伟星股份：房地产估价报告.PDF

房地产估价报告 估价项目名称：临海市良生包装装潢有限公司拥有的位于临海市古城街道青柏路15号的工业房地产转让价格咨询评估 委托方：浙江伟星实业发展股份有限公司 估价方：台州市银合房地产评估有限公司 估价人员：注册房地产估价师：曾国栋 注册房地产估价师：戴恭俭 估价报告出具日期：二 O 一 O 年十二月十日 估价报告编号：台银合评字（2010）5029 号台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 目目 录录 第一部分第一部分 致委托人函-1 第二部分第二部分 估价师声明-2 第三部分第三部分 估价的假设和限制条件-4 一、估价的假设条件一、估价的假设条件-4 二、估价的限制条件二、估价的限制条件-5 第四部分第四部分 房地产估价结果报告-6 一、估价委托人-6 二、估价机构-6 三、估价对象-6 四、估价目的-10 五、估价时点-10 六、价值类型-10 七、估价依据-10 八、估价原则-10 九、估价方法-11 十、估价结果-12 十一、估价人员十一、估价人员-13 十二、估价作业日期十二、估价作业日期-13 十三、估价报告应用有效期十三、估价报告应用有效期-13 第第五五部分部分 估价技术报告-（估价机构存档）14 一、实物状况分析-14 二、权益状况分析-16 三、区位状况分析-16 四、市场背景分析-17 五、最高最佳使用分析-19 六、估价方法选用-20 七、估价测算过程-21 八、估价结果确定-27 台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 第第六六部分部分 附件目录-29 1、房地产评估委托书复印件 2、委托方企业法人营业执照复印件 3、估价对象房屋所有权证复印件 4、估价对象国有土地使用证复印件 5、估价对象位臵图、照片复印件 6、评估人员资格证书复印件 7、估价机构营业执照复印件 8、估价机构执业资格证书复印件 台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -1-第一部分第一部分 致致估价估价委托委托人人函函 【台银合评字（2010）5029 号】浙江伟星实业发展股份有限公司：受贵方的委托，我公司估价人员对临海市良生包装装潢有限公司拥有的位于临海市古城街道青柏路 15 号的工业房地产（以下简称“估价对象”）进行了现场查勘，收集了估价相关资料，并对估价对象市场价值进行了评估，为委托方受让估价对象价格咨询提供参考依据，本估价报告不得作其他用途。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，运用基准地价法、重臵成本法，最终确定估价对象建筑总面积 21495.91 平方米，土地使用权面积42030.65 平方米，于估价时点 2010 年 12 月 6 日，土地使用权类型为出让,用途为工业用地,土地开发程度设定为五通一平,在满足估价对象各项假设限制条件下的房地产价值为：人民币 6006.3 万元，大写金额：陆仟零陆万叁仟元整，其中土地使用权总价值为 4215.6 万元，土地单价人民币 1002.98元/平方米，房屋总价值 1790.7 万元，平均单价为 833.03 元/平方米。注：报告使用期限 2010 年 12 月 10 日至 2011 年 12 月 9 日。估价的有关情况和相关专业意见，请见附后的估价报告。另请特别关注本估价报告中的价值内涵和估价假设 台州市银合房地产评估有限公司 二一年十二月十日 台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -2-第二部分第二部分 估估 价价 师师 声声 明明 我们郑重声明：我们郑重声明：（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。（4）我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（5）估价人员中国注册房地产估价师曾国栋、戴恭俭于 2010 年 12 月 6日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价人员对估价对象的查勘限于估价对象的外观和使用状况，不承担对估价对象建筑质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖未暴露及难以接触到的部分进行查看的责任。（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。（7）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。