某房地产项目.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作目 录第一章 总论（4） 1.1 项目名称及承办单位（4） 1.2 编制依据、内容及范围（4） 1.3 项目概述（7）第二章 城镇人口与住房建设现状及项目建设必要性（9） 2.1 某市城镇人口与城市住房建设现状（9） 2.3 项目建设必要性（10）第三章 建设内容与规模（12） 3.1 工程概况（12） 3.2 工程建设内容及规模（12）第四章 建设场址及条件（13） 4.1 场址现状（13） 4.2 场址条件（13）第五章 工程技术方案（21） 5.1 设计依据（21）5.2 区域位置（21）5.3 项目址现状（21）5.4 功能定位（22）5.5 总平面布置（22）5.6 竖向布置（24）5.7 交通组织及道路设计（25）5.8 建筑设计（26）5.9 结构设计（26）5.10景观设计（28）第六章 公用工程（30） 6.1 给排水系统（30） 6.2电气系统（33） 6.3燃气工程（37） 6.4通风与空调（38） 6.5智能化控制管理系统（39）第七章 投资估算与资金筹措（41） 7.1投资估算及筹措方案（41）第八章 财务平衡分析（44） 8.1财务评价依据（44） 8.2 主要基础数据的确定（44） 8.3销售收入估算（44） 8.4 成本与费用估算（44） 8.5 收支平衡分析（44）第九章 节能与节水（45） 9.1必要性（45） 9.2能耗分析（45） 9.3节能措施（45） 9.4节水措施（46）第十章 环境保护与评价（47） 10.1项目场址环境现状（47） 10.2编制依据（47） 10.3施工期环境影响及治理措施（47） 10.4运营期环境影响及治理措施（48） 10.5环境影响评价结论（49）第十一章 劳动安全卫生及消防（50） 11.1安全措施（50） 11.2卫生措施（50） 11.3消防（51）第十二章 项目组织机构与劳动定员（53） 12.1建设期组织机构及人员（53） 12.2运营期组织机构及人员（55）第十三章 项目管理和实施进度（57） 13.1基本要求（57） 13.2项目管理（57） 13.3各阶段进度实施安排（59）第十四章 招投标方案（60） 14.1招标原则（60） 14.2招标范围（60） 14.3招投标程序（60）第十五章 社会效益评价（63）第十六章 结论与建议（65） 16.1结论（65） 16.2建议（65）第一章 总 论1.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称项目名称：某·某小区开发建设项目。1.1.2项目承办单位项目承办单位：某房地产开发有限公司1.2编制依据、内容及范围1.2.1编制依据中华人民共和国城乡规划法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城市房地产管理法；城市房地产开发经营管理条例；中华人民共和国建筑法；中华人民共和国节约能源法；中华人民共和国招投标法；某省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定；国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）；国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）；国土资源部关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号）；建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知；国土资源部关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标（试行）>的通知（国土资发2004232号）；某省国土资源厅关于印发某省部分建设项目用地控制指标（试行）的通知（某国土资发2004184号）；某市人民政府关于印发某市城市房屋拆迁管理办法的通知（某政200324号）；某市人民政府关于印发某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的通知（信文200621号）；某市城市总体规划（20052020年）；某市土地利用总体规划；某市土地利用年度计划；民用建筑设计通则（GB 