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尚美国际房地产营销基础培训教程第一篇 房地产知识篇一、 房地产是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。（如：住宅，大厦，学校-）二、房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场），房地产二级市场（俗称楼盘开发），房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的，以上三个级别的市场称为房地产市场。三，房地产市场细分一级市场即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场即房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场章 房地产基础知识即小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A 商品房 B 非商品房 C 集资房 D福利房 E 私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼 1.标准写字楼 2.商住写字楼住宅 1.高层住宅（小高层） 2.多层住宅商铺 1.临街商铺 2.裙楼商铺四， 什么是房地产产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物，附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押等。五， 房地产权利登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有，使用，处分和收益的权利，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。六， 房地产登记发证由哪个部门负责？根据房地产登记条例规定，房地产主管部门即各市房管局，房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。七，房地产证有什么作用？房地产证是权利人依法管理，经营，使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。八，房地产登记的种类有那些？房地产登记的种类分为初始登记，转移登记，抵押登记，变更登记和其他登记。九，哪些房地产合同需办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。十，什么是房地产权初始登记？指对未经登记机关确认其房地产权利，未领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物，附着物的所有权进行的登记。十一，土地使用年期是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行即：居住用地70年；工业，商业，教育，科技，文化，卫生，体育用地50年；旅游，娱乐用地40年；综合用地或其他用地50年。十二，房屋的建筑面积，公共面积是由什么部门来确定的？由市房管局地籍测绘大队或中队负责确定十三，房地产转让应遵循的原则是什么？房地产转让应遵循合法，公平，自愿和诚实信用的原则。十四，在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？欲购买已竣工验收，交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。十五，房地产开发商销售商品房地产时应符合什么条件？（1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权证书；（2） 取得建筑许可证和施工许可证；（3） 除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；（4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证，核定外销的商品住宅还应发给商品住宅外销许可证。十六，向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。十七，向商品房购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？ 保 险 费 15年 贷款金额* %0*年限 元520年 贷款金额* %0*年限 元抵 押 费 元契 税 元登 记 费 元印 花 税 元工 本 费 元十八，什么叫房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。十九，房产预售须具备哪五证？国有土地许可证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证。 第二章 房地产建筑基础知识及相关名词第一节 有关词语解释一， 建筑用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。二， 建设面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。三， 公共建设面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建设面积和不分摊公用建筑面积。四， 建筑物基底面积：指建设物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。五， 使用面积：使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公，生产，经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房，厕所或卫生间以及壁柜，户内过道，户内楼梯，阳台，地下室，附层（夹层），2米2以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。六， 公共面积：公共面积指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过2米2的设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊，门斗，有柱雨蓬，突出层面的围护结构的楼梯间，水箱间，电梯及机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。七， 公共面积分摊：每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（6） 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（7） 如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和*每户使用面积八， 使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。九， 容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。十， 三通一平：指地皮在发展基础上达到通水，通电，通路，场地平整的标准。十一，七通一平：指水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。十二，建筑覆盖率（建筑密度）；建设用地范围内所有建设基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。十三，建筑容积率：在建筑用地范围内所有用建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。十四，绿化率：建设用地范围内各类绿化面积之和与建筑面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶，天台和垂直绿化。十五，绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。十六，夹层：在一个楼层内局部增设的楼层。十七，裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。十八，标准层：指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。十九，设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。二十，结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。二十一，建筑高度：指建筑物散水外缘处的室外地平至建筑物最高部分的垂直高度。二十二，建筑物内各层的层数排列（1） 室内设计标高为正负零的楼层，统称为一层（建筑设计文件中因按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的最高层。层高不大于2米2时不计层数。（2） 室内设计标高正负零下面的一层，安排列称为地下一层，地下一层楼板以下为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。二十三，电梯电梯数量，客量和速度表标准建筑类别 数量（台） 额定容量P（人） 速度V（M/S）经 济 级 常 用 级 舒 适 级 豪 华 级 住宅 80-100户/台 60-80户/台 40-60户/台 40户/台 8，10，10 125二十四，智能化住宅在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4C技术（即计算机，自动控制，通讯与网络和智慧卡），建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心，通信接入网和家庭智能化系统“三位一体”的小区服务与管理集成系统，智能小区的智能化终端体现在小区内独立家庭运用多元信息技术（IT），并达到监控与信息交互的程度（或能力）。由此，我们不难理解，智能化小区主要三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全，全自动化。 第一节 建筑名词解释按房屋建筑结构分类钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢，钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢，钢筋混凝土建造的。钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的，包括薄壳结构，大模板现浇结构及使用滑模，升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。混合结构 是指承重的只要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。砖木结构 是指承重的主要构件是用砖，木材建造的。其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构，砖拱结构，窑洞等。房屋建设状况房屋施工面积 是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。房屋新开工面积 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积，房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋竣工面积 是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积的总和。竣工房屋价值 是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋简直按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础，结构，屋面，装修以及水，电，暖，卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯，通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备，工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。按房屋建筑质量分类完好房屋 指主体结构完好，不倒，不塌，不漏。庭院不积水，门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。基本完好房屋 指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。一般损坏房屋 指主体结构基本完好，屋面不平整，经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜，开裂，需要进行正常修理的房屋。严重损坏房屋 指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修，改建的房屋。危险房屋 指结构已严重损坏或承重结构已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。按房屋建筑楼层分类房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地面正负零以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2。2米以上（不含2。2米）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数总和。假层，附层（夹层），插层，阁楼（暗楼），装饰性塔楼，以及突出墙面楼梯间，水箱间不计层数。地下室 指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2。2米以下的半地下室），房间面积低与室外平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室 房间地面低与室外平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。假层 指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1。7米，面积不足底层的1/2的部分，附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。阁楼 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房屋内部空间上部搭建的楼层。低层住宅 指一层至三层的住宅多层住宅 指四层至六层的住宅。中高层住宅 指七层至九层的住宅。高层住宅 指十层及十层以上的住宅。塔式高层建筑 以共用楼梯，电梯为核心布置多套住房的高层住宅。单元式高层住宅 由多个住宅单位组合而成，每单元均设有楼梯，电梯的高层住宅。通廊式高层住宅 由共用楼梯，电梯通过内，外廊进入各套住宅的高层住宅。跃层住宅 套内空间跨跃两层楼层以上的住宅。城市居住用地名词解释居住区用地 住宅用地，公建用地，道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地 住宅建筑基底占地及四周合理间距内的用地（含住宅间绿地和住宅间小路等）的总称道路用地 居住区道路，小区路，组团路及非公建配建的居民小汽车，单位同勤车等停放场地。居住区（级）道路 一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。小区（级）路 一般用以划分组团的道路。组团（级）路 上接小区路，下连宅间小路的道路。宅间小路 在宅建筑之间连接各住宅入口的道路。公共绿地 满足规划的日照要求，适合于安排游憩活动设施的，代居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园，小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。配建设施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施，道路和公共绿地的总称。其他用地 规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本居民配建的道路用地，其他单位用地，保留的自然村和不可建设用地等。道路红线 城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。公共设施用地 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院，绿地和配建停车场，托儿所，幼儿园，小学，中学，粮店，菜店，副食店，服务站，储蓄所，邮政所，居委会，派出所等用地市政设施用地 市级，区级和居住区级的市政设施用地，包括其建筑物，构筑物及管理维修设施等用地。房屋拆迁术语拆迁 把经城市规划，土地管理机关批准，将原土地合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除原有建筑或其他妨碍项目的地上物，为新的建设项目施工创造条件拆迁人 是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被差遣人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿，安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。被拆迁人 是指被拆迁房屋的所有人。强制拆迁 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。房屋拆迁补偿 是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照城市房屋拆迁管理条例的规定正比例给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。拆迁房屋承租人 是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。拆迁许可证 是拆迁人在实施前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为。没有获得该许可，拆迁人不得进行拆迁程序。拆迁纠纷裁决 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人，被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁主管部门裁决，房屋拆迁主管部门是被拆迁人的，经人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内做出。货币补偿基准价 被拆迁房屋的货币补偿基准价，是指由房屋拆迁主管部门会同政府体格主管部门按年度或半年度同类地段，同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定，报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。产权调换 是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房差价。建筑物的各项比率建筑容积率 是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度 即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区地的比绿化率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括：公共绿地，宅旁绿地，公共服务设施所属绿地和道路绿地，应包括屋顶，晒台的人工绿地。住宅成套率 是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（%）=成套住宅建筑面积/实有住宅建筑面积*100%住宅自有（私有率） 住宅自有率（%）=自有（私有）住宅建筑面积/实有住宅面积*100%户型比 是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅所占住宅总套数的比重。面积误差比 面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）*100%/合同约定面积住宅平均层数 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。高层住宅比例 高层住宅总建设面积与住宅总建筑面积的比率。中高层住宅层比率 中层住宅总建设面积与住宅总建筑面积的比率。人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量。住宅建筑套密度（毛） 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数。住宅建筑套密度（净） 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数。