（8）本估价报告由本公司负责解释。（9）委托方对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托方提供情况和资料的虚假而造成结果的偏失由委托方承担全部法律责任。（10）本报告为估价对象整体厂房价值，对食堂、职工宿舍、配电房等未确权建筑物，在估价对象合法使用过程中，可以做为确权附作物使用，根据估台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -3-价目的、本报告将此类部分作为地类附着物考虑了其价值。（11）估价对象法定优先受偿权款 3476656.00 元，根据估价目的询问委托方，土地出让金由临海市良生包装装潢有限公司支付，缓交的出让金应包含在本宗房地产转让款中，故本报告最终结果不扣除该款项。（12）按国家银行现时政策，2010 年 10 月 20 日存贷款利率上调 0.25%（一年期贷款利率由 5.31%上调至 5.56%），本报告所用的土地还原利率理应作相应修正，但报告中使用的土地还原率源于政府所公布基准地价，政府基准地价未作相应调整，本报告暂不修正。（13）参与本次估价的工作人员：姓 名 估价资格或职称 证书号码 签名 戴恭俭 注册房地产估价师 3320060037 曾国栋 注册房地产估价师 3319960028 台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -4-第三部分第三部分 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一、估价的假设条件一、估价的假设条件 1、本次估价采用了委托方提供的评估委托书、国有土地使用证、房屋所有权证等复印件资料，估价人员对委托方提供的有关情况和资料进行了必要的检查、核实，其真实合法权利状况应以房地产权属管理部门档案记载为准，本次估价假设委托方提供的以上资料客观、真实、合法，本估价报告书不对因该资料全部或部分内容产生的或因依赖该资料测算的评估结果而引致的失误承担责任。2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，它依据了以下假设：、存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；、买卖双方的交易行为都是精明和谨慎的；、该物业可以在公开市场上自由转让；、在估价时点前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；、不考虑特殊买者的附加出价。3、本次假设实地查看之日估价对象房地产实物状况与估价时点的估价对象实物状况一致。4、根据房屋所有权证 临房权证古城街道字第 159722、159723、159724、159725 号记载估价对象共四幢，面积合计为 21495.91 平方米。土地使用证临城国用（2010）第 4503 号记载出让土地使用权面积为 45098.95 平方米，扣除转让方（卖方）予留的土地面积 3068.30 平方米，本次评估土地面积 42030.65 平方米。5、本评估报告未考虑估价对象抵押、租赁等他项权利对本次评估结果影响,估价结果为估价对象完整权利状况下的市场价值。台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -5-6、本次估价是以估价对象能保持现状用途及相关配套设施等能持续使用为假设前提。7、估价对象房地产价值结论的提出，是基于现时房地产市场状况及估价对象状况确定的。如房地产市场状况因时间变化及估价对象实体状况遇不可抗力或其他原因造成损坏，将对评估价值造成影响，本估价结果不再适用。如有必要，应对估价结果进行重新评估。8、在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化、不利因素的发生并对估价对象房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。二、二、估价的限制条件估价的限制条件 （1）本次评估报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据引起不当后果，本公司概不负责。（2）本估价报告须待估价机构及估价人员签字后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。（3）本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方通知本估价机构更正，否则误差部分无效。（4）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。