苏州房地产市场分析.doc

目 录1.城市投资环境分析与评价41.1宏观经济运行状况41.2宏观政策对房地产市场的影响42.当地房地产市场概况62.1房地产市场发展历程及概况62.2历年供需情况分析62.3消费群体构成及演变分析82.4行业竞争格局分析92.5未来房地产市场发展趋势103.项目周边区域概况及项目竞争分析133.1周边市场概况及变化133.2市场未来5年预测133.3项目周边配套设施研究143.4项目周边竞争分析143.5竞争分析预测174.地块分析194.1地块指标194.2交通状况194.3周边配套194.4景观资源205.项目价值评估215.1产品分析215.2项目现值测算226.项目价值评估结论246.1SWOT分析246.2整体市场趋势246.3竞争情况256.4项目价值256.5前景预测25图 表 目 录图2-1：苏州房地产市场发展历程6图2-2：2002-2005年苏州市房地产开发投资占固定资产投资的比重7图2-3：2002-2005年苏州市住宅竣工面积7图2-4：2002-2005年苏州市住宅供求比8图2-5：2002-2005年苏州市住宅销售价格8图2-6：2005年苏州房地产开发企业资质水平9图2-7：苏州轨道交通地图11图3-1：太湖景城所在地理位置图13图3-2：竞争楼盘对比分析图16图4-1：项目位置图19图4-2：吴江经济片区布局图20图5-1：项目建筑设计效果图21表1-1：2001-2005年苏州经济和人民生活水平情况4表1-2：2004-2005年全国主要房地产相关政策回顾5表2-1：苏州外地主要房地产开发企业及其典型项目9表2-2：苏州市住宅市场需求量预测11表3-1：2005年吴江市房地产开发及销售情况表13表3-2：各指标含义15表3-3：各指标分值说明15表3-4：普通住宅项目评分结果表15表3-5：别墅项目评分结果表15表3-6：“太湖景城”项目与周边竞争性项目优劣势分析171. 城市投资环境分析与评价1.1 宏观经济运行状况n 2006年城市竞争力排名居13位苏州市位于长江三角洲中部，江苏省南部，是中国重点旅游城市，也是长三角地区重要城市。在2006年城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告中，对中国200个城市的综合竞争力进行了比较研究，苏州位居13。近年来，苏州市形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。n 经济保持快速增长自2003年以来，苏州抓住中国加入WTO，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。GDP保持快速增长，2005年苏州市GDP突破4000亿元，达4026.52亿元，按可比价格计算比上年增长15.3%。人均GDP（按户籍人口计算）66826元，按现行汇率折算超过8000美元。n 人均可支配收入、消费性支出逐年稳步增长从2001年到2005年期间，由于苏州经济的快速增长，人均可支配收入也呈快速增长的态势，年平均增长率达11.5%，在江苏省内处于领先地位，并逐步缩小与上海、杭州等长三角领先城市的差距。随着人均可支配收入的增加，人均消费性支出也呈快速上涨的趋势。表1-1：2001-2005年苏州经济和人民生活水平情况指标20012002200320042005GDP（亿元）1760.28 2080.37 2801.56 3450.00 4026.52人均GDP（元）30384 35733 47693 57992 66826人均可支配收入（元）10515 10617 12361 14451 16276 人均消费性收入（元）7270 7682 9272 9783 11163 数据来源：苏州市统计年鉴1.2 宏观政策对房地产市场的影响受宏观调控的影响，2005年全国房地产开发投资增速逐季回落，房地产投机、投资需求得到一定的抑制，房价增速开始放缓。苏州地处长三角地区，受此轮宏观调控影响，房地产开发投资增速放缓，但由于市场投资炒作成份少，需求相对较真实，销售面积和价格仍维持上涨的态势。n 二手房政策，扩大了二手房的可交易量2005年2月28日苏州市人民政府印发关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见的通知，扩大了苏州市区房改售房范围。受此政策的影响，二手房市场的可交易量增加，在一、二手市场的联动效应下，为一手住宅市场的增长提供了支持。表1-2：2004-2005年全国主要房地产相关政策回顾编号政策名称颁布日期颁布单位01关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定 2004.01北京市国土房管局等02关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知 2004.06北京市国土房屋管理局03国务院关于深化改革严格土地管理的决定 2004.10国务院 04商业银行房地产贷款风险管理指引 2004.09中国银监会 05上调金融机构存贷款基准利率 2004.10中国人民银行 06调整商业银行住房信贷政策和下调超额准备金利率 2005.03中国人民银行 07关于切实稳定住房价格的通知 2005.03国务院 08加强房地产市场引导和调控的8项措施 2005.04国务院 09关于做好稳定住房价格工作的意见 2005.05七部委 10关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见2005.02苏州市人民政府苏州市地处长三角经济发达地区，大量外资有利地推动了苏州经济持续高速增长，经济发展潜力巨大。