房地产开发经营与管理.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作第一章 房地产投资与投资风险投资是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。投资分类：1）短期投资和长期投资（一年以上的投资）2）直接投资和间接投资（按投资人是否直接控制其投资资金分）3）按投资对象形式不同分金融投资和实物投资（金融投资以最终获得金融资产为目的，实物投资通过投资直接实现社会累积）4）按投资的经济用途分生产性投资和非生产性投资（生产性投资通过循环和周转不仅能收回投资还能实现投资的增值和积累，非生产性投资是指投入到非生产领域形成各类非生产性资产的投资）投资的特性：1）投资是一种经济行为2）投资具有时间性3）投资的目的是获取收益4）投资具有风险性。投资的作用：1）投资是一个国家经济增长的推动力（增加投资可以为经济发展提供必要的要素和动力，投资是国民经济持续健康发展的关键）2）投资与企业发展密切相关3）投资可以促进人民生活水平的提高4）投资有利于国家社会的稳定和国际交往。房地产投资：指经济主体以获得未来房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定量的资金或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的分类：1）按投资主体划分，政府投资。非盈利机构投资、企业投资和个人投资。前两者更注重社会和环境效益，后两者更注重经济效益2）按经济活动类型划分，土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资。3）按物业类型划分，居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。居住物业投资主要表现为开发投资，是市场上最具有投资潜力、投资风险也相对较小的投资。商业物业也称经营性物业、收益型物业或投资性物业。商业物业投资收益主要来自物业出租经营收入和物业资产增值。商业物业投资的开发出售模式将要被开发持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式代替。工业物业投资既有开发出售市场，也有开发持有出租经营市场。酒店与休闲娱乐设施投资严格说属于商业物业投资。特殊物业投资是指物业空间内的经营活动需得到政府的特殊许可的房地产，属于长期投资。房地产投资的特性：1）区位选择异常重要性（由房地产的不可移动性决定）2）适用于进行长期投资（由房地产寿命周期长决定）3）需要适时的更新改造投资（由房地产寿命周期长决定）4）易产生资本价值风险即投资价值的不确定性（有房地产的异质性决定）5）变现性差（由房地产的弱流动性决定）6）易受政策影响（由房地产的不可移动性决定）7）依赖专业管理8）存在效益外溢和转移即相互影响性由房地产的不可移动性决定）房地产的投资形式：1）房地产直接投资：房地产开发投资和房地产置业投资。房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动即经过规划设计和工程建设等过程，简称可以满足人们某种需要的房地产产品然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者以收回投资获取开发利润。房地产开发投资属中短期投资。房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产以获得房地产的所有权或使用权的投资。目的一是满足自身生活居住或生产经营的需要，二是出租获取收益。2）房地产间接投资，主要指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，不需要直接参与房地产的开发经营工作。分为投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金（REITs）（收益相对稳定、易变现，有权益型、抵押型和混合型三种形式）、购买住房抵押支持证券。房地产投资的利弊：1）利：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持（金融机构通常认为以房地产作为抵押物是保证其资金按期安全收回贷款的最有效方式）、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级2）弊：投资数额巨大、投资回收期长、需要专门的知识和经验。房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。风险涉及变动性和可能性，而变动性又常常以标准差表示，用来描述分散的各种可能收益与收益期望值的偏离程度。一般说来，标准差越小，各种可能的收益分布就越集中，投资风险就越小。还可以用标准差与期望值之比来表示，比值越大风险越大。相较于风险收益，风险损失更为理性的投资者所重视。常常用定性的方法估计未来投资收益。对不确定性的决策方法是1）小中取大法（悲观）2）大中取大法（乐观）3）最大最小后悔值法。风险分析的目的：1）预期收益是多少，出现的可能性是多大2）相对于预期收益，产生损失或超过目标收益的可能性是多大3）预期收益的变动性和离散性如何。房地产投资的风险主要体现在：1）投入资金的安全性2）期望收益的可靠性3）投资项目的变现性4）资产管理的复杂性。房地产投资的系统风险又成为不可分割风险或市场风险，即个别投资风险中无法再投资组合中内部被分散，抵消的那部分风险。房地产投资首先面临系统风险。