50352-2005）;住宅设计规范（GB50096-1999）;建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）;建筑地基基础设计规范（GB5007-2002）;建筑桩基技术规范（GBJ94-94）；建筑结构荷载规范（GB50009-2001）;混凝土结构设计规范（GB50010-2002）;砌体结构设计规范（GB50003-2001）;建设部标准定额司墙体材料工程应用技术规范；室外给水设计规范（GBJ13-86）；给水排水管道工程及验收规范（GB50289-98）；供电系统设计规范（GB50052-95）；多孔砖砌体结构技术规范（JGJ137-2001）；建筑地面设计规范（GB50037-96）；建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；建筑灭火器配置设计规范（GB50015-2003）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）;建筑抗震设防分类标准（GB50223-2004）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2000年版）；建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；智能建筑设计标准（GB/T50314-2000）；国家及省、市其他有关房地产开发的现行政策；其他有关现行工程技术方面的标准、规范、指标和要求；项目单位编制项目可行性研究报告的委托书；项目承办单位提供的有关基础数据；编制人员调查的有关资料、数据等。1.2.2编制范围根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行充分论述，对市场的需求进行分析和预测，对建设内容和规模、建设方案、公用工程、投资估算与资金筹措、经济和社会效益、环境保护、消防及安全卫生、节能、劳动定员、项目实施进度、项目招标方案等，进行综合分析和评价，为项目决策提供科学、可靠的依据。1.3项目概述1.3.1建设规模与内容该项目总占地面积10262平方米，采用框架结构，建设居民住房180套，总建筑面积24123平方米，地上停车位8个，地下停车位145个容积率2.37，建筑密度20.56%，绿地率41.96%。1.3.2 场址位置该项目地址位于某市平中大街西侧，财政局院内。1.3.3公用设施现状该项目所在地位于某市中心城区，属于市政设施覆盖范围，水、电、燃气、通讯、有线电视等公用设施可就近接入满足项目建设需要。1.3.4劳动定员及来源在项目建设和后期物业管理阶段，需抽调和聘用各类管理及技术人员，物业等其他人员可根据实际需要确定劳动定员数额，人员来源可从公司内部调配或面向社会公开招聘。决策层经理人、各类各专业工程技术工程师等可通过招聘，建立人才储备库，以便即用即录。1.3.5项目实施进度该项目从立项开始到竣工交付使用，建设周期为300天，其中用于立项、初步设计及审批、施工图设计及审批等前期工作周期为90天，开始施工到竣工交付使用工期约为210天。1.3.6 工程总投资及资金筹措该项目总投资为2800万元人民币，融资方案：企业自筹。1.3.7 主要技术经济指标主要技术经济指标见下表。主要技术经济指标表序号指标名称单位数据备注建设规模1总用地面积平方米102622总建筑面积平方米241234户数户1805容积率2.376绿化率%41.967建筑密度%20.56经济数据1总投资万元人民币102622总销售收入万元人民币5789.523利润总额万元人民币2989.524可实现所得税万元人民币747.385净利润万元人民币2242.14第二章 城镇人口与住房建设现状及项目建设必要性2.1 某市城镇人口与住房建设现状2.1.1某市城区人口与城市经济概况至2009年底，城区总人口已达56万人，其中户籍人口49万人，流动人口9万人。2009年全市生产总值达到975亿元，增长12.8%，城镇居民人均可支配收入12047元，实际增长10.2%；农民人均纯收入4618元，实际增长8.2%。粮食总产达114.6亿斤，较上年增加2.4亿斤，占全省新增产量的近二分之一，连续六年创历史新高。规模以上工业实现增加值225.2亿元，同比增长20.2%。城镇固定资产投资突破700亿元，增长30.7%，总量居全省第5位；社会消费品零售总额373.9亿元，增长19.7%，增幅居全省第3位；地方财政一般预算收入28亿元、支出153亿元，同比分别增长12.1%和28.1%，财政实力进一步增强。