商办·包干制物业合同().docx

物业管理服务合同物业管理服务合同大厦业主委员会大厦业主委员会与与xx 物业服务物业服务(上海上海)有限公司有限公司年年月月物业管理物业管理服务服务合同合同第一章第一章总则总则第一条第一条本合同当事人委委 托托 方方（以下简称“甲方甲方”）名称：代表人：地址：联系电话：受委托方受委托方（以下简称“乙方乙方”）单位名称：xx 物业服务（上海）有限公司法定代表人：注册等级：壹级证书标号：（建）联系地址：邮编：联系电话：传真：根据中华人民共和国合同法、物业管理条例及国家、上海市有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方与乙方就乙方作为物业管理经理人向甲方提供物业管理服务，对实行专业化、一体化的物业管理工作协商一致，特订立本合同。第二章第二章概况概况第二条第二条物业基本情况：物业名称：物业类型：商办楼及车库和其他附属共用设施。坐落位置：总建筑面积：约平方米（以房地局房地产测绘面积为准）第三条第三条本物业管理标的物（简称“本物业本物业”），包括共用场地、出入口及所有共用设施、商办楼、车库及其附带设施。第四条第四条甲方根据本合同聘用并全权委任乙方为本物业的物业管理者，为甲方提供本合同第二条和第三条所述标的物之物业管理。第五条第五条乙方根据本合同，接受甲方的聘用，作为本物业的物业管理者，为甲方提供物业管理服务。第六条第六条乙方提供服务的受益人为本物业的业主和物业使用人（简称“业业户户”）。第三章第三章物业管理服务事项物业管理服务事项第七条第七条乙方提供的物业管理服务包括：本物业的公用、共用部分的维护保养和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、商住楼单元的承重结构部位、大堂、楼梯间、庭院、公共门厅、电梯井、设备机房、地下、地面车库、水、电、燃气、通信和电视接收设备等。第八条第八条本物业共用设施、设备的维护保养、运行操作、日常管理和节能管理，包括：共用的上下水管道、雨水管、污水管、区内道路、垃圾站、烟道、共用照明、天线、加压供水设备、楼内消防设施设备、变配电系统、电梯系统和防盗监控系统等。第九条第九条本物业范围的市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维护保养和管理，包括：道路、空地、室外上下水管道、沟渠、池、井、围墙、护栏、泵房、室外水电、路灯、共用小品、雕塑、自行车库等。第十条第十条本物业范围内公用绿地、花木的养护与管理。第十一条第十一条本物业 内的附属配套建筑和设施的维护保养和物业管理服务，包括：辖区监控中心、通讯机房、文化休闲场所、人防通道及出口等。第十二条第十二条本物业内的公共环境卫生，包括：房屋共用部位、共用场所的清洁卫生、垃圾的收取、清运。第十三条第十三条本物业范围内交通、车辆行驶及车辆停放秩序的管理。第十四条第十四条维持本物业公共秩序，包括：监控中心、巡视、门岗执勤（但不含财产保管责任）等。第十五条第十五条管理与本物业相关的工程图纸、业户档案、竣工验收资料等物业及物业管理档案、资料。第十六条第十六条节假日庆典装饰和布置。第十七条第十七条负责向业户收取物业管理费（包括公共区域能源使用费、设施设备运行费）。第十八条第十八条负责代市政单位向业户收取水、电、煤等费用。第十九条第十九条对业户违反物业管理法规政策和公共契约（以下简称公共契约）的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并及时报告甲方，同时按规定向政府主管部门通报。第二十条第二十条按有关法规和政策规定由物业管理公司管理的其他委托事项。第四章第四章物业管理期限物业管理期限第二十一条第二十一条本合同经甲、乙双方签署后立即生效，乙方即开始进入物业管理阶段，本合同期为：自 2010 年 01 月 01 日至 2012 年 12 月 31 日，为期三年。本合同期满后甲方应在同等条件下给予乙方优先续签本合同的权利。第五章第五章物业管理物业管理服务收费标准服务收费标准第二十二条第二十二条本合同生效后，乙方将按政府相关规定实行包干制物业管理服务。第二十三条第二十三条本物业 物业管理费由乙方直接按月向 本物业 业户收取。物业管理费收费标准如下：商办楼物业管理费按人民币元/M2月收取；设施设备运行费按人民币元/M2月收取。本合同期内甲方同意每月补贴乙方设施设备小修理费人民币元整（RMB：元/月），由乙方详列小修理内容清单，甲、乙双方每半年按实结算一次。