房地产基本知识XXXX.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产基本知识一. 房地产常用术语；二. 户型解析与价值判断三.  房地产面积计算；四.   按揭贷款的各项规定及计算方法；五.  公积金贷款的有关规定。六.  商品房预售及房地产交易的有关规定； 一.  房地产常用术语1.  房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为 一种.财产的总称。2.  房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。3.  居住小区技术经济指标 3.1;  居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总和。 3.2;  住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。 3.3;  公建总用地：指小区全部公共建筑物战地总面积之和。 3.4;  道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽度大于1.5M的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。 3.5;  庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。 3.6;  总建筑面积（m2）：指小区内住宅、公建总和。 3.7;  建筑密度=小区内全部建筑的基地面积之和（m2）/小区内总占地面积（m2） 3.8;  建筑容积率=小区内总建筑面积之和（m2）/小区总占地面积 （m2）*100%3.9：实用率（得房率）=套内建筑面积/合同所注的建筑面积3.10绿化率：绿化用地面积/该地块总面积的比率4. 单体住宅建筑设计技术经济指标名词解释 4.1;  建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。 建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。 4.2;  使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。 4.3;  辅助面积：是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。 4.4  结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。5.  行业常用术语解释 5.1;  建基面积：即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。 5.2;  用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。 5.3;  共享地面面积：指两个或以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。&sup4;  技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、卫生等设备安装的局部层次。6.房地产住宅的6种类型6.1单元式住宅单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到大多数国家和地区。 6.2公寓式住宅及办公（尙中心）                                       公寓式住宅：是相对于独院独户的西式别墅住宅而言。公寓式住宅一般建在大城市及商业繁华地段，大多是高层建筑，标准较高。每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用，公寓式住宅面积大多在40平方米-80平方米，户型以单房、1房1厅、2房1厅和3房1厅为主。         公寓式办公：是指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积一般不大于150平方米，有独立卫生设备的办公建筑。此种物业因面积较小且相对独立，较适合小型公司办公。         公寓式住宅，在其中加入了星级物业管理服务、商务化便利，既可以为年轻白领提供便利的生活空间，也可以满足商务人士短期居住要求，其使用功能已经超出了普通住宅的功能。近年来涌现出的以大批处于创业时期的中小型公司，限于资金和规模，他们要求的是公寓的价格写字楼的形象和品质，公寓式办公恰好解决了创业型中小公司的难题。        现行的建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范对于公寓式住宅和公寓式办公在规范条文名词解释和条文说明中并未做出相应的解释和说明。这就产生了公寓式住宅是按高级住宅或酒店还是按普通住宅的标准执行，公寓式办公是按办公楼还是按住宅楼的标准执行这一争论。