长沙房地产市场周报89815定稿2331436283.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作长沙房地产市场周报合富辉煌房地产（湖南）市场研究部2010年8月9日2010年8月15日目 录一、房地产政策与法规3二、全国及重点城市房地产重要动态31、全国房价、房屋销售等情况32、重点城市房地产动态5三、长沙城市建设与规划发展情况7四、报广投放71、费用分析72、分类统计8五、长沙市楼市动态91、周交易行情92、周成交量、价走势123、盘与推货楼盘情况表134、营销活动情况155、认筹、优惠情况166、重点楼盘个案17一、房地产政策与法规 政策/文件名称颁布时间实施时间发布部门核心内容市场影响再出楼市紧缩性政策将影响房屋供应8月12日8月12日中房协建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。目前市场预期混乱，不宜再出紧缩政策，否则将影响房屋供应，带来新的问题。银监会向住建部追索“囤房”名单8月12日8月12日银监会中国银监会正在要求住房和城乡建设部提供一份以“市场交易秩序”为标准的名单,具体包括过往曾因囤积房源、违规销售等遭到处罚的开发企业名录。对涉及土地闲置、囤积房源、扰乱市场交易秩序的房地产开发企业,在信贷发放、授信、资本市场再融资以及IPO等方面予以限制。二、全国及重点城市房地产重要动态1、全国房价、房屋销售等情况一线城市楼市成交量下滑，价格保持稳定。(8.9-8.15) （数据来源自：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统。）注：1.北京、上海、广州、深圳、天津、成都、长沙、东莞、南京、青岛、苏州、厦门、福州、大连、沈阳、惠州、三亚、贵阳、温州数据为商品住宅交易数据，其他城市为商品房交易数据。2.为与数据库里的历史数据相对应，周报中长沙、沈阳统计周期变更为上周周日至本周周六，西安统计周期为上周五至本周四。3.北京商品住宅可售及成交数据皆变更为期房住宅与现房住宅相应数据的加总；广州为签约数据4.以星号“*”批注城市的价格为通过报价计算，仅供参考小结：本周重点城市中，京沪杭深等一线城市楼市成交量均环比下降，其中北京、杭州下跌明显，跌幅都在30%以上。其余非重点城市中，昆明跌幅最大，下降幅度达-50.85%；温州、三亚上涨明显，涨幅都超过了100%，但仍处于低位。2、重点城市房地产动态 北京：期房日均成交再跌破百套 期房库存增831套 (来源：新京报）根据北京市房地产交易管理网，本周（8.9-8.15）期房网签套数为1201套，网签面积为148119平方米，其中期房住宅网签套数（不包含政策性住房）为588套，日均成交84套，在连续两周日均成交过百套后，北京商品住宅期房每周日均成交量再次跌破100套，面积为75244平方米，环比上周（8.2-8.8）下降42.07%和40.05%。本周北京期房库存增加831套，现房库存减少183套。截至8月13日，北京市商品住宅可售期房套数为63494套，现房可售套数为31316套。 广州：楼市成交上涨三成 降价优惠楼盘大热（来源：房地产门户-搜房网 )根据中国指数研究院最新统计数据表明：08.09-08.15日，广州154个住宅项目共签约1528套，环比之前一周上升29.82%；签约面积157360平方米，环比之上周上涨28.32%；每套平均签约面积为102.98平方米。本周全市成交均价10584元/平方米，环比之上周（成交均价：10627元/平）微跌0.4%。本周成交套数环比之前有了较大的涨幅，主要是来自之前几周多个热门楼盘推新货，货量充足，户型也以中小户型为主，同时新推货楼盘优惠折扣力度加大，一些楼盘也适当调低了开盘价，带动了成交量的整体上升。 深圳：刚需释放 楼市有所回暖（来源：证券时报）据深圳市国土委统计数据显示，本周（8月9日至15日）深圳一手房市场共成交489套，环比微跌4.3%，成交均价为18017元/平方米，与上周相比重新取得上涨，环比上涨10.4%；二手房市场本周共成交2067套，环比增幅达18.2%。深圳房地产交易回暖迹象愈发明显。从本周总体成交情况及各方面表现来看，一手房成交量环比表现为下跌，成交均价则由于盐田区2套单价近14万/平方米的华侨城天麓别墅成交，扭跌为涨，市场量跌价涨；二手房成交量则重拾涨势，本周环比大幅增长。