地下车库停车位管理费用，由乙方按每车位每月人民币、元，向车位租赁人（使用人）收取。地面停车位月租车位，每月租金含管理费人民币.元。地面临时停车收费，仍按现行收费标准执行。第二十四条第二十四条乙方每月向业户收取物业管理费，同时开具发票。设施设备运行费提供收费收据。第二十五条第二十五条乙方每月向车位车主或车位租户收取车位场地管理费，同时开具收费凭证。第二十六条第二十六条其他费用：按照本合同服务范围，若乙方为本物业业户提供超出本合同服务范围以外的有偿服务，则所有收益归乙方所得。第六章第六章专项维修资金管理专项维修资金管理第二十七条第二十七条对本物业共用部分的修理、更新、改造，应使用本物业专项维修资金。本物业专项维修资金的支付、使用、管理、筹集应根据国家和上海市的有关规定并结合本物业实际情况执行。乙方每半年向业户公布一次专项维修资金的使用和收支情况。第七章第七章双方权力双方权力和和义务义务第二十八条第二十八条甲方权利和义务：为保障乙方能有效地管理本物业，甲方同意履行下列职责：1、代表和维护业户的合法权益，有权对乙方的管理进行监督。2、编制/修订公共契约并协助乙方监督业户遵守规约。3、审定乙方编制/修订的各项物业管理方案、报告、规章、制度。4、检查监督乙方物业管理服务工作的实施及制度的执行情况。5、审议和批准乙方管理计划、专项维修资金使用计划和方案。6、负责将本物业按双方商定的计划向乙方移交，以便乙方能顺利履行其既定的物业管理职责。7、将 本物业所有的物业及物业管理所需全部图纸、档案、资料于本物业移交时一并移交乙方。乙方保证甲方之所有资料完整及不会外泄。8、甲方按有关政策规定的标准向乙方提供物业办公用房和物业管理辅助用房给乙方无偿使用。9、负责处理非乙方原因或乙方管理工作范围之外而产生的矛盾和纠纷。10、在本合同生效期间，有权向本物业业户宣布物业公司变更及甲、乙双方合作之事实。11、按政府有关法规政策规定由甲方承担的其他责任。第二十九条第二十九条乙方的权利和义务：1、根据有关法律、法规政策、公共契约及本合同的约定，尽心向业户提供优质服务，并尽力维护业户的利益。制定及完善本物业的各项管理方案、规章制度、实施细则及组织开展各项管理经营活动，不得损害业户的合法权益，以获取不当利益。2、乙方认为有必要时，报经甲方的同意，可提出修订、更改、或废除本物业 公共契约中有关的内容和条款，以保障本物业业户的整体利益。3、招聘各级物业管理人员与服务员工（简称“驻场人员”）到本物业提供物业管理服务。培训、指导和监督驻场人员，确保本物业的正常运作。4、举行各级驻场人员之培训课程，灌输有关物业管理知识及服务理念，确保驻场人员之服务水准达到并符合本合同的要求。5、采购物业管理所需之一切零配件、工具、设备及物资。6、监督本物业业户单元内部的装修工作，告知业户房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，审查业户室内装修图纸，对业户要求的装修增改，提供建议及意见，以保障物业的结构安全及各能源系统的正常运作。7、对业户违反政府有关物业管理法规、规章和公共契约的行为（特别是业户二次装修期间），按本合同第十九条的约定，对违章者的行为进行劝阻、制止，同时按规定通报政府主管部门处理。8、协助所在地公安警署和治安管理机构，致力维护 本物业的公共秩序，为本物业业户提供秩序维护服务。9、负责 本物业 包括消防设施在内的公共设施之保养维护，使其符合政府有关法律、法规之要求，维护业户利益。10、保持本物业的道路通畅，环境清洁、卫生及美观，负责共用绿地的养护与管理。11、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等的年度维护保养计划；根据年度维护保养计划定期维护 本物业内之各项设施、设备，使之保持完好的工作状态。12、负责本物业区域内交通与车辆停放秩序的管理。13、选聘专业公司承担本物业的专项业务，但不得将本物业的管理责任转移给第三方。14、负责本物业有关物业管理之财务管理及帐务处理。15、向 本物业 业户收取物业管理费和根据 物业管理条例之规定收取相关管理费用。16、每年十二月底以前编制第二年的工作计划和预算。17、建立及完善本物业的物业管理档案，并及时记载有关变更情况。18、开展有效的物业延伸服务工作。19、为本物业购买适合大楼现状的商业保险。20、处理业户之查询或投诉，协助调解业户之间因公共设施使用而引起的纠纷。如遇重大投诉，特别是由乙方责任而引起的事件，乙方须在第一时间告知甲方并及时处理。