房地产开发、房地产销售、房地产租赁知识问答.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产开发、房地产销售、房地产租赁知识问答一、土地及综合类                  1、土地用途包括哪些种类？                   2、如何了解土地来源及性质？                   3、什么是集体土地？                   4、有哪些用地属于集体土地？                   5、对集体土地使用权有哪些规定？                   6、什么是行政划拨用地？                   7、什么是合作建房？                   8、对合作建房有哪些规定？                   9、什么是土地使用权出让？                   10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？                   11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？                   12、土地使用权出让合同包括哪些内容？                   13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？                  14、土地使用权的出让方式有哪些？                   15、什么是拍卖出让土地使用权？                   16、什么是招标出让土地使用权？                   17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？                   18、什么是协议出让土地使用权？                   19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？                   20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？                  21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？                   22、什么是土地的挂牌交易？                   23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？                  24、在哪些情形下，土地使用权终止？                   25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？                   26、有哪些土地批文或权属证明无效？                  27、如何了解地价是否交清？                   28、未交清地价的房地产是如何处理的？                   29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？                   30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权？                   31、什么是违法建筑？                   32、哪些属于违法建筑？                   33、什么是历史遗留违法私房？                   34、哪些违法私房不予确认产权？                   35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？                   36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？                   37、什么情况下，需缴纳土地使用费？                   38、土地使用费缴纳人是如何确定的？                   39、土地使用费的征收标准如何？                   40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？                   41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？                   42、如何办理土地使用费缴纳手续？                   二、规划与设计类                  43、如何办理建设用地规划许可证？                  44、在取得建设用地规划许可证后，是否可以变更地块规划内容？                  45、建设工程规划许可证包括哪些内容？                   46、什么情况下不予核发建设工程规划许可证？                   47、在哪些情况下，需重新办理建设工程规划许可证？                  48、对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发建筑工程规划许可证？                  49、对未取得建设工程规划许可证的建设项目，主管部门可以采取什么处罚措施？                  50、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？                   51、建设工程竣工后，是否必须取得规划验收许可证？                  52、什么情况下不予核发规划验收许可证？                   53、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？                  54、对住宅区内的公用设施、设备、场所（地）的使用有哪些规定？                   55、某物业加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有保证吗？                   56、什么是套内使用面积系数？                  57、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？                   58、什么是建筑容积率？                   59、什么是绿地率？                   60、什么是绿化覆盖率？                   三、开发与建设类                  61、设立房地产开发企业须具备哪些条件？                  62、如何申请领取房地产开发企业资质证书？                  63、什么是商品房预售？                  64、房地产预售许可证包含哪些内容？                   65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？                  66、商品房预售需要具备哪些条件？                   67、是否可以认购内部认购时期的房地产？                   68、什么是房地产现售？                   69、房地产现售需要具备哪些条件？                   70、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？                   71、房地产发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？                  72、房地产预售广告应当包括哪些内容？                  73、在房地产广告中，不得包含哪些内容？                   74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？                   75、对未取得商品房预售许可证而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？                  76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？                  77、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？                   78、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？                   79、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定？                  80、发展商销售商品房有哪些方式？                   81、发展商不得采取哪些方式销售商品房？                   82、销售代理委托书包含哪些内容？                   83、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？                   84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？                  85、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？                   86、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？                   87、购房预定款性质的费用可以退还吗？                   88、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？                   89、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？                   90、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？                   91、在房屋交付时，发展商应提交哪些事项？                   92、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？                   93、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？                   94、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？                  95、转让项目需符合哪些条件？                   96、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？                   97、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？                  