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2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作仲量联行(北京MALL第一阶段后期报告)北京MALL第一阶段后期报告内 容* * * *页数1.0前言1.1背景11.2目的12.0消费者市场调查22.1调查方法.22.2背景资料.42.3购物习惯 82.4对未来北京Mall的期望.162.5 重点总结. 283.0零售商的反应. 293.1 主力店. 323.2 餐饮. 363.3 休闲及娱乐. 373.4 时装. 383.5 重点总结. 394.0零售概念及商品组合建议. 684.1 目标. 684.2 总体零售概念. 694.3 市场定位. 754.4 商品组合. 774.5 规划及主题. 103  附件一. 消费者市场调查问卷二. 零售商访问问卷图表图2.1: 背景概况. 4图2.2: 家庭收入分布. 5图2.3: 个人收入分布. 6图2.4: 拥有或使用私家车. 7图2.5: 未来3年拥有或使用私家车. 7图2.6: 逛街购物的频密程度. 8图2.7: 逛街时花钱消费比例. 9图2.8: 消费分布. 9图2.9: 购物点受欢迎的程度. 10图2.10: 最受欢迎的购物中心. 11图2.11: 购物点受欢迎的原因. 12图2.12: 最受欢迎的零售设施. 12图2.13: 去需要半小时车程或更远的地方购物的频密程度. 13图2.14: 到远距离的地方逛街购物的原因. 14图2.15: 到远距离的地方逛街购物时的交通工具. 15图2.16: 北京Mall成为受欢迎商业点的可能程度. 16图2.17: 最理想面积分布. 16图2.18: 必须有和最好有的零售店铺类别. 17图2.19: 必须有和最好有的餐饮设施. 18图2.20: 必须有和最好有的娱乐设施. 19图2.21: 必须有和最好有的大型商店. 19图2.22: 必须有和最好有的服装品牌. 20图2.23: 必须有和最好有的超市和仓储式商店. 21图2.24: 必须有和最好有的餐饮品牌. 22图2.25: 北京Mall 的市场定位. 23图2.26: 国内和国际品牌的比例. 23图2.27: 北京Mall的主题. 24图2.28: 到访未来北京Mall的频密程度. 25图2.29: 到访未来北京Mall的交通工具. 26图2.30: 未来3年内会到北京经济技术开发区或附近居住. 26图2.31: 未来3年内会到北京经济技术开发区或附近工作. 27图3.1: 零售商对北京Mall的反应. 30图3.2: 中国加入世贸对零售商的影响. 31图4.1: 北京Mall的市场定位. 76图4.2: 百货公司. 78图4.3: 仓储式超市. 82图4.4: B&Q. 83图4.5: 运动用品店. 85图4.6: 书店. 86图4.7: 玩具反斗城. 87图4.8: Sony Style. 88图4.9: 时装旗舰店. 89图4.10: 高级中式酒楼. 90图4.11: 美食广场. 92图4.12: 热带雨林主题餐厅. 93图4.13: ESPN 地带 餐饮. 94图4.14: 电影院. 97图4.15: 虚拟现实娱乐. 99图4.16: 溜冰场. 100图4.17: 电器用品. 102图4.18: 商品组合规划. 107  表格表2.1: 问卷分布. 2表4.1: 北京Mall的商品组合建议. 77表4.2: 北京Mall餐饮面积的分布建议. 91表4.3: 北京Mall娱乐设施面积的分布建议. 95   1.0 前言   1.1背景 北京大地投资有限公司 (以下简称 “北京大地”) 考虑在北京市亦庄北京经济技术开发区内，兴建一座大型现代化的Shopping Mall “北京Mall”。 仲量联行商场顾问部在完成第一阶段零售顾问报告后，继续进行第二阶段的市场调查，分别透过对消费者及零售商的调查，测验建议于北京Mall的零售概念的可行性。本报告乃仲量联行商场顾问部特地为北京大地而撰写，作为汇报有关研究结果的第二份正式顾问报告。  1.2目的 作为北京Mall的第二阶段市场调查报告，此阶段研究范围针对以下几个重点进行了全面而详细的探讨: Ø聘用独立市场研究公司向消费者进行定量市场调查所得的数据，分析现时北京市的购物模式及消费者的期望。 Ø透过与目标零售商的访问过程，测试商户对北京Mall项目及零售概念的反应。 Ø按照上述的调查结果，适当地调整对北京Mall项目所提出的最合适零售概念和商品组合方案。 经过上述的市场调查及分析结果后，本行相信对北京Mall所提出的最终零售概念和商品组合方案可迎合北京消费者及目标零售商的需求，此方案可作为开发北京Mall项目的重要发展方向蓝本。 2.0 消费者市场调查   本章集中分析介绍本行为北京Mall研究项目所策划的消费者市场调查的结果。该市场调查主要目的是为了了解:  居民背景资料 购物消费习惯 对未来北京Mall的期望  2.1调查方法 本市场调查采用入户访问方式对北京居民进行访问。