房地产投资的系统风险主要有：1）通货膨胀风险，也称购买力风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就会面临购买力风险2）市场供求风险，房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计3）周期风险，是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险4）变现风险，是指急于将商品兑换成现金时由于折价而导致资金损失的风险5）利率风险，利率调升，房地产实际价值会减损会导致投资者还贷困难会减少需求量6）政策风险，有关房地产的政策引起的7）政治风险，由于房地产具有不可移动性决定，是房地产投资系统风险中最严重危害最大的一种风险8）或然损失风险是指火灾风灾等偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。房地产投资的个别风险主要有：1）收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险2）未来运营费用的风险是指物业运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险3）资本价值的风险很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平4）机会成本的风险又称比较风险是指投资者投资后失去投资其他的机会和相应的可能收益而带来的风险5）时间风险是投资中与时间和时机选择相关的风险6）持有期风险，一般说来持有期越长，遇到的不确定性因素越多。风险对房地产投资的影响：一是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标收益水平。投资者的投资决策主要取决于对未来收益的预期。二是使投资者尽可能规避、控制和转移风险。投资组合：第二章 房地产市场与市场运行房地产市场是指潜在的房地产买者和卖者以及房地产交易活动。房地产市场由房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。房地产市场运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。影响房地产市场转变的社会经济力量：1）金融业的发展2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善3）生产和工作方式的转变4）人文环境的变化5）自然环境的变化6）政治制度的变迁。房地产市场的参与者主要由市场的交易双方和为其提供支持服务的人员或机构组成。包括：1）土地所有者或当前土地使用者2）开发商3）政府及政府机构4）金融机构5）建筑承包商6）专业顾问，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师7）消费者或买家。房地产市场结构是指房地产市场中各种要素之间的内在联系及其特征。市场可是划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。房地产市场是垄断竞争市场。房地产市场的结构关系：1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察供给和需求之间的总量差距。2）区域结构：分析全国不同地区之间房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。3）产品结构：从经济发展阶段出发，考察不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次的产品之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品布局的合理程度。4）供求结构：针对某一物业类型分析其市场内部不同档次物业的供求关系。5）投资结构：分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。6）租买结构：租住和购买自住空间的比例关系。房地产市场细分：1）按地域范围细分，是房地产市场划分的主要方式，最常见是按照城市划分。2）按房地产用途细分3）按增量存量细分：通常划分为三级市场。 4）按交易方式细分：新建成的有租赁销售抵押，面向存量有租赁转让抵押和保险等5）按目标市场细分。以上五种相互独立但也可以叠加得到更细致的子市场。房地产市场指标：1）供给指标：新竣工量NCt ，是指报告期内新竣工房屋的数量单位为建筑面积或套数，我国新竣工量的统计指标是竣工面积。灭失量t，房屋存量在报告期末灭失掉的部分。存量：St ，报告期末已占用和空置的物业空间总量单位为建筑面积或套数。空置量：VCt ，报告期末房屋存量中未被占用的部分，不包括报告期末已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套设施、房地产公司自用以及周转房等不可销售或出租的房屋建筑面积。空置率：VRt ，是报告期末空置房屋占房屋存量的比例，VRt=VCt/St 。可供租售量：HSRt，是指报告期期末可供销售或出租的房屋数量。可供租售量=上期可供租售数量上期吸纳量+报告期新竣工量。房屋施工面积：BUCt，是指报告期期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积以及上期停建在报告期内恢复施工的房屋面积。房屋新开工面积：CSt，报告期内新开工建设的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽的日期为准。平均建设周期：CPt，是指某种类性房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占的时间长度。