河南省物业条例(2017523).doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作 河南省物业管理与服务条例（修订草案） （征求意见稿）第一章总则第二章物业管理区域及设施第三章业主、业主大会及业主委员会第四章前期物业管理第五章物业管理服务第四章物业服务企业第五章物业管理与服务第六章物业的使用及维护第七章监督管理第七八章法律责任第八九章附则 第一章总则 第一条【立法目的】为了规范物业管理与服务活动，维护物业管理与服务各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条【适用范围及概念解释】本条例适用于本省行政区域内的物业管理与服务活动及其监督管理。本条例所称物业，是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。本条例所称物业管理与服务，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定或者业主通过自行管理等其他形式方式，对物业管理区域内建筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条【原则】物业管理与服务应当遵循坚持公开公正、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则，做到权利义务相一致、业主自我管理与政府依法监管相结合。第四条【提倡措施】鼓励采用集约、智能、绿色、低碳等新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能、节水、垃圾处理、环境绿化、污染防治等资源节约和环境保护手段的运用，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。业主大会应当在管理规约中倡导业主、承租人等物业使用人树立和培养资源节约与环境保护的思想观念和行为习惯，明确实行生活垃圾分类。第五条【人民政府职责】县级以上人民政府应当将物业管理与服务纳入本地现代服务业社会发展规划、城市建设和社会管理体系，制定扶持政策和激励措施,促进物业服务业发展与文明小区建设。推动物业服务行业规范化、标准化、专业化、市场化、法治化发展。物业管理与服务工作应当纳入基层社会主义精神文明建设考核内容。第六条【部门职责】县级以上人民政府物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理与服务活动的监督管理工作。其他县级以上人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、规划、城管、卫生、工商、质监、人防、安监等有关行政部门按照各自职责，负责物业管理与服务活动有关监督管理工作。乡镇人民政府、街道办事处负责辖区内物业管理与服务活动的协调和监管工作。村（居）民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处依法开展物业管理与服务的相关工作。第七条【行业协会职责】物业管理行业协会应当自觉接受行业主管部门的指导和监督，加强行业自律，规范行业行为，提高物业服务水平。 第二章 物业管理区域及设施第八条【物业管理区域设置原则】物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。物业管理用房、供水、供电等配套共用设施设备和相关场地共用不能分割使用的，应当划为一个物业管理区域。第九条【物业管理区域划分和调整】新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。已投入使用但尚未划定物业管理区域的，由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处征求业主意见后予以划定物业管理区域。物业管理区域划定后确需调整的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。第十条【物业管理用房规划设计要求】新建的物业，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业管理用房：（一）两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米；超过两万平方米至十万平方米部分，按照千分之三的比例配置；超过十万平方米至二十万平方米部分，按照千分之二的比例配置；超过二十万平方米以上部分，按照千分之一的比例配置；（二）应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、出租或者抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。第十一条【物业管理用房的规划、登记和使用管理】城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证时，应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或附图上载明并公示。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售范围。不动产登记机构在办理不动产登记时，应当将物业管理用房登记在不动产登记簿上。第十二条【专业经营设施设备】新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表和或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准和专业技术规范。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加；竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担运行、维护、更新责任和费用，相关费用依法可以计入经营成本。建设单位在组织竣工验收时，未通知专业经营单位参加竣工验收或者验收不合格的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。（是否可以通过竣工验收，是否业主可以入住，后期的维护费用由谁来承担）老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。向专业经营单位移交专业经营设施设备的，应当同时移交配套设施、地下管网工程图等资料。第十三条【老旧小区设施改造】供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区，业主、物业服务企业和专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的专有部分分户计量、分户控制。老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。其移交、运行等事项依照第十二条规定。在老旧小区设施改造过程中，县级以上人民政府规划、住房和建设等有关行政主管部门应当对改造事项给予积极支持。 第三章 业主、业主大会及业主委员会第十四条【业主身份认定】房屋的所有权人为业主。房屋的所有权人以房地产权利证书或者不动产登记簿的记载为准。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；（四）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、征收补偿等法律行为已经合法占有建筑物专有部分，但尚未登记取得所有权的人；（五）法律法规规定的其他情形。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。业主可以依法委托物业使用人行使除被选举权以外的业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。第十五条【业主权利】业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议，并就物业管理的有关事项提出建议；（二）选举业主委员会、监事会成员，并享有选举权和被选举权；（三）监督业主委员会、监事会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同；（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权和监督权；（五）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；（六）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为；（七）参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（八）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（九）法律、法规规定的其他权利。第十六条【业主义务】业主在物业管理活动中，履行下列义务:（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照有关规定交纳专项维修资金；（五）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；（六）配合物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；（七）按时交纳物业服务费用；（八）法律、法规规定的其他义务。