定稿——房地产企业会计核算存在的问题及分析.doc

目 录一、房地产企业会计核算的必要性 1 （一）房地产企业会计核算的特点 1 （二）房地产企业会计核算的内容 1 （三）房地产企业会计核算的意义 3二、房地产开发企业会计核算存在的问题3 （一）房地产开发企业收入确认的复杂性 3 （二）房地产开发企业商品成本与售价的不配比性 4 （三）收益评价指标不能真实反映企业业绩 4三、完善房地产开发企业会计核算规范的对策5 （一）正确确定和应用收入确认标准 5 （二）引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比 6（三）增加收益评价指标、扩大收入信息披露 6参考文献 8内容摘要近年来，随着我国经济建设的不断发展，以及城市住房制度的改革，房地产业得到了蓬勃发展，其规模也越来越大，逐渐成为国民经济中一种重要、新兴的产业，为城市建设作出了巨大贡献。房地产业资金投入大、建设周期长、成本环节多、投资风险高等特点，决定了其会计核算工作的特殊性及复杂性。目前我国对房地产开发企业会计核算仍处在进一步改革和完善中，本文将结合房地产开发企业经营特征，通过分析收入确认中存在的一些问题，提出相应对策，并以期房预售为例，结合收入确认原则及房地产特点对预售收入进行具体确认，达到明晰房地产开发企业收入会计核算，进一步完善收入确认体系的目的。【关键词】房地产 会计核算 解决对策房地产企业会计核算存在的问题及分析房地产业、因其产业链跨度大，包括开发、建设、销售、以及物业管理等多个环节，其发展将带动建材、化工、钢铁、金融等50多个行业的发展，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，已经成为国民经济增长中不可缺少的一部分。改革开放20多年来，房地产业得到了较快的发展，并初步形成了较完善的市场体系，为居民住房奔小康、促进国民经济发展、居民消费和投资、拉动内需作出了贡献。随着市场经济的不断发展，追求利润最大化已成为企业经营的一项重要目标。收入作为利润构成的一项重要因素，受到企业以及企业的投资者和其他相关方面的重视。这就要求我们必须逐步完善房地产开发企业收入的会计核算方法，建立健全房地产开发企业业务核算的相关会计制度。 一、房地产企业的会计核算 （一）房地产企业会计核算的特点：房地产企业会计核算与其他行业会计核算的不同，在于核算的对象不同，房地产企业会计核算的对象是房地产项目，其特点在于土地征用、建设房屋、完善基础设施、进行房屋销售来获取利润。一方面，从利润获取来看，由于现在的建筑市场竞争比较激烈，企业运营成本日益增加，企业的利润逐年降低，对于工程项目投资进行有效核算、对建筑工程建造进行有效核算，有助于房地产开发企业有效地降低成本获取最大利润。另一方面，从风险规避来看，由于房地产企业的工程投资项目资金投入比较大，且房地产企业同时进行土地征用、房屋建设招标建造、成品房销售的业务，整个资金回笼周期较长，涉及核算环节多，一旦会计核算出现任何问题，企业必然要承受重大的经济损失，甚至会给企业带来灭顶之灾。在项目的规划阶段，必须对项目的投资成本与资金回笼进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 （二）房地产企业会计核算的内容房地产开发企业会计业务的主要内容主要包括以下几个方面：1、材料的核算工作。主要负责审查材料采购、加工生产和储备计划，办理材料采购、费用的收支业务的核算，监督材料的收发结存动态，考核储备资金定额的执行情况，参与材料的清查盘点并且监督有关部fUH强材料等实物的收发管理工作。2、固定资产的核算工作。主要负责固定资产增减的账务处理及其明细核算，参与固定资产需要量的核定，监督固定资产的增减变动情况，并督促有关部门加强固定资产的实物管理；参与固定资产更新改造和大修理计划的编制；计提固定资产折旧；参与固定资产的清理盘点工作；分析、考核固定资产的使用效果。 3、成本核算工作。主要负责编制开发经营费用支出计划和开发成本计划并监督其执行情况，归集、分配生产经营费用，计算工程和开发产品成本，并对生产经营费用和开发产品成本进行分析、考核。 4、销售以及利润的核算工作。主要负责参与确定销售计划，编制利润计划，办理销售货款的结算，办理销售、税金、利润的账务处理和相应的明细核算，参加产品成本的清查盘点，进行销售利润的分析、考核、预测和控制等。 （三）房地产企业会计核算的意义房地产开发企业会计是以货币为主要计量单位，对房地产开发企业的经济活动进行连续、系统、全面核算的一种专业会计。在社会主义市场经济体制下，房地产开发企业会计对于促进我国经济建设事业发展具有十分重要的意义。1房地产开发企业会计对于核算和监督企业完成各项国家发展计划具有重要的意义。它通过收集、处理和利用各种经济信息，对房地产开发企业的经济活动进行控制，并经过加工处理提供分析和检查计划完成情况的有用资料。这有助于及时发现问题，迅速采取措施，以保证企业各项计划的顺利完成。在社会主义市场经济体制下，国家对企业经济活动由过去以直接控制为主，转向以间接调控为主。国家通过对企业的宏观调控，以保证国家发展计划的顺利执行。而会计信息则是国家经济管理信息的重要来源。因此，房地产开发企业的各项生产经营计划，集中体现着国家的宏观发展计划。2房地产开发企业会计对于加强经济核算，提高经济效益具有重要意义。社会主义市场经济要求企业必须加强经济核算，提高经济效益，以尽可能少的劳动占用和劳动消耗来取得尽可能多的优质产品。