经济的持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实的基础。根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到4000至8000美元，标志着这个地区的房地产已步入高增长期。苏州自2003年起人均GDP超过4000美元，表明房地产已进入了快速发展时期。此外，居民收入的不断提高，也为房地产发展提供了条件。居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机，市场需求潜力巨大。经济的持续增长和2005年宏观调控，使得苏州房地产市场朝着良性循环的方向发展。2. 当地房地产市场概况2.1 房地产市场发展历程及概况随着苏州城市经济的快速发展，从2002年开始房地产市场迎来了快速启动期，开发建设速度迅速加快。同时，随着人们生活水平的提高，改善居住条件、动拆迁、人才引进等产生的刚性需求旺盛，销售面积和价格逐年稳步上涨。图2-1：苏州房地产市场发展历程数据来源：苏州市统计年鉴注：红色趋势线表示苏州房地产开发投资额2.2 历年供需情况分析n 供应分析自2002年以来，随着苏州经济的快速发展，住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的加快，房地产开发投资额迅猛增长，连续三年增幅在55.0%以上，2004年开发投资额是2000年的5.5倍。2005年在新政的影响下，房地产投资规模得到有效控制，总量虽创历史新高，但增幅回落态势明显，2005年同比增幅比2004年回落了63.9个百分点。图2-2：2002-2005年苏州市房地产开发投资占固定资产投资的比重数据来源：苏州市统计年鉴自2002年以来，苏州商品住宅的开发建设速度明显加快，竣工面积大幅度增加。由于前两年商品房的持续热销，房地产企业前期已置土地在近年的陆续开发施工，2005年住宅竣工面积在惯性作用下继续呈不断增长态势，但涨幅受宏观调控影响大幅减少。图2-3：2002-2005年苏州市住宅竣工面积数据来源：苏州市统计年鉴n 需求分析改善居住条件、动拆迁以及引进人才产生的刚性需求导致苏州商品住宅市场需求持续旺盛。2002年到2004年期间，销售面积逐年稳步增加。但随着施工房屋的不断竣工交付，住宅供应量迅猛增长，2004年竣工面积达1269.29万平方米，同比增幅达79.0%。受此影响，供求比在2004年高达2.00，供大于求态势明显。2005年受宏观调控影响，市场观望气氛浓厚，住宅销售走势趋于平稳，但由于竣工面积仍保持增长态势，因此仍维持供大于求的状态。图2-4：2002-2005年苏州市住宅供求比数据来源：苏州市统计年鉴注：供求比=竣工面积/销售面积2002-2004年，在全国房地产普遍向好的大背景下，受政策、需求、成本等各种因素的带动，苏州住宅销售价格快速上涨，年平均增幅达22.1%。2005年在新政的影响下，房价快速大幅上涨的势头得到一定的控制。图2-5：2002-2005年苏州市住宅销售价格数据来源：苏州市统计年鉴注：销售价格根据销售金额/销售面积计算所得2.3 消费群体构成及演变分析n 外地人的购房比重达20%，且购买能力相对较高据苏州市房地产协会统计数据显示，2005全年，外地身份证苏州购房的总套数(新房)为1760套，占全年销售总套数的17.76，并占到全年预售总面积的22.4。外地人在苏州购房的均价水平为5537元，而本地户口购房均价为4890元。从一个侧面也说明，相对苏州本地人而言，外地人的购房能力较高。n 不同购房人群构成对物业类型的选择各有倾斜苏州本地人士多倾向于多层产品；年龄较轻，文化层次较高的新苏州人多倾向于小高层产品；周边发达城市以及海外成功人士多倾向环山临湖别墅区。n 购房人群的职业背景分析国家公务员一直被开发商当作重点目标人群，但随着市场需求的不断消化，公务员的购买力也发生了变化，首次置业的需求基本已饱和。目前，从苏州主流购房人群的职业覆盖上看，主要为IT、电子、机械、城建、金融、物流、咨询服务等领域的白领阶层和私营企业业主。2.4 行业竞争格局分析n 本地开发商情况介绍图2-6：2005年苏州房地产开发企业资质水平苏州房地产开发企业数量较多，据统计局数据显示，2005年共有978家。但是绝大部分都存在着规模小，资金短缺，融资能力不足，技术、管理和人才素质差距大等问题。数据来源：苏州市统计年鉴n 房地产行业竞争格局分析苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外来人口，给房地产业带来了巨大的商机，外地开发商纷纷看好苏州房地产市场。据统计，目前进入苏州的知名外企有：嘉业、中海、顺驰、栖霞、绿地等等。