平均建设周期=房地产施工面积/新竣工面积。竣工房屋价值：VBCt，报告期内竣工的房屋本身的建造价值。一般按工程施工结算价格计算。2）需求指标：国内生产总值GDP，是按市场价格计算一个国家或地区所有常住单位在一定时期内生产活动的最终结果。有三种表现形态：价值形态、收入形态和产品形态。三种计算方法：生产法、收入法、支出法。人口数量：是指一定时点一定范围内有生命的所有个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口。城市家庭人口规模：是指居住在一起经济上合在一起共同生活的家庭人员数量。就业人员数量：是指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，包括在职职工、再就业离退休人员、私营业主、个体户主、私营或个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员（民办教师、宗教职业者、现役军人等）。就业分布：指按产业或职业分类的就业人员分布状况。城镇登记失业率：城镇登记失业人员/（城镇单位就业人员+城镇单位中的不在岗职工+城镇私营业主+个体户住+城镇私营企业和个体就业人员+城镇登记失业人员）城市家庭可支配收入：家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。城市家庭总支出：是指除借贷以外的全部家庭支出。房屋空间使用数量：是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。商品零售价格指数：是指一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。城市居民消费价格指数：是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。3）市场交易指标：销售量HSt：报告期内出售房屋的数量。出租量HRt：报告期内出租房屋的数量。吸纳量AVt：报告期内出租量和销售量之和。吸纳率ARt：报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。吸纳周期APt：报告期内的吸纳速度，数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场吸纳周期又称销售周期。预售面积：是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积。房地产价格：是指报告期内房地产市场中的价格水平。房地产租金：是指报告期内房地产市场中的租金水平。房地产价格指数：是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。4）市场监测与预警指标：土地转化率：是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当前出让土地规则建筑面积的比例，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反应土地转化为房屋的效率。开发强度系数：是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反应房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。开发投资杠杆率：是指房地产开发投资与开发商投入的自有资金或权益资本的比率，反应开发企业的财务风险水平数值越高利用的杠杆资金越多风险越大。住房可支付性指数HAI：是指中位数收入的家庭对中位数价格住房的支付能力，在数值上等于家庭可承受的房价上限与该城市实际住房价格中位数之比。HAI=100，说明中位数收入的家庭正好能够承受中位数价格的住房。HAI>100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房，HAI<100，说明居民家庭只能能够承受更低价格的住房。住房价格合理性指数：是指从城市经济基本面可支撑的房价角度对当前实际住房价格合理性做出判断，反应住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。房价租金比：是指住房价格与租金的比值，放映房地产价格是否过度偏离其使用价值。量价弹性：是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段。个人住房抵押贷款还款收入比：是指住房抵押贷款月还款额占月家庭收入的比率，反映个人住房抵押贷款违约风险水平。住房市场指数HMI：反映开发商对未来市场预期的指标。消费者信心指数：是指消费者近期的购房意愿。房地产市场的特性：1）市场供给的垄断性2）市场需求的广泛性与多样性3）市场交易的复杂性4）房地产价格与区位密切相关5）存在广泛的经济外部性6）市场信息不对称性。房地产市场的功能：1）配置存量房地产资源和利益2）显示房地产市场的需求变化3）指导供给以适应需求变化4）指导政府制定科学的土地供给计划5）引导需求以适应供给条件的变化。房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产存量市场，不一定拥有产权。房地产资产市场上，房地产被当作一种资产其目的是获得投资收益（出租租金或出售的增值收益），要求必须拥有产权（特例，二房东）。二者关系：空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平同时决定了房地产资产的收益水平从而影响资产市场中需求，同时空间市场的供给又是由资产市场决定的。