酒店式公寓等新概念物业的投资辨析.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作酒店式公寓等新概念物业的投资辨析 2002年以来，位于上海中心地段的小户型楼盘受到追捧，成为上海最热门的楼盘，如“青年汇”酒店式公寓、“金银汇”投资型办公楼、“蓝朝部落”小房型住宅，差不多一开盘就被抢购一空。小户型的热销引得开发商热情高涨，不仅新建小户型楼盘有所增加，而且一些烂尾楼也纷纷改头换面、重新定位于小户型。 2003年上半年，位于襄阳南路上的“巴黎时韵”，更以新名词“产权式商务酒店”开盘，至今销售率已过80%。一时间，各种各样的新名词新概念层出不穷，各种投资分析文章更是说得天花乱坠。    事实上，随着上海的迅猛发展，小房型类物业作为一种中间产品，或者说过渡型产品在不断成长的上海楼市中必定要占有一席之地。我们从物业功能、所有权、使用权、管理权和软硬件的配套上一一辨析，为投资者有个更好的决策依据。    一、酒店式公寓    意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。它最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。    现代都市中的酒店式服务公寓则是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多家的味道，将星级酒店的极致化人性服务融入日常生活服务之中。因此，酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的一种物业，但其本质仍然是公寓。   与传统的酒店相比，酒店式服务公寓虽然在公共硬件配套设施上比一般高级公寓强，但和星级酒店相比，还是略逊一筹，因为它毕竟不可能有星级酒店那样的大堂，餐厅，和其他达到星级标准所应该具备的硬件条件，但在软性服务就不相上下了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。    上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：    一类是最早出现的以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。从1990年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型开始出现，但这类物业不零星出售，只是出租，主要对象是在上海从事商务活动的外籍人士，为其提供国际化的居家服务设施。后来，因为东南亚金融危机的影响，房地产销售困难重重，原先的上海很多外销楼盘，有很多就干脆改短线投资为长线投资，改出售为出租。因为简单公寓出租收益低，但介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报就高，加上酒店公寓的出租对象和外销房的市场定位又恰好吻合，因此，很多酒店式公寓就孕育而生了。    另一类是以小产权为特征，相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现。从2000年开始，这类物业以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：青年汇、蓝朝部落、虹桥首席和奔腾新干线等。这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主自由居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营。    这类物业虽然也是酒店公寓，但因为面积小、总价低，自然进入的门槛就低，人员层面也自然下降。虽然统一管理，但小业主们仍然拥有相当的自主权，在管理上有相当的难度。    二、公寓式酒店（也称产权式酒店）    如位于襄阳南路上的巴黎时韵。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的，简单地说，它所销售的就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。    此种物业在表现特点上几乎和酒店公寓难以区别。其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全；其二，它在配有全套的家具电器的同时，还能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。    但产权式酒店和且租且用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。简单地说，产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。其实质是投资获利。    产权式酒店与传统的酒店的主要的区别还在于，这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。如果产权式酒店不是小产权组合，而是大产权的架构，那就和一般意义上的酒店没什么区别了。原本意义上的全产权酒店投资，少则几个亿，多者几十个亿，不是一般投资者所能问津的，但分割了产权的酒店公寓，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。    产权式酒店的投资者拥有物业的所有权，收益权，但几乎没有使用权。和酒店式公寓不一样，一个产权式酒店如果没有一个严格意义上的统一管理机构，它的结局是很悲惨的。    三、SOHO    SOHO的中文含义是小的家居的办公间，通俗的讲就是小面积划分的商办楼。和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公，和与酒店式服务相结合的产物。但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略了五星级的配套和服务，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。    除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割、投资自用上，它和公寓酒店和酒店公寓是没有什么多大的不同，同样是为了中小投资者打造的一种过渡产品。    四、酒店式商务式公寓    这是一种将酒店式公寓与SOHO进行了结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。这种全新的模式合理地将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是，它在SOHO的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那里可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。如此一来，这种酒店式商务公寓不仅填补了SOHO无5A级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整地为您创造一个超5A级的办公场所。    仔细分析上述产品，这些小产权物业（除了原本意义上的酒店公寓），实际就是市场发育过程中的过度产品或是中低档的投资产品，并非有些分析人士所宣扬的那么完美无缺，这些新概念之所以能吸引客户主要原因是：    第一，小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。    第二，产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼各自的长处，因此一经推出即备受商务人士欢迎。    第三，产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心，必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选，因为此类投资对多数人来讲是有超值回报空间的。    第四，宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来中国设立公司。其中，中小型企业由于资金实力，酒店式公寓这类物业成为它们的首选。另外，国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理早已不能适应其快节奏的生活。同时，购房置业的门槛逐步降低，不少年轻的白领阶层也纷纷加入置业队伍。单身公寓面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来技术人才格外有吸引力。    当然，投资这类项目除了投资一般物业应该注意的要点外，以下三点是很重要的：    首先，要在适当的区位。像CBD地区是一个城市商务活动最活跃的地区，近两年又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业方便自不必说，更重要的是机会更多、成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流和信息流等，迅速走向成功。这些热点地区当是最适合酒店式公寓投资操作。     其次，酒店式公寓本身应具备足够的品质，最重要的是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求。因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化人士，他们对居住文化、办公环境有着独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的。这包括楼型、装修装饰、环境、配套等。这一点是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。如果投资者并不能完全把握这一点，那就找品牌公司，那是最省力的方法。    最后，要物有所值。不要买已经人为炒作上去的楼盘，因为这些新概念的楼盘刚刚风行于市时量少需求大，很容易被抬升价格，而目前很多这样楼盘的价格已经大大高于周边的高级公寓单价，按照收益平均的原则，这样的现象迟早是会改变的。