笔者认为就这一问题，首先我们应明确公寓式住宅和公寓式办公开发地块的土地使用性质，是商业用地还是住宅用地。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按商业办公用房为业主办理产权手续，这样公寓式住宅和公寓式办公其两者的定性就基本明确了。现就在此类型建筑消防设计过程中存在的几个问题，提出一些个人看法与大家共同探讨。6.3别墅住宅别墅住宅相当于独院独户的西式洋房，或小洋楼，又称花园洋房。一般都是带花园草坪和车库或两三层小楼，建筑密度很低。6.4商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋。6.5经济适用房 什么是经济适用住房 笔者发现，虽然现在大对数人对经济适用房这个名词很熟悉，但是能够说出它的本质属性的人不多。那么，首先我们应该弄清楚什么是经济适用住房。 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%3%的管理费。经济适用房以微利价出售。其成本价由7项因素(征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润)构成。出售经济适用房实行政府指导其售价，由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售。购买经济适用房的条件记者从武汉市国土房产局了解到，目前，武汉市对于经济适用房的销售有明确的规定，申请者、开发企业和有关部门都一直严格执行相关管理规定。 购买经济适用房必须符合四条件 a.具有本市城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）； b.未享受政策性住房的无房户或住房困难户(单身购房年龄须在35周岁以上)； c.家庭收入符合市政府划定的收入线标准； d.市政府规定的其他条件。6.6廉租住房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等7.房地产开发流程环节：建筑工程按照建筑物的主要部位划分为：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风空调、电梯9个部分。8.开发项目八个阶段：项目建议书阶段、可行性阶段、设计阶段、开工准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段、租售阶段、使用阶段。9.三通一平、五通一平、七通一平三通一平：通电、通路、通水、土地平整。 五通一平：通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整。 七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、排污、有线电视、土地平整。10.均价=销售价格之和/单位建筑面积之和。均价一般不是销售价。均价与基价的。11.起价：物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。12.一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。13.预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。14.开盘价：与“内部认购”相类似，商品房的“开盘价”中也包含了某种优惠因素，一般情况下项目正式开盘时，房地产营销商为创造一种旺销气氛，保持美好形象，往往作出切实让利，其优惠的可信度很高。15.平面差价（朝向差）：平面方位不同产生的价格差异。16.楼层差价（层差）：不同楼层产生的价格差异。17.房地产五证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工 程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源 和房屋管理局核发。18.两书一表一表是指：建设工程竣工验收备案表。 两书是指：住宅质量保证书和住宅使用说明书。19.窗地比指开窗面积与房间面积的比例关系。20.道路红线指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。21.塔楼和板楼塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。板楼四大优点 a.南北通透，便于采光通风 板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。 b.板楼均好性强 眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。 c.管理成本不高 通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多。 d.