98、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？                   99、发展商能否为买方改名？                  100、公共开放空间可以出售或转让吗？                  四、销售与转让类                  101、小业主如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内？                  102、如何看待房地产广告中的“使用率”、“实用率”、“实用面积”等广告语？                   103、小业主该如何辨别发展商是否一房多卖？                   104、房地产中介发布预售房地产广告应当出具什么材料？                   105、在中介购房时，中介机构应当明示哪些内容？                   106、在中介购房，如对购房价格有疑问时，如何处理？                   107、由经纪人代理的房地产，当不能登记或不能在规定时间内获准登记时，该如何处理？                   108、在中介机构购买的房地产，在签订买卖合同时，还应当包括哪些内容？                   109、在中介机构购买房地产时，需向代理机构交纳那些费用？标准如何？                  110、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？                   111、房地产预售合同主要包括哪些内容？                   112、商品房预售合同还应当附有哪些内容？                   113、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？                  114、当发生合同纠纷时，如何处理？                   115、在什么情况下，房地产买卖合同无效？                   116、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？                   117、受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？                   118、在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？                  119、在签订正式房地产买卖合同后，发展商由于某种原因未能将房地产售予购房者，应当承担什么责任？                   120、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理房地产证时却没有反映出来？                  121、房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？                  122、现售商品房该签订哪类合同？                  123、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？                  124、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？                  125、二级市场转让包括哪些税费内容？                  126、有哪些房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让？                  127、有哪些房地产是不得转让的？                   128、有哪些行为视同房地产转让？                  129、有哪些行为不属于房地产转让？                  130、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？                   131、已办理按揭的楼花能否转让？                   132、楼花是否可以转让？                   133、二手楼买卖需要缴纳哪些费用？                   134、业主委托他人进行房地产买卖是否需要办理委托公证书？                  135、二手楼买卖签订哪类合同？                   136、填写二手楼转让合同时，应当注意哪些问题？                   137、购买二手楼可以办理按揭吗？                  138、按揭购买二手楼，如何办理抵押登记？                   139、申请二手楼按揭需要什么费用？办理手续需要多长时间？                   五、测绘类                  140、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？                   141、商品房的计价方式是否可以自由选择？                   142、商品房建筑面积如何计算？                   143、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？                   144、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？                  145、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？                  146、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？                   147、业主如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积还是竣工面积？148、按建筑面积计价的商品房，发生面积误差时如何处理？                  149、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？                   150、什么是套内房屋使用面积？                   151、什么是套内墙体面积？                   152、什么是套内阳台建筑面积？                   153、什么是房屋的共有建筑面积？                   154、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？                   155、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？                   156、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？                   157、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？                   158、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？                   159、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？                   160、实行套内建筑面积售房，对分摊公共面积（如门厅、楼梯、过道等）部分，政府主管部门将如何把关？                   161、实行套内建筑面积售房，物业管理费的收取是否会改变？                  162、按套（单元）计价的现售商品房，如何计价？                   163、按套（单元）计价的预售商品房，如何计价？                   164、什么是房屋的基底面积？                  165、什么是房屋的建筑面积？                  166、什么是房屋的公用建筑面积？                   167、房屋的公用建筑面积是如何分摊的？                  168、购房的建筑面积包括哪些部分？                  169、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？                  170、什么叫宗地图？什么叫证书附图？                  171、从事房产测绘的机构有哪些？                  六、产权登记类                  172、什么叫房地产登记？                   173、房地产登记主要记载哪些内容？                   174、房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？                   175、有哪些情况的房地产不予或暂缓登记？                  176、房地产转让时，同时转让的有哪些权益？                   177、怎样申请房地产登记？                  178、房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？                  179、房地产登记的权利人名称是如何确定的？                  180、申请房地产登记，可否委托他人办理？                  181、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？                  182、哪些房地产登记可由当事人单独申请？                  183、法律规定共同申请，一方当事人不配合，另一当事人该怎么办？                  184、采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么责任？                  185、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项？                  186、房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？                  187、什么叫“确权”？                  188、房地产证主要记载哪些内容？                   189、未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？                  190、什么叫房地产初始登记？                  191、哪些情况应申请初始登记？                   192、如何查证房地产证的真实性？                  193、查阅产权档案有什么规定？                   194、什么情形属于房地产变更登记？                  195、申请变更登记应提交什么文件，办理变更登记时需缴纳什么费用？                  196、哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？                  