高价豪宅的成交表明当前市场中仍具较强购买力，豪宅市场仍具发展空间。在二手房方面，本周深圳二手房共成交2067套，与上周相比也是重拾增长步伐，环比上有增幅较大，达18.2%。从前八周的成交比较来看，二手房周成交量继续波动，本周则扭转跌势再度取得增长，在环比上增幅较大，大幅增长了18.2%，重新回升到单周成交2000套以上的水平。上海：低端楼盘入市 本周成交量升价跌（来源：第一财经日报）21世纪不动产上海区域市场中心昨日发布的统计显示，包括陆家嘴、中山公园，以及徐家汇等板块在内的上海中心城区，原本有意向购房的客户人数开始明显下降。与三套房贷被叫停之前的月初第一周相比，本周这些板块的购房客户人数普遍出现下降。其中，浦东新区陆家嘴板块环比降幅达到50%。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，8月9日8月15日一周，上海市商品住宅成交面积为17.2万平方米，环比上涨26%。然而从上海的情况看，上述成交量数据是由“低价”带来的。数据显示，上海商品住宅本周成交均价为19879元/平方米，环比下跌14%，据介绍，本周楼市的量升价跌与低端楼盘的发力有关。成都：楼市成交趋于活跃 刚需购房者不再观望（来源：成都商报）前段时间受银行信贷影响而锐减的外地人购房，在银行放开外地人贷款限制后又重新成为楼市主力，受此带动近期的楼市成交量也呈现上升趋势。二级城市购房者的购买行为相对比较独立，受成都市场大势影响不大，属于相对稳定的市场，但前期受银行信贷政策对这部分购房者影响较大，不过近期政策放松后，这部分购买力对市场的影响又重新发挥作用，二级城市的购房者大多喜欢组团购房，所以他们带来的成交不止一套两套，一般少则几套、多则十多套，甚至几十套，对拉动市场回暖的作用很大。三、长沙城市建设与规划发展情况l 地铁2号线年内全线完成征地拆迁目前，地铁2号线一期工程已开工建设的18个站点中，长沙火车南站站已完成主体结构施工，望城坡站、锦泰广场站、杜花路站等站点已进入基坑开挖施工阶段，西湖公园站、金星路站、橘子洲站、湘江中路站、长沙火车站站、万家丽广场站等站点正在进行围护结构施工。按照计划，今年地铁2号线一期工程将完成全线征地拆迁工作，完成全线交通疏解一期工程，完成所有站点主体围护结构施工。（2010-08-10）简评：地铁2号线一期工程计划于2012年1月实现全线土建隧道贯通，2012年9月实现全线轨道铺通，2013年6月实现全线通电及接触网开始冷热滑，2013年10月全线建成通车试运行。l 长沙最宽湘江大桥福元路湘江大桥拟20日开工长沙最宽湘江大桥拟定于本月20日开工建设。10日，长沙市城市建设投资公司与中交第二航务工程局有限公司正式签下合约，长沙市福元路湘江大桥正式进入施工实施阶段。该工程总工期为26个月。福元路湘江大桥位于银盆岭大桥、三汊矶大桥居中偏南位置，距上游银盆岭大桥约2.9公里左右，距下游三汊矶大桥约2.7公里左右。主桥采用3跨210米提篮式结合梁-钢拱组合结构方案。（2010-08-11）简评：建成后的福元路湘江大桥将成为长沙最宽湘江大桥。预计2012年年底完工。四、报广投放1、费用分析注：三大媒体费用折扣情况为，晨报4.5折；晚报4.5折；三湘4折。 8月第二周报广全市总投放次数为 33 次，较上一周减少了2次；投放总金额为2723625元，与上周基本等同。本周报广投入数量与金额，与上周等同，楼市进入相对稳定期。在三大主流媒体中，投放量以潇湘晨报居首，投放次数为17次，投放金额为1479150元，占总投放金额的54%；长沙晚报，投放次数为13次，投放金额为1088235元；三湘都市报报广在本周投放次数为3次。在各行政区中，以岳麓区报广投放费用居首，占比50%。其次为雨花区占22%，开福区20%，天心区8%，芙蓉区与周边县则无广告投入。2、分类统计8月份第二周共有26个项目有报广投放，报广总投放次数为33次，从主要物业形态上看，报广投放主题主要体现在以下几个方面：物业形态小户型/酒店公寓别墅普通住宅合计项目数量132226报广主题分类优惠价格策略营销进程信息传递情感诉求形象定位概念标榜优势资源信息传递优惠诉求价格传递开盘宣传面世热销宣传推货信息余货推广信息投放次数751130002321214次数占比36%43%6%9%6%8月份第二周以普通住宅物业投放为主，共22个项目，别墅物业的报广投放项目有3个，小户型及酒店公寓物业投放项目有1个。