房地产周期循环：是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。房地产周期循环的原因：1）供需因素的影响其中以金融相关因素的变动最为关键2）市场信息不充分3）生产者与消费者的心理因素影响4）政策因素的影响5）政治冲击6）制度因素的影响7）生产时间的落差、季节性调整、总体经济形势的影响等。传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。传统房地产周期理论房地产市场发展呈现一种自我修正模式，每一个运行周期包括扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再扩张的过程，在政治经济状况基本稳定或预期稳定的前提下是有效的。房地产市场的自然周期：不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置），尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段：1）自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下，市场的谷底出现在前一个周期中过量建设停止的时候。净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底。这时供给保持基本静止不变，没有或很少有新的投机性开发建设项目出现。随着存量房地产被市场吸纳，空置率逐渐下降，房地产租金从稳定状态过渡到增长状态。随着这个市场复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金，使市场最后达到供需平衡。2）在自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平。在这个阶段，如果能获得项目融资，会有些开发商开始进行新项目的开发。此后，需求的增长和供给的增长将会以一个大致相同的速率保持相当长的一段时间，令总体市场缓慢攀升，这个过程可能像爬山那样迟缓。当到达该周期的峰值点，即供求增长曲线上的“转折点”时，需求增长的速度开始低于供给增长速度。3）自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。由于在该过程中不存在过剩供给，新竣工的项目在市场上竞争租户，租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认识到市场开始转向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大量增加所导致的供给高速增长，推动市场进入自然周期运动的第四阶段。4）自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小。在该阶段，如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平。物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。该阶段随着新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后到达市场自然周期的谷底。房地产市场的投资周期：1)当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者。由于租金和经营现金流己经降到最低水平，存量房地产的价格达到或接近了最低点。承受不住财务压力的业主或开发商会忍痛割售，大量不能归还抵押贷款物会被抵押权人收回拍卖。2)随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来，寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。这类资本的流人使房地产市场通过平衡点，并逐渐使租金达到投资者有利可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。3)当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。由于资本不断流向存量房地产和新项目的开发，所以此时房地产市场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，就会降低对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。而存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场会进一步下滑的风险，所以其叫价仍然很高，以致资者难以接受，导致市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。房地产市场的自然周期和投资周期的关系：是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。当资本市场投资可以获得满意的投资回报时，投资者拟投入房地产市场的资本就需要高于一般水平的投资回报，使资本流向房地产市场的时机滞后于房地产市场自然周期的变化，导孔房地产市场价格下降，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也开始下降。如果可供选择的资本市场投资的收益率长期偏低，例如投资者在股票和债券市场上无所作为时，有最低投资收益目标的投资者就会在并非合适的市场自然周期点上，不断地将资金(权益资本和借贷资本)投入房地产市场中的存量房地产和新开发建设项目，以寻找较高的投资收益。