第二章开发标准(1)房地产前程策划实操标准.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作01、可行性研究标准思考对于一个项目来说，前期的可行性分析是至关重要的，如果可行性分析不准确，就会导致投资失败、血本无归的悲惨结局。有的开发商为了做好可行性分析，投入几年的时间，对各个方面进行考证研究。但是也有的开发商，一两个月就完成了可行性分析，这种可行性分析这流于形式，只是走走过场而已。可行性分析有哪些标准？需要花多少时间才是合理的？要投入多少费用才是正确的？               密码时间使用标准投资机会研究阶段：1个季度    误差：25%初步可行性研究阶段：2个季度  误差：15%详细可行性研究阶段：4个季度  误差：不大于10%费用使用标准投资机会研究阶段：29    误差：20%初步可行性研究阶段：38%   误差：12%详细可行性研究阶段：31.5% 误差：不大于8%02、地块选择标准思考房地产行业有句格言，叫做“房地产开发第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句话虽然不无偏颇，但也说明了地段在房地产开发中的重要性。深圳万科在全国知名度很高，其触角延伸到了全国的各个方位，但是却一直没有进入中国房地产的焦点城市广州，据说没有找到合适的地块是其主要原因之一，万科的这一举动也说明了地块的重要性。选择地块有哪些值注意的因素？密码交通标准位于公路两旁100200米左右，步行510分钟即可乘车。日照标准以往市中心方向为参照，出行时背着太阳行走。环境标准1、方圆500米无工厂等影响美观的建筑物。2、周边有自然和人文景观，包括山水、公园、文化建筑等。便利标准1、周边有各种生活设施2、周边没有各种生活设施，但未来前景看好，在一两年内，最长不超过五年将会发展起来。03、开发成本分配标准思考房地产行业是个机会性行业，在业内有句俗话：如果是你的朋友，你劝他去做房地产；如果是你的敌人，你也劝他去做房地产。这句话的意义非常明了，意思就是说，房地产行业是个机会性很强的行业。做得好利润高，可能一夜暴富，做得不好不但利润薄，还可能就此一蹶不振。房地产开发要提高利润，关键在于降低成本和塑造品牌。成本低了，利润就高了；品牌好了，附加值就大了，售价就可以提高。房地产开发中，每个子项目的成本应该控制在什么范围呢？密码土地出让金：10%拆迁成本：35%建安装修成本：35%市政：13%税费：7%注：土建成本应低于总成本的50%，3040%为最佳（区域不同，成本标准会不同）。04、户型功能分区标准思考户型的功能设计关系到舒适与否，它是产品质量的重要组成部分。现在开发商大都在楼盘现场设立了样板房，为什么要设置样板房？目的之一就是向客户展示户型功能，以此来激发客户的购买欲望。笔者参观了无数楼盘，发现有不少的楼盘在功能分区上存在很大的误区，不但没有起到正面作用，反而形成了负面影响。户型应该具备哪些功能？又分为哪些区域？功能分区的目的是什么？密码户型的功能划分并不是越多越好，而是以适合为依据的。功能设计的标准：1、尊重人的基本特性、满足人的多元需求、张扬人的个性。2、各区域之间要相对独立，避免相互干扰。05、功能分区示意图