8月份第二周各大开发商报广投放的诉求，以营销进程信息传递为主，共14次，占本月总投放次数的43%。其次是优惠价格策略投放，占本周报广投放量的36% 。五、长沙市楼市动态1、周交易行情（8.8-8.14） 本周全市新建商品房网签成交量为23.57万、2425套，较上周微增0.58万；其中住宅成交量为20.50万、2081套，环比上周上升5.45%、7.21%。商品房成交均价为5772元/，环比下跌0.8%；其中，住宅成交均价为5387元/，较上周微涨0.5%。从各区来看，雨花、芙蓉、岳麓区成交套数最多，天心区相对较少。其中，芙蓉区本周成交量价全市最高，岳麓相对较低。 二手房备案成交量为365套、3.39万，较上周减少1.17万；其中，住宅备案346套，成交量为3.15万。一周小结：8月第二周，长沙市新建商品房网签2425套，23.57万平方米，较上一周增加0.58万平方米，均价为5772元/平方米，其中住宅网签2081套，20.50万平方米，均价为5387元/平方米。和上一周相比，本周住宅网签套数增加140套，成交量小幅回升。其中商品房网签套数最大的雨花区669套，其次是岳麓区624套；住宅网签套数最多是芙蓉区542套，雨花区第二为522套。商品房网签均价最高的是芙蓉区，均价为6832元/平米；其次是开福区为6099元/平米。从本周新建商品房销售套数排行榜可看到，位于芙蓉区的明城·国际中心和东方新城分别占据榜单一二位，为芙蓉区拿下本周住宅网签套数第一名贡献不小。而排名第一的明城·国际中心因为售价较高，从而也推高芙蓉区商品房成交均价。本周全市二手房备案365套，3.39万平方米，较上一周减少0.89万平方米，其中住宅备案346套，3.15万平方米。与上周相比，仍持下跌态势。2、周成交量、价走势住宅成交均价分析：“4·15”新政百日后的今天，长沙房价可谓峰回路转。在持续了近2个月的大幅波动后，自7月开始，长沙内五区商品房、住宅均价开始持续走高，本周双双突破以往历史最高点。据合富辉煌市场部统计，8月第二周长沙内五区新建商品房、住宅均价分别为5772元/、5397元/，与上周基本持平；整体依然保持较高水平位运行。分析价格逆市上涨原因有两点：一是新政出台后，长沙开发商始终未曾真正降价，所谓大优惠、大特价也仅是针对开盘或指定房源（如：尾房等）所推出的小幅让利而已，实际上长沙新盘价格每隔一段时间都有不同程度的上涨。二是由于近期地段好、带装修等高价位楼盘所产生的热销，对长沙房价起到一定的拉升作用。住宅成交面积分析：成交量方面，自进入7月开始止跌回稳，8月前二周依然保持平稳态势。本周内五区新建纯商品房、住宅成交面积分别为23.6万、20.5万，环比上一周微幅上涨2.6%、5.67%。新政出台后，长沙市内五区商品住宅周成交量波动下降，与新政前相比，目前仍下降近30%；楼市观望情绪依旧比较严重，如果市场持续低迷，加上下半年供应量的集中大量上市，未来竞争形势将十分严峻。3、盘与推货楼盘情况表楼盘名称位置推货性质推货时间推货物业类型推货套数推货面价体系及优惠（元/）折后均价（元/）销售套数户型配比户型销售情况保利·麓谷林语岳麓区桐梓坡路408号（中联重科斜对面）老盘新推8月14日高层E2(2-33)126套VIP两千抵1万优惠，额外98折，另外5天内签约99折优惠4600109套81-84（2+1） 63套136（3+1） 63套二房售罄，三房销售46套保利花园天心区湘府西路229号（新交通厅西侧）老盘新推8月14日小高层2#（3-15层）156套5500，VIP 2000抵20000，开盘折扣优惠98折，一次性付款99折520085套两房 8552套两房（2+1）86-112104套2+1户型销售较好中房·F联邦岳麓区高新区麓云路159号老盘新推8月15日高层4#（2-28层）312套4100，VIP5000抵15000，一次性98折，按揭99折4000280套二房 79 156套三房 90 156套90.91 平米两房销售率约96%。