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售楼人员必备的相关专业知识-1-1售售 楼楼 人人 员员 必必 备备 的的 相相 关关 专专 业业 知知 识识一、房地产基础概念一、房地产基础概念1 1、房产、房产房产，是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。2 2、地产、地产地产，是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。3 3、房地产、房地产房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）二、土地及土地使用年限二、土地及土地使用年限1 1、土地所有制、土地所有制在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。2 2、土地所有权、土地所有权土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。3 3、土地使用权、土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：售楼人员必备的相关专业知识-2-2（1）土地使用权的出让：土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的转让：土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。（3）土地使用权的划拨：土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。4 4、土地开发土地开发土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。5 5、生地、生地生地，是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。6 6、三通一平、三通一平三通一平，是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。7 7、七通一平、七通一平七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。8 8、土地使用年限、土地使用年限首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行，即：（1）居住用地七十年。（2）工业用地五十年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。（5）综合用地或者其他用地五十年。土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国城市房地产管理法42 条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用售楼人员必备的相关专业知识-3-3权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。三、与房地产开发相关的企业三、与房地产开发相关的企业1 1、开发商、开发商开发商，是指从事房地产开发经营业务的企业。房屋质量是购房者非常关注的问题。购房者在购房时通常会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效的保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。对开一个合法的在售项目，其开发商首先应取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工证和销售许可证等相关证书。另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发资质最高。（1）资质一级企业A、自有流动资金 2000 万元以上，注册资金不低于 2000 万元。B、有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40 人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于 20 人。C、设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。D、具有 5 年以上从事房地产开发的经历。E、近 3 年累计竣工 30 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续 4 年建筑工程质量合格率达 100%，优良率达 20%以上。（2）资质二级企业A、自有流动资金 1000 万元以上，注册资金不低于 1000 万元。B、有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20 人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于 10 人。C、工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。售楼人员必备的相关专业知识-4-4D、具有 3 年以上从事房地产开发的经历。E、近 3 年累计竣工 15 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3 年建筑工程质量合格率达 100%，优良率达 10%以上。（3）资质三级企业A、自有流动资金 500 万元以上，注册资金不低于 500 万元。B、有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于 10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于 5 人。C、工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员。D、具有 2 年以上从事房地产开发的经历。E、累计竣工 5 万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达 100%。（4）资质四级企业A、自有流动资金 200 万元以上，注册资金不低于 200 万元。B、有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于 5人。C、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。（5）资质五级企业自有流动资金不低于 100 万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。2 2、承建商、承建商承建商，即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这里必须注意，建筑商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设的。承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量的直接保证。目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。此外国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来评定，一级施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实力，“优良”率是很高的。所以，购房者对承建公司进行考察最简单的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少以及在建项目的质量如何。3 3、监理公司监理公司对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确售楼人员必备的相关专业知识-5-5保工程质量。工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。4 4、代理商、代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等为业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。5 5、国土局、国土局代表国家行使土地所有者的职权以及对房地产、房地产行业进行管理的一个政府部门。6 6、公证处、公证处是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。