房地产中介实务全本_房地产基础知识_198页.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产中介实务全本(1)房地产基础知识                                                                        第一章1、  什么是房地产市场?  狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。  广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2、房地产市场有什么特点?(1)经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性：    三(2)流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法：城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。(3)市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。(4)市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的：由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。(5)供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场：一方面是人口的不断增加，需求也相应增长；另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。(6)不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。(7)市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。(8)房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。3、房地产市场包括哪些种类?(1)房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。(2)房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。(3)房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。4、建筑材料包括哪些?  建筑材料主要包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。5、水泥有哪些种类和技术特性?(1)常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥五种。(2)水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力：常用水泥编号，例如：325、425、525、625等。(3)常用水泥的技术特性    ·凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝：初凝为水泥加水拌和到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌和时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。   体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质=水泥硬化后产生不均匀的体积变化，称为体积安定性不良不能使用 静水热化性：水泥的水化反应为放热反应：随着水化过程的进行，不断放出热量，称为水热化。其水热化释放热量的多少和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。     细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细早期强麦越高：但颗粒越细，其制作成本越高，并容易受潮失效。     标准稠度用水量：指水泥砂浆达到标准稠度时的用水量=标准稠度是测定水泥的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度=6、钢筋有哪些种类和技术特性?(1)建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种：    按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋：    按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋：    按强度可分为：I、I、l四个级别=其中I级钢筋为低碳钢钢筋，、级为低合金钢钢筋：(2)建筑用钢筋的技术特性·I级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好，广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。    ·变形钢筋中级、级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。  ·冷加工钢筋  冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉I级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉级、级、级钢筋均可作为预应力筋使用。冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。8什么是普通混凝土，它的主要性能如何?(1)普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、沙和水配置而成的混凝土。其中石子和沙子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，沙为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料问的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施_T的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。(2)混凝土的性能   混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇筑的构件质量均匀、成型密实的性能。     混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其他强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。    ·混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。9什么是黏土砖。它有哪些特性?  黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性材料，用机械挤压成型的：挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在9001000的高温下煅烧即成砖。(1)黏土砖的种类     标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为240毫米×115毫米×53毫米。每块砖干燥时约重25千克，吸水后约重3千克。     空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190毫米×190毫米×90毫米，每立方米约重1100千克。多孔砖的规格为240毫米×115毫米×90毫米，每立方米约重1400千克。(2)黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承受外力的能力叫做强度；而反映的强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。(3)黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在810的范围内。(4)黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。(5)黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正，外观无明显弯曲、缺棱、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。10房屋由哪几部分构成?  房屋由地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。(1)地基和基础  地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。    基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。(2)墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传一来的荷载，连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建  ：筑物内部分割成若干空间，起分割作用。(3)楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱；同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。(4)楼梯：是指楼层间垂直交通通道。(5)屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。(6)门和窗    门：是供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。    窗：其主要作用是通风采光。    一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。房地产中介实务全本(3)1 1基础有哪些类型?按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。按埋置深度可分为：浅基础、深基础。埋置深度不超过5米者称为浅基础，大于5米者称为深基础。按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。12什么是条形基础?当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础。刚性基础：是指用抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础：一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。13什么是独立基础?当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。14什么是满堂基础?当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，称为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较小、上部传来的荷载较大的情况。箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地卜。室时，为J，。增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。15什么是桩基础?当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。(1)钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打人土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时震动较大，对周围屋有一定影响。(2)钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孑L灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。1 6决定建筑物基础埋置深度的因素有哪些?由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全，又节约基础用材，并加快施工进度。决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件：(1)土层构造的影响：房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。基础埋深与土层构造有密切关系。(2)地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如黏性土含水量增加则强度降低；当地下水位下降时，土的含水量减少，则基础将一下降。