2.1.2某市城镇居民住房概况1998年撤地设市以来，全市累计完成房地产开发128.6亿元，平均增幅达12.6%，房地产开发投资年增长额保持在固定资产增长额的20%左右。新建住房建设面积3468.8万平方米，全市住房保有面积8647万平方米，平均增幅达10.6%，城镇人均住房建筑面积由1978年的8.3平方米增长到34.12平方米。2007年，城镇居民人均住房建筑面积达到37平方米，居民家庭住房自有率提高到92.7%，成套住房率提高到56.5%。城镇居民家庭饮水、卫生、取暖等情况进一步改善。城镇居民家庭独用自来水普及率已达96.3%；有厕所的家庭比重达到83.5%，其中有浴室的达到45.8%；35.1%的居民家庭用暖气和空调取暖；47.9%的家庭用上了管道煤气和液化石油气。至2009年底，住房总建筑面积682.5万平方米，人均住房面积22.75平方米，这主要由于某市外来务工经商人口较多，租赁住房人口较多，居住条件较差，导致人均住房面积较小。2.2 项目建设必要性近年来，国家先后出台了一系列优化住房供应结构、稳定房价、改善民生，扩大内需，促进房地产市场健康、协调、可持续发展的政策和文件。某市政府有关部门制订了某市住房建设规划20082012及某市住房建设计划20082012，以满足不同层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，引导住宅产业健康、协调、可持续发展。该项目符合国家、省和某市“十一五”规划、某市住房建设规划20082012及某市住房建设计划20082012选址布局、建设规模、结构和年度建设计划要求。该项目的建设可进一步优化某市房地产市场供应结构，提升某市房地产行业发展水平，促进房地产市场健康协调和可持续发展，具有重要意义。该项目建成投用，可以有效改善180户城市居民住房条件，提升某市城市居民住房水平，提升某市城市建设档次。该项目建设形成社会固定资产投资，带动国民经济其他部门经济协调发展，发挥投资对国民经济的拉动效应，有利于促进当地经济社会协调可持续发展，有利于社会和谐稳定。第三章 建设内容与规模3.1工程概况该项目地址位于某市平中大街西侧、财政局院内。3.2工程建设内容及规模该项目总占地面积10262平方米，采用框架结构，建设居民住房180套，总建筑面积24123平方米，地上停车位8个，地下停车位145个，容积率2.37，建筑密度20.56%，绿地率41.96%。第四章 建设场址及条件4.1 场址现状4.1.1 场址位置某市位于某省南部，北枕中原，南襟荆楚，左扼两淮，右控汉江。某四通八达、交通便捷。京广铁路、宁西铁路在此交汇，京珠高速、沪陕高速辐射四方，107国道、312国道纵横全境。该项目场址在某市平中大街西侧，交通便利，位置优越，生活、工作、休闲皆宜，适合该项目的开发建设。4.1.2土地权属类别及面积该项目用地已经取得土地使用权，用地性质为居住用地。该项目场址总占地面积15.393亩（10262平方米），符合城市总体规划建设工地要求。4.1.3 土地利用现状该项目用地为某市中心城区区域，属旧房拆除改造，公用设施覆盖全面，土地利用条件比较优越。4.2 场址条件4.2.1 地形、地貌某区地处昆仑山脉至秦岭褶皱带东延部位，在桐柏商城断裂带以北，确山固始断裂带以南，境内除东北部大面积被第四系覆盖外，其他地层出露较完整。地层走向呈北西南东向及东西方向延伸，与区域构造线基本一致。某区地形呈西北、东南长状，东南部、南部和西北部被大别山、桐柏山两山环抱，环抱地带多丘陵、垄岗，尤以“东、西两大岗”为著。中北部沿淮地区为平原分布。地势依次由西南向东北方向递降，呈缓倾地形，最高点海拔812米，最低处海拔538米。境内山、丘、岗、川和平原错落分布，形成较为复杂的地形地貌。该项目建设场地为基本平坦，局部有起伏，属丘陵地貌。4.2.2 气候气象某市属北亚热带向暖温带过渡气候区，具有过渡气候特点。基本属季风性湿润气候，阳光充足，雨水充沛，四季分明。年平均气温15.2；最高气温40；最低气温-2；相对湿度74.5%；降水多集中在69月份；年平均降水量1107mm；平均风速2.2m/s；主导风向为北风至东北风；年平均无霜期为250天；日照率49%。4.2.3 工程地质与水文1、工程地质某市位于区域环境单元潢川某盆地的西缘，坐落于大别山北麓山前地带某河谷的第一、二阶地上，周围为大别山的余脉环绕。市区呈北西东南方向沿某冲积阶地展开；地势由西北向东南倾斜。