四、开发建设程序知识四、开发建设程序知识1 1、基本建设程序、基本建设程序一个项目从计划建设到建成交付使用一般要经过三个阶段，决策、准备和实施三大阶段。（1）提出项目建议书（经批准为立项）（2）选定建设地点（选址）（3）进行可行性研究（经批准为决策）（4）设计阶段（5）组织施工（6）竣工验收（7）交付使用2 2、房地产项目办理建设用地的流程、房地产项目办理建设用地的流程（1）申请定点，核发建设用地规划许可证（2）申请用地，评估地价、签国有土地出让合同，办理建设用地批准书（3）办理征地、补偿、拆迁手续，交缴有关费用（4）交清地价，办理地籍登记，核发国有土地使用证3 3、设计及报建阶段、设计及报建阶段（1）总规划设计总平面报审（）修建性详细规划设计详规报审。（五图一书设计：总规划图、绿化图、道路图、售楼人员必备的相关专业知识-6-6竖向图、管线平衡图、设计说明书）（）建筑单体方案设计建筑方案审查（4）扩初设计初步设计审查（5）报建施工图设计施工图报建专业报建意见教育意见、市政意见、人防意见、消防意见、环保意见、卫生意见、绿委意见，取得建设工程规划许可证5 5、竣工验收、竣工验收（1）工程竣工验收：是指建设工程依照国家有关法律、规划及工程建设规范、标准的规定，已全部完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建档案等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成建设工程竣工验收报告。工程竣工验收实行备案制度。（2）工程竣工验收备案：工程竣工备案必须完成的验收项目有：质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收。（3）综合验收：综合验收必须完成的项目有：竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、永久供电证明、燃气验收、电信验收、通邮申报表、公建配套项目移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。6 6、交付使用（交楼）、交付使用（交楼）（1）商品住宅交付使用时，开发企业应当同时向购房业主出示综合验收合格证，提供商品住宅交楼书（一证三书）。（2）根据 2000 年 1 月 30 日履行的建设工程质量管理条例（国务院令第 279 号），商品住宅质量保证书的最低保修期明确如下：地基和主体结构：设计文件规定的合理使用年限；屋面防水：5 年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：5 年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂：2 年；门窗翘裂、五金件损坏：2 年；管道堵塞：2 年；卫生洁具：1 年；灯具、电器开关：6 个月。（3）商品住宅质量保证书、使用说明书的组成，包括以下几个部分：封面；交楼书验核单位、建设单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位质量保修受理部门；住宅基本设置和设计标准（按扇形填写，每个扇形单独填一张表）；住宅质量保证书；住宅使用说明书。售楼人员必备的相关专业知识-7-7五、住宅的类型五、住宅的类型1 1、商品房、商品房商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。2 2、经济适用房、经济适用房经济适用房，是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。3 3、安居房、安居房安居房，是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房。4 4、TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE 通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于 3 层的低层住宅并联组成，每幢面积约在 150-200 平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过 50 平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19 世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。5 5、商住住宅商住住宅商住住宅是 SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。6 6、酒店式公寓酒店式公寓所谓酒店式公寓，是指提供酒店式管理服务的公寓。始于 1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它集住宅、洒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。7 7、智能化小区智能化小区所谓智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础售楼人员必备的相关专业知识-8-8框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理系统和综合服务系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。8 8、绿色住宅、绿色住宅“绿色住宅”是近年来兴起的一种居住概念。专家认为，“绿色住宅”以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个舒适、健康的生活环境，同时又要控制对自然资源的使用，实现向自然索取与回报之间的平衡。“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。（1）节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度 8 兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般的红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。（2）充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，就能节约大量的电能；尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然资源节能的有效途径，可减少对大气的污染。（2）垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。9 9、健康住宅、健康住宅所谓“健康住宅”，首先，住宅的基底应选择在适宜健康住宅居住条件的地区，有充足的阳光、自然风、水源和植被，能避免噪声和大气污染，具备有效防止工业、农业排放物的侵害等条件。但实际上，由于各种条件的限制，真正完全理想的土地是没有的，这就需要开发商充分利用现有的条件去进行周密的规划和改造，将住宅建设和周围的自然环境有机融合，创造一个比较和谐的环境。1010、SHOOPPINGSHOOPPING MALLMALL售楼人员必备的相关专业知识-9-9SHOOPPING MALL。直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，他具有四大特征：开放性的公共休闲广场，强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。六、住宅的层数划分六、住宅的层数划分1 1、低层住宅、低层住宅低层住宅，是指层数为 1 至 3 层的住宅。低层住宅多出现于农村，在城市中的商品房由于土地资源的限制，很少有低层住宅的。2 2、多层住宅、多层住宅多层住宅，是指层数为 47 层的住宅。多层住宅常出现于中小城市，其性能价格比较高，公共空间与氛围较好，公摊面积少，物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。同时，多层住宅也存在着公用部分不足、外观单调、需要爬楼梯而舒适性较差的缺点。3 3、小高层住宅、小高层住宅按照国际通行划分标准，小高层住宅是指层数为 816 层的住宅。小高层住宅介于多层住宅和高层住宅之间，其高度较为适中，深受广大消费者喜欢。4 4、高层住宅、高层住宅高层住宅，是指层数在 16 层以上的住宅。其中，层数在 40 层以上的为超高层住宅。对于商品房来说，超高层住宅是比较少见的，它一般多用于办公等用途。七、住宅的完工程度七、住宅的完工程度1 1、期房、期房从专业的角度来说，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。