住户使用率很高 板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。 板楼的两项缺点 a.建筑密度低，房价高 板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价会高，特别是在城区内寸土寸金的地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起。 b.户型格局不宜改造 板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。 塔楼的四大优势 a.节约土地资源，房价较低 由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。 b.空间结构灵活，宜于改造 塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。 c .结构强度高，抗震性好 高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。 d.居高望远，视野开阔 塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。 塔楼的两项缺点 a.均好性差，居住密度高 塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。 b.使用率不高，存在灰色空间 塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。22.框架结构与砖混结构 框架结构住宅的承重结构是梁、板、柱，而砖混结构的住宅承重结构是楼板和墙体。在牢固性上，理论上说框架结构能够达到的牢固性要大于砖混结构，所以砖混结构在做建筑设计时，楼高不能超过6层，而框架结构可以做到几十层。但在实际建设过程中，国家规定了建筑物要达到的抗震等级，无论是砖混还是框架，都要达到这个等级，而开发商即使用框架结构盖房子，也不会为了提高建筑坚固程度而增加投资，只要满足抗震等级就可以了。在隔音效果上来说，砖混住宅的隔音效果是中等的，框架结构的隔音效果取决于隔断材料的选择，一些高级的隔断材料的隔音效果要比砖混好，而普通的隔断材料，如水泥空心板之类的，隔音效果是很差的。如果你要进行室内空间的改造，框架结构因为多数墙体不承重，所以改造起来比较简单，敲掉墙体就可以了，而砖混结构中很多墙体是承重结构，不允许拆除的，你只能在少数非承重墙体上做文章。区别承重墙和非承重墙的一个简单方法是看墙体厚度，240mm厚度的墙体是承重的，120mm或者更薄的墙体是非承重的。 23.土地年限事实上，房屋的使用“年限”是从属于土地的使用年限，从开发企业与西安市国土资源和房产管理局签定土地使用权出让合同的那一年开始算起。一般所说的房屋年限都是指的土地使用年限，根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条之规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一） 居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。24层高、净高层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；净高指房间的净空高度，及地面至天花板下皮的高度 。净高=层高-楼板厚度25.长高比建筑物在平面上的长度L和从基础底面起算的高度HF之比，称为建筑物的长高比。它是决定砌体结构房屋刚度的一个主要因素。L/HF越小，建筑物的刚度越好，调整地基不均匀沉降的能力就越大。L/HF越小，建筑物的刚度越好，调整地基不均匀沉降的能力就越大。建筑物在平面上的长度L和从基础底面起算的高度HF之比，称为建筑物的长高比。它是决定砌体结构房屋刚度的一个主要因素。L/HF越小，建筑物的刚度越好，调整地基不均匀沉降的能力就越大。26.开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际8ttt8距离。8 Tt t 8. com是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间一般不超过3.0-3.9米，准混住宅开间不超过3.3米。27.进深指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。各间进深总和称通进深。28.地基建筑物下面支撑基础的地层29.承重墙、非承重墙承重墙是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指隔墙不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。 30.山墙、檐墙山墙是房屋两端侧面的墙檐墙与房屋平息的两侧外墙31.女儿墙女儿墙指的是建筑物屋顶外围的矮墙,主要作用除维护安全外,亦会在底处施作防水压砖收头,以避免防水层渗水、或是屋顶雨水漫流。