金庆第一家商住小区可行性分析报告.doc

金庆第一家商住小区可行性分析报告第一部分：可行性分析的目的和依据 一、进行可行性分析的目的较为详细地了解该区域发展、规划及经济情况。分析项目的可行性，为项目的开发提供依据。二、可行性分析编写的依据依据温宿县房地产企业的平均水平，并参照我公司以住的开发数据。第二部分：项目概况一、项目名称“金庆第一家商住小区”（暂定）二、地理位置该地块位于新阿温大道香格里拉庄园对面、锦绣江南小区旁。第三部分：市场分析一、温宿县房地产市场运行情况分析温宿县房地产行情在阿克苏地区的各县来讲仅好于柯坪、乌什两县，差于沙雅、新和两县，大大差于库车、拜城。主要原因是：温宿距离阿克苏太近，大部分老百姓买房就前往阿克苏市。随着阿克苏市的房价猛涨，温宿县的房价也涨了不少，但销售速度同样很慢，较多项目虽已成现房，但销售率却很低。二、主力楼盘情况分析1、聚诚·华庭开发商：阿克苏聚诚房地产开发有限责任公司项目地址：温宿县托乎拉路15号（幸福小区对面）项目规模：总占地面积4万多平米，共规划500多套住宅各楼层售价：一层：1780元/ 二层：1780元/ 三层：1780元/ 四层：1580元/ 五层：1380元/ 六层：958元/评价：本项目均价1543元/，虽价低、景观好，但销售仍较差，一期仍有很多现房未售出。2、鑫巢小区开发商：温宿县华丽房地产有限责任公司项目地址：温宿县托乎拉路和新阿温大道交汇处项目规模：总占地面积4万平米，总建筑面积5万多平米各楼层售价：一层：1950元/ 二层：1880元/ 三层：1880元/ 四层：1780元/ 五层：1450元/ 六层：998元/评价：本项目均价1656元/，销售较差，目前仍有较多现房未售出。3、香格里拉庄园开发商：新疆国大房地产开发有限责任公司项目地址：温宿县环城南路与新阿温大道交汇处各楼层售价：一层：2280元/（赠私家花园）二层：2080元/ 三层：2080元/ 四层：1880元/ 五层：1680元/ 六层：1480元/评价：本项目名义均价1913元/，实际均价1850元/（因其优惠幅度大，一次性付款优惠100元/，按揭贷款50元/）。定价相比之下较高，但销售较差，目前销售率仅达25%。4、锦绣江南开发商：温宿县城信房地产开发有限公司项目地址：温宿县环城南路与新阿温公路交汇处各楼层售价：一层：2008元/（赠私家花园）二层：1878元/ 三层：1878元/ 四层：1768元/ 五层：1498元/ 六层：1200元/评价：本项目均价1705元/，相比之下，此项目定价较为合理，销售比其它几个项目要好一些。三、基地现状该地块与香格里拉庄园和锦绣江南相比较，位置稍差一些，也就是说：本项目的定价不能高于这两个项目的定价，销售才能顺利进行。第四部分：项目建设方案本项目规模（计划）70亩（土地价在22万元/亩以下计划拿地70亩，土地价在22万元/亩24万元/亩之间计划拿地50亩），开发建设面积为5000070000平方米的商住小区。一、 平面布局本小区住宅主要是多层形式，为了提高人居生活品质，另有两栋小高层电梯公寓，所有住宅共分为三个组团，分布在内河绿带和大型中心绿地四周，其中内河绿带以北设组团一个、中心绿地左右各设组团一个，既各自独立，又相互倚用，与景观绿带和中心绿地形成一个和谐的整体。住宅朝向大部分为正南或微偏向南，每房均保证有良好的景致。二、户型设计在每户的单体设计中，从二房二厅到三房二厅的各类房型布置中，应多方位的周全考虑：首先，内部分区做到居寝分离、洁污分离；其次，每户均有最大可能的朝南面；第三，各户都能尽情享用小区内以及周边环境的绿化和景致；第四、室内的空间设计从居、寝、活动、读书方面考虑也极其丰富；总之整个户型平面设计必将处处以人为本。第五部分：项目开发进度根据温宿县城市建设总体规划，本项目分三期开发，总投资8000万元人民币，其中一期投资2000万元人民币，工期2011年1月至2012年5月；二期投资3000万元人民币，工期2012年5月至2013年5月止；三期投资2000万元人民币，工期2013年6月至2014年7月止。第六部分：项目成本测算根据上述项目市场预测价格，项目开发需投入的工程造价及一定的投资收益的前提下，结合地块区域土地现行价格，确定该地块的土地竟标价为20万元/亩至24万元/亩之间。结 论经过市场调查、分析和测算，对项目的可行性得出以下结论：一、目前政策导向（新阿温大道于2011年5月贯通）以及房地产市场走势对于本项目的开发都提供了强有力的支撑。二、目前该区域住宅项目市场接受度较高，周边交通、生活机能、规划前景十分诱人，这对于本案开发建设及吸引客户都是相当大的吸引点。三、因温宿县整体楼房售价较低，市场行情低迷，如土地出让金超过24万元/亩，开发就会无利可图。阿克苏金庆房地产开发有限责任公司二一年十一月十六日