同时，由于某河谷西侧向东微倾，东部较为开阔平坦，平均坡度约千分之一。该项目建设场地地势基本平坦，地貌单一，地质活动频率很低，场地稳定性较高，适合项目建设。2、水文拟建场地地形大部分平缓，具备有较大起伏，大气降水多以地表径流方式排泄，少量渗入是地下水的主要补给来源；地下水位相对稳定。据区域及邻近水文地质资料，场地内地下水水质良好，对拟建项目基础砼体无侵蚀性。3、防震根据国家质量技术监督局2001年发布的中国地震动参数区划图，项目所在区域地震烈度为六度，地震加速度为0.05g。4.2.4周边环境该项目场址位于某市平中大街西侧、财政局院内，公用设施覆盖率较高，人流和各种车辆混杂流动，交通管理程度较低，对项目建设有一定的不利影响。4.2.5城市规划2006年1月6日，某省人民政府引发了关于某市城市总体规划（20042020年）的批复（某政文20064号）。根据新样式城市总体规划确定的城市性质：某市为全市政治、经济、文化中心，某南地区重要的交通枢纽，以发展工贸和旅游服务业为主的区域性中心城市。规划确定的城市总体布局结构为：三环六区一中心，某绿带系城腰，大小山峰显美景，生态绿地绕城廓。规划城市用地布局包括居住用地、工业用地、仓储用地、公用设施用地、对外交通用地和特殊用地等。城市总体规划专门进行了城市景观风貌规划，从八个方面塑造城市形象，体现某南山水园林城市特色。该项目场址规划为城市建设住宅用地，建设项目主要为住宅，符合城市总体规划。4.2.6 交通该项目位于某市平中大街西侧、财政局院内，项目场址位于某区城市主干道，与某主城区道路连接，交通方便、快捷。4.2.7 经济社会环境某市位于某省南部，北枕中原，南襟荆楚，左扼两淮，右控汉江。某四通八达、交通便捷。京广铁路、宁西铁路在此交汇，京珠高速、沪陕高速辐射四方，107国道、312国道纵横全境。全区总面积1889平方公里，人口78万人，现有耕地面积84万亩。现辖9个乡、5个镇、3个办事处、5个管理区，含214个行政村和49个居委会。某交通区位优势明显。京广铁路、京珠高速公路、107国道穿越南北，宁西铁路、312国道、西(安)合(肥)高速公路、省道335线横贯东西，北距省会郑州300公里，南距武汉200公里，交通十分便利。某区是一片富饶的土地。山地、垄岗、平原多种地形在这里交错聚集，区境内河流众多，水资源丰富，淮河自西向东流经全境，流长l22公里，有一级支流l0余条。她盛产花生、石榴、扳粟、茶叶、银杏、百合等；现在探明可采矿藏38种，珍珠岩、莹石等非金矿产资源丰富。某区是一个旅游胜地，她地处北亚热带向暖温带过渡区，四季分明，蓑有南北气候之长，享有北国之江南。江南之北国的美誉。南北动植物资源在此汇集，有高等植物150多科，2000多种，森林覆盖率202。全区林深树密，奇石林立，山溪、瀑布随处可见。不仅有震雷山风景名胜区、天目山省级森林公园、龙飞山生态观光林带，而且还有全国重点文物保护单位楚田故部城阳城遗址。吴家尖山鄂某边省委革命旧址、红军桥等人文历史景点。某工业经济高速发展，势头强劲。有在国内、省内同行业居领先地位，影响力较大的工业企业，如明港钢厂、华某电厂、某维雪啤酒公司、某歌歌饮品公司、万富油脂公司、金龙水泥制造公司、泰禹丰机械制造、宏润冷冻、中外合资华希矿产品公司、华通低压开关厂等一大批骨干企业。著名工业产品有啤酒、板栗系列饮品、矿泉水、食用油、保健茶、珍珠砂、水泥、钢材和电器产品等。高标准规划的某产业集聚区、明港产业集聚区正以强大的磁力吸引着广大客商前来投资兴业。2009年，全区实现国内生产总值127.8亿元，同比增长13%；非公有制经济实现增加值68亿元，同比增长16%；限额以上工业企业实现增加值24.4亿元，同比增长20.5%，实现利润4.2亿元，同比增长37.1%，工业经济总量位居全市第一；全社会固定资产投资完成114.9亿元，同比增长22%，其中城镇以上固定资产投资完成102亿元，同比增长22.1%；社会消费品零售总额完成48.4亿元，同比增长20.5%；对外贸易出口创汇928万美元，占年计划的100.2%；实际利用外资726万美元，占年计划的100.8%；实现地方一般预算财政收入2.2亿元，为年初预算的102.1%，同比增长12.4%。一产实现增加值19.4亿元，同比增长4.6%；二产增加值73亿元，同比增长16.8%；三产增加值35.4亿元，同比增长12.2%；三次产业比例为15：57：28，二、三产业增加值占国内生产总值的比重为85%；年度粮食总产5亿公斤，同比增长1.8%；肉类总产量4万吨，同比增长6.2%；畜牧业产值8亿元，同比增长6.2%。