依建筑技术规则规定,女儿墙被视作栏杆的作用,如建筑物在10层楼以上、高度不得小于1.2公尺,而为避免业者刻意加高女儿墙,方便以后搭盖违建,亦规定高度最高不得超过1.5公尺。古代城墙上面呈凹凸形状的矮墙。缺口多作射孔,可用于御敌。32.剪力墙房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体。防止结构剪切破坏。又称抗风墙或抗震墙、结构墙。分平面剪力墙和筒体剪力墙。32.过梁过梁是门窗洞口上方的横梁,其作用是承受门窗洞口上部的荷载,并把它传到门窗两侧的墙上,以免门窗框被压坏或变形。过梁的长度一般为门窗洞口的跨度加500MM。33.勒脚、踢脚线勒脚是建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀,从而保护墙面,保证室内干燥, 提高建筑物的耐久性勒脚的高度不低于70厘米 踢脚线就是沿室内地面边缘的墙面上10-15厘米高处进行的特殊装修因为人在屋子里走动，难免会踢到墙，很白的墙很容易变脏就用瓷砖，木头等材料做成宽约50公分左右的踢脚线，便于擦洗。34.散水散水是与外墙勒脚垂直交接倾斜的室外地面部分,用以排除雨水,保护墙基免受雨水侵蚀。35. 变形缝由于温度变化，地基不均匀趁降和地震因素的影响，易使建筑发生变形或破坏，故在设计时应事先将房屋划分成若干个独立部分，使各部分能自由独立的变化。这种将建筑物垂直分开的预留缝称为变形缝。包括伸缩缝，沉降缝和防震缝。 36.伸缩缝 定义：为防止建筑构件因温度变化，热胀冷缩使房屋出现裂缝或破坏，在沿建筑物长度方向相隔一定距离预留垂直缝隙。这种因温度变化而设置的缝叫做伸缩逢。 作法： 从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开使其分成若干段。缝间距为60m左右；宽度20mm 30 mm。 37.沉降缝 定义： 为防止建筑物各部分由于地基不均匀沉降引起房屋破坏所设置的垂直缝称为沉降缝。 作法： 从基础底部断开，并贯穿建筑物全高。使两侧各为独立的单元，可以垂直自由的沉降。 设置原则： （1）建筑物平面的转折部位 （2）建筑的高度和荷载差异较大处 （3）过长建筑物的适当部位 （4）地基土的压缩性有着显著差异 （5）建筑物基础类型不同以及分期建造房屋的交界处 38、防震缝 定义： 在地震烈度8度的地区，为防止建筑物各部分由于地震引起房屋破坏所设置的垂直缝称为防震缝。 作法：从基础顶面断开，并贯穿建筑物全高。最小缝隙尺寸为50 100 mm。缝的两侧应有墙，将建筑物分为若干体型简单、结构刚度均匀的独立单元。 设置原则： （1）房屋立面高差在6m以上 （2）房屋有错层，并且楼板高差较大 （3）各组成部分的刚度截然不同 39.预制板预先按照尺寸统一制作的楼板，可直接扑上去，这样可以加速施工进度，造价低，但抗震性和抗渗透性较差，厨房，卫生间一定不能用。40.现浇板在现场直接用水泥浇筑的楼板。41.中空玻璃中空玻璃是由两层以上平板玻璃构成。四周用高强高气密性复合粘结剂，将两片或多片玻璃与密封条、玻璃条粘接、密封。中间充入干燥气体，框内充以干燥剂，以保证玻璃片间空气的干燥度。可以根据要求选用各种不同性能的玻璃原片，如无色透明浮法玻璃压花玻璃、吸热玻璃、热反射玻璃、夹丝玻璃、钢化玻璃等与边框（铝框架或玻璃条等），经胶结、焊接或熔接而制成。42.外飘窗外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度地感受自然、亲近自然。 通常它的窗台较低甚至为落地窗。43.吊顶是威力隐藏各种管线和控制房间净高而做的天花板装修。44.玄关玄关一词源于日本,专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间,也就是进入室内换鞋、脱衣或从室内去室外整貌的缓冲空间,也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。45.单跑梯、双跑梯、剪刀梯单跑梯是指连接上下层的楼梯梯段中途不改变方向，无论中间是否有休息平台；双跑梯是中间经过休息平台改变一次方向的楼梯。此外还有三跑（中间改变二次方向）、四跑、多跑楼梯，这在层高较高的公用建筑中经常可以见到。“剪刀楼梯”是连系建筑物楼层之间的通常形式之一。也可称之为叠合楼梯、交叉楼梯或套梯。它在同一楼梯间设置一对相互重叠，又互不相通的两个楼梯。在其楼梯间的梯段一般为单跑直梯段。剪刀楼梯最重要的特点是，在同一楼梯间里设置了两个楼梯，具有两条垂直方向疏散通道的功能。剪刀楼梯在平面设计中可利用较狭窄的空间，设置两部楼梯，这两部楼梯分属两个不同的防火分区，因而提高了建筑面积使用率。46.复式复式住宅在建造上任每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个一米多高的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式一般为3.3米 而跃层式一般为5.6米）优点：省地，省工，省料的特点a. 