房地产投资结构问题研究(doc19).doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产投资结构问题研究5房地产投资结构综述5.1房地产投资结构内涵狭义的房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，如为提高房地产使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的假山、花园，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上水、电、卫生、消防等设备。广义的房地产除了上述内容外，还包括地面水、地下水和地下埋藏矿产等自然资源及其领空。房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。房地产投资具有：投资成本高、投资回收期长、投资风险性大、投资收益性好等特点。按房地产投资的经济内容可把房地产投资的类型分为：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资、房地产管理和服务投资；按房地产投资的领域不同可把房地产投资的类型分为：商业房地产投资、工业房地产投资和住宅房地产投资。其中商业房地产投资在房地产投资中所占比重最大，其投资回报率也最高，往往是房地产投资的重要目标。由于工业用房适用性差，技术性强，工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。在我国，由于长期以来实行福利型住房制度，由国家投资建房，抑制了其他房地产投资来源，导致了我国住房供求的紧张状态，住房问题已成为我国亟待解决的社会问题。为解决住宅供不应求的矛盾，目前乃至今后一段时间内，我国住宅房地产投资仍然是较为突出的投资热点。5.2中国房地产投资结构的特征及成因5.2.1中国房地产投资结构的特征 （1）房地产投资在中国东部与中、西部地区之间存在显著差异，而在中、西部地区之间差异不大这种状况，与中国整个经济社会发展状况(包括GDP、全社会固定资产投资所反映的状况)，从整体上说是相吻合的，这种地区间的差异是很显著的。只不过，房地产投资与全社会固定资产投资、GDP相比，在地区间的差距更大，更为突出。且在中国已经对经济结构、产业结构进行多年调整的情况下，这种差异并没有发生明显的变化。 （2）从房地产本身的产业结构、产品结构的调整来看，几年来已取得一定的进展。就东部地区而言，房地产投资投向“办公楼”、“商用”上的比重明显得到降低，在中、西部地区，投向“住宅”、“办公楼”、“商用”上的比重，都有一定程度的增加；而从房地产投资的经济成分来看，外商、港澳台与联营经济的80%-90%投向了东部地区，然而，值得可喜的是私营经济与股份制经济的投资比重在西部地区分别占了22.76%与17.78%。 （3）从房地产投资的效益看，东部地区的商品房销售收入与房地产经营总收人明显地高于中、西部地区，基本保持在80%以上，各地区的投人产出比基本相一致；但是1996、1997年东、中、西部地区的营业利润呈现出下滑趋势，且1997年东部地区的营业利润仅为28.12亿元，中、西部地区营业利润均为负值。 （4）影响房地产投资的经济、社会因素，在地区之间既呈现出共性，又存在差别。从总体而言，人均可支配收人、全社会固定资产投资、总人口、GDP对房地产投资存在着一种综合的相关关系；然而，对东部与中部地区，影响房地产投资较为突出的因素是全社会固定资产投资；而对西部地区来说，上述四个因素均对房地产投资有明显的影响，其中GDP的作用最大，其次依次为全社会固定资产投资、总人口与人均可支配收人。5.2.2中国房地产投资结构特征的成因 （1）由于历史与自然条件的原因，中国的东、中、西部地区，在经济与社会的发展进度上长期存在着较大的差异。