住宅面积毛密度 每公顷居住用地上拥有的住宅建筑面积。住宅建筑净密度 住宅建筑基底面积与住宅用地的比率（%）拆建比 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比率。居住工用地 住宅用地，公建用地，道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地的总称。公用建筑面积分摊系数 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积/套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数。房屋面积术语房屋使用面积 是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用空间面积。包括日常生活起居使用的卧室，起居室和客厅，亭子间，厨房，卫生间，室内走道，楼梯，壁橱，阳台，地下室，假层，附层（夹层），阁楼等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。房屋建筑面积 房屋的建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2米2以上的永久性建筑成套住宅建筑面积 是指成套住宅的建筑面积总和危险房建筑面积 是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。房屋减少建筑面积 指报告期由于拆除，倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积（包括私有房屋）房屋的产权面积 房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市，市，县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋预测面积 预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸，实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋实测面积 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格开发商国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸，预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测，绘图，计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证，结算物业费及相关费用的最终依据。房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。成套房屋的套内建筑面积 由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用面积 为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：（1）套内卧室，起居室，过厅，过道，厨房，卫生间，厕所，储藏室，壁柜等空间面积的总和。（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱，通风道，管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积 是套内使用空间周围的维护或承重墙体其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑的分隔墙以及外墙（包括山墙），均按水平投影面积的一般计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积 均按阳台外围与房屋外墙之间计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一般计算建筑面积。商品房的销售面积 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。共有建筑面积（公有建筑面积） 包括电梯井，管道井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备间，公共门厅，过道，地下室，值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚，车库，为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。共有建筑面积的计算方法 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室，车棚，车库，为多栋服务的警卫室，管理用房以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的共有建筑面积。住房功能细分术语居住空间 指卧室，起居室的使用空间。卧室 供居住者睡眠，休息的空间。起居室 供居住者会客，娱乐，团聚等活动的空间。厨房 供居住者进行炊事活动的空间。卫生间 供居住者进行便溺，洗浴等活动的空间。使用面积 房间实际能使用的面积，不包括墙，柱等结构构造和保温层的面积。套型 按不同使用面积，居住空间组成的成套住宅类型。层高 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，也就是一层房屋的高度。室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。住宅开间 住宅的开间就是住宅的宽度。砖混结构住宅建筑层高采用的参数为2。1米，2。4米，2。7米，3。0米，3。3米，3。6米，3。9米，4。2米。住宅进深 指住宅的实际长度。平台 供居住者进行室外活动的上人屋面，住宅底层地面伸出室外的部分。露台 一般是住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台。由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。过道 住宅套内使用的水平交通空间。壁橱 住宅套内与墙壁结合而成的落地储藏空间。壁龛 利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分。吊柜 住宅套内上部的储藏空间。跃层住宅 套内空间在跨越两层以上的住宅。走廊 住宅套外使用的水平交通空间。架空房屋 指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道，水域或斜坡。阁楼 指位于自然层内，利用房屋内的上部空间架添，加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。骑楼 指建马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。单元式房屋 指整楼设计分割为多个可独立出售或出租的部分以及有特定功能的公用部位组成的房屋。如商品房，拆迁安置房，综合楼等类型幢 是指一座独立的，同一结构的，包括不同层次的房屋廊 泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物，一般不具构成“房屋”的相应条件柱廊 有顶盖，有廊台，有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊，回廊等檐廊 在屋檐有顶盖，有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位挑廊 挑出房屋墙体外，有顶盖，有围护物（如栏杆），无支柱的通道通廊 指联接建筑物间，有顶盖，有廊台，具有一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊，回廊；高出地面的二层以上的称架空通廊房产拆旧 指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧。计算时通常采用直减法，将房产应提取的数额，按使用年限分配。其公式如下：房产每年折旧额=房产原值（计价时的净值）残余价值清理费用/房产预计使用年限（尚能使用年限）房屋耐久年限 通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级，一级耐久年限100年以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50100年适用于一般性建筑。三级耐久年限2550年适用于次要的建筑。四级耐久年限15年以下适用临时性建筑。房屋修缮 是指对已建成的房屋进行拆改，翻修和维护，以保障房屋的使用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。房屋完好率 是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）+房屋建筑总面积*100%危房率 是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式：危房率=危险房屋建筑面积/总的房屋建筑面积*100%大修工程 是指凡需牵扯动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。中修工程 是指凡需牵扯动或拆除少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。小修工程 是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。综合维修工程 是指成片多幢（大楼为单幢）大，中，小修依次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。第三章一，土地使用费土地使用者使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地2元/平米占地/年。二，规划局代表国家对城市的规划设计进行引导和监控的机构。三，国土局代表国家行使土地所有者的职权。四，房管局产权登记处办理房地产初始登记，转移登记，抵押登记，变更，继承，赠与等手续的部门。五，确权是依照法律，政策的规定，经过房地产申报，权属调查，地籍勘测丈量，审核批准，登记注册，发入证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权，使用权的隶属关系和他项权利。