_ST铜城：房地产估价报告（一）.PDF

房 地 产 估 价 报 告房 地 产 估 价 报 告 甘肃宏信房地资产评估有限公司 0 房 地 产 估 价 报 告房 地 产 估 价 报 告 项目名称：白银区红星路 85 号 1 幢整幢商服房地产项目名称：白银区红星路 85 号 1 幢整幢商服房地产 委托方:白银铜城商厦（集团）股份有限公司 委托方:白银铜城商厦（集团）股份有限公司 估价人员:郭荣芳 估价人员:郭荣芳 估价时点：2010 年 1 月 8 日 估价时点：2010 年 1 月 8 日 估价作业日期：2010 年 1 月 8 日 估价作业日期：2010 年 1 月 8 日 估价报告编号：甘宏评报字(2010)第 203-3 号 估价报告编号：甘宏评报字(2010)第 203-3 号 甘 肃 宏 信 房 地 资 产 评 估 有 限 公 司甘 肃 宏 信 房 地 资 产 评 估 有 限 公 司 房 地 产 估 价 报 告房 地 产 估 价 报 告 甘肃宏信房地资产评估有限公司 1 房 地 产 估 价 报 告 书 目 录房 地 产 估 价 报 告 书 目 录 致委托方函 （02 页）估价师声明 （03 页）估价的假设和限制条件 （04 页）估价结果报告 （05 页）估价技术报告 （08 页）附件：附件：房屋所有权证复印件 评估机构营业执照（副本）复印件 评估机构资质证复印件 评估人员资格证复印件 房 地 产 估 价 报 告房 地 产 估 价 报 告 甘肃宏信房地资产评估有限公司 2 致致 委委 托托 方方 函函 白银铜城商厦（集团）股份有限公司：受贵公司的委托，我公司组织有关估价技术人员于 2010 年 1 月 8 日对位于白银区红星路 85 号 1 幢整幢商服房地产（建筑面积：2040.51 平方米）进行了现场勘察，并以提供市场价值为估价目的，对其在估价时点 2010 年 1月 8 日的市场价值进行了评估，现将评估结果报告如下：本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和分析房地产市场各种影响因素，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为 6547997 元（大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币）。单价:3209 元/平方米。甘肃宏信房地资产评估有限公司 二 O 一 O 年一月八日 房 地 产 估 价 报 告房 地 产 估 价 报 告 甘肃宏信房地资产评估有限公司 3 估估 价价 师师 声声 明明 我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。房 地 产 估 价 报 告房 地 产 估 价 报 告 甘肃宏信房地资产评估有限公司 4 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 1、本报告中估价项目的评估结果是公允的市场价值，即在估价时点预期能够成交的可能价格，它依据了以下假设：(1)市场上存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；(2)该物业可以在公开市场上自由转让；(3)在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；(4)在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的；(5)不考虑特殊买家的附加出价；(6)不考虑遇有不可抗力或未来市场变化风险和短期强制处分等因素；2、本估价报告所依据房屋建筑面积以委托方提供的房屋所有权证为准。3、本报告之评估价值为估价时点的市场价值，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。4、本报告的评估值是在估价对象无任何他项权利限制条件下计算得出的。5、本报告只可按估价目的使用，不得用于其它用途。6、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。房 地 产 估 价 报 告房 地 产 估 价 报 告 甘肃宏信房地资产评估有限公司 5 估估 价价 结结 果果 报报 告告 一、委托方：白银铜城商厦（集团）股份有限公司 二、受理方：甘肃宏信房地资产评估有限公司 办公地址：白银区万盛路 1 号 联系电话：（0943）8253116 三、估价对象概况：1、房地产权属状况：根据委托方提供的（白）房权证（白银区）字第005107 号房屋所有权证，估价对象权属白银铜城商厦（集团）股份有限公司，权属清楚。2、地理位置：估价对象白银区红星路 85 号 1 幢楼位于城建什字东南角，其东临白银市地税局，南临银光住宅区，西临公园路，北临红星路，交通便捷，地处城区规划一级地段。