实地调查访问工作于2002年4月2日至4月7日期间进行，在本报告附录部分附上有关问卷之副本乙份（附录一）以供参阅。是次市场调查共完成超过七百五十份问卷，具体问卷数目分布如表2.1所示: 表2.1: 问卷分布访问地点问卷份数第一商圈198 (26%)第二商圈406 (54%)第三商圈152 (20%)整体份数756 (100%)资料来源: 仲量联行商场顾问部 为了确保得到准确的反馈意见，受访者必须符合两个关于年龄和收入的限制。首先，受访者的年龄必须在16至64岁之间。在收入方面，受访者家庭收入每月必须不低于人民币￥3,000元，而如果被访者是单身自己一个人居住的话，则他的个人收入必须不低于人民币￥1,000元。而购物频率方面，则必须不少于每月1次。 除上述限制以外，在受访者抽样方面，本次市场调查基本上是采用了随机抽样的方式。  2.2背景资料 图2.1: 背景概况资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部 被访者中男女的整体性别比例为50% : 50%，在第一商圈中，男性占多数 (65%)，而第二商圈中，女性则略占多数 (57%)，第三商圈的两性比例相若。 三个商圈的年龄分布相对比较均匀，居民的平均年龄为40.1岁，第一商圈为39.7岁，第二商圈为41.3岁，而第三商圈则为39.8岁。 大多数被访者均已婚 (80%)。 在教育程度方面，28%的被访者拥有大专或以上学历，第一商圈中拥有大专或以上学历的比例是三个商圈中最高的 (31%)。 在职业方面，约三份一 (32%) 的被访者拥有较好职业，从事如机关干部、经理、专业人员或自雇。另外三份一 (32%) 则是工人或普通职员。 图2.2: 家庭收入分布北京MALL第一阶段后期报告内  容* * * *页数1.0前言. 11.1 背景. 11.2 目的. 12.0消费者市场调查. 22.1 调查方法. 22.2 背景资料. 42.3 购物习惯. 82.4 对未来北京Mall的期望. 162.5 重点总结. 283.0零售商的反应. 293.1 主力店. 323.2 餐饮. 363.3 休闲及娱乐. 373.4 时装. 383.5 重点总结. 394.0零售概念及商品组合建议. 684.1 目标. 684.2 总体零售概念. 694.3 市场定位. 754.4 商品组合. 774.5 规划及主题. 103  附件一. 消费者市场调查问卷二. 零售商访问问卷图表图2.1: 背景概况. 4图2.2: 家庭收入分布. 5图2.3: 个人收入分布. 6图2.4: 拥有或使用私家车. 7图2.5: 未来3年拥有或使用私家车. 7图2.6: 逛街购物的频密程度. 8图2.7: 逛街时花钱消费比例. 9图2.8: 消费分布. 9图2.9: 购物点受欢迎的程度. 10图2.10: 最受欢迎的购物中心. 11图2.11: 购物点受欢迎的原因. 12图2.12: 最受欢迎的零售设施. 12图2.13: 去需要半小时车程或更远的地方购物的频密程度. 13图2.14: 到远距离的地方逛街购物的原因. 14图2.15: 到远距离的地方逛街购物时的交通工具. 15图2.16: 北京Mall成为受欢迎商业点的可能程度. 16图2.17: 最理想面积分布. 16图2.18: 必须有和最好有的零售店铺类别. 17图2.19: 必须有和最好有的餐饮设施. 18图2.20: 必须有和最好有的娱乐设施. 19图2.21: 必须有和最好有的大型商店. 19图2.22: 必须有和最好有的服装品牌. 20图2.23: 必须有和最好有的超市和仓储式商店. 21图2.24: 必须有和最好有的餐饮品牌. 22图2.25: 北京Mall 的市场定位. 23图2.26: 国内和国际品牌的比例. 23图2.27: 北京Mall的主题. 24图2.28: 到访未来北京Mall的频密程度. 25图2.29: 到访未来北京Mall的交通工具. 26图2.30: 未来3年内会到北京经济技术开发区或附近居住. 26图2.31: 未来3年内会到北京经济技术开发区或附近工作. 27图3.1: 零售商对北京Mall的反应. 30图3.2: 中国加入世贸对零售商的影响. 31图4.1: 北京Mall的市场定位. 76图4.2: 百货公司. 78图4.3: 仓储式超市. 82图4.4: B&Q. 83图4.5: 运动用品店. 85图4.6: 书店. 86图4.7: 玩具反斗城. 87图4.8: Sony Style. 88图4.9: 时装旗舰店. 89图4.10: 高级中式酒楼. 90图4.11: 美食广场. 92图4.12: 热带雨林主题餐厅. 93图4.13: ESPN 地带 餐饮. 94图4.14: 电影院. 97图4.15: 虚拟现实娱乐. 99图4.16: 溜冰场. 100图4.17: 电器用品. 102图4.18: 商品组合规划. 107表格表2.1: 问卷分布. 2表4.1: 北京Mall的商品组合建议. 77表4.2: 北京Mall餐饮面积的分布建议. 