这样做的结果，便初期房地产市场价格上升，经过一段时间后房地产市场上的空置率也开始上升。房地产泡沫：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫的成因：1）土地稀缺性是房地产泡沫产生基础2）投机需求膨胀时房地产泡沫产生的直接诱因3）金融机构的过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因：主要有三方面即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。房地产泡沫与过度开发的区别：1）过度开发反映的是市场的供求关系，泡沫反映的是市场价格与实际使用价值之间的关系2）泡沫比过度开发危害严重程度更高，属于房地产市场不正常的大起大落3）泡沫往往产生与周期循环的上升阶段，过度开发一般存在与循环的下降阶段4）过热的投资者通常是未获得长期收益，泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐。房地产泡沫的衡量指标：实际价格/理论价格、房地产价格增长率/实际GDP增长率、房地产价格指数/居民消费价格指数、房价收入比、个人住房贷款抵押增长率/居民平均家庭收入增长率、房地产投资需求/房地产使用需求等。政府干预的必要性：1）房地产市场失灵2）住房问题和住房保障3）宏观经济周期循环4）房地产价格剧烈波动5）房地产市场非均衡。政府干预房地产市场的手段：1）土地供应政策（核心是土地供应计划）2）金融政策3）住房政策4）城市规划5）地价政策6）税收政策7）租金控制。政府规范房地场市场行为的措施：1）健全市场准入制度2）推动行业诚信体系建设3）规范交易程序4）加强产权管理。第三章 房地产开发程序与管理房地产开发步骤：1）提出投资设想2）细化投资设想3）可行性研究4）获取土地使用权5）合同谈判与协议签署6）工程建设7）竣工交付8）物业资产管理，可归纳为投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设和租售四个阶段。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。前期工作的主要环节：获取土地、项目的核准和开工计划、确定规划设计方案并获得许可、工程建设招标、开工申请与审批，可能还包括：施工现场的水电路通和现场平整、市政设施接入的谈判与协议、安排短期和长期信贷、对拟开发建设的项目寻找欲租（售）的客户、进一步分析市场情况、初步确定目标市场售价或租金水平、制定项目开发过程中监控策略、洽谈开发项目保险事宜等。土地储备实行计划管理。土地储备的范围包括依法回收的国有土地收购的土地行使优先购买权取得的土地已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。土地储备的运作程序四步骤：收购、开发整理、储备、供应。土地开发的模式有政府土地储备机构负责实施（实施单位的管理费用不得高于土地储备开发成本的2%）和授权开发商负责实施（利润率不得高于预计成本的8%）两种。土地储备开发成本包括1）征收、拆迁补偿费及有关税费2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用3）市政基础设施建设的有关费用4）招拍挂交易中发生费用5）贷款利息6）土地储备开发供应过程中所发生的审计律师工程监理等费用，不可预见费及政府财政和土地管理部门核准的其他支出。土地储备金实行专款专用、分账核算，并进行预算管理。土地储备金的来源包括：1）财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金2）土地储备金国按照国家有关规定举借的银行贷款和其他金融机构的贷款经财政部门批准可用于土地储备的资金以及上述资金产生的利息。土地储备资金专项用于征收收购优先购买收回土地以及储备土地的供应前的前期开发土地出本开支。开发商获取土地的途径：土地使用权出让、土地使用权划拨、原有划拨土地上存量房地产的土地使用权的转让、与当前土地使用权拥有者合作。确定规划设计方案并获得许可包括：开发项目选址、定点审批、建设用地规划许可证申领阶段、设计方案审查阶段、建设工程规划许可证申领阶段。 确定规划设计方案并获得许可主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括下发规划意见书（选址）、核发建设用地规划许可证、设计方案审批、和核发建设工程规划许可证等四个方面的工作。以招拍挂出让方式取得建设用的使用权的开发项目规划意见书（选址）审批环节在土地一级开发环节中完成，作为国有建设用地使用权出让合同的组成部分确定下来。开发商只需领取建设用地规划许可证。开发项目选址、定点审批主要针对无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中将明确建设用地及代征城市公共用地范围与面积，根据项目情况提出规划设计要求。规划设计要求包括：1）规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）2）居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标3）建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线路等距离要求。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。工程建设招标可分为公开招标和邀请招标。招标项目要发布在中国日报中国经济导报中国建设报和中国采购与招标网上，其中国际招标项目的招标公告应该在中国日报上发布。