改革开放的20多年中，为了使中国的经济、社会取得明显的进步，无论从政策导向与实际运作中，都必然会将有限的资源优先配置到基础设施、自然环境、人力资源相对较好的东部地区，房地产投资作为拉动中国经济的支柱性产业，其优选的地区同样必然是东部沿海地区，而不可能投向交通、通讯不发达，生态环境恶劣的中、西部地区，同样东部地区也成为外商、港澳台以及联营经济投资的首选地区。 （2）中国政府自九十年代中期以来，加大了对中、西部地区的投人，该地区的GDP、全社会固定资产投资得到了明显的增长。但是，中、西部地区优先发展的是基础设施、交通、通讯、农业、文化教育等，因而，该地区GDP、全社会固定资产投资增长，主要是由于上述产业的发展所作的贡献。西部地区的城市化进程，除了少数城市，如重庆、四川的成都、陕西的西安、云南的昆明、新疆的乌鲁木齐，总体上处于滞后状态，与城市化进程齐步的房地产业发展的进程，必然处于落后状态，因此，在西部地区房地产投资、全社会固定资产投资、GDP所占比重的依次顺序正好与东部地区相反。 （3）1996、1997年房地产投资总量比1994年分别下降6.7%和7.8%，而商品房屋销售收人分别增加24.7%和42.7%，房地产经营总收人分别增加20.6%和35.9%。然而营业利润发生了明显的下滑，这种状况与经济转型时期整个中国的经济状况是相吻合的，特别是与中国国有企业亏损的原因相一致，加之，东南亚金融危机的影响，使房地产业雪上加霜，1997年全国无论东、中、西部地区普遍出现的经营亏损也就不足为奇。 （4）从影响房地产投资的经济、社会因素所呈现的特征中，我们可以看出，这正是处于经济转型时期的中国房地产投资的某些特征。在东部地区，由于市场经济发展以及房改政策推进速度的加快，影响房地产投资的主要因素，已由象征计划经济为主导时期的“全社会固定资产投资”、“总人口”等因素，改变为象征市场经济为主导时代的“人均可支配收人”、“全社会固定资产投资”等因素；同样是“全社会固定资产投资”这个因素，在经济转型时期，其内容已发生了实质性的变化，例如，在这个时期，银行信贷在贷款投向上已由向房地产开发商贷款为主，开始转向为城市居民购买房产进行贷款；而在西部地区，由于经济发展相对迟缓，经济转型的速度远不如东部地区，影响房地产投资发展的主要因素首先是GDP，即首先靠经济发展速度，其次才是全社会固定资产投资、总人口、人均可支配收人等因素。而全社会固定资产投资的增加，意味着西部地区基础设施、交通、通讯、农业等投人的增加，反过来是对房地产投资发展的制约。 5.3研究房地产投资结构问题的意义意义在于一：有关人士认为，为使房价不再高涨，应加大房地产开发用地的投放，缓解房地产用地紧张的矛盾，同时规范土地招标拍卖挂牌出让制度，防止土地价格飙升。要正确使用经济适用房这一手段，有效地抑制市场房价。进一步规范房地产市场，对房地产企业只收定金、不签购房合同的现象加大查处力度，减少炒楼现象，杜绝契税流失，使房地产业健康地发展。二：日前，英国经济评论家马丁·沃尔夫撰文指出了中国目前最重大的问题不是经济过热，而是投资效率的低下。“投资是否得到了合理分配才是我们需要回答的问题。”因此，房地产企业组合“优势行业”进行业外发展，推行投资多元化战略是一个颇有意义的命题。 “从近几年投资情况看，房地产投资比重始终保持在55%以上，这一趋势与发展高新技术产业、现代制造业的产业结构调整方向不尽匹配。尤其是在房地产业后劲受到影响的情况下，要保持全市经济的持续稳定增长，优化产业结构，就必须加大投资结构调整力度，提高产业投资比重。”6徐州市房地产投资结构概述6.1影响徐州市房地产开发的因素分析 专家分析指出，徐州经济的持续快速发展，是徐州市房地产市场繁荣的主要动因。以汽车、住房为代表的新一轮消费热点的形成等对房地产有明显的促进作用。除了经济因素外，影响房地产开发的主要因素还有政策和市场需求因素。与此同时，徐州所开发的商品房结构有待调整。