（5）本评估报告估价结果有效期为估价报告出具之日起一年内使用有效。台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -6-第四部分第四部分 估价估价结果结果报告报告 一、估价委托人：名 称：浙江伟星实业发展股份有限公司 住 所：浙江省临海市花园工业区 法定代表人：章卡鹏 联系电话：13819675612 二、估价机构 名称：台州市银合房地产评估有限公司 法人代表:曾国栋 地址：临海市靖江中路 20 号 资质等级：叁级 证书编号：浙建房估证字（2007）015 号 电话：0576-85286888 三、估价对象 1 1、估价对象界定、估价对象界定 依据委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证等复印件资料，结合估价人员现场查看，本次估价对象为临海市良生包装装潢有限公司拥有的位于临海市古城街道青柏路 15 号的工业房地产。估价对象为一宗土地及相应地上建筑物，建筑物共四幢，建筑面积合计为 21495.91 平方米。土地使用权评估面积 42030.65 平方米，使用权类型为出让，用途为工业用地。估价对象土地四至：东：北 143.7m 至规划道路，南 49.5m 至临海市良生包装装潢有限公司，南：东 63.01m 至临海市良生包装装潢有限公司，西至青柏路，西：聚景路；北：浙江万盛科技有限公司围墙；本次估价对象即为以上拥有合法产权的建筑物的所有权及土地的使用权（详见以下房地产权利状况）台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -7-2 2、估价对象估价对象权利状况权利状况 土地权利状况 依据委托方提供的估价对象国有土地使用证临城国用（2010）第4503 号复印件，土地使用权人为临海市良生包装装潢有限公司，坐落于临海市古城街道青柏路 15 号,地号（331081-001-027000-1617），用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期至 2053 年 11 月 29 日，至估价时点土地剩余使用年限为 42.96 年，记载出让土地使用权面积为 45098.95 平方米，扣除转让方（卖方）予留的土地面积 3068.30 平方米，本次评估土地面积42030.65 平方米，估价宗地土地级别为临海市区三级工业用地。房屋权利状况：依据委托方提供的房屋所有权证复印件及估价人员现场查看估价对象房屋权利状况如下表：估价对象房屋权利登记状况一览表:房权 证号 幢 号 结构 层次 建成 年份 面积（）现状 用途 房屋所 有权人 房屋 坐落 临房权证古城街道字第159722、159723、159724、159725 号 1 钢混 1-1/1 2004 3470.7 厂房 临海市良生包装装潢 有限公司 临海市古城街道青柏路 15号 2 钢混 1-1/1 2004 6198.45 厂房 3 钢混 1-2/2 2004 1469.32 综合楼 4 钢混 1-1/1 2004 10357.4 厂房 合计合计 21495.9121495.91 他项权利 依据委托方提供的国有土地使用证临城国用（2010）第 4503 号，经估价人员对委托人征询及调查,至估价时点,估价人员发现估价对象法定优先受偿权款 3476656.00 元，土地出让金由临海市良生包装装潢有限公司支付，缓交的出让金应包含在本宗房地产转让款中，故本报告最终结果不扣台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -8-除该款项。3、实体状况实体状况 1土地实体状况 宗地宗地 ：地号（331081-001-027000-1617）土地使用权评估面积：土地面积为 42030.65。土地用途：工业用地。土地使用权类型：出让，终止日期 2053 年 11 月 29 日止，至估价时点土地剩余使用年限为 42.96 年。临路条件：临近青柏路。基础设施情况：通路、通电、通讯、供水、排水及红线内场地平整。土地平整程度：一般。地势、地质、水文状况：地势起伏、坡度较大；地质，水文条件一般。土地形状：规则呈矩形。土地四至：东：北 143.7m 至规划道路，南 49.5m 至临海市良生包装装潢有限公司，南：东 63.01m 至临海市良生包装装潢有限公司，西至青柏路，西：聚景路；北：浙江万盛科技有限公司围墙；地上房屋实体状况 依据委托方提供的房屋所有权证复印件等相关资料及估价人员现场查看，估价对象房屋实体状况如下表：房权 证号 幢 号 结构 层次 建成 年份 面积（）现状 用途 房屋实体基本情况 临房权证古城街道第159722、159723、159724、1 钢混 1-1/1 2004 3470.74 厂房 地梁基础；H 型钢屋架承重；水泥地面，彩钢荚心板屋面。