招标过程中的决策活动：1）确定项目的招标范围（全过程发包还是分阶段招标）2）确定合同方式和发包方式（固定价、可调价、成本加酬金）3）组织编制工程量清单、招标控制价或标底4）确定中标人并签订合同。招标中的日常事务：1）拟定招标方案，编制和出售招标文件、资格预审文件2）审查投标人资格3）编制标底4）组织投标人勘察现场5）组织开标、评标，协助招标人定标6）草拟合同7）招标人委托的其他事项。招标程序：1）申请招标2）编制招标文件3)确定招标方式，发布招标公告或邀请招标函4）投标人资格审查5）投标6）开标评标和定标7）签订合同。招标文件应包括：招标公告（或投标邀请书）2）投标人须知3）评标办法4）合同条款及格式5）采用工程量清单招标的，提供工程量清单6）设计要求7）技术标准和要求8）投标文件格式9）投标人须知前附表规定的其它材料。招标公告应载明：1）招标人的名称和地址2）招标项目的内容、规模、资金来源3）招标项目的实施地点和工期4）获取招标文件或资格预审文件的时间和地点5）对招标文件或资格预审文件收取的费用6）对投标人资格登记的要求。投标文件一般包括：1）投标函或投标函附录2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书3）联合体协议书4）投标保证金5）已标价工程量清单6）施工组及设计7）项目管理机构8）拟分包项目情况表9）资格审查资料10）投标人须知前附表规定的其它材料。开标程序：1）宣布开标纪律2）公布在投标日期截止前递交投标文件的投标人名称，并点名确认投标人是否派人到场3）宣布开标人唱标人记录人见表人等有关人员姓名4）检查投标文件的密封情况5）按照投标人须知前附表规定确定并宣布投标文件开标顺序6）设有标底的，公布标底7）按开标顺序当众开标8）有关人员在开标记录上签字确认9）开标结束。评标程序包括：初步评审、详细评审、投标文件澄清和补正和提交评审结果。招标人和中标人应在中标通知书发出之日起30日内订立书面合同。招标人应在中标通知书发出之日起15日内向有关行政监督部门提交招投标情况的书面报告，包括：1）招标范围2）招标方式和发布招标公告的媒介3）招标文件中投标人须知、技术条款、评标标准和方法合同主要条款等内容4）评标委员会的组成和报告5）中标结果。建设工程招标结束后开发商就可以申请招标许可。建设工程在开工前向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取建设工程施工许可证。申请领取建设工程施工许可证应具备的条件是：1）已经办理该建筑工程用地的批准手续2）在城市规划区的建筑工程，已取得建筑工程规划许可证3）施工现场已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求4）已经确定施工企业5）又满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查6）有保证工程质量和安全的具体措施7）按照规定应委托监理的工程已委托了监理8）建设资金已经落实（不足一年，50%，超过一年，30%）。申请领取建设工程施工许可证的程序：1）建设单位向发证机关领取建设工程施工许可证2）建设单位持加盖单位及法人代表印签的建设工程施工许可证申请表并附相关证明文件向发证机关提出申请3）发证机关对符合条件的15日内颁发施工许可证。建设阶段指建设项目从开工到竣工验收所经历的过程。建设阶段工程项目管理分为质量控制、进度控制、成本控制、合同管理和安全管理。质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。质量控制的任务是在施工过程中及时检查施工工艺规程是否符合设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程的质量进行评估，将取得的质量数据与承包商履行职责的程序与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程施工阶段工程质量控制主要包括：1）对原材料的检查2）对工程采用的配套设备进行检查3）确立施工中质量控制的具体措施4）确立有关质量文件的档案制度。进度控制指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济、合同等手段对建设项目实施的时间管理。主要内容包括：1）对项目建设总周期的论证和分析2）编制项目建设工程进度计划3）编制其他配套计划4）监督项目进度计划的实行5）施工现场的调研与分析。制定进度计划的方法有1应用传统的水平进度计划（横道图法）2是网络计划（即网络图法）。进度计划中应关注的因素：1）材料设备的供应情况2）设计变更3）劳动力的安排情况4）气象条件。成本控制主要包括：1）编制成本计划确定成本控制目标2）审查施工组织设计和施工方案3）控制工程款的动态结算4）控制工程变更。成本计划可以理解为：1）材料设备成本计划2）施工机械费用计划3）人工费用成本计划4）临时工程成本计划5）管理费用成本计划。控制工程成本的做法和手段：1）强化成本意识加强全面管理2）确定成本控制的对象（成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。）3）完善成本控制制度4）制定有效的奖励措施。开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同、监理合同等。承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。建设工程合同管理工作主要包括建设工程的总体策划、招投标阶段的合同管理、合同分析与解释和合同实施过程中的控制。安全管理的原则是安全第一、预防为主。施工现场的安全由建筑施工企业负责。