平米利用率高，通过夹层符合，可使住宅的使用面积提高50%-70%b. 户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰功能融为一体，既是墙又是楼板、床、柜、降低了综合造价。c. 上部夹层采用推拉窗，墙身多面窗户，通风采光良好。d. 与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%47.跃层特点是住宅占有上下两层，卧室客厅，卫生间，厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼体而采用户内独用小楼梯连接。优点：每户都有较大采光面，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。48.错层房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上错层和复式的差别在于：尽管房屋均在不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于来那个层楼，而错层高度低于一人，人站立二、 户型解析与价值判断1. 户型需要要满足基本的要求：户型空间尺度合理、面积比例适宜、户型定位一致、通风采光良好。2.好户型的四大标准：实用安全灵活经济、空间有效分离、面积恰当尺度适宜、健康因素的合理利用2.1实用安全灵活经济好户型应该具备6个特性，分别是实用性、安全性、灵活性、可变性、经济性和艺术性2.2空间有效分离一个好户型的设计应包括6中分离：生理分居、功能分居、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。a. 动静分开是指或偶的那个空间跟休息空间要严格区分，客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置、而卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入；b. 公私分开是指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主的家庭生活一览无余；c. 主次分开是指主人房要与其他成员房间有所区别；d. 干湿分开是指厨房、卫生间带水、带脏的房间应与精心装修的怕水怕脏的我是分开。2.3面积恰当尺度适宜 a.人们较理想的卧室面积应在12-15平方米之间，较理想的客厅面积在21-30平方米之间，客厅的开间不应小于3.9平方米，卫生间、厨房、健身房、储藏室四五平方米，阳台五六平方米较适宜。b.各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口布置，避免买菜后穿过客厅的不方便，卫生间则应该接近卧室以方便晚间使用，厕所门不应该直接开向客厅和餐厅，这样既不卫生又不雅观。生活阳台应该与客厅或厨房相连，不应与卧室相连，因为生活阳台是开放性空间，晒衣时要穿过卧室会影响卧室私密性。2.4健康因素的合理利用a.风是每个人的生理需求，尤其对家庭来讲，朝向合理、光线充足、通风良好、安静舒适等。b.每套住宅的卧室和使用面积在10平米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少有一间卧室和起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照。好的朝向一般为南向，南偏东或者南偏西不大于45度，住宅应有良好的自然通风，即应有在相对的墙面上开窗所形成的穿堂风或相邻墙面上开窗所形成的转角风；对于但朝鲜的套型必须有通风措施。3.好户型的16个健康指标3.1建筑密度不大于25%3.2户型面积应不低于最低面积标准；3.3能引起过敏的化学物质浓度很低；3.4尽量不适用易散发化学物质的材料；3.5二氧化碳浓度要低于1000PPm；3.6 悬浮粉尘浓度要低于0.15毫克/平方米3.7每天日照时间应在3小时以上；3.8有足够亮度的照明设备；3.9功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外；3.10厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备；3.11整个房间温度全年维持在17-27摄氏度之间；3.12室内湿度全年保持在40%-70%之间；3.13噪声要小于50分贝；3.14有足够的康自然灾害的能力；3.15便于护理老人和残疾人；3.16人均绿地面积大于或等于2平方米。4.户型常见的19个缺陷4.1厅a光口小或采光口凹槽深，使起居厅黑暗b视野差c形状不好，尺度不合理d面宽（或称厅跨）太小e客厅是大过道4.2户内a.入户无过渡空间b.户内交通线长c.功能分区不合理d.各功能空间面积比例不当e.