(3)冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线称为冰冻线。当建筑物基础处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，基础又下沉，使房屋处于不稳定状态。(4)相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定基础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。17墙体可以分为哪几类?按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。按其受力情况可分为承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。按其使用的材料分为砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其他装饰的墙称为清水墙。根据其构造又分为实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其他实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其他材料组合成的墙体。1 8砖墙的厚度有哪些种类。有什么要求?(1)砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，如半砖墙、34砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115毫米(称12墙)、178毫米（称18墙)、240毫米(称24墙)、365毫米(称37墙)、490毫米(称50墙)。(2)墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚，承载能力越大，目稳定性越好。(3)砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般来讲，i砖墙越厚，保温隔热效果越好。1 9什么是过梁与圈梁?过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按使用的材料可分为：钢筋混凝土过梁：当洞口较宽(大于15米)，上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240毫米。砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，。形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋造成的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。20什么是地面与楼板，它们有哪些种类?(1)地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三部分。对于有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似于地面中的垫层和基层。面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和化学作用的地面与楼面表层。垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将均匀地传至基层。基层：垫层下面的土层就是基层。地面的种类：整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥砂浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等·块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。(2)楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其使用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现在很少采用。木楼板自重轻，构造简单，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少采用。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型。钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。·现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。按照构造不同又可分为三种现浇楼板。 钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、卫生问，钢筋混凝土楼板可直接搁置在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为2。3米，板厚度约为7080毫米。 钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。它由主板、次梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整体现浇而成。其一般跨度为1725米，厚度为6080毫米。 无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的构造有利于采光和通风，便于安装管道和布置电线，在同样的净空条件下，可减小建筑物的高度。其缺点是刚度小，不利于承受大的集中荷载。 预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改善制作时的劳动条件，加快施工进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着建筑工业化提高，特别是大量采用预应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛。按照其构造可分为如下几种。实心平板：实心平板制作简单，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊板、平台板等。槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的荷载，由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋封闭。空心板：它上下表面平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖中。其孔的形状有方孑L、椭圆孔和圆孔等。房地产中介实务全本(4)21  窗的作用是什么，有哪些类型?  (1)窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为17左右。作为围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在寒冷地区做成双层窗，以利于冬季防寒。(2)窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多。按窗的层数可分为单层窗和双层窗。按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。22  门的作用是什么，有哪些类型?(1)作用：门是建筑物中不可缺少的部分，主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。门的尺寸、位置、开启方式和立面形式，应考虑人流疏散、安全防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。 门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在l米以内时为单扇门，1218米时为双扇门，宽度大于24米时为四扇门。(2)类型：门的种类很多，按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。按开启方式可分为：平开门、弹簧门、推拉门、转门、卷帘门等。 平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活，是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。  弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧铰链代替普通铰链，有单向开启和双向开启两种。铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个方向开启的门上；双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。 推拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为复杂，常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等。 转门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造复杂，造价较高，不宜大量采用。 卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等。 (3)门的构造平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成。镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用。它由边框和上、中、下冒头组成框架，在框架内镶人玻璃，下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门。门芯板可用木板、胶合板、纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持5毫米空隙。夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门扇构造简单，表面平整，开关轻便，能利用小料、短料，节约木材，但不耐潮湿与日晒。因此，浴室、厕所、厨房等房间不宜采用，且多用于内门。拼版门扇：做法与镶板门扇近似，先做木框，门芯板是由许多木条拼合而成。窄板做成企口，使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变化。拼版门扇多用于工业厂房的大门。23楼梯有哪些种类，由什么组成?(1)楼梯的种类：楼梯是房屋各层之间交通连接的设施，一般设置在建筑物的出人口附近。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在寒冷地区易积雪结冰，不宜采用。楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。按使用性质分为：室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯。按使用材料分为：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。·单跑楼梯：当层高较低时，常采用单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的房屋。双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相反的梯段和一个中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的建筑物中，其中央可设置电梯井。·双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台， 再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。(2)楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。    ·楼梯段：是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成。其宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及安全疏散的原则确定。其最大坡度不宜超过38。，以26。33。较为适宜。 休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超过18步时，应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台由台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具。·栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和安全度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安置扶手，扶手的高度应高出踏步900毫米左右。24钢筋混凝土楼梯有哪些种类?钢筋混凝土楼梯是目前应用最广泛的一种楼梯，它有较高的强度和耐久性、防火性。按施工方法可分为现浇和装配式两种。现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台和平台梁现场浇筑成一个整体，其整体性好，抗震性强。