外墙型钢墙架、彩钢墙面、局部外墙为铝塑板，铝合金窗，层高9.0 米左右。该房一层 台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -9-159725号 2 钢混 1-1/1 2004 6198.45 厂房 地梁基础；H 型钢屋架承重；水泥地面，彩钢荚心板屋面。外墙型钢墙架、彩钢墙面、局部外墙为铝塑板，铝合金窗，层高9.0 米左右。该房一层 3 钢混 1-2/2 2004 1469.32 综合楼 条形基础，砖墙、梁、柱承重，外、内墙涂料、下部 0.8*0.8 地面瓷砖，铝合金窗，包门，平吊，坡顶洋瓦屋面，玻璃推拉门，有水电设施，卫生设施。4 钢混 1-1/1 2004 10357.4 厂房 地梁基础；H 型钢屋架承重；水泥地面，彩钢荚心板屋面。外墙型钢墙架、彩钢墙面、局部外墙为铝塑板，铝合金窗，层高9.0 米左右。该房一层 合计合计 21495.9121495.91 3、区位状况 道路通达度及对外交通条件 估价对象位于临海市古城街道青柏路 15 号，临近青柏路，通达度较好，交通条件便捷。基础设施条件及土地基本情况 所在区域基础设施较完整，通路、通电、通讯、供水、排水及红线内场地平整。环境条件 所在区域临近青柏路，周围以工业企业为主，无明显污染，环境条件一般。集聚度 估价对象处于临海市古城街道青柏路 15 号，周边有临海市浙江万盛科技、永强电渡等企业，工业企业聚集度较好。四、估价目的 评估估价对象房产市场价值，为委托方受让估价对象价格咨询提供参考台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -10-依据。五、估价时点 2010 年 12 月 6 日（进行实地查看之日）六、价值定义 本报告书提供的房地产价值是在本次估价目的满足估价对象全部假设限制条件下于估价时点 2010 年 12 月 6 日，土地使用权类型为出让,用途为工业用地,土地开发程度设定为五通一平,土地剩余使用年限 42.96 年土地使用权连同地上建筑物房地产市场价值。七、估价依据 1、委托方提供的房地产评估委托书、房屋所有权证、国有土地使用证等相关资料复印件；2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、中华人民共和国土地管理法 4、国家标准 GM/T50921-1999房地产估价规范 5、城镇土地估价规程中华人民共和国国家标准 GB/18508-2001 6、中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例（国务院 55号令）7、（临政发200817 号）临海市人民政府关于调整临海市基准地价的通知、临海市 2007 年度基准地价更新研究成果报告 8、(临政发200823 号)房屋重臵价等级标准及台州市造价信息相关文件资料 9、评估人员现场勘察资料及我公司收集掌握的现行房地产市场价格等资料 10、现行国家和地方颁布的房地产相关法律、法规、规章等 八、估价原则 台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -11-在估价过程中，估价人员按照有关估价规范的规定，遵循估价行业公认的估价原则，对估价对象进行独立、客观、科学的估价，同时在本次估价过程中，我们特别遵循以下几条估价原则：合法原则：该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括合法产权、合法使用权、合法处分权等方面。本次估价对象中的土地以合法取得使用权为前提；房地产以合法取得的相关权证为前提。最高最佳使用原则：该原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。估价时点原则：该原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价进点的客观合理价格。独立、客观、公正原则：该原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（5）替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法：根据房地产估价规范要求，对于已明确估价目的的估价，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报中予以说明并陈述理由。本次估价对象房地产为工业房地产，由于缺少近期类似房地产成交案例，本次未采用比较法，对于收益法、假设开发法等其它主要的房地产估价方法因资料所限本次也不宜采用。