在房地产开发领域，企业必须借助于房地产开发企业会计对生产经营所需要的资金、资金耗费以及经济效益进行测算，对开发经营过程中劳动耗费进行控制和核算，对已完开发产品进行分析和检查，以便为降低资金占用和资金耗费，挖掘增收节支的潜力，提高经济效益找出途径。3房地产开发企业会计对于加强企业财产物资管理，保护企业财产的安全完整具有重要意义。企业的财产物资是其进行再生产过程的物质基础。企业必须保护其财产的安全和完整，对其所有的固定资产、流动资产、递延资产和其它资产等的安全完整负责。为此，企业必须借助会计，对各项财产物资的进出、货币资金的收支等进行核算和监督，以及时发现并防止保管不善、贪污盗窃、积压浪费以及毁损、丢失等现象，从而保护企业财产的安全和完整。4房地产开发企业会计对于企业进行经济预测的决策具有重要意义。随着现代经济的发展、会计管理水平的提高，会计的预测和决策职能越来越为人们所重视。会计不只是作历史记录，提供历史信息，它还应当利用历史信息对未来的经济活动作出预测，为决策提供充足资料。企业会计人员除了完成日常的会计核算和监督工作以外，应该积极预测企业的经济活动发展趋势，在竞争激烈的建筑市场中为企业领导部门的果断决策提供大量依据。 二、房地产开发企业会计核算存在的问题 （一）房地产开发企业收入确认的复杂性房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。房地产开发企业会计制度中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；企业会计制度和企业会计准则收入中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。（二）房地产开发企业商品成本与售价的不配比性首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则12年，长则45年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。（三）收益评价指标不能真实反映企业业绩房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏：面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。三、完善房地产开发企业会计核算规范的对策（一）正确确定和应用收入确认标准房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。1.法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。2.专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符企业会计准则收入的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。如：主营业务收入下设土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、代建工程开发收入明细科目。房屋销售收入应按已销售商品房实测面积结算收入登记贷方。（1）预售商品房收入确认 签订预售并收到预售房款时：借：银行存款 贷：预收账款 完工交付使用时 借：应收账款（已售商品房实测面积*合同单价=实际结算合同收入） 贷：主营业务收入 借：预收账款 （转出已收到的预售房款） 银行存款 （结算实测与预测房款差额） 贷：应收账款（2）销售已完工商品房 借：银行存款 贷：主营业务收入（已售商品房实测面积*合同单价）（二）引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。1.实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。具体操作顺序是：分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。2.计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。（三）增加收益评价指标、扩大收入信息披露评价一个房地产开发企业的经营业绩 ,不能单以指标来衡量 ,应透过指标看实质 ,看其资质等级、信誉程度、开发实力、现金流量、资产质量、负债结构，还有更重要的表外风险以及其市场竞争力等等，同时，应对所有从事房地产开发的企业（不仅仅是上市公司）在会计报表附注中增加其预售情况的披露。对预收房款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，同时应披露当年销售商品房收到的现金流入，以及支付工程款、工资等的现金流出，以提高现金流量信息的有用性。参考文献：1李晓梅：浅析房地产企业的财务风险管理，现代商业，2007年第2期2刘绍忠：我国房地产企业的财务风险管理研究，时代经贸（理论版）2006年第8期3徐淼：房地产企业财务风险分析及预警初探，会计之友，2006年第7期4任书芳：当前房地产企业财务现状及管理建议，时代金融，2006年第4期 5徐晓音：关于房地产开发企业财务管理的若干意见，商业研究，2002年第9期6周静娟：加强房地产开发企业财务管理之我见，上海财税，2005年第7期7马燕：房地产财务管理初探，黑龙江财会，2004年第8期