其按构造的不同又分为板式楼梯和梁式楼梯两种=·板式楼梯：是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上，平台梁支承在砖墙上。·梁式楼梯：是指在楼梯段两侧设有斜梁，斜梁搭置在平台梁上：荷载由踏步板传给斜梁，再由斜梁传给平台梁。装配式钢筋混凝土楼梯的使用有利于提高建筑工业化程度，改善施工条件，加快施工进度。根据预制构件的形式，可分为小型构件装配式和大型构件装配式两种。·小型构件装配式楼梯：这种楼梯是将踏步、斜梁、平台梁和平台板分别预制，然后进行装配。这种形式的踏步板是由砖墙来支承而不用斜梁，随砌砖随安装，可不用起重设备。·大型构件装配式楼梯：这种楼梯由预制的楼梯段、平台梁和平台板组成。斜梁和踏步板可组成一个整体，平台板和平台梁也可组成一个整板，在工地上用起重设备吊装。 25  屋顶有什么作用和要求，它有哪些类型? (1)屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支承结构组成。屋顶的围护作用一方面是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷载，包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对屋顶的要求是坚固耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简单、施工方便，并能与建筑物整体配合，具有良好的外观。·坡屋顶：屋面坡度较大，在10以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。·曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。·多波式折板屋顶：是用钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60毫米，折板的波长为23米，跨度915米，折板的倾角为30。一38。度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。 26什么是居住面积?居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。27什么是使用面积?使用面积是指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。28什么是建筑面积?对一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积。29什么是套内面积?套内面积包括套内使用面积、套内墙内面积和阳台建筑面积房地产中介实务全本(5)30什么是公摊面积?公摊面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间面积。31什么是内阳台?内阳台就是封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。32什么是外阳台?外阳台就是不封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。33房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记?2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。34房屋面积分为哪几类?(1)实用面积(净面积)：它是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积：(2)建筑面积(套内面积、轴线面积)：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。(3)公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其他一些配套设施的分摊面积。35计算建筑面积和不计算建筑面积的范围分别包括哪些?计算建筑面积的范围包括：(1)单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。(2)多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算：(3)建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。(4)地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的(沉降缝为界)建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。(5)用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。(6)坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。(7)建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。(8)电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。(9)建筑物内的技术层层高超过22米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过22米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。(10)有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。(11)有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。(12)突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(13)封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。(14)建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。(15)两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。(16)建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。(17)各种变形缝、沉降缝，宽在30毫米以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。不计算建筑面积的范围包括：(1)突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。(2)检修消防等用的室外爬梯、宽度在60厘米以内的钢梯。(3)穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在22米以内的设备层。(4)深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。(5)没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。(6)单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表问等单层房间。(7)地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。(8)宽在30毫米以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。(9)建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。36房地产价格有什么特点?房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：(1)都是价格，用货币表示。(2)都有波动，受供求等因素的影响。(3)按质论价，优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物价又有所不同，表现出房地产价格的特征，主要有下列四个：(1)房地产价格既可表示为代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金。房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系。若要求取价格，只要能把握纯收益和资本化率，依照收益法将纯收益资本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握价格及期待的资本化率，即可求得。(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格。由于房地产的自然地理位置有不可移动性，结果其可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此，房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格，同一宗房地产转移的权益不同，估价结果也会不同。(3)房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置在不断变化，所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用，将来能如何使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今El价格(或某特定时间的价格)。在估价时，应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。(4)房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易，其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比较，要认识房地产，只有亲自到所在地观察。37房地产价格有哪些种类?进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。房地产价格主要有市场价格、理论价格、评估价格等。按照房地产的存在形态(土地、建筑物、房地)来划分价格，通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。按照房地产价格的表示单位来划分价格，可以总价格、单位价格、楼面地价之分。这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格，可以有所有权价格、使用权价格、其他权利价格之分。同一房地产，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。38什么是市场价格?房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价，是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售，买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。公平市价形成的条件归纳起来有下列七个：(1)公开市场。(2)交易对象具备市场性。(3)交易双方具备充分信息。(4)交易双方不受任何压力。(5)理性的经济行为。(6)适当的期间完成交易。(7)正常合理的付款方式。39什么是理论价格?房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。房地产中介实务全本(6)40什么是评估价格? 房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门有估价机构为交易双方提供服务，这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同，同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理，必须建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说，具有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价。评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用成本法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。由上可见，需要评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易时的成交价格不同。但从理论上说，一个良好的评估价格=公平市价=理论价格。41  什么是土地价格?土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种：(1)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费。(2)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整。(3)已做三通一平的土地。(4)已做三通一平以上的开发土