估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点和本台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -12-次估价目的，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，本次估价采用成本法，具体为房地分别估价,其中对土地的重新取得成本（或价格），采用基准地价系数修正法，建筑物部分因为工业用房地产，租赁和买卖成交案例较少，不适宜用市场比较法与收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，因此对估价对象中的建筑物部分只选用成本法（重臵成本法或重臵价格折旧法）进行测算，对两种方法测算的结果相加确定估价对象房地产现时市场价值。成本法是求取估价对象在估价时点时的重臵价格或重建价格，然后扣除折旧或乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。是以房地产价格各构成部分累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。基准地价系数修正法是依据（临政发200817 号）临海市人民政府关于调整临海市基准地价的通知、临海市 2007 年度基准地价更新研究成果报告公布的估价对象所在级别基准地价及基准地价修正体系，通过对其进行日期修正、个别因素修正、区域因素修正等求取估价对象土地于估价时点客观合理的价格。十、最终结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象建筑总面积21495.91 平方米，土地使用权面积42030.65 平方米，于估价时点2010年 12 月 6 日，土地使用权类型为出让,用途为工业用地,土地开发程度设定为五通一平,在满足估价对象各项假设限制条件下的房地产价值为：人民币6006.3 万元，大写金额：陆仟零陆万叁仟元整，其中土地使用权总价值为4215.6 万元，土地单价人民币 1002.98 元/平方米，房屋总价值 1790.7 万元，台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -13-平均单价为 833.03 元/平方米。十一、估价人员 姓 名 估价资格或职称 证书号码 签名 戴恭俭 注册房地产估价师 3320060037 曾国栋 注册房地产估价师 3319960028 十二、估价作业日期 2010 年 12 月 6 日至 2010 年 12 月 10 日 十三、估价报告应用的有效期 在房地产市场无重大波动条件下，本估价报告结果有效期自估价报告出具之日起壹年内有效。台州市银合房地产评估有限公司 二一年十二月十日 台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -14-第五部分第五部分 估价技术报告估价技术报告 一、一、估价对象实物状况描述与分析 1土地实体状况 宗地宗地 ：地号（331081-001-027000-1617）土地使用权评估面积：土地面积为 42030.65。土地用途：工业用地。土地使用权类型：出让，终止日期 2053 年 11 月 29 日止，至估价时点土地剩余使用年限为 42.96 年。临路条件：临近青柏路。基础设施情况：通路、通电、通讯、供水、排水及红线内场地平整。土地平整程度：一般。地势、地质、水文状况：地势起伏、坡度较大；地质，水文条件一般。土地形状：规则呈矩形。土地四至：东：北 143.7m 至规划道路，南 49.5m 至临海市良生包装装潢有限公司，南：东 63.01m 至临海市良生包装装潢有限公司，西至青柏路，西：聚景路；北：浙江万盛科技有限公司围墙；地上房屋实体状况 依据委托方提供的房屋所有权证复印件等相关资料及估价人员现场查看，估价对象房屋实体状况如下表：房权 证号 幢 号 结构 层次 建成 年份 面积（）现状 用途 房屋实体基本情况 1 钢混 1-1/1 2004 3470.74 厂房 地梁基础；H 型钢屋架承重；水泥地面，彩钢荚心板屋面。外墙型钢墙架、彩钢墙面、局部外墙为铝塑板，铝合金窗，层高9.0 米左右。该房一层 台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -15-临房权证古城街道字第159722、159723、159724、159725 号 2 钢混 1-1/1 2004 6198.45 厂房 地梁基础；H 型钢屋架承重；水泥地面，彩钢荚心板屋面。外墙型钢墙架、彩钢墙面、局部外墙为铝塑板，铝合金窗，层高9.0 米左右。