21、本物业的共用设施、共用部位任何人不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，乙方须与甲方协商。22、按本物业实际情况，为物业管理队伍定期进行工作能力评估及举行各类物业管理培训活动。23、执行本物业 公共契约内规定的管理者职权，并负责维护公共契约及公共守则的各项条款。24、乙方可根据本物业实际情况，就供水、供电、供气等事项与市政部门进行协调与沟通。25、本合同终止后，乙方必须于三十天内无条件地向甲方或其指定的第三方移交有关资料。第八章第八章物业管理服务要求物业管理服务要求第三十条第三十条管理要求：1、执行物业管理条例和政府主管部门规定的各项标准。2、确保业户的生活方便、舒适和私密性。3、按甲、乙双方共同认可的管理内容，乙方提供与之相适应的物业管理服务。4、在本合同期内，争创市优秀大厦。第三十一条第三十一条特约服务收费标准：乙方对业户的房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其他常规服务，制定统一的收费标准并公示。特约服务乙方可与业户双方另行协商具体收费事宜。第三十二条第三十二条税金双方各按国家的相关规定，缴纳各自的税金。第九章第九章物业的承接查验与移交物业的承接查验与移交第三十三条第三十三条本合同生效后，甲、乙双方将对本物业共用部位、共用设施设备，共同进行现场勘查验收。现场勘查验收资料作为本合同附件之一，查验方案甲、乙双方另行协商确定。在乙方办理本物业承接验收手续时，甲方将向乙方移交下列资料：竣工资料、设施设备安装、使用和维护保养等；专项维修资金的清单和账册、物业使用说明文件、业户资料、入住资料、业户债权债务资料、设施设备维护保养资料、本物业物业管理所必需的其他资料。第十章第十章违约责任违约责任第三十四条第三十四条乙方违反本合同相关约定，甲方有权要求乙方在一定期限内纠正，逾期未纠正的甲方有权终止本合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十五条第三十五条甲方违反本合同相关约定，乙方有权要求甲方在一定期限内纠正，逾期未纠正的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第三十六条第三十六条本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须承担违约责任，并应向对方支付合计人民币伍拾万元的违约金。第十一章第十一章 终止合同终止合同第三十七条第三十七条有下列情形之一出现时，本合同自动终止或相关一方、双方可以解除合同：1、因不可抗力致使本合同目的不能实现时。2、本合同中双方约定的解除合同的条件发生时。3、任何一方破产、受到法律制裁而引致破产清盘或自行解散。4、本合同到期而未续签的。5、法律规定的其他情形。第三十八条第三十八条本合同解除后不影响另一方要求对方赔偿损失的权利。第十二章第十二章 人事人事第三十九条第三十九条乙方在招聘本物业服务人员时，将根据双向选择、择优录用的政策，在同等标准和条件下对本物业原有物业公司的人员优先聘用。但先决条件是应聘员工必须与原物业管理公司结束劳动关系，按政府规定办理退工手续后，乙方方可聘用。第十三章第十三章 附则附则第四十条第四十条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第四十一条第四十一条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同打印条款的本意。第四十二条第四十二条本合同用中文书写。第四十三条第四十三条本合同共 11 页，一式伍份，甲、乙双方各执两份、物业管理行政主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。第四十四条第四十四条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第四十五条第四十五条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向本物业所在地的人民法院提起诉讼。第四十六条第四十六条合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满之前一个月向对方提出书面建议。（以下无合同正文）立约人：甲方：签约代表人：签署及盖章：物业地址：日期：乙方：xx 物业服务（上海）有限公司法定代表人：签署及盖章：公司地址：上海市延安西路 1319 号利星国际广场 7 楼日期：年月日