并且，这些开发商所开发的基本都是大盘，几乎占了苏州楼市供应的一半，行业竞争激烈。表2-1：苏州外地主要房地产开发企业及其典型项目开发商楼盘地址开盘日期均价（元/平方米）建筑面积（万平方米）类型中海地产中海半岛华府园区2005-990005.9别墅中海湖滨一号园区2005-10-22650023.0别墅顺驰凤凰城园区2005-9-104400 156高档住宅（含别墅）浙江嘉业阳光假日新区4800 37.5普通住宅绿地阳澄名邸园区2005-5-2838709.5普通住宅栖霞枫情水岸园区2004-11-6530027.5高档住宅（含别墅）IALA国际自由水岸园区2005-8-6510026.0高档住宅2.5 未来房地产市场发展趋势n 北部相城区渐成开发热点区域相城区位于苏州的北部，是原吴县的辖区，在城市化进展中归入苏州，是在原乡镇的基础上发展起来的新兴城市副中心。虽然成立才五年，但是由于交通优势独特，基础设施日趋完备，城市配套功能日益完善，定位为“水相城，绿相城”的一个现代化新城区已初见端倪。与此同时，房地产业也经历了从无到有，从有到精的这样一个过程。根据建设城北高架和火车站改造计划，年内将完成人民路北延、齐门路北延和广济略北延建设项目的前期准备工作，为加速相城区和苏州古城区道路无缝对接奠定基础。规划建设的京沪高速铁路也将穿越相城区并设站。同时，随着相城区经济建设的推进和社会事业的全面发展，环境、配套条件等将再上一个档次。在以上因素的共同影响下，拥有良好资源优势和自然环境的相城区正逐渐成为房地产开发的热点区域。n 宏观政策影响分析鉴于宏观调控后国内房地产市场发展相对平稳，因此巩固调控成果，维持房地产市场的平稳发展将成为2006年政府工作的重点。在此背景下，预计房地产开发投资额将继续回落，但回落速度放缓，整体市场将以盘整为主。但由于宏观背景被持续看好以及居民收入水平的提高，需求将逐步释放，价格稳中缓升。n 苏州轨道交通网图2-7：苏州轨道交通地图苏州市快速轨道交通线网由M1（一号线）、M2（四号线）、S1（三号线）、S2（二号线）四条线路组成，覆盖苏州市的平江区、沧浪区、金阊区、工业园区、高新区（虎丘区）、相城区、吴中区七个区所组成的苏州市中心城区，面积约1100平方公里。线网线路总长135.3公里，设站105座，形成两纵两横的"井"字形总体布局。预计到2010年轻轨1号和2号线有望建成通车；到2020年，3号和4号线也有望建成通车，并逐步实现与上海、无锡等周边地区轻轨的接轨。n 未来市场总体预测自2003年起，苏州政府开始增加土地供应，近两年土地供应总量的加大，直接影响着楼市的未来的供应，预计在2006年将迎来供应的集中放量。需求方面，由于生活水平的提高、动拆迁、人才引进产生的刚性需求将成为市场的主导，需求将持续旺盛。目前，苏州楼市的刚性需求基本上可以分为两种：一种是经济实力强的高收入阶层，高档物业是他们的主流需求；另一种是中等收入阶层，购房时既考虑舒适又考虑实惠，要求产品有很高的性价比。因此，未来楼市备受追捧的将是市区内的高档住宅和一些近郊大盘。价格方面，受住宅需求持续旺盛的影响，销售均价仍然有较大的上升空间。其中，古城区因地块稀缺新盘量少，房价仍有上升；一些郊区地段如园区湖东、相城区由于未来将有大量新盘的推出，涨幅将逐步趋缓。表2-2：苏州市住宅市场需求量预测指标近期(20062007)远期(20072010）说明影响因素发展趋势经济发展人均GDP继续提高2010年66000元2004年57992元居民收入不断提高，缩小城乡差距。建立完善居民收入随经济增长而增长的机制。2004年市区城市居民人均总收入15944元。2005年前10月人均可支配收入8913元。消费结构适应居民收入水平提高和消费结构升级的要求，完善消费服务体系，创造良好消费环境，引导居民消费向实物消费和服务消费并重转变。推动旅游、信息服务、文化娱乐、非义务教育等进入城乡居民家庭，提高居民消费层次。2005年前9月人均消费性支出6069元。城市人口城市化水平推动城市化进程2010年将达到72%2005年50%总人口全市常住总人口：2005年754万人，2006年776万人，2007年 793万人，全市常住总人口：2008年 810万人，2009年 826万人。 根据苏州市人口发展预测公告。城市规划城市相关规划走集约型城市化道路；完善城市现代化基础设施；提高城市管理水平；建设生态城市、循环城市，到2010年实现基本现代化。根据苏州第十一个五年规划轨道交通、道路的建设预计到2010年轻轨1号和2号线有望建成通车。到2020年，3号和4号线也有望建成通车，并逐步实现与上海、无锡等周边地区轻轨的接轨。总体需求量预测900万平方米/年纵观苏州市近年来房地产市场发展历程，可以看出自2002年以来，苏州的房地产市场迎来了快速启动期，开发建设速度明显加快，随着供应量的加大需求也逐步放开。尽管在2005年宏观调控的影响下，住宅开发建设速度有所放缓，但以自住为主的刚性需求仍保持旺盛，销售价格持续上涨。随着苏州经济的持续发展和城市基础设施建设力度的加大，预计未来苏州房地产市场仍将保持快速发展，开发投资将保持平稳增长；需求方面，随着人们生活水平的提高，改善居住条件、动拆迁、人才引进等产生的刚性需求以及投资性需求将持续旺盛，销售面积将逐年稳步上涨，价格也仍有一定的上涨空间。