项目或单项工程竣工验收依据：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准以及合同中有关竣工验收的条款。综合验收中的规划验收是竣工项目投入使用前的关键环节。申请规划验收时开发商应提供：建设工程竣工图（包括图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图）、由具有相应测绘资质的测绘单位出具的建设工程竣工测量成果报告书和建设工程规划许可证附件及附图复印件。竣工验收的工作程序：1）单项工程竣工验收2）综合验收3）竣工验收备案。竣工验收备案应提供：1）工程竣工验收备案表2）工程竣工验收报告3）法律、法规规定的应有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件4）施工单位签署的工程质量保修书5）法律法规规定的必须提供的其他文件。物业租售形式有：开发商自行租售和委托房地产经纪机构租售两种。开发自行租售：1）大型房地产开发公司2）在房地产市场高涨、房地产市场短缺时，所开发项目很受使用者和投资置业人士欢迎，开发商预计项目竣工后很快便能租售出去3）开发项目有较明确或固定的销售对象。委托房地产经纪机构租售要支付相当于售价5%-3%的佣金。房地产经纪机构的作用：1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者的行为、偏好、潮流与品位，协助开发商或业主进行准确的市场定位2）通过广告等市场宣传活动对潜在的投资置业人士进行有效的引导3）从项目前期策划到项目租售完毕，参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标4）按照置业人士提出的有关要求帮其选择合适的物业并为其提供完善的购楼手续服务5）帮助买卖双方进行有关的融资安排。房地产经纪机构的分类：1）联合代理、独家代理2）买方代理、卖方代理、双重代理3）首席代理、分代理。不论哪种代理都营在开发项目前期就确定。选择房地产租售机构应注意的问题：1）充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质，首先考察其是否具有良好的职业道德2）了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源3）考察房地产经纪机构的过往业绩，主要看其代理成功率4）针对物业类型选择房地产经纪机构5）认真签订房地产经纪合同。制定租售方案在于确定出租还是出售、租售进度和租售价格。租售进度的安排要考虑与工程建设进度、融资需求、营销策略、宣传策略以及预测的市场吸纳进度相协调。开发商最关心的是确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价主要有三类方法：1）成本导向定价法2）购买者导向定价法3）竞争导向定价法。成本导向定价法：1）成本加成定价法，指开发商按照物业成本加上一定比率的利润来制定房地产产销售价格，这是最基本的定价方法2）目标定价法，只根据估计的总销售收入和估计的总销售量来制定价格的一种方法，要用到损益平衡图。购买者导向定价法：1）认知价值定价法，是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法2）价值定价法，指确定的价格对于消费者来说是否物美价廉。竞争导向定价法：1）领导者定价法，实际上是一种定价策略，处于市场领导地位的开发商可以采用领导定价法2）挑战定价法，当物业质量与市场领导者物业质量相近时，如定价比市场领导者定价稍低或低很多则认为使用了挑战定价法，可使其争取成为市场领导者3）随行就市定价法，指按同类物业的平均现行水平定价的方法，采用这种方法的情况是难以估算成本的、打算与同行和平共处的、如另行定价很难预测消费者或竞争者对本公司价格反映的。市场宣传的作用：1）卖主可以利用宣传来介绍新产品新品牌从而打开市场销路2）当某种产品的市场需求下降时，卖主利用宣传来恢复人们对该产品的兴趣，以增加需求和销售3）知名度低的企业可利用宣传来提高知名度4）公共形象欠佳的企业可利用宣传来改善形象5）国家也可利用宣传改善形象、吸引观光者和外国资本或争取国际救援。房地产在制定宣传策略时要做到：1）确定宣传目标2）选择宣传的信息与工具3）实施宣传方案4）评价宣传效果。广告策略的5种决策（即5M）：目标和任务（Mission）、可用的费用及资金（Money）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）、和广告效果评价即衡量（Measurement）。第四章 房地产市场调查与分析市场调查是运用科学方法，有目的系统的收集记录整理有关的市场资料，并就所获得市场资料进行分析、评估和报告的过程。其目的在于为企业发现市场机会、找准市场定位、调整经营策略、进行经营决策等提供重要依据。市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略与计划的前提。市场调查的重要性：1）分析研究产品的生命周期，确定研制设计新产品、整顿或淘汰老产品，制订产品生命周期各阶段的市场营销策略，确定产品生产销售计划2)根据消费者对产品价格变动的反应，在不违反国家政策的前提下，研究产品适宜的售价，制定企业产品的定价策略，确定新产品定价多少，老产品价格如何调整，确定产品的批发价和零售价3)设计销售促进方案，加强推销活动、广告宣传和销售服务，开展公关活动，搞好公共关系，树立企业和产品形象，组织营业推广活动，扩大销售量4)在考虑市场、产品等因素的基础上，合理选择分销渠道，尽量减少流通环节，缩短运输路线，降低运输成本和仓储费用，降低销售成本5)企业综合运用各种营销手段，制订正确的市场营销综合策略，使企业在市场