跃层户型室内楼梯位置不当4.3餐厅面积过大或过小4.4厨房a布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜台不在同一侧，没有并联b厨房宽度不够4.5主卧室a宽度小于3米或面积过小b面积稍大的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏间c卧室与邻居的窗户太近4.6卫生间a距主卧室远或对着起居室的卫生间无前室b卫生间居中，不利于浊气散发c宽度不够5.户型的特性标准：5.1基本空间要具备-像卧室、起居室、厨房、卫生间等基本生活空间在每个套型内要保证，否则将影响生活的舒适度。5.2居室比例要合理-合理的长宽比不大于1.5：1，尽量少点“金角银边”5.3面积大小要适宜-户型有大有小，有繁有简，但最重要的是要大小适度、繁简适宜，大而无当、小而局促，都会使舒适度受到影响5.4功能分配要理-住宅的主要功能是要居家过日子，在功能细分的前提下，尽量减少可用可不用的空间5.5空间使用要便捷-一个简便的标准就是看看空间的转换是否自如，交通的动线是否简短，相互是否干扰最少 6.户型的流线流线是人们在户内活动的路线，流畅与否直接关系到各种功能的转换，好的流线会使小户型利用率提高，差的流线会使大户型变得“大而无当”6.1家物流线：分烹饪流线、洗涤流线、洗浴流线储存、清洗、料理三道程序决定了烹饪流线，一般家中的厨房较窄，流线通常为一字形或L形洗涤流线为洗衣、晾晒、熨衣，这三点最好一线洗浴流线，有些采用干湿分离的手法，将洗手台设计在卫生间外侧，然后依次是坐便器和淋浴房，即避免了浴室潮气四处散布，又使洗手、如厕、淋浴互不干扰。6.2来客流线主要是指从入户门进入客厅的行动路线。来客流线不应与居住流线和家务流线交叉，一面客人来访时影响家人休息和工作。客厅处于套型中的动区，应在外侧，也就是离入户门近的区域；卧室的门要开在会客区外，避免出入时横穿沙发和电视机之间，最好的办法是完全动静分离，将客厅独立设置。6.3居住流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间中。这种流线应尊重主人的生活格调，满足生活习惯。像主卧配独立卫生间甚至衣帽间，大一点的户型增设带卫生间的次主卧，以及主卧配书房等等，都增强了居住流线的私密性。7各房室合理性要求7.1客厅第一， 空间独立。客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙。第二， 方正开阔。方正完整是实用的布局。开间不应小于3.6米，但也不宜大于5米第三， 长宽比不应失调。进深开间不宜大于2：1第四， 入口设玄关。入口门厅是住宅对外的空间过渡，避免厅内被人一目了然，保障用户私密性。 7.2餐厅 第一，相对独立。餐厅与客厅空间宜相互独立；餐厅与客厅既有关系又有分隔；餐厅至少要有两面墙夹一角。 第二，与厨房既有关联又独立成区。西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化。 7.3厨房 厨房应靠近餐厅，离大门不要太远（进出杂物多），直接对外光通风，出具按洗、切、烧的顺序合理布局，有一定长度的柜台摆放电器、煤气灶、洗菜盆等设备，厨房厕所最好不要紧邻或门对门。 7.4主卧室、次卧室卧室也提及过，在此补充一下：主卧室的面积扩大，房间进深可以适当增加；卧室需要有好的朝向（南向），比客厅的南向要求更甚；大户型的主卧室应带一个专用卫生间；进入式衣帽间的出现，使主卧室布局更灵活，近年成为流行；主卧室比次卧室的位置要求深一些，以利于保密性。7.5卫生间、储物室、阳台第一 卫生间应有明窗通风和采光公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和便利使用。仅有一个卫生间则与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室。第二 面积较大的户型应设储藏室全封闭独立进入式空间，面积不小于3平方米第三 阳台保证客厅有良好的视野和采光客厅不设阳台而在主卧室设阳台，则晾衣、休闲都将通过主卧室，会干扰主人。 三、房地产面积计算1. 建筑面积（销售面积）=套内建筑面积+公用建筑公摊面积2. 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+内阳台面积（以100%）或外阳台面积（以50%计）*注：套内建筑面积由以下三部份组成；a. 套内的使用面积。即房间、厅、厨房和卫生间的面积；b. 套内墙体面积。是指合用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。其中，其用墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积。非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。c. 阳台建筑面积包括内阳台和外阳台。其中外阳台按水平投影面积的一半计算。d. 公用建筑分摊面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积*注：公用建筑面积由以下两部份组成；电梯间、楼梯间、垃圾道、变电房、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房各管理用房建筑面积。 