三木集团：房地产估价结果报告.PDF

上海市徐汇区虹桥路 188 号元福大厦房产与车位价值评估报告书 房地产估价结果报告 房地产估价结果报告 福建联合中和资产评估有限公司接受福建三木集团股份有限公司的委托，根据国家有关房地产评估的规定，本着客观、公正、独立、科学的原则，按照公认的房地产评估方法和必要的评估程序，对上海市徐汇区虹桥路188号元福大厦201室商场及底层 8 个车位、地下一层 48 个车位房地产价值进行了评估，实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估房地产在评估基准日 2009 年 10 月 23 日所表现的市场价值作出了公允的反映。现将房地产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方 一、委托方与资产占有方 委托方：福建三木集团股份有限公司 地址：福州市开发区君竹路 162 号 资产占有方：上海元福房地产有限责任公司 地址：上海市虹桥路 188 号元福大厦 1F 二、估价方：福建联合中和资产评估有限公司 二、估价方：福建联合中和资产评估有限公司 福建联合中和资产评估有限公司经营范围：承办固定资产、流动资产、长期投资、无形资产、土地等单项资产评估和整体企业评估业务；基建审计、工程造价咨询、可行性论证、投资咨询。法人代表：商光太。资产评估资格类型：财政部、证券会颁发 证券期货相关业务评估资格证书，财政厅颁发资产评估资格证书及甲级房地产价格评估资质证书。三、估价对象 三、估价对象 估价对象为上海市徐汇区虹桥路 188 号“元福大厦”201 室商场及底层 A-H号 8 个车位、以及地下一层 1、3、14、2559、6165、6872 号 48 个车位。1、待估对象权属状况 根据委托方提供的沪房地市字(2002)第 000272 号 上海市房地产权证 及 房屋土地测绘技术报告书复印件，房屋建筑面积认定情况如下：估价对象 20l 室建筑面积为 2360.60m2，底层 AH 号 8 个车位建筑面积为 240.40 m2，地下层 1、3、14、2559、6165、6872 号 48 个车位建筑面积面积合计为 171300 m2，评估建筑面积共计为 4314 m2。上海市徐汇区虹桥路 188 号元福大厦房产与车位价值评估报告书 2、待估对象状况 估价对象座落于徐汇区虹桥路与宜山路交叉路口东南侧，估价对象所在建筑物“元福大厦”竣工于 2001 年 6 月，共 28 层，其中地下一层为车库，地面 12层为办公经营场所，312 层为“上海市徐汇区税务局”，1328 层为公寓住宅。是结合商业、居住、办公为一体的综合楼，配有地下、地上停车位，物业管理较好。一层为层高约 5 米架空层，临虹桥路、宜山路的门面为均瑶航空旅行社等多家单位租用，估价对象中的底层 AH 号 8 个车位由元福大厦的背立面一层架空层改造而成，大楼外墙面采用花岗岩及局部玻璃窗饰面，建筑物内部装修较好，大堂为大理石地面，配设有中央空调；地下一层停车位共有 72 个，估价对象目前使用正常，201 室现部分租赁给“上海慈铭医院管理有限公司”使用，部分租给“国泰君安证券股份有限公司上海虹桥路证券营业部”经营使用，底层及地下车位对外出租。估价对象所在区域内有淮海西路、虹桥路、宜山路、华山路、肇家浜路等交通主次干道，道路通达度高，周边有多路公交车通往上海各方向，距地铁一号线徐家汇站约 300 米，公交线路有 43 路、15 路、42 路、72 路、44 路、50 路、56 路、732 路、93 路等，交通便捷度高，出入较为方便。四、估价目的 四、估价目的 为委托方转让的资产提供市场价值参考依据。五、估价时点 五、估价时点 本次评估的估价时点为二 OO 九年十月二十三日，本报告中一切取价标准均为该估价时点的市场价值。六、价值定义 六、价值定义 本次评估是公允反映估价对象在估价时点未设定抵押权及原已设定的抵押权己注销状态下所表现房地合一的市场价值，未考虑可能存在的租约限制及短期强制处分费用对评估价格的影响。七、估价依据 七、估价依据 1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国国家标准房地产估价规范；3、委托方提供房屋所有权证复印件；4、房屋土地测绘技术报告书复印件；上海市徐汇区虹桥路 188 号元福大厦房产与车位价值评估报告书 5、上海市房地产价格信息；6、评估专业人员现场勘验情况和搜集整理、调查询证取得的有关评估资料。八、估价原则 八、估价原则 遵循“独立性、客观性、公正性、科学性、专业性”的评估工作原则、遵循合法原则、房地产最高最佳使用原则、估价时点原则、贡献原则、替代原则等经济性和操作性原则及其他评估基本准则。九、估价方法 九、估价方法 本次评估针对估价对象的特点，采用“收益法”。所谓的收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点的现值后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果 十、估价结果 经评估，估价对象上海市徐汇区虹桥路 188 号“元福大厦”201 室商场及底层 AH 号 8 个车位、以及地下一层 1、3、14、2559、6165、6872 号 48个车位，在估价时点(2009 年 10 月 23 日)市场价值为 66722 万元(大写人民币：陆仟陆佰柒拾贰万贰仟元整)。66722 万元(大写人民币：陆仟陆佰柒拾贰万贰仟元整)。十一、估价作业日期：十一、估价作业日期：2009 年 10 月 23 日至 2009 年 10 月 26 日。十二、估价报告应用的有效期：十二、估价报告应用的有效期：本估价报告有效期为壹年，即自二 OO 九年十月二十六日至二 O 一 O 年十月二十五日止。福建联合中和资产评估有限公司 注册房地产估价师：二 OO 九年十月二十六日福建联合中和资产评估有限公司 注册房地产估价师：二 OO 九年十月二十六日 林文先 商光太