79.79平米两房销售率约66%，92.22平米两房销售率约67%恒大城雨花区万家丽路与时代阳光大道交汇处老盘新推8月15日小高层47#（1-14层）56套7200，85折61009套三房 130-13528套四房 167-16928套销售率为21%富基·世纪公园岳麓区普瑞大道二段888号老盘新推8月15日高层 3#（2-32层）、14#（1-32层）252套4700，VIP85折400018套一房 591套二房 8062套三房 103-113189套销售率为7%博林金谷三期天心区芙蓉路南二环浦沅立交桥段老盘新推8月15日高层、小高层B3（1-18）、B4（2-17）、B6（2-26）219套B6栋5800，B4栋6600，B3栋7400，150平米以下优惠1万，150平米以上优惠3万，然后99/98折B6栋5600，B4栋6300，B3栋7100110套二房 89-9051套三房 100-14097套四房 190-2043套五房 172-18268套销售率为50%，三房销售较好小结：1) 本周共6项目推出：长沙楼市的开盘项目本周共有6个，皆为老盘新推。总推货量为1121套，总成交量为611套，去化率为 55%。与上周长沙所有开盘楼盘普遍遇冷相比，本周六个开盘楼盘冷暖不一，可谓几家欢喜几家愁。卖得好的如保利麓谷林语当天销售率达到了86%，中房F联邦当天的销售率也达到75%；而在8月15日开盘的富基世纪公园却仅仅成交了18套，占总推出房源的7%。2) 性价比较高楼盘 销售较好：保利麓谷林语8月14日加推的是E2栋风车类型，共推出126套，前两周共办理VIP卡170张，当天到场共有142批客户，岳麓区客户为项目客户主要来源，共成交108套，去化率为86%。麓谷林语此次开盘的户型皆为N+1户型，赠送面积较大，在市场上受欢迎较高，开出的为两三房，面对周边刚性需求，另外，保利的知名度、低于5000的均价与山体园林也为它赢得了市场的认可。3) 本周销售较差楼盘-富基世纪公园：富基世纪公园8月15日再次开盘，推出3号栋和14号栋32层住宅，共256套。截止当天12:00，共成交18套，销售率为7%。相对第一次开盘300套的火爆成交场面，此次的开盘就显得犹为冷清。当天到场的客户约有30批次，主要以岳麓区拆迁户、企事业单位职工为主。在市场不明朗的情况下，靠近郊区的项目销售较为艰难，此外4000的均价让许多顾客望而止步。4、营销活动情况楼盘名称活动主题活动内容活动效果及评析新华都万家城专题讲座8月7日上午，一场由新华都万家城主办，长沙市一中资深心理咨询师彭健老师主讲，涉及子女教育、心理、成长等多方面问题的专题讲座在新华都万家城营销中心拉开了帷幕。当日，新华都万家城营销中心人声鼎沸。佳兆业·水岸新都活力羽毛球赛活力羽毛球赛将在8.14激情上演！届时，佳兆业·水岸新都室内羽毛球馆将演绎一场非凡的视觉盛宴顶级的球技对决。本次活动备受长沙市民的欢迎，目前报名参赛情况十分火爆，已有80余名羽毛球爱好者自行组队报名参与。中建·麓山和苑爱情训练营8月8日，易学大师刘子瑛亲临中建麓山和苑营销中心现场，为现场99组单身男女如何挑选对象和房子支招。由中建麓山和苑声援参与的“祥和中国节我们的节日”系列推广活动之“缘定七夕，爱情训练营”在此火爆开班。活动现场人气较高。5、认筹、优惠情况楼盘名称活动主题活动时间活动内容阳光晶城VIP办理8月9日VIP办理可享受2万抵3.5万、优惠50元/，一次性付款98折、按揭99折。长房时代城VIP会员招募8月9日主推92-165的两房、三房，预计10月开盘。现VIP会员招募中，开盘当日，优惠一个点，并有优先选房的权利。博雅湘水湾三期西区VIP全城邀约8月9日三期西区VIP全城邀约，交两千买两房优惠一万，买三房优惠一万五，首付二成起。亚商国际商住公寓全新上市8月10日47-76一房两房商住公寓全新上市，均价5800-6300元/左右，VIP可享1千抵1万优惠，全款99折。中房F联邦美山组团二期VIP5千抵1万8月10日现美山组团二期，4#栋80-90两房、三房即将上市，VIP诚意金认筹中，5千抵1万。 万博汇VIP全城招募8月10日38-140一房至四房预计8月中下旬推出，VIP全城招募，二万抵三万，三万抵五万。保利花园三期VIP全城招募8月11日VIP全城招募，首付9万住3房，在8月7日-8月31日，七夕情人节期间，凡购买浪漫满屋系列婚房，就可获赠上海世博双人4日游。恒大雅苑15日前认购额外87折8月11日新推顶级双湖美墅，15日前认购额外87折，120-130奢装豪宅，再享额外98折。音乐界VIP火爆认筹2000抵100008月11日首推70-90小三房、小四房，VIP火爆认筹2000抵10000，在开盘当日，全城发售200套成本价房源。