2022年全省房地产估价师高分预测预测题40.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.吸纳率分析B.房地产市场的商业周期分析C.家庭规模与结构分析D.投资购买和使用购买的比例分析【答案】 B2. 【问题】 商品越是耐用，（）。A.越富有弹性B.需求弹性越小C.越缺乏弹性D.完全无弹性【答案】 B3. 【问题】 房地产投资项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标【答案】 B4. 【问题】 为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度【答案】 A5. 【问题】 赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】 C6. 【问题】 评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】 A7. 【问题】 长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为( )。A.移动平均法B.扩大时距法C.最小二乘法D.趋势观察法【答案】 B8. 【问题】 某企业2011年12月底，负债总额为400万元，利润总额为200万元，资产总额为1000万元。则该企业的资产负债率是（ ）。A.20%B.40%C.80%D.100%【答案】 B9. 【问题】 下列房地产权利的种类中，（ ）属于担保物权。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 C10. 【问题】 下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制定估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 A11. 【问题】 对房地产债务融资特点的表述中，错误的是（）。A.债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，体现了债务融资的短期性B.企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务，体现了债务融资的负担性C.企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担，体现了债务融资的负担性D.债券可以在市场上自由转让，体现了债务融资的流通性【答案】 B12. 【问题】 以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）。A.随意抽样B.整群抽样C.定额抽样D.估计抽样【答案】 B13. 【问题】 债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险是（）。A.财产保险B.责任保险C.信用保险D.保证保险【答案】 D14. 【问题】 房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的（ ）机构。A.中介管理B.市场服务C.管理服务D.中介服务【答案】 D15. 【问题】 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】 D16. 【问题】 下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（）。A.区位选择异常重要B.适用于短期投资C.变现性好D.不易产生资本价值风险【答案】 A17. 【问题】 保险损失补偿时，权益转让原则仅适用于（）。A.财产保险B.责任保险C.信用保险D.人身保险【答案】 A18. 【问题】 根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（ ）。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值【答案】 D19. 【问题】 用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 A20. 【问题】 从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（ ）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 关于假设开发法估价中开发经营期的说法，正确的有（）。A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C.建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】 ABD2. 【问题】 站在开发商的角度上，企业利润可以分为( )等四个层次。A.经营利润B.建造利润C.实现利润D.税后利润E 可分配利润【答案】 ACD3. 【问题】 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】 AC4. 【问题】 (2014真题) 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括（）。A.进行实地查勘B.调查了解法定优先受偿权利情况C.要求甲公司提供国有土地使用证和房屋所有权证D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元【答案】 AB5. 【问题】 常用的风险评价方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.筛选监测诊断技术D.蒙特卡洛模拟法E.调查和专家打分法【答案】 AD6. 【问题】 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元【答案】 ACD7. 【问题】 工程造价控制的主要方法有( )。A.价值工程B.协议发包C.合同管理D.非限额设计E.可行性研究【答案】 AC8. 【问题】 在并行环境中的某些任务必须协调自己的运行速度，以保证各自的某些关键语句按照某种事先规定的次序执行，这种现象被称为任务的( ) 。A.执行B.互斥C.调度D.同步【答案】 D9. 【问题】 开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A.供需分析B.竞争分析C.市场占有率分析D.投资收益分析E.宏观因素分析【答案】 ABC10. 【问题】 下列银行业务中，属于银行负债业务的有（）。A.同业拆借B.托收承付C.抵押贷款D.期货、期权E.大额可转让定期存单【答案】 A11. 【问题】 (2015年真题) 股票市场的融资方式有（）。A.首次公开募股B.配股C.发行可转换债权D.发行认股权证E.增发股票【答案】 ABD12. 【问题】 下列属于闲置土地处置方式的有（）。A.延长动工开发期限B.调整土地用途.规划条件C.建设单位安排临时使用D.协议有偿收回国有建设用地使用权E.置换土地【答案】 ABD13. 【问题】 下列关于各类污染源的表述，正确的有（）。A.大气污染源中，对人体危害最大的是飘尘B.大气生活污染源，分布广、排放污染量大C.大气污染源的源强是指污染物的浓度大小D.城市垃圾主要包括生活垃圾、建筑垃圾等E.交通噪声日益成为城市的主要噪声，城市中50%70%的噪声来自交通运输工具【答案】 BD14. 【问题】 下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同B.买卖合同C.无偿保管D.赠与合同E.借款合同【答案】 B15. 【问题】 征收集体土地具有的明显特点有（）。A.自主性B.使用结束后土地返还给原权利人C.集体土地变为国有土地D.有一定的强制性E.要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活【答案】 CD16. 【问题】 在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括( )。A.建筑密度B.建筑红线后退距离C.容积率D.绿地率E.车泊位【答案】 BD17. 