3 2 0 8 0.0 3.5 8 取成本逼近法测算结果 工业排矸场 8 5.8 9 1 5.8 1 1 5.7 5 3 1 6 0.0 4.9 8 取成本逼近法测算结果 合计 6 0 6 8 2.8 2 2 7 通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置、使用状况等因素，我们认为上述评估结果易于被市场接受，也符合区域平均地价水平。2、估价结果 通过上述分析、测算，我们确定估价对象未设置他项权利限制的工业用地，实现宗地外“三通”及宗地内场地平整、在现状容积率条件下，于2 0 0 3 年9 月3 0 日5 0 年期土地使用权价格为：评估总面积:6 0 6 8 2.8 平方米 总地价:2 2 7 万元 总地价大写:贰佰贰拾柒万元整（人民币）详见表2 土地估价结果一览表 三、估价结果和估价报告的使用（一）估价的前提条件 1、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。2、估价依据的材料是真实、可靠的。3、估价对象得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。4、评估设定的土地开发程度为宗地外的基础设施开发程度及宗地内场地平整状况。（二）估价的假设条件 1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 18 2、关于土地使用年期的设定：划拨土地按设定用途法定最高出让年期设定土地使用年期。3、本次评估待估宗地的市场价格的基准日为二四年九月三十日。（三）估价结果和估价报告的使用 1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用权年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以委托方提供的靖远县国土资源局颁发的国有土地使用证为准。5、本报告的估价结果自基准日起一年内有效。（四）需要其它说明的事项 1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。4、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集其它资料的真实性、准确性负责。5、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表本报告。6、本报告由甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司负责解释。甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628326 19 第四部分 附件 1、土地估价技术报告 2、国有土地使用证复印件 3、待估宗地照片 4、估价机构资质证书 5、土地估价师资格证书 甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷 1 2 3 号 _ 邮编：730000 电话：09318628316、8628326 传真：09318628316 20表2 土 地 估 价 结 果 一 览 表 估价机构：甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 报告编号：甘方技字2 0 0 4 0 6 7 号 估价基准日：2 0 0 4 年9 月3 0 日 土地使用权性质：划拨土地使用权 土地使用者 宗地名称 国有土地证明证号 宗地位置 估价基准日的实际用途 估价设定 的用途 现 状 容 积率 估价基准日的实际开发程度 估价设定的 开发程度 土地使用权年期 面积(m2)单位面积地价 总地价(万元)靖远煤业有限责任公司 工业广场 靖国用(2 0 0 4)字第0 6 0 1 1 3 7 5 号 靖远县东升乡红湾社 工业 工业 0.4 宗地外“三通”，宗地内“六通一平”宗地外“三通”，宗地内场地平整）5 0 5 5 4 4 2.8 3 9.4 2 1 8.4 4 靖远煤业有限责任公司 工业铁路用地 靖国用(2 0 0 4)字第0 6 0 1 1 3 7 4 号 靖远县东升乡红湾社 工业 工业 1.5 宗地外“三通”，宗地内“一通一平”宗地外“三通”，宗地内场地平整 5 0 2 0 8 0.0 1 7.2 3 3.5 8 靖远煤业有限责任公司 工业排矸场 靖国用(2 0 0 4)字第0 6 0 1 1 3 7 6 号 靖远县东升乡红湾社 工业 工业 0.0 1 宗地外“三通”，宗地内“一通一平”宗地外“三通”，宗地内场地平整）5 0 3 1 6 0.0 1 5.7 5 4.9 8 合 计 -6 0 6 8 2.8 2 2 7 备注：一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：无他项权利限制。2、宗地内基础设施条件：待估宗地所在区域内由公司自备水源，工业广场内有 1 个接口，管径1 0 0 mm。待估宗地所在区域内采用雨污合流排水,工业广场内排水排入统一的排水管网，管径400mm。待估宗地所在区域内通讯不受限制,由公司统一建立了生产和行政两个通讯系统，工业广场内有固定电话8部。待估宗地所在区域内无连片供热,工业广场内有两台2吨的锅炉供暖，主管径 100mm。待估宗地所在区域内由白银市供电局黑水变电所供电,工业广场内有1台变压器，功率为400kva,经变压器电压由 11kv变为380、220v。3、规划限制条件：规划限制用途为工业。4、影响土地价格的其它限定条件：本评估价格仅作为靖远煤业有限责任公司改制时的价格参考依据。二、其他需要说明的事项：评估报告自基准日起一年内有效。三、评估机构：甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 二 O O 四年十一月二十四日