江山帝景8月28日灼目开盘8月11日新推87两房、97三房，8月28日灼目开盘，3998元/起，VIP5000抵15000倒计时，赠品牌实木地板精装，凭教师证可享额外团购惊喜优惠。长沙恒大城二期8月15日盛大开盘8月11日二期8月15日盛大开盘，135-169半山美墅，本周认购额外87折，送1600元/豪装。双湾国际爱丽斯样板房8月15日开放8月12日爱丽斯泉清水样板房8月15日开放，欢迎品鉴，110-140瞰江新品火爆认筹，VIP1-100名认筹5千抵3万，101-200名认筹5千抵2.5万。新华都·万家城一期8月15日VIP全城启动8月12日一期8月15日VIP全城启动，预存10000优惠一个点，项目预计9月底开盘，主推81-89二房、108-130三房、140-150四房、复式楼。公爵·欧洲城中央组团VIP登记8月13日中央楼王组团现VIP登记中，自办卡第二天开始，每天总价减100元，直至开盘前一天，主推80-170两房-四房，预计10月开盘。金科东方大院二期观湖8月28日极致开盘8月13日二期观湖8月28日极致开盘，VIP预约倒计时，最高可享开盘30万优惠，独栋1200万/栋起，联排195万/套起。长沙恒大绿洲三期即将隆重开盘8月13日三期即将隆重开盘，全新推出88二房，99-125三房，139-290四房五房，本周认购额外87折，送1600元/豪装。宜居莱茵城柏林组团全新作品 VIP2万抵4万8月13日柏林组团全新作品，80-150户型，VIP诚意登记，2万抵4万，4088元/起。富基·世纪公园2期丹桂园8月15日开盘8月13日2期丹桂园8月15日开盘，珍藏79-84精致两房，103-128舒适三房限量推出，全精装公园豪宅3528元/起，首付6.2万起，本周认购85折。6、重点楼盘个案案例：中房F联邦5.1 项目概况项目地址：枫林路与麓云路交汇处（麓云路159号）开发商：中房集团湖南修合地产实业有限责任公司项目方位：二至三环 营销中心：项目现场物业类型：住宅 装修情况: 毛坯占地面积：269.5亩 建筑面积：430183容积率：2.34  绿化率：40%总栋数： 19栋 总户数：3591户5.2 规划特征 项目由19栋高层和构成，为毛坯房，总规划套数共3591户，一期已交房，目前为二期开盘，“美山”四号栋出售，2梯4户。总套数312套。5.3 产品特征5.3.1 户型配比户型面积段套数占比二房79-8015650%三房90-9115650%合计41-123312100%5.3.2 户型特点 24 两房 79 户型周正，朝南面。布局紧凑，次卧面积小。 三房90 户型南北通透，全明设计。送入户花园，卧室送大飘窗，面积实用性大。 5.3.3 外立面 墙体为漆面，朱红色和灰白色相间，现代风格，外观简约。5.4 园林规划 项目保留了一座30000的原生态山林，山涧溪流而下，中心建造1000静水湖泊，蜿蜒的水系贯穿整个小区，形成“有山有水有公园”的独特景观。同时打造了林间步道、花窗修竹、休憩亭轩、观景平台等设施。5.5推货与销售特征5.5.1 推货情况 2010-8-15，二期开盘推出4号栋，228层。共312套房源。7990二房到三房。5.5.2 销售情况 u 2010-8-15 开盘当天推出312套，累计成交280套。开盘当天晚上人声鼎沸，提供的座位全部坐满。u 到开盘日办理的VIP卡大概500多张，开盘定在时代帝景大酒店，开盘现场设有多重抽奖环节，当天到场选房大概300多批客户左右，多为中青年人士，置业者兴致昂扬。5.53 价格情况销售均价4000元/平米。5.5.4 优惠情况VIP5000抵15000，一次性98折，按揭99折. 8月15日开盘优惠持续至16日，订房总房款减5千签合同再额外99折。5.6 客户分析客户群主要为25岁-40岁之间中青年白领，置业者多数为看中项目的居住环境，以自住为多数。5.7总结项目总体销售不错，作为一个以自住为主的项目，其销售率较高的主要原因有： 项目地处河西麓谷片区，道路较通达； 处于大河西先导区、梅西湖国际新城、麓谷高新区三区域的交汇处，未来有一定发展潜力； 项目内绿化拥有30000的原生态山林和1000静水湖泊,园林规划较吸引人； 周边教育系统较完善，学校多，未来社区人文环境较好；折后4000的均价，相对较低，接受度较高。25