该房一层 3 钢混 1-2/2 2004 1469.32 综合楼 条形基础，砖墙、梁、柱承重，外、内墙涂料、下部 0.8*0.8 地面瓷砖，铝合金窗，包门，平吊，坡顶洋瓦屋面，玻璃推拉门，有水电设施，卫生设施。4 钢混 1-1/1 2004 10357.4 厂房 地梁基础；H 型钢屋架承重；水泥地面，彩钢荚心板屋面。外墙型钢墙架、彩钢墙面、局部外墙为铝塑板，铝合金窗，层高9.0 米左右。该房一层 合计合计 21495.9121495.91 土地权利状况 依据委托方提供的估价对象国有土地使用证临城国用（2010）第4503 号复印件，土地使用权人为临海市良生包装装潢有限公司，坐落于临海市古城街道青柏路 15 号,地号（331081-001-027000-1617），用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期至 2053 年 11 月 29 日，至估价时点土地剩余使用年限为 42.96 年，记载出让土地使用权面积为 45098.95 平方米，扣除转让方（卖方）予留的土地面积 3068.30 平方米，本次评估土地面积42030.65 平方米。估价宗地土地级别为临海市区三级工业用地。房屋权利状况：依据委托方提供的房屋所有权证复印件及估价人员现场查看估价对象房屋权利状况如下表：估价对象房屋权利登记状况一览表:房权 证号 幢 号 结构 层次 建成 年份 面积（）现状 用途 房屋所 有权人 房屋 坐落 临房权证古城街道字第1 钢混 1-1/1 2004 3470.7 厂房 台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -16-159722、159723、159724、159725 号 2 钢混 1-1/1 2004 6198.45 厂房 临海市良生包装装潢有限公司 临海市古城街道青柏路15号 3 钢混 1-2/2 2004 1469.32 综合楼 4 钢混 1-1/1 2004 10357.4 厂房 合计合计 21495.9121495.91 他项权利 依据委托方提供的国有土地使用证临城国用（2010）第 4503 号，经估价人员对委托人征询及调查,至估价时点,估价人员发现估价对象法定优先受偿权款 3476656.00 元，土地出让金由临海市良生包装装潢有限公司支付，缓交的出让金应包含在本宗房地产转让款中，故本报告最终结果不扣除该款项。二、估价对象区位状况描述与分析 区位状况 道路通达度及对外交通条件 估价对象位于临海市古城街道青柏路 15 号，临近青柏路，通达度较好，交通条件便捷。基础设施条件及土地基本情况 所在区域基础设施较完整，通路、通电、通讯、供水、排水及红线内场地平整。环境条件 所在区域临近青柏路，周围以工业企业为主，无明显污染，环境条件一般。集聚度 估价对象处于临海市古城街道青柏路 15 号，周边有临海市浙江万盛科技、永强电渡等企业，工业企业聚集度较好 四、市场背景分析 台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -17-（1）、地理区位 临海市位于浙江省东南沿海，台州市中北部，地理位臵介于北纬 2840-2904、东经 12049-12141之间。市域东临东海，南接台州市区，西连仙居县，北毗天台县，东北邻三门县，区域位臵优越。全市陆地总面积 2206 平方公里，海域面积 1819 平方公里，辖 5 个街道 14 个镇，2007年末全市户籍总人口 113 万人。、交通条件 临海市南北处在温州与宁波的连线上，东连大海、西接金华，区域位臵优越，水路交通便捷，不仅是台州市的公路交通枢纽，也是浙江省东南沿海陆上交通枢纽。目前临海市已基本形成一个包括公路水运两种运输方式在内的综合运输网。境内甬台温高速、台金高速、104 国道、34 省道、83 省道和 75 省道等交通干线形成了以市区为中心的内接外联、四通八达的公路网，是目前临海市对外联系的主要通道。而灵江、永安溪、大田港、义呈港等众多航道则构成了贯穿全境的纵横交叉的内河航道网，成为市域内大宗货物必不可少的运输载体。而随着甬台温铁路、金台温铁路，以及头门深水港的相继建成，更极大地改善临海市的对外交通条件，强化其与省内及省际城市间地联系，为临海市对外经济的发展提供强有力的保证。（3）经济、社会条件 临海市是国家历史文化名城、优秀旅游城市和中国休闲用品礼品生产基地，是浙江省小康县市和全国股份合作制经济的发祥地，随着近年来改革开放的深入，临海市社会经济发展成绩显著，国民经济保持平稳健康发展态势。据初步测算，2009 年全市实现生产总值（GDP）275.62 亿元，其中第一产业增加值 23.59 亿元，增长 5.1%；第二产业增加值 145.21 亿元，增长 12.2%；第三产业增加值 106.83 亿元，增长 10.0%。