六， 房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有，使用，收益和处分的权利。七， 房地产抵押登记是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区，县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。八， 房地产权利初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物，附着物的所有权进行的登记。九， 七通一平（熟地）是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水，电力，暖气，电信和通路以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。十， 三通一平（净地）是指土地具备上水，通电，通路以及场地平整的条件。十一，绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。十二，容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就越高。十三，建筑密度是指小区内建筑用地面积占用地面积的百分比，密度越低，小区绿化面积和活动场地就越大。十四，出房率是指住宅净使用面积占销售面积的百分比，由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号里，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。十五，商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让，出租，继承，抵押，赠与，交换的房地产。十六，五证房地产商在预售商品房时应具备国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证。其中国有土地使用权证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证由规划部门核发，施工许可证由建设部门核发。按规定房屋未建好之前出售均要办理商品房预售许可证十七，房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有商品销售都须签订此合同，目前，外销的房地产合同必须做公证，内销的房地产合同也需做公证。十八，房地产证是房屋土地权属凭证二合一，是房地产权属的法律凭证。十九，银行按揭是指购买楼房与银行达成抵押货款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行本金及利息，这种方式称为银行按揭。二十，定金指依据担保法的规定，当事人向对方给付的作为债权担保的一定数额的定金。给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定债务的，定金不能返还，收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。二十一，订金根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质；交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行的通知的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五之内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理。但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：（1） 房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；（2） 签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；（3） 双方对预售合同或出售合同条款存在分歧，不能协商一致的；（4） 广告，售楼书，样品房与实际状况不相符的。二十二，房地产公证公证机关对房地产买卖，转让，抵押，赠与，继承的合法性作法律公证。二十三，契税是在土地，房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权人征收的一种税。征税范围（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权出让，包括出售，赠与，交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与。征税对象 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地，房屋，在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。二十四，房地产转让是指拥有土地使用权及土地上建筑物，附着物所有权的自然人，法人和其他组织，通过买卖，交换，赠与将房地产转移给他人的法律行为。二十五，银行本票是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可以转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。（同城结算）二十六，银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人特往异地办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。（异地结算）二十七，银行支票是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项制服给收款人的票据，有效期为10天（同城结算）二十八，期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证为止，这段时间内所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。二十九，现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得权证。三十，实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房面积，不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期后竣工的商品房屋面积。三十一，预售面积是指报告期未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房房屋面积。报告期预售又在报告期正式或协议销售的商品房屋的面积应列入销售面积，同时统计为销售收入。三十二，TOWNHOUSE（联排别墅）正确的译法应该为城区住宅，系成欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排兴建的市民城区房屋。三十三，会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施，会所具备的软硬件条件：包括泳池，网球或羽毛球场，高尔夫联系馆，保龄球馆，健身房等娱乐健身场所；中西餐厅，酒吧，咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧，阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。三十四，住宅使用面积是每户住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和，其中包括卧室，起居室，厅，过道，厨房，卫生间，储藏室，壁柜，户内楼梯，阳台，斜面屋顶结构的房间，层高低与22米的部分不计入面积三十五，住宅的进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前的定位轴到后墙的定位轴线之间的实际长度。三十六，住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，以为是就一自然间的宽度而言，故又称开间，住宅的开间在住宅设计上有严格规定。三十七，住宅的层高住宅的层高指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。三十八，住宅的净高住宅的净高指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。三十九，隔热层指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：（1） 住宅建筑的东西向窗户（尤其是西窗），宜有适当遮阳措施；（2） 减少东西向墙，即采取南北向长，东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；（3） 采取隔热性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；（4） 对外墙和屋顶的外表层，采用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。四十，灰空间最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊，檐下等，也可理解为建筑周边的广场，绿地等。四十一：勒脚指室外地面（或散水）以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的侵蚀和地下沿基础上升而使墙面潮湿，避免破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥沙浆抹面来保护。四十二，外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然，亲近自然，通常他的窗台较低甚至为落地窗四十三，中空玻璃中空玻璃是指对传统单正门窗革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术。它由两层甚至更多的密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用是门窗的隔音，阻热，密封，安全性能大大提高。 第四章 房地产有关法律法规一， 土地管理法在土地管理法中，重点了解以下内容1） 新的土地管理法是99年1月1日开始实施的2） 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。3） 有关土地的六项制度国家依法实行国有土地有偿使用制度