调查显示，当前已有一年以上空置商品房中，别墅及高档公寓所占比例逐渐升高。尽管如此，企业开发此类房屋热情依然不减。形成鲜明对比的是，经济适用房少有空置，但针对中低收入的经济适用房开发仍少。其次，房地产开发企业自有资金仍然不足，融资渠道依然单一。银行资金仍然是主要的资金来源。虽然去年企业自有资金占总资金来源的比例相比上年有所上升，但房地产企业对银行资金依赖程度依然较大。 有人认为，在引发投资变化的各种因素中产业政策是最重要的。综合近来一系列的房地产产业调整政策，房地产开发的门槛不断提高，企业的自有资金不含经济适用房项目由20%以上提高到35%以上，北京市实施的项目开盘需先付40%土地出让金政策也在加高项目开发门槛，人们普遍预测：8月31日北京土地公开交易落实后，虽会增加开发土地的供应量，但仍无法满足开发市场的需求，至少在相当一段时间内土地成本对开发商来说还是相当高的，在这些产业政策下自然会引起投资结构的一些调整。      另据分析，北京房地产市场的一些不确定因素也在加大，“8·31”已经造成了巨大的土地突击审批，如数缴纳由此产生的土地出让金将挤光开发商手中的现金；另外开发企业除缴纳土地出让金之外，还需集中大量现金，用来支付土地的征地、拆迁等成本，以及后续的各项开发费用。这将使得开发商负债率上升、现金流下降，并可能带来资金链断裂的风险。新规定要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回，这将迫使开发商集中开工，加大市场供应量，加剧市场竞争，最终冲击房价。 人大土地管理系教研室对现在房地产企业的压力用一对辩证关系做出了解释：土地是房地产企业核心竞争力之一，但是随着国家对土地控制的加强和土地市场的规范化，原有开发企业资金流动的出口不再向原来那样宽泛，一定程度被限制了，而另一方面，以前不敢进入房地产的企业现在由于土地市场的规范敢于进入了，对行外资本来说资金流入的进口却放大了，两相作用，老牌开发企业的压力可想而知。 同为长三角区域重要城市之一，与苏南的南京、苏州、无锡相比，徐州的房地产市场则稍显滞后。近日中国地产投资网就城市地产的发展现状和定位问题，组织考察团对徐州房地产市场进行了综合考察。考察团认为，徐州土地价格相对较低，房价也有很大的上升空间，应该成为下一轮的开发热点区域。据了解，2003年，徐州市新建商品房每平方米平均价格由2002年的1389.6元上涨到1737元。“徐房指数”最新数据也表明，2004年一季度徐州市住宅均值上涨到每平方米1877元，比去年第四季度上涨了8.06%。但与无锡每平方米3000多元平均价格以及南京更为火爆的价位相比，相对滞后的徐州房地产市场较大的增值空间将是吸引外地大型企业入驻的重要砝码。 有分析人士认为，便利的交通、广阔的发展前景为徐州房地产市场迎来了发展契机，也正被投资者所看好。考察团成员也反映，作为长三角的重要组成部分，江苏特别是苏南几个大中城市如苏州、无锡、昆山、南京等地，由于外资开发企业和炒房者的频繁介入，房价已上升到一定空间，再介入的话已具有一定的风险，但苏南部分刚刚启动的中小城市和苏北徐州、连云港等地，不但土地价格相对较低，与经济实力相比，房价也有很大的上升空间，应该成为下一轮的开发热点区域。6.2徐州市房地产投资结构存在的问题近年来，徐州经济在较高平台上持续快速增长，运行质量进一步提高。经济效益明显提高，销售收入和盈利水平再创新高，呈现快速增长。改革开放向纵深推进。企业改革取得新突破。加快实施体制和机制创新，企业改制工作全面推进。外向型经济全方位扩大开放，呈现良好发展态势，这对徐州房地产是一个很好的推动力。随着徐州人口的第二次进入高峰以来，徐州房产的状况呈快速增长态势，但发展不平衡，主要是由于徐州国民经济和社会发展中存在经济结构性矛盾和经济体制深层次问题比较突出，经济运行的内生机制尚未真正形成；微观主体活力不强，社会有效需求仍然不足，经济开放度偏低，县域经济发展滞后，县镇财政困难；就业和再就业压力较大，社会保障体系不够完善，下岗失业人员和部分农民生活还比较困难，等等。