房地产物业管理概述(中).doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产物业管理概述(中)第三章     物业管理程序在现代社会经济中，传统的管理方式正在被科学的、先进的管理方式所取代。因而物业 管理不能照搬老一套的管理办法和管理经验，应引进现代化管理中的全新思想，对物业实行 “全过程”的管理。本章将就物业管理全过程中物业管理的前期介入，物业的验收与接管， 物业入伙手续的办理，物业的装修与管理，物业档案资料的建立，物业日常管理和维修养护 等内容进行论述。第一节     物业管理前期介入       一、物业管理前期介入的认识       对于一项物业来说，存在着开发经营管理三个阶段。从形式上看，物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企 业也是这么做的，然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却还有很多没有更新，物业管理一直滞后 于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约， 而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及 ，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，既使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计 阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出建议和意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。       物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是 使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的 现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即从项目规划设计阶段就开始关注物 业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业管理的前期介入。       这里所说的物业管理前期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事 物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。       物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理 的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是 发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策，规划设计，选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主 的吸引力度。尤其在市场经济大潮中，房地产开发商要保持其产品的竞争力，还必须有超前意识，即从高起点起步，充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化，不仅 要重视物业本身的工程质量，更应该考虑物业的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与方便等；然而对于业主而言，却不止于 此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。一个物业开发项目需要几年时间，但其使用时间却是几十年，甚至上 百年。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷 和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协 议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好 的、有效的“管家”形象，对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业管理前期介入将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅 是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利的需要。       二、物业管理前期介入的必要性       (一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决       物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在 物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合布局等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和 建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中将之限制在最小范围之内，就必须开展物业管理的前期介入，使物业管理前期介入同规划设计 、施工建设同步或交叉进行，这样既可以反映以后专业化管理得以顺利实施的各种需求，又可以从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种 问题和缺陷，对物业的规划、设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐 项加以妥善解决，减少后遗症，保持房地产开发项目的市场竞争力。       (二)物业管理前期介入是对所管物业的全面了解       物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的 了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理 ，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。       (三)物业管理前期介入是为后期管理做好准备       物业管理也是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺 关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度， 筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管 理企业便能有序地对物业实体进行管理。       三、物业管理前期介入的内容       在物业管理前期介入阶段，物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：       (一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务       无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系 统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。       1.进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业管理企业既要从自身的实际 出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比 自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可避免管理权竞争得手后，由于开发商或建设方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利润，或近期虽 无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。       2.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。       3.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。       4.选派管理人员运作物业前期管理。       (二)建立与业主或使用人的联络关系       物业管理的对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既 应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。       1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。       2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。       3.参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、 门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。       (三)察看工程建设现场       物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据 物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。       1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备 安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。       2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。       3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。       4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按 整改计划督促整改。       (四)设计管理模式，草拟及制定管理制度       物业管理企业在前期介入中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式， 制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。       1.筹建业主管理委员会。       2.与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施 工管理办法等。       3.设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖 区综合管理办法等。       4.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。       (五)建立服务系统和服务网络       物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，物业管理的成败在 很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。       1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。       2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱 乐等部门进行联络、沟通与协调。       3.建立代办服务项目网络。       (六)办理移交接管事宜      物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。       1.拟订移交接管办法。       2.筹备成立业主管理委员会。       3.协助和办理移交接管事项。第二节   物业的接管与验收     一、物业的竣工验收     (一)竣工验收及验收种类     物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的 工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时 ，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。     竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达 到设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务；从经济关系上说，建筑商即可解除对开 发商承担的经济和法律责任。     建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有再建工程验收。它包括隐蔽工程验收、单 项工程验收、分期验收和全部工程验收。     1.隐蔽工程验收     隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查 验收，它是保证工程质量、防止留有质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均 要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。     2.单项工程验收     单项工程验收是指某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要 求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。开发商在接到建筑商的交工通知后，应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部分施工记录以及工程有否漏项等情况，然 后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。     3.分期验收     分期验收是指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到 使用条件、需要提前动用时所进行的验收。例如住宅小区，当第一期房屋建成后，即可验收，以使建筑产品能提前投入使用，提前发挥投资效益。     4.全部工程验收     全部工程验收是指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准即可进行全部工程 竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预先验收正式验收的顺序进行。     物业管理企业均应在物业前期管理中参与上述各种建筑工程项目的验收。物业管理企业 应代表业主，从今后管理和使用的角度，根据专业经验提供意见。这样既便于避免建筑后遗症的发生，又便于掌握第一手资料，为日后的管理打好基础。     (二)竣工验收的依据、标准及主要工作     1.竣工验收的依据     上级主管部门的有关文件。     开发商和建筑商签订的工程合同。     设计文件、施工图纸和设备技术说明书。     国家现行的施工技术验收规范。     建筑安装统计规定。     对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件 等资料进行验收。     2.验收的标准     工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。     竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。     设备调试、试运转达到设计要求。     建筑物周围2米以内的场地清理完毕。     技术档案资料齐全。     3.做好竣工验收工作     建筑商准备和提交竣工资料。为了使开发商对物业合理使用和维护管理，为改建、扩 建提供依据和办理工程决算，建筑商向开发商提交的资料有：竣工工程项目一览表；图纸会审记录；竣工图；隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检验 记录；永久性的水准点坐标记录；建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量合格证；土建施工的试验记录；土建施工记录；设备安装施工和检验记录；建筑商和设计单位 提供的建筑物使用注意事项；该工程的有关技术决定；工程结算资料、文件和签证等。     开发商收到建筑商提供的竣工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。     进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。     办理工程交接手续。检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收证 书，逐项办理固定资产移交，根据承包合同的规定办理工程结算手续。除注明承担的保修工作内容外，双方的经济关系与法律责任可予以解除。     二、物业的接管验收     (一)接管验收与竣工验收     接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于：     1.验收的目的不同     接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。     2.验收条件不同     接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和 设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。     3.交接对象不同     接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业，竣工验收是由开发商验收建筑商移 交的物业。     (二)接管验收中应注意的事项     物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企 业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：     1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加 验收工作。     2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。     