习惯上，我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房称为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。2 2、现房、现房这里所谓的“现房”，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已经办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理售楼人员必备的相关专业知识-10-10入住并取得产权证。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。3 3、准现房、准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4 4、尾房、尾房尾房又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达 80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。5 5、二手房、二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。6 6、存量房、存量房存量房，即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。7 7、毛坯房、毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，这些房屋大部分不能保证基本入住。要入住这样的房屋，往往要经过对其较大的改造装修。8 8、精装修房、精装修房精装修房，简单地说是带上被子就能去睡的房子，但要说的细点什么才是“精”却很难找到一个统一的标准来衡量。购房人只能参考建设部印发的 商品住宅装修一次到位实施导则和国家标准住宅装饰装修工程施工规范，在合同附件三中对“精装修”的标准进行具体约定。正是因为这样的概念模糊，造成了“精装修房”成为了开发商和购房者发生纠纷的导火线，更成为了开发商大搞猫腻的地方。售楼人员必备的相关专业知识-11-11八、基本规划术语八、基本规划术语1 1、居住区、居住区居住区，是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。2 2、居住小区、居住小区居住小区一般称为小区，是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。3 3、住宅用地、住宅用地住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。4 4、公建用地、公建用地公建用地（全称为公共服务设施用地），是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。（1）居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路，在大城市中通常与城市支路同级。（2）小区（级）路：一般用以划分组团的道路。（3）组团（级）路：上接小区路、下连宅间小路的道路。（4）宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。5 5、日照间距系数、日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。6 6、人均总占地面积（平方米、人均总占地面积（平方米/人）人）人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。7 7、人均住宅用地面积（平方米、人均住宅用地面积（平方米/人）人）人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数8 8、人中毛密度、人中毛密度人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）九、住宅的建筑形式九、住宅的建筑形式售楼人员必备的相关专业知识-12-121 1、单元式住宅、单元式住宅单元式住宅，又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。第层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般每个楼梯可以安排 24 户（大进深住宅每层一梯可安排 5-8 户）如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯，不论是一梯 2 户，还是一梯 3 户，每个楼梯的控制面积称为一个“居住单元”。条形的梯间式多层住宅又称为“连续单元式住宅”。如果住宅的平面是点式设计，各层住户将围绕一个楼梯分布，点式（墩式或塔式）住宅可称为“独立单元式住宅”。2 2、公寓式住宅、公寓式住宅公寓式住宅，是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。3 3、花园式住宅、花园式住宅花园式住宅，也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般者是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。十、户型结构十、户型结构1 1、标准层、标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。2 2、跃层住宅、跃层住宅跃层式住宅俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。跃层式住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳售楼人员必备的相关专业知识-13-13台胞的欢迎，在南方城市（尤其是福建、广东）较为流行，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。3 3、复式住宅、复式住宅复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层，但层高较普通住宅（普通住宅层高通常为 2.83.0 米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。人们常把影视中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅。其实那是跃层式住宅，它与复式住宅是完全不同的两个概念。从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。4 4、错层住宅错层住宅户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。5 5、跃复式住宅、跃复式住宅是在复式住宅设计功能上的一种创新，其特点是其中一层层高在 2.2 米内，通常设置有洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在 3.84.9 米之间，客厅为共享式。6 6、退台式住宅退台式住宅退台式住宅又称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅。7 7、“蜗居式蜗居式”小户型小户型“蜗居”式小户型是指那些一室半的“小户型”住宅，它虽比一般标准户型的面积要小 1/3左右，然而设计比较精巧，布局较为合理，“麻雀虽小，五脏俱全”，并可随意确定居室内各部分面积。如有孩子，也可有独自的小天地。因此，只要巧妙布置装修，“蜗居式”小户型售楼人员必备的相关专业知识-14-14同样能营造出温馨的家庭气氛，而房价却可便宜许多。“蜗居”式小户型住房，对稍具实力的“单身贵族”、离婚独居者、打工族、新婚小两口等购房者居住尤为实惠。8 8、“毛坯型毛坯型”住宅住宅“毛坯型”住宅是指在住宅在交房时未经装饰，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。这种“毛坯房”每套住宅只设防盗功能的分户门，所有其他隔离门一概自装，购房者可根据个人爱好和家庭特色设计，装饰居室，从视觉、触觉、听觉和心理感受以及色彩组合上烘托出居室主人的性格。此外，对装饰用品也可自由选择符合环保节能型要求的产品，从而降低装修费用。9 9、露台露台露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。1010、阳台阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。