徐州房地产开发投资去年起开始出现并呈现不断发展的态势。据调查显示，徐州市企业土地存量及占用耕地去年均在减少，而企业用于土地购置的投资也在减少。逾六成五的企业认为，本地区本年度房地产开发投资规模适中，超过六成二的企业认为徐州地区稍微存在房地产开发过热现象。其中存在的主要问题有：一是房价持续上涨。由于近年来徐州市房地产土地投放量减少，市区土地大幅上涨，房价上涨势头难以遏制，同时带动了市区周边县区房价的上涨。二是住宅套型面积过大。该市面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏，市区新推出的楼盘几乎都是高层和小高层，单套面积在150平方米以上居多。三是房地产开发资金结构不合理。房地产开发主要的资金来源是定金与预订款，企业自筹较少，房地产抗风险的能力较弱。定金与预付款中有相当部分是个人银行按揭贷款，房地产业开发投资用消费者和银行的钱来借鸡生蛋，投资的风险主要由购房者和银行承担。四是有房地产市场炒作现象。徐州房地产存在投机炒作现象，新楼盘入住率低。过度炒作的结果，受害的最终是消费者和政府，消费者多付了十几万元的房款，而政府则损失了大笔的税收。7影响房地产投资结构的因素分析 从附表1可以看出2004年，由于徐州市城市化进程的不断加快、住房消费结构的不断调整、置业投资者增多，导致市场需求急剧增加，同时，土地市场供应加大及外地资金的大量进入，进一步推动增量房产的规模开发，使得2004年一季度的房价上涨比较明显，但各分区住房价格上涨不一，从总体上看，目前中心区的房价仍最高，南区的房价次之，东区房价上涨幅度较快，北区的房价略有下降。徐州市2004年各主要房产类型、项目地理位置、配套实施、建筑面积、价格状况详见附表1。7.1房产开发位置，配套设施因素房地产亦即不动产。由于房地产固定于某个地段，不能移动，因而地域性较强，它与周围环境关系极为密切，属于地方性市场。不同地区同一交易种类的房地产市场也有很大差异。以住宅为例，区域影响因素有风俗习惯、气候条件、交通设施、商业街配置、灾害情况、市容与环境、污水处理、供电、学校、医院、公园等多种因素。而这些区域因素则是该区域房地产的更大的系统，房地产只是其中的一个组成要素，只有当房地产市场与其他要素协调一致时，该区域系统才能有序运行。 随着城市化水平的提高，人们就会提高自己的居住面积及居住环境的质量，这就对住宅的单位面积和所处位置提出了一定的要求。区位好、单位面积设计合理的住宅将会有大量的市场需求，这就促进房地产市场的健康快速稳定的发展。由以上（表1徐州房产调查表）可以很明显的看出：开发位置好，配套设施齐全的房产价格就比较高。由此引申开无论是商业还是住宅用房地段好是开发商投资的看好点。7.2房产价格定位因素 价格是决定供给量的重要因素之一，在房地产价格高涨时，投资者往往会对形势过于乐观，盲目扩大房地产投资；而同时居民的购买行为将会受到限制，有效需求减小，使市场中本来不该空置的房屋成为空置，增加了房地产市场的风险和压力。在经过一个开发周期之后，市场供给可能过量集中，产生供给过剩风险。2004年四季度徐州住房均价为1892元平方米，三季度住宅均价为1854元平方米，比三季度上涨205，在市场政策和金融政策的调控下，徐州市房地产市场的表现还是比较平稳。其主要表现为：虽然土地供应没有明显减少，但新增房地产投资减少，房屋销售量有所萎缩，部分区域的商品房价格有明显上升；开发企业更加注重楼盘品牌意识、创新意识、和质量意识，同时房地产产品理念设计、小区环境设计，物业管理意识也得到加强。2004年四季度市场基本情况是：部分区域的住房价格有明显的上升，全市住房均价略微上涨，从后期看房地产市场价格总体上将保持平稳。2004年四季度的商品住宅批准预(销)售面积为1161万平方米，比2004年三季度减少123万平方米。