第三产业增加值占生产总值的比重比上年提高 0.2 个百分点，达到 38.8%，三次产业结构由上年的 8.2：53.2：38.6 调整为 8.6：52.7：38.8。按户籍人口计算的人均生产总值达到23953 元，比上年增长 10.0%，人民生活水平不断提高。首先，农业经济日益优化，成为国民经济的稳定基础。农业生产平稳发展。全市实现农林牧渔业总产值 38.16 亿元，比上年增长 11.4%。其中农台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -18-业产值 19.81 亿元，增长 16.7%，林业产值 1.26 亿元，增长 8.7%，牧业产值 4.91 亿元，下降 3.2%，渔业产值 12.02 亿元，增长 10.2%。其次，工业经济总量快速扩张，成为了国民经济的主导力量。近年来，临海市在“工业立市”理念的引导下，逐步形成了企业结构合理、产业门内齐全、块状特色明显、园区设施良好的工业格局，发展形成了机车、建筑材料、医药化工、休闲用品礼品、船舶修造等五大工业主导产业，涌现出了华海制药、伟星实业、吉利豪情等一批龙头企业，杜桥眼镜、东塍彩灯、尤溪钮扣等特色块状经济也不断壮大。2009 年全市完成工业增加值 126.79 亿元，比上年增长 9.6%。全市主营业务收入 500 万元及以上工业法人企业（以下简称规模以上工业企业）完成工业总产值 481.50 亿元，增长 9.0%，完成工业销售产值 459.16 亿元，增长 8.0%。分经济类型看，私营企业和有限责任公司构成我市工业经济的主体，占规模以上工业总产值的比重为 63.9%，其中私营企业增长 12.1%，增速高于全市平均水平 3.1 个百分点，对工业经济拉动作用明显。制造业的主体地位得到进一步巩固。全市规模以上工业企业中制造业完成工业总产值 389.84 亿元，占全部规模以上工业总产值的比重为 81.0%。建筑业稳步增长。全年实现建筑业增加值 18.42 亿元。全市 58家建筑企业全年完成建筑业总产值 103.95 亿元，增长 1.0%，其中竣工产值79.37 亿元，增长 1.1%。第三，第三产业增势明显，成为国民经济新的增长点。临海市在积极改造提升传统服务业的同时，充分挖掘新的三产热点，逐步形成了以商贸流通业、旅游业和房地产服务业为重点的第三产业发展格局。其中，旅游业发展势头良好。成功举办“2009 年中国临海江南长城节暨无核蜜桔节”和第三届括苍山全国山地车爬坡赛。完成省级风景名胜区桃江十三渚景区修建性详细规划 编制并开工建设，江南大峡谷成功完成 3A 旅游区创建，“江南长城江南大峡谷”入选长三角世博主题体验之旅示范点。旅游营销创新“圈圈理论”，得到了业内和媒体的关注和肯定。以“一镇一品，一月一节”为抓手，积极发展农家乐和乡村休闲游。(4)房地产市场发展状况:由于临海市房地产历史价格在台州一直处于下游地位，较低的起点带来台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -19-较大的升值空间，二、三级市场继 2005 年的冷淡观望后，在市政府着力打造人居佳市的宏观政策以及经济发展带动城乡居民收入提高的推动下，2006年全市房地产价格稳中有升，其中多层商品房住宅均价与 2004 年相比，上涨了 39%。2007 年以来随着国家康居示范工程-云水山庄主体建筑的初步完成、中国人居金牌示范小区-湖畔尚城的动工，及体现品位与档次的环灵湖高尚居住区的形成，使得临海市住宅房价再攀新高。至 2007 年 7 月，市区多层住宅商品房均价己上涨至5000元/平方米，与2006年相比上涨28%，较之 2004 年上涨 80%。2008 年，在全国性的经济与房地产市场的动荡中，我市房地产业发展总体情况平稳，主要呈现以下几方面特征：房地产开发总量维持高位、市场可供应的房地产总量己位于历史高位、房地产市场稳中有降、实际需求受多方抑制与有效需求得不到激发。2009 年房地产投资平稳增长。国家有关部门连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产的政策以来，临海市房地产市场由稳趋暖，不断升温，呈现了稳而后升的发展态势。特别是下半年以来，房地产市场的成交量和成交金额都有了一定程度的放大，市场回升速度很快。工业用地政府狠抓供地及挂牌出让。近几年来随着经济的不断发展、基础设施条件不断完善、工业性项目建设加快，工业用地采取招、拍、挂形式出让，增加土地出让透明度，工业用地供需呈现健康、稳定发展态势。五五、最高最佳使用分析、最高最佳使用分析 最高最佳使用主要包括在三个方面的内容，就是指最佳用途、最佳规模和最佳集约度，其衡量标准必须符合以下 4 点：、法律上许可：即不受现时使用状况的限制，而依据法律规章、规划发展方向，按照其可能的最优用途估价。