城镇居民人均可支配收入12519元，同比增长9.2%；农民人均纯收入5026元，同比增长8.2%。全区13家金融机构年末存款余额77.2亿元，同比增长15.1%；年末贷款余额39.9亿元，同比增长23.5%。城镇新增就业8828人，城镇登记失业率为3.53%。某区是一个正在迅速崛起的新兴开放城区。近年来，某区坚持以科学发展观为指导，抢抓机遇，真抓实干，大力实施工业强区、特色富区、服务兴区、生态立区战略，区域经济社会发展上了一个新台阶。当前，全区人民正乘着十七大的东风和农村改革发展综合试验区建设的东风，保持强势谋发展，顺应大势谋跨越，精神抖擞地加快推进精彩某建设。4.2.8政策环境国家现行政策扩大内需，促进消费，鼓励发展当地产业，改善民生，改善推进住宅产业市场化和住房分配货币化改革。房地产业属于国家产业结构调整指导目录（2005年本）非限制类项目，某市出台了一系列招商引资优惠政策，对外来投资企业给予了很多优惠。该项目符合某市城市总体规划，用地符合国家土地使用有关规定，项目建设和管理应遵守有关法规、文件等规定，依法建设、依法管理。4.2.9 基础设施条件1、供水该项目用水可通过已铺设的市政供水干管接入，某市城市供水能力已经达到26万吨/日，城区人口约50万人，人均供水能力0.52吨/日，能够保证该项目用水需求。2、排水该项目可采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨水和污水管网系统。3、供电该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容，保障项目用电需求。4、通讯项目区全国直播程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。4.2.10 施工条件该项目用地占地面积15.393亩（10262平方米），已取得土地使用权证，土地使用权属项目承办单位。1、土方在施工期，不需在项目建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的续期，挖方填方基本平衡。2、沙、石料工程所需沙及石料等市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。3、主要材料来源及供应钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所用混凝土，可由现场搅拌或采购商品混凝土解决。第五章 工程技术方案5.1设计依据某市城市总体规划（20042020）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；建筑设计防火规范（GBJ16-87）；建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；城市道路设计规范（CJJ37-90）；公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；建筑给排水设计规范（GBJ15-88）；室外给水设计规范（GBJ13-86）；室外排水设计规范（GBJ14-87）；其他现行标准和规范等。5.2区域位置该项目地址位于某市平中大街西侧、财政局院内。5.3项目场址现状该项目建设用地为城市住宅建设用地，水、电、燃气、道路等公用设施配套齐全，建设条件良好，环境优美，气候宜人，是适宜人居的理想社区。5.4功能定位根据规划，该项目为城市房地产商品开发性质的民居社区，该项目定位于园林卫生城市中、人文生态宜居社区，承担着传承古朴的传统文化、提升城市文化品位和城市居民的生活质量，健全城市整体功能，促进社会和谐的重要使命。该项目充分利用周边环境，打造古典时尚、生态休闲、艺术生活的高档社区以及体现某人与自然和谐的精品人文住宅社区，为人们提供一个安静、私密、清洁、美观、文明的居住与交流环境。项目设计外在风格应与某市文化设施建设相协调，融入当地人文环境和城市建筑群环境。5.5 总平面布置5.5.1 总平面布置原则根据工程所在基地的地形条件和项目的功能定位，充分尊重城市规划和周边自然条件，考虑地块的公共空间对外开放，在小区中优先考虑公共空间，建立安全的步行系统和多功能复合的行车系统、有界面清晰的组团空间，对土地资源进行高效利用。尽可能利用现有自然景观资源，保持地表植被，减少土方量并尽量做到挖填土方平衡，坚持合理、适度的平面布局原则：1、规模适度原则。