第十七条【业主大会成立原则】一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。第十八条【业主大会成立条件】物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会:（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）业主已入住户数的比例达到百分之三五十以上的。（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。第十九条【首次业主大会资料报送责任】物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内，建设单位应当向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）业主名册；（三）房屋及建筑物面积清册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业管理用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。第二十条【筹备组成立】符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府、街道办事处应当在六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。乡镇人民政府、街道办事处未按时组织成立首次业主大会筹备组的，十人以上的业主联名或者建设单位可以提出成立首次业主大会筹备组申请。乡镇人民政府、街道办事处未按时组织成立首次业主大会筹备组的，十人以上的业主联名或者建设单位可以提出成立首次业主大会筹备组申请。接到申请后，乡镇人民政府、街道办事处应当在三十日内组织成立首次业主大会筹备组。不组织成立的，应当将不成立的理由答复申请人。首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、村（居）民委员会代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表组成。筹备组人数由七至十一人单数组成。筹备组应当将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不得少于七日。筹备召开首次业主大会会议所需资料费、场地费等相关费用由建设单位承担。第二十三条【筹备组组成及争议解决方式】首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、村（居）民委员会代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表组成。筹备组中的业主成员由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组人数由七至十一人单数组成，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之五十。筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处代表担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不得少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府、街道办事处协调解决。筹备组中业主成员应当符合本条例第三十一条中规定的条件。第二十一条【筹备组职责】首次业主大会筹备组履行下列职责：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）拟定管理规约、业主大会议事规则；（四）拟定首次业主大会会议表决规则；（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。有条件的地方可以同时采用其他方式通知业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当予以答复；异议成立的，筹备组应当对公告内容予以修改并重新公告，公告时间不少于三日。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。建设单位、物业服务企业、其他管理人不得妨碍筹备组正常工作开展。第二十二条【筹备组解散和资料移交】筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会选举完成后五日内将首次业主大会相关资料移交业主委员会，并自行解散。第二十三条【业主大会职责】业主大会履行下列职责：（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；（二）制定和修改业主大会会议表决规则；（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员、监事会监事提出业主委员会主任、副主任、委员、监事会监事候选人名单，通过业主委员会选举办法；（四）选举或者罢免业主委员会主任、副主任、委员，选举或者罢免监事会监事；（五四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六五）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；（七六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告，业主监事会工作报告；（八七）决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；（八）改建、重建建筑物及其附属设施；（九）决定筹集和使用专项维修资金；（十）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（十一）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二十四条【业主大会会议召开】业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。定期会议每年至少召开一次，由业主委员会召集并主持。经百分之二十以上业主或者监事会提议，业主委员会应当召开临时业主大会。业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内显著位置公告。业主大会定期会议和临时会议也可以按照业主大会议事规则的规定召开。第二十八条【业主大会监督】业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，乡镇人民政府、街道办事处责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，由乡镇人民政府、街道办事处负责召集。第二十五条【业主大会有效条件和表决方式】业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效。在满足实名投票的条件下，提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。鼓励县级以上人民政府物业管理行政主管部门建设业主决策信息平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用。第三十条【未表决计入多数票问题】管理规约或业主大会议事规则可以约定，业主大会与会业主就会议事项未达到法律、法规、管理规约或者议事规则要求的，缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。第二十六条【业主委员会成员条件】业主委员会由业主大会会议选举产生，其成员应当符合下列条件:（一）遵守国家有关法律、法规、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用；（二）具有完全民事行为能力；（三）热心公益事业，责任心强，公道正派，公正廉洁自律；（四）具有一定的组织能力；（五）具有履行职责的时间；（六）本人及其近亲属未在本物业管理区域内的物业服务企业从事物业服务。第二十七条【业主委员会人员组成及会议决定】业主委员会由主任、副主任及委员组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会会议应当有过半数组成人员出席，作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定后，应自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，并告知村（居）民委员会。第二十八条【业主委员会备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处备案。乡镇人民政府、街道办事处应当出具备案证明。业主委员会持乡镇人民政府或者街道办事处备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。第二十九条【业主委员会职责】业主委员会履行下列职责:（一）执行业主大会决定和决议，维护业主利益；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费及其他相关费用；（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理等产生的纠纷；（八）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。