、技术上可能：即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。、经济上可行：即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而获得最大收益的使用方式的估价结果。、价值最大化。即在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳使用方式。台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -20-依据委托方提供的估价对象房地产权证记载，本次估价对象为出让工业用地，现为工业房地产使用，且周边土地利用多为山地、林地，工业及居民点用地，依据本次估价目的，结合估价对象实际情况，估价人员认为估价对象作为现状工业用途使用更为合理，根据以上判定标准及本次估价目的结合估价对象所在区域类似房地产与估价对象的实际利用情况，经过充分论证，估价人员认为估价对象以保持现状用途使用最为有利，是估价对象的最高最佳使用。因此本次估价以估价对象保持现状用途继续使用为前提进行估价。六、估价方法：估价方法估价方法适用性分析：适用性分析：根据房地产估价规范要求，对于已明确估价目的的估价，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报中予以说明并陈述理由。本次估价对象房地产为工业房地产，由于缺少近期类似房地产成交案例，本次未采用比较法，对于收益法、假设开发法等其它主要的房地产估价方法因资料所限本次也不宜采用。估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点和本次估价目的，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，本次估价采用成本法，具体为房地分别估价,其中对土地的重新取得成本（或价格），采用基准地价系数修正法，建筑物部分因为工业用房地产，租赁和买卖成交案例较少，不适宜用市场比较法与收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，因此对估价对象中的建筑物部分只选用成本法（重臵成本法或重臵价格折旧法）进行测算，对两种方法测算的结果相加确定估价对象房地产现时市场价值。成本法是求取估价对象在估价时点时的重臵价格或重建价格，然后扣除折旧或乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。是以房地产价格各构成部分累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。基准地价系数修正法是依据（临政发200817 号）临海市人民政府关于调整临海市基准地价的通知、临海市 2007 年度基准地价更新研究台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -21-成果报告公布的估价对象所在级别基准地价及基准地价修正体系，通过对其进行日期修正、个别因素修正、区域因素修正等求取估价对象土地于估价时点客观合理的价格。七七、估价测算过程估价测算过程：利用成本法对估价对象房地产价值进行测算 成本法计算公式:土地重新取得成本或价格+建筑物重臵价 X 成新率（一）土地使用权价值测算:（1）采用基准地价系数修正法对估价对象土地部分重新取得成本或价格进行测算:基准地价内涵：基准地价评估期日为 2007 年 12 月 1 日。土地开发程度按熟地设定，即达到大市政基础设施配套的“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、通上、下水、通通讯，宗地红线内场地平整）；地价内涵构成包含国家土地所有权收益、土地取得费用和开发费用。土地使用年期为国家规定的最高出让年期（即商业 40 年、住宅 70 年、工业 50 年）。工业基准地价“基准条件”界定:区域 用地类型 容积率 建筑密度 宗地进深 交易年限 其余建制镇 工业 1.0/50 根据城镇土地估价规程与临海市区 2007 年度基准地价更新研究成果报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：P（SP+K）ABCDFQ 式中：P待估工业用地的宗地地价 SP基工业级别基准地价 K土地开发程度修正值 A期日修正系数 B使用年限修正系数 C区域因素修正系数 D个别因素修正系数 F其他因素修正系数 台州市银合房地产评估有限公司台州市银合房地产评估有限公司 -22-Q需求修正系数 SPSP基基 确定待估宗地的土地级别及基准地价 本次估价宗地位于临海市区，根据临海市人民政府关于调整临海市基准地价的通知（临政发200817 号）、临海市 200