平面规模布局应科学把握区域平面和空间尺度，营造适宜的行为空间。建筑高度采用比较适宜的尺度，由多层组成。2、因地制宜原则。充分利用地形、地势，与周边自然环境有机结合，设计建筑物、建筑群。3、结构灵活性原则。住宅建筑设计多种户型，满足不同住户的住房消费需求。4、以人为本原则。设计应以人的行为、心理、视觉等多方面的感受为出发点，满足人们对城市环境和居住空间多方位、多层次的需要，同时也注意环境空间的组织和设施的安排，以人的视觉、触觉及心理感受为参照，在功能、形式、质感、色彩等方面，强调精品意识。建筑集景观、功能性和安全性于一体，创造高品质的人居环境。5.5.2建筑风格设计强调通风和景观的均等性，在建筑形体设计中可采用空中花园，落地窗，增强住宅的开放性，与自然环境融为一体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，扬弃欧陆风格的大红、大黄的浮躁，采用清静、平和的冷色调，添一分居家的宁静。5.5.3户型设计在户型设计上，讲究经济适用、简洁、功能分区科学，布局合理，并遵循以下原则：户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，不过度奢华，也不显局促。室内各功能分区合理。要求动静分开、洁污分开、工作与生活空间分开，公共与私密空间分开。功能配置合理完善。尽量不设计带卫生间的主卧室，玄关、工作阳台、书房、儿童房、衣帽间、健身房等空间配置，紧密结合户型面积和目标客户的特殊需求设计。户型设计更贴近人性化。厨房设计除“”型、“L”型外，还可考虑开放式、半开放式设计，考虑厨房操作台的摆放、管线安装、通风排气条件；中小户型可采用自用间隔设计，体现个性品位。各功能分区：起居厅：宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，起居厅兼交通功能，厅中的门应尽可能少，留出足够摆放家具的稳定空间。入户为起居厅时，在入口处可设一过度空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。卧室：主卧室有好的朝向、优越的通风采光条件和自然景观，卧室一般不带专用卫生间，大户型的主卧室可带有一个专用的卫生间；户内仅设一个卫生间可放在主卧室附近。餐厅：可考虑利用部分相邻的起居室的空间，与起居室空间相对独立，即有关联又有分隔，一般可满足4人就餐，空间不局促。厨房：与餐厅相联，直接对外采光通风，厨房可多带一服务阳台。卫生间：满足洗衣、洗澡、便溺、化妆功能。5.6 竖向布置根据项目所在位置的地形条件、城市道路的分割情况，依照场地条件和功能特征，设置不同的标高参数，满足不同使用功能的需求。目前基地周边市政道路规划高程在82.5108之间，场地大部分地势平缓，局部有大的起伏，规划将保持原有地形特色，形成布局合理、错落有致的住宅景观。场地雨水有组织排出，通过市政雨水管网收集后统一汇入城市内河。5.7 交通组织及道路设计根据项目区交通组织的特征，可按照交通类型的不同分为动态交通和静态交通。在通道布局上合理组织，避免交叉。同时配套规划布局相应的地上停车位和地下停车位。小区交通设计总原则为交通安全、便捷，并与景观相结合，人车分流。小区内部设6米环形主车道，并在适当的位置设置交通岛，在尽端式道路设置绿化回车场。停车设计根据交通需求的性质不同，设计不同的停车方式。住宅内部通过环线达到各个组团，就近停车，停车设置临时路边停车、地下车库停车、空地停车三种。用地内设环形消防车道，道宽4米，路基承载不小于30吨消防车压力。消防车道转弯半径12米，道路坡道7%，登高面道路坡度1%。主要技术指标表项目计量单位数值规划净用地面积平方米10262住宅总建筑面积平方米24123居住户数户180居住人数人576户均人口人3.2户均面积平方米1345.8建筑设计该项目住宅设计根据不同的产品、不同组团、不同的位置形成不同的建筑形态，户型设计既注重经济实用，又能提供独特的居住空间体验，产品具有多样性，满足不同要求，引入了花园洋房式设计理念和设计手法，提高多层和小高层住宅功能。相对于外部的有序和通透，内接丰富、亲和，利用广场绿地、水源、喷泉和花园平台，组织功能开放或半开放的休闲空间，建立起新型的城市公共空间。5.9 结构设计5.9.1工程概况该项目总占地面积10262平方米，采用框架结构，建设居民住房180套，总建筑面积24123平方米，地上停车位8个，地下停车位145个容积率2.37，建筑密度20.56%，绿地率41.96%。