91表4.3: 北京Mall娱乐设施面积的分布建议. 951.0 前言   1.1背景 北京大地投资有限公司 (以下简称 “北京大地”) 考虑在北京市亦庄北京经济技术开发区内，兴建一座大型现代化的Shopping Mall “北京Mall”。 仲量联行商场顾问部在完成第一阶段零售顾问报告后，继续进行第二阶段的市场调查，分别透过对消费者及零售商的调查，测验建议于北京Mall的零售概念的可行性。本报告乃仲量联行商场顾问部特地为北京大地而撰写，作为汇报有关研究结果的第二份正式顾问报告。  1.2目的 作为北京Mall的第二阶段市场调查报告，此阶段研究范围针对以下几个重点进行了全面而详细的探讨: Ø聘用独立市场研究公司向消费者进行定量市场调查所得的数据，分析现时北京市的购物模式及消费者的期望。 Ø透过与目标零售商的访问过程，测试商户对北京Mall项目及零售概念的反应。 Ø按照上述的调查结果，适当地调整对北京Mall项目所提出的最合适零售概念和商品组合方案。 经过上述的市场调查及分析结果后，本行相信对北京Mall所提出的最终零售概念和商品组合方案可迎合北京消费者及目标零售商的需求，此方案可作为开发北京Mall项目的重要发展方向蓝本。2.0 消费者市场调查本章集中分析介绍本行为北京Mall研究项目所策划的消费者市场调查的结果。该市场调查主要目的是为了了解:  居民背景资料 购物消费习惯 对未来北京Mall的期望  2.1调查方法 本市场调查采用入户访问方式对北京居民进行访问。实地调查访问工作于2002年4月2日至4月7日期间进行，在本报告附录部分附上有关问卷之副本乙份（附录一）以供参阅。是次市场调查共完成超过七百五十份问卷，具体问卷数目分布如表2.1所示: 表2.1: 问卷分布访问地点问卷份数第一商圈198 (26%)第二商圈406 (54%)第三商圈152 (20%)整体份数756 (100%)资料来源: 仲量联行商场顾问部为了确保得到准确的反馈意见，受访者必须符合两个关于年龄和收入的限制。首先，受访者的年龄必须在16至64岁之间。在收入方面，受访者家庭收入每月必须不低于人民币￥3,000元，而如果被访者是单身自己一个人居住的话，则他的个人收入必须不低于人民币￥1,000元。而购物频率方面，则必须不少于每月1次。 除上述限制以外，在受访者抽样方面，本次市场调查基本上是采用了随机抽样的方式。2.2背景资料 图2.1: 背景概况资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部 被访者中男女的整体性别比例为50% : 50%，在第一商圈中，男性占多数 (65%)，而第二商圈中，女性则略占多数 (57%)，第三商圈的两性比例相若。 三个商圈的年龄分布相对比较均匀，居民的平均年龄为40.1岁，第一商圈为39.7岁，第二商圈为41.3岁，而第三商圈则为39.8岁。 大多数被访者均已婚 (80%)。 在教育程度方面，28%的被访者拥有大专或以上学历，第一商圈中拥有大专或以上学历的比例是三个商圈中最高的 (31%)。 在职业方面，约三份一 (32%) 的被访者拥有较好职业，从事如机关干部、经理、专业人员或自雇。另外三份一 (32%) 则是工人或普通职员。 图2.2: 家庭收入分布                 资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部 家庭收入方面，集中在人民币3,000至4,000元之间 (占59%)。平均而言，居民每月家庭收入为人民币3,975元。 图2.3: 个人收入分布                资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  在个人收入方面，包括没有收入的人仕和学生，被访者每月平均收入为人民币￥1,475元 (远高于2001年北京平均每人可支配收入人民币￥965元。) 图2.4: 拥有或使用私家车          资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部   29%的被访者自己拥有 (19%) 或有权使用 (10%) 公司单位的私家车。其中第一商圈的私家车拥有或使用率 (35%) 略高于平均数，这显示以北京经济技术开发区为主的第一商圈居民的富裕程度。 图2.5: 未来3年拥有或使用私家车           资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  对于在未来3年内拥有或有权使用私家车的可能性，超过一半 (53%) 的被访者认为绝对有可能或有可能，其中第一商圈的百份率更达 (58%)。  2.3购物习惯 图2.6: 逛街购物的频密程度                    资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  在日常到商场和百货公司逛街购物频率方面，大多数 (30%) 北京居民每周会进行1次购物活动。