第三十五条【业主委员会会议召开】业主委员会会议由主任召集和主持。主任不能履行职责时，由副主任召集和主持。经三分之一以上的业主委员会组成人员提议召开业主委员会会议的，业主委员会主任应当在五日内召集。业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议事项以及决定事项在物业管理区域内的显著位置公布。第三十条【业主委员会信息公示】业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料：（一）业主大会议事规则、管理规约；（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同；（四）专项维修资金的筹集、使用情况；（五）物业共用部位、共用设施设备的经营收益情况；（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（七）其他应当向业主公开的情况和资料。第三十一条【业委会成员职务罢免】业主委员会组成人员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议，业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:（一）不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的；（二）利用职务谋取私利的；（三）利用职务侵害他人合法权益的；（四）应当罢免的其他情形。第三十二条【业委会成员职务终止】业主委员会组成人员有下列情形之一的，其职务自行终止:（一）不再具备业主身份的；（二）丧失履行职责能力的；（三）以书面方式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（四）连续三次不参加业主委员会会议的；（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第三十三条【业主委员会换届和资料移交】业主委员会任期届满前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告乡镇人民政府、街道办事处。逾期未换届选举的，乡镇人民政府、街道办事处应当组织召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当自换届之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡镇人民政府、街道办事处督促移交。业主委员会组成人员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。第三十四条【业主大会监事制度】业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。其具体制度由业主大会议事规则或者管理规约予以规定。业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事人数为三或五人，设主席一人，每届任期与业主委员会任期相同，可以连选连任。监事的任职条件和业主委员会组成人员的相同。业主委员会组成人员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。监事会由业主大会选举产生，监事会主席召集和主持监事会议。监事会决议应当公示。第四十二条【业主监事会职责】独立监事、业主监事会履行以下职责：(一)审查业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算；(二)查阅业主委员会财务账簿及其他会计资料，发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查；(三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况；对业主委员会组成人员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会组成人员予以纠正；提议业主委员会及时召开业主大会定期会议和临时会议；列席业主委员会会议；(四)向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主；（五）其他应当履行的职责。 第四章 物业服务企业第三十五条【物业服务企业资格条件】一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理服务。从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。第三十六条【物业服务企业的权利】物业服务企业享有下列权利：（一）依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；（二）制止损害物业或者妨碍物业管理的行为劝阻、制止损害物业或者其他损害业主共同利益和公共安全的行为；（三）要求行政机关对发生在物业管理区域内的违法行为进行查处；（四三）法律、法规规定和业主大会授予物业服务合同约定的的其他权利。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。第三十七条【物业服务企业的义务】物业服务企业应当承担下列义务：（一）全面履行物业服务合同，提供物业管理服务；（二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；（三）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，做好应急工作；（四）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；（五）发现违反法律、法规和管理规约的行为，应当及时制止并向有关行政主管部门报告；（六）法律、法规和管理规约规定的其他义务。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用，不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。第三十八条【物业服务企业的禁止业务】物业服务企业在物业服务活动中，不得有下列行为：（一）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动；（二）擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点；（三）泄露业主信息，对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为；（四三）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。第三十九条【物业服务企业信息公示】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：（一）企业及其有关负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；（二）电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式等；（三）专项维修资金使用情况；（四）物业区域内停车位、车库的销售、出租使用情况；（五）房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项；（六）其他应当公示的信息。业主对公示内容提出异议的，物业服务企业应当答复。第四十条【合同约束】物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。电梯、消防等有特定维护管理要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业性机构进行维修和养护。第四十一条【安全防范义务】物业服务企业应当按照法律、法规的规定协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条【红黑名单制度】省物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息收集、汇总、评价、发布制度，定期公布物业服务企业信用状况黑红名单。对失信物业服务企业，物业管理行政主管部门应当联合相关行政主管部门，实施联合惩戒。 第五章 物业管理与服务第四十三条【前期物业招投标制度】住宅物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，按照划定的物业管理区域，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。第四十四条【前期物业服务合同】建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息，并进行公示。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同可以约定期限；但是，约定期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十五条【物业前期介入】建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项提出与物业服务有关的建议。