2022年秋《资产评估》作业答案参考.docx
精选学习资料 - - - - - - - - - 1 / 7 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一单项题1. 如反映宗地地价水平 ,哪个（ B ）指标更具说服力；A.楼面地价 B. 土地单价 C. 建筑单价 D. 基准地价2. 某空土地 2000 平方 M ,在此上面建一幢 10 层宾馆,宾馆底层为 1200 平方 M ,其次层至第十层每层面积为 1000 平方 M ,运算宾馆的容积率为（ D ）；A. 0.6 B.6 C.2 D.5.13. 基准地价修整系数法属于（ C ）中的一种详细方法；A.收益法 B. 成本法 C.市场法 D. 功能价值法4.地价是 C 的资本化价格；A.土地成本 B. 利润 C.地租 D. 土地投资5.建筑物采纳成本法评估中是以（ B ）为依据的；A.建筑物预算数 B. 同类建筑物客观合理投入额C.建筑物价格不变 D. 建筑物人工费变化率6.在国际上对城镇土地普遍采纳的评估价格方法是 C ；A.收益现值法 B. 成本法 C.路线价法 D. 市场比较法7.某宗土地单价为1 万元 /平方 M, 规划容积率为8,建筑物密度为0.5,楼面地价为（ B ）万元 /平方 M ；A.5000 B.1250C.800 D.200008. 对土地与建筑物用途不和谐造成的价值缺失一般是以（ B ）表达的；A. 土地的功能性贬值 B. 建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值 D. 建筑物的经济性贬值9. 在房地产评估中 ,当无参照物和无法猜测将来收益时 ,就运用（ B ）；A. 市场法 B. 成本法 C. 剩余法 D. 收益法10. 我国城镇土地市场实质是（ B ）的让渡市场；A.土地全部权 B. 土地使用权 二.多项题 每题 2 分,共 20 分 C.土地收益权 D 土地租赁权1. 关于土地使用权出让最高年限的正确表达是（ CD ）；A. 居住用地 60 年 B.工业用地 40 年 C.教科文卫用地 50 年 D. 消遣用地 40 年E.商业用地 50 年2. 土地使用权评估的原就有（ ABDE ）； A.替代原就 B.最有效使用原就 C.合法原就 D. 供需原就 E.奉献原就3.对房地产评估的现场勘查阶段,以下需要勘查的工程中,哪两项最为重要（BD ）；A. 自然景观 B. 四周环境 C.人文景观 D 面积4运用基准地价系数修正法评估房地产的优点是（ DE ）；A.考虑成本多方面因素 B. 考虑市场价格 C.实行收益评估 D.进行大量评估E.进行快速评估5用于市场比较法评估地产,在挑选参照物时应留意在（ABC ）方面与评估对象保持一致；A. 交易类型 B. 用途性质 C.交易动机 D.供需圈 E.交易时间6估测建筑重置成本的方法主要有（ ACE ）；A. 重编预算法 B. 规模指数法 C.预决算调整法 D. 功能价值法E.价格指数调整法7. 判定建筑物成新率的主要方法包括（ AD ）；2 / 7 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - A.年限法 B. 标准对比法 C.成本估算法 D. 打分法 E.修复费用法8判定建筑物是否存在经济性贬值的主要指标有 BCE ；A.用途不合理 B. 使用率下降 C.使用强度不够 D.设计不合理E.收益水平下降9. 引起建筑物功能性贬值的因素有 DE ；A.政策变化 B. 使用强度不够 C.市场不景气 D. 用途不合理 E.装修与总体功能10. 土地的自然特性有（ ABE ）； A.土地面积的有限性 B. 土地使用价值的永续性 C.用途的多样性 D. 可垄断性E.不行替代性三、简答题（ 20 分）1.房地产的主要特点；2.如何懂得土地使用权的替代原就；3.如何懂得房地产评估的房地合一原就；答：尽管建筑物和土地是可以加以区分的评估对象,而且土地使用权可以建立于建筑物而存在,但是,由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系,在市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行评估；详细表现在以下两个方面；（1）建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品；（很大程度上影响建筑物的价格；4.土地资产价格的主要特点；2）建筑物环增质量的区分是由土地产生的,它在答：土地价格不是土地价值和货币表现,其价格不由生产成本打算；土地价格主要由土地 的需求打算；土地价格具有明显区域性；土地价格的上涨性；四、运算题（共 60 分）3 / 7 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.某宗地产土地使用权出让年期 60 年,资本化率为 10%,估量将来前 5 年的纯收益分别为 13 万元、 16 万元、 18 万元、 15 万元、 20 万元,从第六年起 ,每年纯收益大约可以稳固在 20 万元左右 ,试评估该宗地产的收益价格；第一步：运算前五年收益折现13 162 183 154 205 61 . 22861702 万元）1 10 % 1 10 % 1 10 % 1 10 % 1 10 %其次步：运算后 55 年收益折现第 三 步 ： 两 段 合 计20 pA , 10 %, 55 pF , 10 %, 5 123 . 5274105 万元 61 . 22861702 +123 . 5274105 =184.7560275 （万元） 某学校教案楼占地面积为 800 平方 M, 建筑总面积 2400 平方 M, 建于 1980 年 7 月,为钢混结构, 要求评估该宗房地产 1997 年 7 月的市场价格；土地价格采纳市场行情,假定为每平方M1200 元,重新估算建筑物每平方 M1000 元（含合理利润、税负）,经有关部门查勘认为教案楼尚可使用 60 年；该教案楼位于市中心,假如产权变动用于商业用途,估量建筑内部重新装修的费用为 200 元/平方 M ；采纳成本法第一步：运算土地价 其次步：运算建筑物价格 1200× 800=960000（元）10002400176020024001390129.87元）500 平方 M,月租金 2.760第三步：房地价格 960000+1390129.87=2350129.87 （元）某砖混单层建筑,宅基地360 平方 M,建筑面积万元（整栋出租）,定约日期 年限为 60 年,土地仍原利率为1995 年 1 月；建筑物已使用 10 年,建筑物耐用8%,建筑物仍原利率为 