平均来说，居民每月进行6.1次购物活动。   图2.7: 逛街时花钱消费比例             资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  在10次逛街中，被访者8.6次会花钱消费，此比例对不同商圈的消费者变化不太大。 图2.8: 消费分布               资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部 平均而言，每个被访者每月花约人民币￥886元于零售 (￥449元)、餐饮 (￥289元) 和娱乐 (￥148元) 等方面消费。第一商圈的消费数字 (￥1,046元) 居众商圈之首，这显示主要以北京经济技术开发区居民组成的第一商圈被访者相对富裕。 图2.9: 购物点受欢迎的程度              资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  消费者市场调查结果显示包括如家乐福和小白羊在内的三环路及四环路商业区是最受被访者欢迎的购物点，87%的被访者在过去三个月内曾经到过。紧随着三环路及四环路，西单 (58%) 和王府井 (49%) 分别是第二及第三最受欢迎的购物点。 图2.10: 最受欢迎的购物中心资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  图2.10显示头十大最受欢迎的购物商场的受欢迎程度相对接近，并没有特别突出的商场。其中西单商场 (37%)、王府井百货大楼 (34%) 和新世界中心 (32%) 分别是最受欢迎的头三个商场。 图2.11: 购物点受欢迎的原因                    资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  在选择购物地点时，货品 (64%) 包括货品种类和质量等是被访者最关心的因素，价格 (58%) 包括是否便宜或打折扣是被访者第二关心的因素，而交通 (54%) 包括是否方便、停车堵车等问题则是第三关心的因素。 图2.12: 最受欢迎的零售设施             资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部 在众多不同零售设施中，仓储式商店是最受欢迎的，有42%的被访者非常喜欢仓储式商店。虽然Shopping Mall (非常喜欢35%) 只排第二，但本行相信这很大部份是由于被访者仍然没有对Shopping Mall有清晰的了解。 图2.13: 去需要半小时车程或更远的地方购物的频密程度                    资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  为了进一步了解被访者到距离较远的地方购物逛街的习惯，本行特别在问卷中加入数条问题。 被访者平均每月到需要半小时车程或更远的地方逛街购物的频率为1.8次，远较每月逛街次数6.1次为低，多数被访者 (29%) 每月只去1次远距离逛街购物。 图2.14: 到远距离的地方逛街购物的原因                 资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部被访者到远距离逛街购物的主要原因是因为交通方便 (43%)，其次是价格因素 (38%) 和多商店选择 (37%)。图2.15: 到远距离的地方逛街购物时的交通工具资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部公共大巴 (62%) 是最多人采用前往远距离地点逛街购物的交通工具。有18%的被访者采用私家车。2.4对未来北京Mall的期望图2.16: 北京Mall成为受欢迎商业点的可能程度资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部 对北京Mall进行简单介绍 (包括规模和地点) 后，有16%的被访者认为在北京Mall落成后，绝对有机会成为与现有主要购物区如西单同样受欢迎的商业点，60%的被访者认为有可能，整体反应相当乐观。 图2.17: 最理想面积分布           资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  对于未来北京Mall理想的商户组合，被访者认为近半数的面积 (53%) 应该是作为零售用途，24%作为餐饮用途，剩下的23%用作娱乐用途。此结果显示，与传统以零售绝对性主导的购物点不同，被访者期望北京Mall增加餐饮及娱乐的元素。 图2.18: 必须有和最好有的零售店铺类别资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部 在商店类型选择方面，80%的被访者认为必须包括男仕服装，其次被访者认为未来北京Mall必须有的零售商店还包括银行 (75%)、女仕服装 (75%)、内衣 (73%)、超级市场 (72%) 和仓储式商店 (71%)，如图2.18所示。 