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。 凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积。作为入防工程的地下室也不计入公用面积e. 公用建筑面积分摊系数=整栋公用建筑面积/各套套内建筑面积之和f.  整栋公用建筑面积=整栋建筑面积各套套内建筑面积可租售的地下室、停车场及人防工程等三、按揭贷款的各项规定及计算方法个人住房商业性贷款，就是指购房者在本行存入拟购住房房款一定比例的资金后，以所购住房（或“楼花”权益）作为抵押，向本行申请其余所需资金贷款并分期还款的一种金融服务，又称“个人购房储蓄与购房抵押贷款”。 1. 贷款申请条件  1.1.具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民；   1.2.在本行有拟购房价20%以上的购房储蓄存款（在广州地区申请购房的要求有拟购房价20%以上的自有资金）；  1.3.有稳定的合法收入，具备偿还贷款本息的能力；  1.4.  同意以所购房产（或"楼花"权益）作抵押。  1.5. 所购房屋的产权必须明晰，可进入房地产市场流通；  1.6.  所购房屋不在拆迁公告范围内；1.7. 如申请个人住房公积金贷款或组合贷款，还应符合个人住房公积金贷款及组合贷款的有关规定。 2 .借款人需提供的资料 2.1. 合法的身份证明（国内人士提供居民身份证或军官证；境外及国外人士提供有效居留证、国外身份证明）；  2.2. 购房定金收据和购房协议；  2.3.  在我行属下经办网点开立的购房储蓄存折；  2.4. 还款能力证明（如单位出具的个人收入证明、存单、个人纳税单和其它有价证券、借款人工作证、劳动合同等，私营业主和单位还需提供公司章程和股东权益分配说明书、上一年度财务决算报表、最近三个月财务报表、合法的审计报告或单位缴税税单等）。 3.  贷款额度、期限、利率   3.1个人住房商业性贷款的额度不超过所购住房价值的80%，贷款期限为1-30年；商铺、车位贷款额度为不超过所购商铺或车位的60%，期限为1-15年；（借款人为单位的为五成三年）。 3.2利率按照中国人民银行的规定执行。 个人住房商业性贷款期限1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。按照银传199944号、45号规定，自1999年9月21日起，商业银行用信贷资金发放的个人住房贷款利率，由现行按法定利率减档执行改为：5年以下（含5年）按年利率5.31%执行，5年以上按年利率5.58%执4.贷款偿还规定4.1第一种偿还方式： 按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算还清。每月供款额=借款本金÷供款总期数+尚欠本金×月利率其中：每月偿还本金=借款本金÷供款总期数当月偿还利息=尚欠本金×月利率÷30×尚欠本金实际占用天数尚欠本金实际占用天数=本月还款日上月还款日尚欠本金=贷款本金已归还本金累计额 4.2. 第二种偿还方式： 按月等额归还借款本息。 计算公式： 其中：当月偿还利息=尚欠本金×月利率 当月偿还本金=每月供款额当月偿还利息  5 . 贷款办理流程 咨询签订购房协议借款申请贷款审批签订房地产预售契约签订楼宇按揭合同办理公证、抵押、保险发放贷款次月起供款四、公积金贷款的有关规定个人住房公积金贷款是指按规定参加了住房公积金或住房货币分配制度的人士，在购买自住普通住房时，因自有资金不足，同意以所购住房（或“楼花”权益）作抵押向本行申请的住房公积金低息贷款。购房人向本行申请个人公积金贷款时，因受到贷款额度限制，可以同时申请一笔个人住房商业性贷款，即为个人住房组合贷款。1 . 贷款申请条件  1.1. 具有城镇常住户口或有效居留证件； 1.2. 已按规定足额缴存住房公积金，或所在单位已按规定实行住房货币分配，且本人未曾享受过个人住房公积金贷款； 1.3. 有稳定的合法收入和偿还贷款本息的能力；1.4.  有购买自住住房的合同、协议或意向书；1.5.  在我行有相当于拟购住房总价20%以上的购房储蓄存款； 1.6.  同意以所购房产（或"楼花"）权益作抵押。2 . 借款人需提供的资料2.1. 居民身份证（或其它合法的身份证明）和本市户口簿（或有效居留证件）；2.2. 银行出具的借款人及其家庭成员的个人住房公积金缴交情况证明（广州地区的客户，若在我分行存储公积金则可免此证明，但借款人应提供有关人员的公积金帐号）；2.3. 收入证明；2.4. 在我行属下经办网点开立存款帐户的购房储蓄存折或信用卡；2.5.  购房意向书、定金收据或购房协议、合同。 3 . 贷款额度、期限、利率3.1. 贷款额度：按照市住房公积金管理中心有关贷款的规定，客户可申请个人住房公积金贷款最高额度以下面三个额度中的最低者为准：3.2. 不超过借款人及其家庭成员在退休年龄内所缴存住房公积金或住房货币分配数总额的2倍；3.