【问题】 风险估计与评价常用方法有( )。A.专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E 德尔菲法【答案】 BC18. 【问题】 某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告( )。A.均要负法律责任B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】 ABD19. 【问题】 关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有（）。A.需求不变、供给增加，均衡价格下降B.供给不变、需求增加，均衡价格下降C.需求减少、供给增加，均衡价格下降D.需求减少、供给减少，均衡价格下降E.需求增加、供给增加，均衡价格上升【答案】 AC20. 【问题】 房地产估价机构设立分支机构的条件包括（）A.房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D.有固定的经营服务场所E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60，其余为年利率7.5、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元（m2·月），以后租金每年递增5。另有地下停车位310个，租金为500元/（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。【答案】（1）第5年的税前现金回报率计算第一年净收入A1=（150错误12错误36000+500错误12错误310）错误（11030）=39996000（元）；第五年净收入A5=A1错误（15）3=46300369.5（元）2. 在建工程房地产估价结果报告一、委托方XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XXXXXXXXXXX。二、受托方XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxxxxxxxxxx。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象:一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2土地使用权年限：至2074年10月17日土地面积：4300m2【答案】(1)房地产权利状况描述不全。(2)房地产现状描述不全。(3)估价原则中缺少估价时点原则。(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(6)比较案例B位置指数不正确。(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(8)比较案例的结构不同应该进行修正。(9)比准价值的权重未作说明。(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。(11)成本法中各项费用比例无依据。(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(14)技术报告总价大写错误。3. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分）××大厦房地产估价报告封面（略）致估价委托人函××股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定××大厦的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。××房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签字、盖章）2016年10月16日目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）估价结果报告【答案】1.抵押目的估价报告名称应为××大厦房地产抵押估价报告；2.致估价委托人函中没有说明价值时点；3.致委托人函、估价结果报告和估价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款；4.估价结果报告中估价方法中未说明收益法和比较法的定义；5.估价结果报告中缺风险提示说明；6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线；7.估价技术报告估价测算过程中，收益法公式中Y的解释有误，应该是报酬率，而不是资本化率；8.估价技术报告年有效毛收入计算中，押金收益也应乘出租率90及公共面积扣除率20；9.地下车位100的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由；10.年有效毛收入计算错误，收益价格的计算中，若租约租金低于市场租金，则租约期内按租约租金计算；而若租约租金高于市场租金，则租约期内按市场租金计算；租约期外按市场租金计算；11.年管理费的计算基数错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；12.比较法中交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；13.区位因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区位因素状况相比；14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。4. 本次估价背景情况如下：某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢22层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出租给他人经营便利店，接受委托后，经与业主王××联系，注册房地产估价师张××与协助估价人员李××对估价对象进行了实地查勘，查勘作业环节由李××负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。经营性房地产实地查勘记录表领勘人：王××查勘人：李××实地查勘期：2014年6月15日【答案】1朝向为南不对，应为北。2建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。3缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。4查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。5. 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。（一）估价的假设条件1估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失实，本估价机构不承担责任。4估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。理由：本次估价的委托方是××房地产开发公司，从其施工方获取的相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中应表述为委托人提供的资料及数据。（2）错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。理由：其土地使用权年限为自估价时点2009年6月18日至证载土地使用权终止日期2053年6月19日止为44年。（3）错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。（4）错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。理由：估价假设和限制条件中，要说明：本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；本估价报告使用的限制条件。其假设条件的表述应该为“假设”，不能用“不确定”。