图2.18还显示除了服装配饰类外，大型零售店如超市、仓储式商店、百货公司和大型书店等都非常受欢迎。 图2.19: 必须有和最好有的餐饮设施资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  美食广场 (57%) 被最多被访者认为是未来北京Mall必须有的餐饮选择，其次是中西快餐店 (53%)。这结果显示消费者在选择餐饮类型时对价格的敏感性。 值得注意的是被访者对主题餐厅 (36%) 的喜欢程度也相当高。 图2.20: 必须有和最好有的娱乐设施资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部 儿童游乐场 (47%) 是最多被访者认为必须有的娱乐设施。其次是健身俱乐部 (46%)、电影院 (41%) 和保龄球馆 (36%)。 图2.21: 必须有和最好有的大型商店资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部 在是项市场调查中，本行选择性地出示了部份零售品牌以了解被访者对不同品牌的选择。 调查结果显示，在众多的大型商店中，宜家 (必须有40%) 是最受欢迎的。 在出示的百货公司品牌中，百盛 (37%) 是最多被访者认为未来北京Mall必须要有的。相对而言，国外百货公司如英国Selfridges和美国的JC Penney的百份率都较低。这与被访者对国外品牌的熟悉程度有莫大的关系。 图2.22: 必须有和最好有的服装品牌资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  在服装品牌方面，头三位分别是金利来 (39%)、Nike (35%) 和运动100 (31%)。虽然一些档次稍高的品牌如St. Dupont和Hugo Boss排名仍然落后，但国际品牌登喜路和古驰得到了较好的评分。这显示被访者对国际品牌有一定的追求。 图2.23: 必须有和最好有的超市和仓储式商店资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  在超市和仓储式商店方面，华联 (60%)、万客隆 (60%) 和家乐福 (59%) 分别是头三个最受欢迎的品牌。 图2.24: 必须有和最好有的餐饮品牌资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  餐饮方面，美式快餐肯德基 (71%) 和麦当奴 (70%) 是被访者认为未来北京Mall必须有头两个餐饮品牌。 传统北京著名食店东来顺 (56%) 和全聚德 (54%) 也得到相当高的评分。 图2.25: 北京Mall 的市场定位           资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  关于未来北京Mall的市场定位的策略，大多数的被访者认为应该走中档 (45%)，其次应该是中高档 (38%)，有少数的被访者认为必须是高档 (10%)。 图2.26: 国内和国际品牌的比例           资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  在品牌选择方面，被访者认为国内和国际品牌的比例适宜在59% : 41%。此比例在不同商圈的变化不大。 图2.27: 北京Mall的主题资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  在是次问卷调查中，本行也探讨了最适合未来北京Mall的主题。大多数被访者认为北京Mall应该是一个综合式的购物中心 (49%)，其次是生活时尚广场 (12%)。 图2.28: 到访未来北京Mall的频密程度              资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  在问及未来北京Mall完工后，可能到访的频率时，如果只有现存公共交通工具的情况下，大多数被访者 (25%) 认为他们会每月到访1次。平均而言，被访者预期他们每月将到访北京Mall 2.6次。如果有地铁或轻轨连接的情况下，到访的频率将增加至每月4.3次。 图2.29: 到访未来北京Mall的交通工具                  资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  地铁 (62%) 将是到访未来北京Mall最普遍的交通工具，其次为公共大巴 (41%) 和私家车 (17%)。 图2.30: 未来3年内会到北京经济技术开发区或附近居住           资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部 在未来3年内平均而言，有23%的被访者认为他们会搬到北京经济技术开发区或附近居住。