10%,试评估土地 1997年 1 月永续条件价格, 50 年期价格；（给定条件：经资料收集 1997 年类似房产市场年租金 800 元/平方 M,待估资产应计年租金 780 元/平方 M；房屋缺失费以半月租金计,房产税按年租金的 12%计,治理费按年租金的 3%计,土地税每年按 2 元/平方 M；修缮费以房屋现值的 1.5%计,保险费以房屋现值的 3计,通过勘察房屋重置价格为 采纳残值法800 元/平方 M ,年折旧率为 2%；）第一步：运算年房租收入 780× 500=390000（元）其次步：运算总费用（1）房产税 390000× 12%=46800 （元）4 / 7 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - （2）治理费 390000× 3%=11700（元）（3）房租缺失预备金 390000÷ 24=16250（元）（4）房屋现值 800× 500-800× 500× 2%× 10=320000 （5）修缮费 320000× 1.5%=4800（元）（6）保险费 320000× 3=960（元）（7）房屋折旧费 800× 500× 2%=8000（元）（8）土地使用税 2× 360=720（元）（9）年总费用 =46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230 （元）第三步：年总纯收益 390000-89230=300770 （万元）第四步：运算土地纯收益（1）房屋纯收益 320000× 10%=32000（元）（2）运算土地纯收益 300770-32000=268770 （元）第五步：运算土地永续条件的价格268770÷ 8%=335962.5 （元）每平方 M=33359625 ÷ 360=9332.29（元）运算土地 50 年期的价格 268770÷ 8%× 1-1÷ 1+8% 50=3287993.67 （元）每 平 方 M=3287993.67÷360=9133.32（元）4.某房地产公司于 1994 年 11 月采纳有偿方式取得一块土地使用权,并于1996 年 11 月在此地块上建成一座砖混结构写字楼,当时造价每平方 M2000元,经济寿命为 50 年；1998 年该类建筑重置价格为 2500 元；该建筑占地面积500 平方 M,建筑面积为 800 平方 M；该建筑现出租,每月平均实收租金为 3万元；另据调查,当地写字楼租金一般为每月 50 元/平方 M,空置率为 10%,每年需支付的治理费、修理费、土地使用税及房产税、保险费等共计 73260元,土地资本化率 7%,建筑物资本化率 8%；依据以上资料,评估该宗地 1998年 11月的土地使用权价格；采纳残值法第一步：运算年房租收入 50× 12× 800× （ 1-10%）=432000（元）其次步：运算总费用 已知 73260 元第三步：年总纯收益 432000-73260=358740 （元）第四步：运算建筑物重置成本 第五步：运算建筑物的纯收益 2500 ×800× （ 1-2/48）=1916666.67（元） 1916666.67× 8%=153333.33 （元）第六步：运算土地纯收益 358740-153333.33=205406.67 （元）第七步：土地使用权价格5 / 7 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 205406. 67111462803805.19元）7 %7 %单位地价2803805.19÷ 500=5607.612803805.19 元 5. .某一待估宗地,现搜集到与待估宗地类似的 表 1 参考宗地情形指数表6 宗地的交易情形,见下表：宗地成交价交易时间交易情形容积率区域因素个别因素A65019951%1.301%B640199501.10-1%C70019945%1.40-2%D600199601-1%-1%E7501997-1%1.602%F700199801.31%0G199801.100表 2.土地地价指数表时间1992199319941995199619971998指数100103107110108107112表 3.容积率地价指数表容积率11211051.11001.21.31.41.51.6地价指100105110115120125128数A .650100100592110101115100101B .64011210010510010065811010010510099C.70011210010510010062310710512010098D .6001121001051001006671081001009999E .75011210010510010063810799128100102F.700112100105100100633112100115101101案例 A 的值为反常值 ,应予剔除6 / 7 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - （658+623+667+638+633 ）÷ 5=643.8（元 /平方 M ）6. 有一宗 “七通一平 ”的待开发建筑土地,土地面积为 2000 平方 M ,容积率为 2.5,拟开发建设写字楼,建设期为 2 年,建筑费为 3000 元/平方 M ,专业费为建筑费的 10%,建设费和专业费在建设期匀称投入；该写字楼建成后即可出售,估量售价为 8000 元/平方 M ,销售费用为楼价的 2.5%,销售税费为楼价的 6.5%,当地银行贷款利率为 6%,建筑开发商要求的投资利润率为 10%；试估算该宗土地的单位地价和楼面地价；第一步 :运算楼价 8000× 2000× 2.5=40000000（元）其次步 :运算建筑费和专业费 第三步 :运算销售费和税费 3000× 2000× 2.5× （ 1+10%） =16500000（元 ） 40000000 × （ 2.5%+6.5% ）=3600000（元）四步 :运算利润（地价 +16500000）× 10% 第五步 :运算利息第六步 :运算地价 地价 =40000000-16500000-3600000-0.1236 地价 -990000-0.1 地价 -1650000 地价 =14105916.97（元）第七步 :运算结果 单位地价 =14105916.97÷ 2000=7052.96 元/平方 M 单位楼价 =7052.96÷ 2.5=2821.18（元 /平方 M ）7 / 7 名师归纳总结 - 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