该项目主要有多层建筑和小高层建筑组成，其结构设计使用年限为50-100年，安全等级为二级。5.9.2 结构设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；2、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；3、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；4、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；5、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；6、建筑抗震设防分类标准（GB50223-2004）；7、建筑桩基技术规范（JGJ94-94）；8、砌体结构设计规范（GB5003-2001）；9、多孔砖砌结构技术规范（JGJ137-2001）；10、人民防空地下室设计规范（GB50038-94）；11、国家现行的其它有关技术规范规程等。5.9.3 抗震设计及荷载某市抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g。抗震等级均为六级。餐厅、卧室、卫生间、楼梯间楼面均布活荷载2.0KN/,阳台、露台楼面均布活荷载2.5 KN/，会所均布活荷载3.0 KN/，上人屋面活荷载2.0 KN/，不上人屋面活荷载0.5 KN/。建筑二次装修楼面荷载标准值（KN/）分别为：厅和卧1.2，卫生间为1.0。基本荷载取值：风荷载：基本风压值：Wo=0.35 KN/地面粗糙度：B类雪荷载：基本雪压值：So=0.55 KN/。5.9.4结构材料混凝土C25C30；砌体：承重墙：±0.00以下采用环保节能砖，M10水泥砂浆； ±0.00以上采用环保节能砖，M7.5混合砂浆；其他墙：±0.00以下采用环保节能砖，M10水泥砂浆； ±0.00以上采用多空粘土砖，M5混合砂浆，厨卫可改用M5水泥砂浆。钢筋及型钢：热轧钢筋 HPB 235： fy=210N/m热轧钢筋 HPB 335： fy=300N/m热轧钢筋 HPB 400： fy=360N/m冷轧带肋钢筋 CRB 550： fy=360N/m型 钢 Q 235-B焊条：手工电弧焊条可采用E43XX系列。5.9.5 结构选型结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计，地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，在确定采用的工程基础形式。多层住宅建筑为砖混结构。抗震等级均为六级，砌体施工质量等级可为B级。5.10景观设计最大限度的满足社区各户型环境的均等性，可利用地势的落差和单体的高度变化，设计户户有景的住宅。通过设计绿化带，使整个社区充满绿的生机，通过不同空间与绿化的组合，形成丰富的景观效果。如主要绿化带以小型乔木和灌木为主，可强调大型乔木的庇护作用，组团绿化带强调人与树的亲近关系，宅前绿化强调人对绿化的美化，以花草为主。通过不同种类绿植的组合，形成四季常绿、景观丰富的自然景观效果，通过平台绿化、屋顶绿化等，形成立体绿化。可充分利用特定的地理自然条件，通过艺术的环境设计和空间处理，营造优美的富有山水园林风光的生态社区。在景观设计中应尽量关注各种人群对生活环境的心理需求，创造适合不同群体的人居环境，挖掘场地蕴含的社会、文化、历史、自然和风俗内涵为基点，确立适宜的场景空间设计元素。始终贯彻“文化的原则”，贴切地把握建筑的城市文脉，强调城市文化内涵，体现城市文化特色，营造独特的地域文化氛围。按照现代城市景观的设计概念，景观设计包括绿化景观和设施景观两部分。根据以上设计原则，综合基地的自然环境特征，该项目紧扣“绿色生态”和特色文化风格的景观设计理念，创造人性化的生活空间。第六章 公用工程6.1给排水系统6.1.1设计依据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001年版）；建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；室外给水设计规范（GBJ13-86）；室外排水设计规范（GBJ14-87）；生活杂用水水质标准（CJ25.2-89）；污水综合排放标准（GB8798-1996）；污水