3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商 一次性拨付保修费用。5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。      7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。第三节 物业入伙手续的办理       所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。当物 业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程 序进入物业的入伙手续的办理阶段。物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼 须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。     由于物业的入伙阶段是物业管理企业与其服务对象业主接触的第一关，这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中地暴 露出来，为此，这一阶段通常也是物业管理问题最集中的阶段。所以，物业管理企业应充分利用这一机会，既做好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主着想办事，以树立起物 业管理企业良好的“第一印象”，取得广大业主的信赖。     一、入伙通知书     入伙通知书就是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知。物业管理企业在制作入伙通 知书时应注意如下问题：     1.一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家 ，如果均集中在同一时间里办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。     2.如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。     下面是一份入伙通知书以作示范：    入伙通知书     _女士先生：     您好！我们热忱欢迎您入住××花园！     您所认购的××花园_区_栋_单_元室楼宇，经市有关部门验收、测量合格，现已交付使用准予入住。     (一)请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点在_楼_室。在规定的日期内，地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。     (二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入伙手续，请以下表时间为准前来办理 入伙手续。     各楼各层办理入伙手续时间分配表(略)。     阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话_。     特此通知     ××房地产开发公司     ××物业管理公司     _年_月_日     二、入伙手续书     入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排，其目的是为了让业主明了手续办理的顺序 ，使整个过程井然有序。下面是一份入伙手续书以作示范：入伙手续书     _女士先生：     您认购的_区_栋_单元_室楼宇，现已交付使用具备入伙条件，请阅读收楼须知，按下列顺序办理入伙手续：      (1)房地产公司财务部                         (2)房地产公司地产部         ×房地产开发公司     ××物业管理公司    _年_月_日     三、收楼须知     收楼须知，即是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和 费用，从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。下面是一份收楼须知以作示范：收楼须知     为避免业主在收楼时产生遗漏而带来不便，兹介绍有关收楼程序。     (一)在房地产公司财务部办理手续    1.付清购楼余款。     2.携带已缴款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。     3.在入伙手续(1)上盖章。     (二)在房地产公司地产部办理手续     1.验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司接受楼宇，并请带上：入伙手续书；业 主身份证、港澳台同胞购房证明、护照或居住证；购房合同。     2.若业主不能亲临收楼，可委托代理人，代理人除携带入伙手续书、购房合同外，还 应出具：业主的授权书(由律师鉴证)；业主身份证或护照的影印本；代理人的身份证或护照。     3.在入伙手续(2)上盖章。     (三)在物业管理公司财务部办理手续     1.缴付各项管理费用。预收不超过3个月的管理费；收取装修保证金，住房装修完毕， 验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金如数退还；收取建筑垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了建筑垃圾即如数退还。     2.缴付其他费用。如安装防盗门、安装防盗窗花等。     3.在入伙手续(3)上盖章。     (四)在物业管理公司管理处办理手续     1.签署业主公约。     2.介绍入住的有关事项。     3.向业主移交楼宇钥匙。     4.在入伙手续书(4)上由业主本人盖章或签字，交物业管理公司保存。××房地产开发公司××物业管理公司×年×月×日     四、业主对物业的验收     购买物业对于每一位业主来说均是一项重大的投资活动。根据入伙手续书和收楼须知， 业主在办理第四道手续之前应由物业管理企业派人员带领业主验收其所购物业。业主对自己所购物业进行验收是业主的权益，业主在验收之前应尽量把物业可能产生的问题了解清楚， 并逐项进行鉴定检查，尽可能把问题解决在入伙之前，将“先天缺陷”减少到最低限度。     归纳众多物业管理企业的经验，一般物业可能存在的质量问题大致有以下几个方面：     1.给排水系列。包括水管、水龙头、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，马 桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。     2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有 无质量问题，玻璃是否防水密封等。     3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题，开关所控是否火线，电表的流 量大小能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。     4.墙面、屋顶、地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落，有否裂缝、渗水，瓷 砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。     5.公共设施及其他。包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线 、信箱等。第四节   物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。第五节   物业的装修与管理     业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规 定包括：国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取装修管理规定，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装 修押金及保证金。     一、业主装修申请表业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。     业主装修申请表的格式如下：二、装修管理规定     根据政府有关法规，为加强物业辖区管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整 洁美观，维护全体业主的合法权益，一般物业管理企业均对装修制定如下规定：     (一)报批程序     (1)业主应提前5天向物业辖区管理处申报。     (2)详细、如实地填写装修申请表。     (3)经管理处审核同意后、方可进行装修施工。     (4)装修施工队应到管理处签订装修工程队治安责任书及装修施工保证书。     (二)装修管理要求     (1)不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。     (2)不得凿穿地面和房顶的水泥层。     (3)不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。     (4)装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、 天台等公共场所抛撒堆放。     (5)严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。     (6)按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。     (7)装修施工应安排在上午7：0012：00，下午14：0020：00时间内进行，以免影响 他人休息。     (8)高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。     (9)需封闭后阳台的，须申报管理处同意方能施工。     (10)施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在前胸，并在指定的区 域内活动。     (11)未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。     (12)底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。     (13)临平台的阳台、窗户不能改装门。     (三)押金及保证金     (1)业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。     (2)装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。     (3)装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区 其他管理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。     (四)违规责任     (1)在装修施工中有违反上述规定行为的，管理处有权视情节严重程度给予扣罚部分乃 至全部押金和保证金的处罚。     (2)装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产、物品造成损害的，必须 照价赔偿。     (3)因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的， 装修户应负责修复(或承担修复费用)，并视情况给予受损害者必要的赔偿。     (4)因装修施工造成外墙破坏、污染的，由装修户负责修补。     (五)管理权限(1)住户装修管理由所属物业辖区管理处全权负责。(2)住户要求改动房内水、电管线走向的，须经物业管理企业工程部经理同意方能进行施工。     (3)住户要求封闭后阳台，须经管理处同意方能进行施工。(4)因特殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的，需经物业管理企业工程部经理批准。(5)任何人均无权批准超过本规定的装修行为。(6)如施工队违反本规定后，不听从物业管 理企业的劝阻和安排，物业管理企业有权责令其停止装修行为。第四章   物业管理模式     在传统的计划经济体制下，物业管理的概念在我国尚未形成，常规的管理也是以行政管 理的方式进行的，即一个单位的房屋由单位的行政办公室或后勤部门负责，进行一些日常的 房屋维修等。改革开放以后，尤其是以土地的使用权有偿有期出让的改革为契机，国家加大 了房改的力度，房屋产权由过去的单一形式变为多元化以后，给房屋的管理带来了难度。我 国南方经济特区城市逐步引进并推广了以经济手段对物业进行管理的概念和方法，并逐步建 立了以经济手段为主，法律和行政手段为辅的物业管理体制。由于我国历史等一些原因，东 西部经济发展有较大的差异，即使在同一个城市中，也存在着经济悬殊过大的现象，这就决 定了我国目前物业管理的多样性。第一节   目前我国物业管理模式     一、房屋管理的六种模式     根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种：     (1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作；     (2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作；     (3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；(4)单位直管公房管理模 式；     (5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作；(6)由街道居 委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。     二、六种管理模式的比较1.行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理 模式这种模式的优点在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织 相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区管委会领导下，各自履 行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各负其责，使小区成为一个完整的 管理体制，而且基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权 房屋管理中，尤其能体现它的行政管理的效用。在产权多元的情况下，这种以行政为主体的 管理模式，应避免管理委员会大包大揽，要充分发挥专业管理部门的职责和功能，要防止行 政管理代替一切的情况。目前小区中的违章搭建房屋，据有关部门统计，占56左右的违章 房屋是属于行政组织居委会、街道办事处所为。     2.国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式     这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋管理为主体， 对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护小区的整体风貌。但这种模式难以协调各专业部门，在小区总体管理上各专业部门容易各自为政，不能齐心合作，而房管部 门又缺乏权威性，扯皮现象较多。同时，由于长期以来房管部门对房屋采取的是行政管理，随着市场经济的发展，住房商品化后，如何对待小区内的居民购房者，如何开展全方位服务 则还需要有一个转变过程。目前全国已开始加大、加快房改步伐，鼓励老百姓购买房产以后，房管部门的体制、服务对象、内容都将发生巨大的变化，建设部要求所有房管部门要在20 00年前完成转制，这就要求转制的物业管理公司跟上形势发展，否则就有可能被淘汰。     3.房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式     这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长， 从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还可以为住户提供特殊需要服务，由于 这类公司依附于开发商，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依附还是可以的，但 从长远来看，物业管理公司总有一天要“断奶”。因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。此外，这种模式 应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权组织的作用。     4.单位自行管理的物业管理模式     这种模式的优点是企业比较重视，住房已成为企业十分重要的问题和工作，配有专职企 业负责人进行管理，管理对象是本单位的职工和本单位的房产，比较单一。经费来源是以企业福利基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向 有关部门反映，并能尽快地得到解决。由于领导一元化，出现问题行政领导可以干预，从管理到经费筹措都比较方便。这种模式只能在企业内部进行。存在的问题是随着人事制度的改 革、单位用工自主权的增加，解聘、招聘、辞职等人才大量流动，给企业福利性住房管理带来了不便，不能适应我国的住房制度改革和发展社会主义市场经济的需要。此外，本企业后 勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行职能分解、政企分离，也不利于面向社会，形成规模经营。      5.按照现代企业制度建立物业管理公司的管理模式     这种模式的优点：首先是管理思路清晰、市场意识强烈，明确服务对象是业主(使用人) ，办事热情、认真；其次，物业管理企业成本概念清楚，他们完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行，可解决多年来行政管理缺乏资金的大问题；再次， 这种按照现代企业制度建立起来的物业管理公司机制灵活，运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制，对企业职工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期评定，充分调动全体员工 的积极性，彻底打破过去国有企业那种吃“大锅饭”的懒惰思想；最后，这种企业为业主( 使用人)服务思想牢固，服务质量高。这种按照现代企业制度建立的物业管理公司应是我国 物业管理行业发展的方向，因为它符合社会主义市场经济的要求，有