其中在第一商圈中有76%的被访者肯定会在未来3年内继续在北京经济技术开发区居住。在第二商圈中，有5%的被访者报称会搬到北京经济技术开发区居住。对第三商圈的被访者来说，这个百份比率是1%。 图2.31: 未来3年内会到北京经济技术开发区或附近工作           资料来源: 米嘉道信息策略有限公司, 仲量联行商场顾问部  在工作地点方面，有14%的被访者报称肯定会在未来3年内到北京经济技术开发区或其附近工作。             2.5重点总结Ø作为未来北京Mall最重要的消费者，是次市场调查结果显示被访者普遍受过良好的教育、个人每月收入方面也较北京市人均可支配收入为高。 Ø  关于对未来北京Mall商品组合的期望，服装类商品是最受欢迎的商品。餐饮方面则以价格实惠的美食广场和中西快餐为主。娱乐方面，儿童游乐场、健身俱乐部和电影院是最受欢迎的选择。 Ø  关于北京Mall的市场定位方面，大多数的被访者认为应该定位为中至中高档的综合式购物中心。而国内与国际品牌的比例则应该在6:4左右。 Ø  整体消费者市场调查显示，消费者对未来北京Mall的前景乐观，此结果有利北京Mall项目的开发。3.0 零售商的反应 北京MALL 第一阶段后期报告  二零零二年九月内  容* * * *页数1.0前言. 11.1 背景. 11.2 目的. 12.0消费者市场调查. 22.1 调查方法. 22.2 背景资料. 42.3 购物习惯. 82.4 对未来北京Mall的期望. 162.5 重点总结. 283.0零售商的反应. 293.1 主力店. 323.2 餐饮. 363.3 休闲及娱乐. 373.4 时装. 383.5 重点总结. 394.0零售概念及商品组合建议. 684.1 目标. 684.2 总体零售概念. 694.3 市场定位. 754.4 商品组合. 774.5 规划及主题. 103  附件一. 消费者市场调查问卷二. 零售商访问问卷图表图2.1: 背景概况. 4图2.2: 家庭收入分布. 5图2.3: 个人收入分布. 6图2.4: 拥有或使用私家车. 7图2.5: 未来3年拥有或使用私家车. 7图2.6: 逛街购物的频密程度. 8图2.7: 逛街时花钱消费比例. 9图2.8: 消费分布. 9图2.9: 购物点受欢迎的程度. 10图2.10: 最受欢迎的购物中心. 11图2.11: 购物点受欢迎的原因. 12图2.12: 最受欢迎的零售设施. 12图2.13: 去需要半小时车程或更远的地方购物的频密程度. 13图2.14: 到远距离的地方逛街购物的原因. 14图2.15: 到远距离的地方逛街购物时的交通工具. 15图2.16: 北京Mall成为受欢迎商业点的可能程度. 16图2.17: 最理想面积分布. 16图2.18: 必须有和最好有的零售店铺类别. 17图2.19: 必须有和最好有的餐饮设施. 18图2.20: 必须有和最好有的娱乐设施. 19图2.21: 必须有和最好有的大型商店. 19图2.22: 必须有和最好有的服装品牌. 20图2.23: 必须有和最好有的超市和仓储式商店. 21图2.24: 必须有和最好有的餐饮品牌. 22图2.25: 北京Mall 的市场定位. 23图2.26: 国内和国际品牌的比例. 23图2.27: 北京Mall的主题. 24图2.28: 到访未来北京Mall的频密程度. 25图2.29: 到访未来北京Mall的交通工具. 26图2.30: 未来3年内会到北京经济技术开发区或附近居住. 26图2.31: 未来3年内会到北京经济技术开发区或附近工作. 27图3.1: 零售商对北京Mall的反应. 30图3.2: 中国加入世贸对零售商的影响. 31图4.1: 北京Mall的市场定位. 76图4.2: 百货公司. 78图4.3: 仓储式超市. 82图4.4: B&Q. 83图4.5: 运动用品店. 85图4.6: 书店. 86图4.7: 玩具反斗城. 87图4.8: Sony Style. 88图4.9: 时装旗舰店. 89图4.10: 高级中式酒楼. 90图4.11: 美食广场. 92图4.12: 热带雨林主题餐厅. 93图4.13: ESPN 地带 餐饮. 94图4.14: 电影院. 97图4.15: 虚拟现实娱乐. 99图4.16: 溜冰场. 100图4.17: 电器用品. 102图4.18: 商品组合规划. 107表格表2.1: 问卷分布. 2表4.1: 北京Mall的商品组合建议. 77表4.2: 北京Mall餐饮面积的分布建议. 91表4.3: 北京Mall娱乐设施面积的分布建议. 951.0 前言1.1背景北京大地投资有限公司 (以下简称 “北京大地”) 考虑在北京市亦庄北京经济技术开发区内，兴建一座大型现代化的Shopping Mall “北京Mall”。 仲量联行商场顾问部在完成第一阶段零售顾问报告后，继续进行第二阶段的市场调查，分别透过对消费者及零售商的调查，测验建议于北京Mall的零售概念的可行性。本