1111、走廊、走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间1212、过道、过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。1313、地下室、地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者。1414、半地下室、半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3，且不超过 1/2 者。1515、玄关、玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阴隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需运用装饰手段加以分割。此外，玄关之处还可设置鞋柜、储物柜等，让家人回家有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。售楼人员必备的相关专业知识-15-151616、隔断隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。1717、外飘窗外飘窗外飘窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然，亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。十一、住宅的建筑结构十一、住宅的建筑结构所谓住宅的结构，一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。开发商在建设住宅之前，必须根据其建筑的层数、造价、施工等方面来决定其结构类型，而对消费者而言，了解建筑结构类型及其相关的耐久性、抗震性、安全性和空间使用性能是非常重要的。住宅的建筑结构分类有许多方法。一般而言，根据受力传递系统，可以分为框架结构和剪力墙结构、框架-剪力墙结构等；根据采用的结构墙体材料划分，可以分为砌体结构（如砖混结构、砌块结构等）、现浇钢筋混凝土结构、钢结构等。1 1、框架结构、框架结构框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高，能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。同时由于有框架结构以柱截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室内使用。（一般 1012 层以下采用）2 2、剪力墙结构剪力墙结构剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱椤角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式。相比框架结构，剪力墙结构具有较好的抗震性能，其不足之处在于结构自重大。预应力剪力墙结构通常可以做到大空间住宅布局，此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方便之处，深受广大住户欢迎。3 3、框架、框架剪力墙结构剪力墙结构售楼人员必备的相关专业知识-16-16框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力；上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。4 4、钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。钢筋混凝土结构住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。目前，高层住宅多采用这种结构，其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。5 5、钢结构、钢结构钢结构建筑是指主要承重构件全部采用钢材制作，它具有强度高、重量轻、抗震性能好、施工速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境，以及废旧材料可以回收利用等优点。目前，国外 60%以上的高档住宅都采用了钢结构。以前我国由于钢产量不足，只是在一些高层公共场所建筑上使用了钢结构，在住宅上应用的还很少。现在，建设部已经把钢结构房屋作为一种绿色环保建筑列为全国重点推广项目，专家认为，这种具有节能、健康、环保、抗震等诸多优点的钢结构住宅，将成为今后我国住宅的发展趋势。它将引发建筑业的一场革命。6 6、板楼、板楼从建筑物本身本说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外形为规则的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，上到楼层后，左右各只一户。板楼有低层、多层，最近比较流行的是板式小高层。目前市场上流行的板楼主要有两种类售楼人员必备的相关专业知识-17-17型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。综合而言，板楼有四大优点：（1）南北通透，便于采光通风。板式住宅多是正南北方向，进深在 15 米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。（2）均好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。（3）管理成本不高。通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，除一些配套设施要求较少外，仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。（4）面积使用率很高。使用率通常高于塔楼户型。因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大，都将摊到每个业主的头上。同时，板楼也有两项缺点：（1）建筑密度低，房价高。板楼社区多属低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。（2）户型格局不宜改造。板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。7 7、塔楼、塔楼“塔楼”是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态，它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。从塔楼的平面图来看,塔楼的平现长度大致相同。这种楼房的高度从 12 层以上到 35 层，超过 35 层是超高层。同样，塔楼也有四大优势：（1）节约土地资源，房价较低。由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。（2）空间结构灵活，宜于改造。塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。（3）结构强度高，抗震性好。高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比棋逢对手楼高，抗震性与安全性很好。（4）居高望远，视野开阔。塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这售楼人员必备的相关专业知识-18-18一份心旷神怡的感受的。此外，塔楼有两项缺点：（1）均好性差，居住密度高，通风采光不能保证。塔楼每层的住户多为 6 户以上，甚至高达 12 户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，因为进深大、户数多，塔楼每层都有部分住户的采光、通风，景观等条件比较落后，且不可改变。（2）面积使用率不高，存在灰色空间。塔楼户型的使用率普遍低于板楼 10 个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。十二、住宅的三维空间十二、住宅的三维空间无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。商品住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度和高度），这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。1 1、住宅的开间、住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。目前，一般商品房住宅的开间为 3.0-3.9 米,砖混结构住宅一般不超过 3.3米。规定较小的开