3、建筑物概况：估价对象共四层（局部五层），混合结构，1986 年竣工，L 形楼，总建筑面积 2040.51 平方米，外墙面普通装修，水、暖、电、讯、消防配套设施齐全。因本次估价不考虑其室内装修价值，故对装修情况不做描述。四、估价时点：2010 年 1 月 8 日。房 地 产 估 价 报 告房 地 产 估 价 报 告 甘肃宏信房地资产评估有限公司 6五、估价时间：2010 年 1 月 8 日。六、估价目的：提供市场价值。七、估价报告的有效期限：本估价报告评估结果的有效期限为六个月，即从 2010 年 1 月 8 日起到 2010 年 7 月 7 日止的期限内有效。八、估价方法：根据估价对象为收益性物业，估价目的和所收集的资料，市场上与估价对象类似用途的房地产租赁价格较多，但市场上与估价对象同一地段，同用途，同结构的近期交易房地产没有，故确定采用收益还原法确定估价对象房地产价值。九、估价原则：本报告评估过程依据合法原则、估价时点原则、公平公正原则、替代原则。十、估价依据：1、国家建设部、国土资源部及白银市人民政府颁发的有关政策、法规文件。2、中华人民共和国国家标准房地产估价规范。3、委托方提供的房屋所有权证。4、评估人员现场勘察获取的数据和资料。5、本公司掌握的白银市区同类结构商品房租赁价格。十一、价值定义：本估价项目采用公开市场价值标准。十二、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，选用科学合理的估价方法，在分析现有资料的基础上，结合估价经验和分析房地产市场各种影响因素，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为6547997 元（大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币）。单价:3209房 地 产 估 价 报 告房 地 产 估 价 报 告 甘肃宏信房地资产评估有限公司 7元/平方米。十三、评估人员：撰写人：郭荣芳 审核人：杨银满 批准人：王丽 估估 价价 技技 术术 报报 告告 第一部分 选择估价方法 根据估价对象为收益性物业，估价目的和所收集的资料，市场上与估价对象类似用途的房地产租赁价格较多，但市场上与估价对象同一地段，同用途，同结构的近期交易房地产没有，故确定采用收益还原法确定估价对象房地产价值。收益还原法定义：是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。第二部分 估价过程 收益还原法估价的思路：根据估价对象在未来可使用年限（经济收益年限）内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限（经济收益年限）内各年的净收益进行资本还原，确定估价对房 地 产 估 价 报 告房 地 产 估 价 报 告 甘肃宏信房地资产评估有限公司 8象在估价时点的价值。公式：V=A/R1-1/（1+R）n A、纯收益确定 1、年总收益：经评估人员对该地区物业租金水平的调查，该地段同类物业月平均租金为 40-50 元/平方米，并且属同类物业社会平均客观水平，且近几年来一直保持在这个水平上，根据估价对象目前的使用状况，确定租赁价格取 45 元/平方米.月，空置率 10%，则一年的总收益为：4512（1-10%）=486（元/平方米）2、总支出：（1）租赁管理费取年租金的 0.75%。4860.75%=3.65(元/平方米)（2）房屋维修费按年租金的 2%计。4862%=9.72（元/平方米）（3）房产税按年租金的 12%计。48612%=58.32(元/平方米)（4）营业税按年租金的 5%计，城市维护建设税、教育费附加分别按营业税的 7%和 3%计。486（5%+5%7%+5%3%）=26.73(元/方米)（5）其它费用按年租金的 10%。48610%=48.6(元/平方米)（6）年总支出（1）-（5）项之和：3.65+9.72+58.32+26.73+48.6=147.02(元/平方米)3、年纯收益：房 地 产 估 价 报 告房 地 产 估 价 报 告 甘肃宏信房地资产评估有限公司 9 年纯收益=年总收益-年总支出 =486-147.02=338.98(元/平方米)B、资本化率的确定：采用安全利率加风险调整值法，取一年定期存款利率为 2.25%，加上低风险下房地产还原利率 7.54%R=2.25%+7.54%=9.79%C、收益价格 根据混合结构房屋耐用年限为 50 年，已使用 22 年，故估价对象的收益年限为 28 年，则：V=A/R1-1/（1+R）n=338.98/9.79%1-1/(1+9.79%)28=3209(元/平方米)六、估价结果 估价对象房地产价值：32092040.51=6547997（元）大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币。