第四十五条【承接查验制度】前期物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收。住宅物业承接查验可以邀请业主代表、物业项目所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行。第四十六条【承接查验前资料移交】现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:（一）物业管理区域划分资料；（二）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证复印件、附图；（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（四）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（五）供水、供电、供气、供热等准许使用文件；（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（七）园林施工图纸及树种清单；（八）业主名册；（九）物业管理必需的其他资料。前款所列资料未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并在六三个月内补交。第四十七条【物业移交条件】建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定，向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。实施承接查验的物业，应当具备以下条件:（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经城乡建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常的独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、车位、绿地和物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成；（五）电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）分期建设的，已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（八）法律、法规规定的其他条件。第四十九条【承接查验的备案和公告】物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列资料向物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续:（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其他与承接查验有关的资料。物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。第四十八条【物业资料归属】物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，将物业承接查验档案向业主委员会移交完毕。第四十九条【物业质量保修责任】建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位将未经竣工验收合格的房屋交付使用的，因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的，委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。第五十条【物业服务企业选聘方式】业主大会可以采用招投标或者协议的方式选聘物业服务企业。具体选聘方式由业主大会议事规则、管理规约约定或由业主大会决定。业主大会有权决定自行管理或者选聘其他非物业服务企业进行管理。第五十一条【物业服务合同签订】业主委员会应当按照业主大会的决定与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同送物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处备案。物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务事项、服务标准、收费标准等内容。第五十二条【物业服务事项的内容】物业服务事项可以包括以下内容：物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；环境卫生、环境美化绿化管理服务；物业管理区域公共秩序、交通等协助管理事项；车辆停放及场地管理；双方约定的其他服务事项。第五十三条【业主交费】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。长期空置的物业，其物业服务费用的标准，可以由业主和物业服务企业约定，收费标准应当适当降低。业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。第五十四条【专业单位收费】供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。专业经营单位不具备向最终用户收取费用条件的，可以委托物业服务企业代收有关费用，但应当向物业服务企业支付报酬，物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。第五十五条【合同解除和续聘】业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会，同时书面告知乡镇人民政府、街道办事处。业主大会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当提前三个月告知对方并在物业管理区域内显著位置公告，同时书面告知乡镇人民政府、街道办事处。物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地乡镇人民政府、街道办事处，并在物业管理区域内显著位置公告。第五十六条【合同解除后的交接】业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主大会决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业，履行下列交接义务:（一）移交物业管理用房等共有部分、共有设施设备；（二）移交本条例第四十八四十六条规定的资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。第五十七条【自行管理】业主大会决定自行管理的，应当对下列事项作出决定：（一）自行管理的执行机构、管理人；（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；（三）聘请专业机构的方案；（四）其他有关自行管理的内容。有特定要求的设施设备，应当委托专业性机构进行维修和养护。业主大会、业主委员会应当主动接受物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处对自行管理的监督指导。 第六章 物业的使用及维护第五十八条【物业使用基本原则】物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和管理规约的规定，不得损害公共利益和他人合法权益。第五十九条【禁止行为】物业管理区域内业主、物业使用人使用物业禁止下列行为:（一）擅自改变物业规划用途；（二）（一）损坏房屋承重结构、主体结构；（三）（二）侵占、损坏共用部位、共用设施设备；（四）（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；（五）（四）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物；（六）（五）破坏或者擅自改变房屋外观；（七）（六）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品；（八）（七）擅自架设电线、电缆；（八）在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电；（九）排放有毒、有害等污染环境的物质；（十）随意堆放、倾倒、抛掷垃圾杂物、高空抛物和露天焚烧；（十）任意弃置垃圾、排放污水、楼道内堆放杂物；（十一）高空抛物、露天焚烧；（十一）（十二）违反规定排放噪声，影响他人日常生活制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风；（十二）（十三）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；（十三）（十四）占用、堵塞消防通道、公共出入口，损坏消防设施、器材；（十四）（十五）在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画，擅自悬挂、乱张贴；（十六）违反规定饲养动物、干扰他人正常生活。（十七）利用房屋从事危害社会公共利益和侵害他人正当权益的活动；（十五八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。违反前款规定的，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。县级以上人民政府发展改革、城乡规