197、购买二级市场商品房后，何时可以申请办理房地产证？                  198、如何办理二级市场转移登记手续？                   199、拆迁赔偿房如何办理房地产证？能否转让？                   200、集资房、合作建房如何办理房地产证？                  201、什么情况属于三级市场转移登记？                  202、三级市场转移登记需提交什么资料？                  203、拍卖的房地产过户需提交哪些资料？                   204、如何办理房地产交换？需缴纳哪些费用？                  205、什么叫房地产赠与？如何办理过户手续？                  206、如何办理继承的房地产登记？需缴纳哪些费用？                  207、什么叫房地产抵押？                  208、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？                  209、申请楼花按揭登记需提交什么资料？                  210、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？                  211、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？                   212、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？                  213、已办理镂花按揭登记的房地产能不能办理房地产证？                  214、哪些房地产不能办理抵押登记？                  215、第三者担保的抵押登记应如何办理？                  216、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？                  217、注销房地产抵押登记应提交什么资料？                  218、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？                  219、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？                  220、已办理房地产抵押登记后，原合同内容变更的，如何办理登记？                  221、什么叫分割房地产？                   222、如何办理分割房地产的房地产证？需要缴纳哪些费用？                  223、商业用途的房地产业权合起来重新划分，该如何办理手续？                   224、被司法部门依法查封的房地产能否转让？查封期满六个月是否自动解封？                  225、安居房分为哪几种？                   226、具备什么条件，才可以申请安居房的全部产权？                   227、未满足以上条件的，如何申请？                   228、公房上市需要哪些手续？                   229、办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记，需要提交哪些材料？                   230、办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记，需要缴纳哪些费用？                   231、安居房上市需不需要补差价？                   232、安居房可否办理抵押贷款？                   233、安居房可否赠与？如何办理？                   七、房屋租赁类                  234、房屋租赁关系是否需要登记？不进行合同登记，应承担什么责任？                  235、房屋租赁登记需提交哪些资料？                   236、有哪些情形不予办理租赁登记？                   237、承包、合作、联营是否属租赁行为？                   238、对经批准后的行政划拨、减免地价款的土地上的房屋出租，有什么规定？                   239、房屋出租税费和租赁管理费的基数是如何确定的？                   240、房屋出租需缴纳哪些税费？                   241、当事人是否可以委托他人代为出租或承租房屋？                   242、房屋租赁合同包括哪些主要条款？                   243、对房屋的租赁年期有什么规定？                   244、在什么情况下，可以变更或解除租赁合同？                   245、在房屋出租期内，出租人死亡或终止或产权转让变更时，原租赁关系如何处理？                  246、出租人是否可以收取房屋租赁保证金？                   247、出租人未能在约定时间内提供房屋或提供的房屋与合同约定不符时，应承担什么责任？                  248、对共有房屋的出租，有什么规定？                   249、除租金外，出租人是否可以向承租人收取其他费用？                   250、对承租人的哪些行为，出租人可以解除租赁合同？                   251、在出租期间，房屋的维修由谁负责？                   252、房屋出租是否会影响房地产权的转移？                   253、租赁合同期限届满，承租人未经出租人同意而逾期不迁出时，出租人该如何处理？                  254、承租人不按合同约定交付租金，应承担什么责任？                   255、对出租人的哪些行为，承租人可以解除租赁合同？                   256、承租人因自己的原因不能行使对房屋的使用权，是否可以不交付租金？                   257、承租人是否可以对租住房屋改变用途或进行装修？                   258、因房屋质量问题影响正常使用时，承租人该如何处理？                  259、因承租人使用不当，造成房屋损坏时，应当承担什么责任？                  260、在租赁期间，承租人未解除租赁关系而自行迁出，被第三人占用致使房屋损坏时，承租人该承担什么责任？                  261、承租人是否可以转租房屋？擅自转租房屋，承担什么责任？                  262、受转租人是否可对转租房屋再行转租？                   263、租赁当事人之间发生争议时，该如何处理？土地1、土地用途包括哪些种类？     答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。    农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 2、 如何了解土地来源及性质？     答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。3、 什么是集体土地？     答：集体土地是指农村集体所有的土地。4、 有哪些用地属于集体土地？     答：根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。5、 对集体土地使用权有哪些规定？     答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。    根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。    深圳市土地征用与收回条例还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。 6、 什么是行政划拨用地？     答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。    特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。7、 什么是合作建房？     答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。8、对合作建房有哪些规定？     答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。    根据深圳市土地交易市场管理规定和“深府200194号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，可以合作建房。9、什么是土地使用权出让？     答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？     答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？     答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。12、土地使用权出让合同包括哪些内容？     答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名或者名称、地址；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地的时间；(六)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？    答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。    对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。14、土地使用权的出让方式有哪些？     答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。15、什么是拍卖出让土地使用权？     答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。16、什么是招标出让土地使用权？     答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？     答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例和深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。18、什么是协议出让土地使用权？     答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？     答：根据“深府200194号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？    答：根据“深府200194号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项目用地。21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？     答：根据“深府200194号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执