表1 徐州市2004年二、三季度商品房预售面积比较表类 型2004年三季度2004年四季度两季度相比住宅（万平方米）23.9111.61减少51.44%由表一和表二分析可以知道：影响消费者买房的最直接因素是价格，消费者对各种因素权衡后，价格偏低的当然愿意买。投资者要想赚钱，对消费者、市场、及价格的定位准确是关键。7.3土地、资金的供应和市场需求量等因素需求产生于人们要使用某种物品和利用某种服务的愿望。房地产市场需求状况主要取决于经济承受能力、人口状况、就业水平、房地产产业政策等要素。以下就从徐州地产交易情况、资金供应情况、人口状况、房地产产业政策等因素分析：7.3.1地产交易因素据房地产交易管理部门统计资料分析，2004年四季度增量住房交易为5753户(宗)，交易面积51.35万平方米，交易额4.2亿元，比三季度分别上升154.90%、112.72%、53.02%；存量房产交易4618户(宗)，交易面积28.61万平方米，交易额3.07亿元，比三季度分别上升66.17%、70.7%、47.60%。无弹性的土地自然供给在一定程度上制约着各种房地产商品的供给量,土地资源的自然分布也会影响房地产商品的供给量。另外，商业、住宅、工业等不同房地产商品的供给量还受土地的总体规划和城市规划的制约。表2 徐州市房地产交易情况对照表年度户数交易面积（万平方米）交易金额（亿元）增量住房（商品住房）2004年三季度2257240143.152004年四季度5753510354.28存量住房（私房）2004年三季度277916.762.082004年四季度461828.613.077.3.2资金供应因素 2004年四季度市场交易较三季度相比有所下降，购房贷款额与上季相比上升49.35%。表3 徐州市2004年三、四季度住房按揭比较表项 目2004年三季度2004年四季度两季度相比户 数21862086下降4.57%面 积25.2835.4上升40.03%(万M2)4.626.9上升49.35% 上述有关数据不难看出徐州市房地产市场总的特点，表现为土地市场供应充足，交易量下降，成交价明显上升，具体反映在商品住宅(增量房)销售量低于存量房产交易量，说明增量房产供给略显不足，潜在需求较大，存量住房交易价格有明显的上涨。 就一个国家而言，有什么样的生产力发展水平，客观上就具有与此相适应的住宅消费水平，经济承受力是制约居住水平的主要因素。7.3.3人口因素人是住宅消费的主体，人口数量是决定住宅量的主要因素。若人均住宅面积一定，则人口越多，住宅需求量就越多，供给也就相应的增加，以实现住宅市场的均衡，即住宅总面积=人均住宅面积×人口数量。同样，住宅总面积一定的情况下，人口越多，则人均住宅面积越少，住宅市场均衡价格则会上涨，乃至大大超过其价值；反之，人口越少，住宅面积就越多。住宅消费市场不仅与人口总量有关，而且与人口结构和人口增长率有关。7.3.4就业水平因素 一个国家的就业率是衡量人们收入水平的首要指标，高就业率时期，高收入造成房地产的高需求。就业特征的改变对于房地产市场也有重要影响。例如就业市场由制造业转到服务业和其他白领，影响了对工业区的需求。7.3.5房地产产业政策因素房地产产业政策主要有房屋政策、土地政策和金融政策，这些政策不仅影响供给还影响居民对房地产商品的需求。各种房地产产业政策和产业结构的变化，都会导致房地产商品需求结构的变化，从而可能给房地产商带来损失。如政府宏观政策的倾斜、国家财政的重点扶持等，都会直接影响房地产商品的供给量；而1998年为了刺激有效需求中国人民银行先后7次降息，其中很重要的原因就是刺激居民消费贷款，按揭买房，增大对房地产商品的需求。国家延长贷款年限、放宽贷款额度，同为此理。7.4房产开发类型及营销策略因素 房地产营销是房地产投资经营过程中最基本和不可缺少的重要组成部分。强有力的房地产营销活动不仅可以促进和加速地区经济的增长和繁荣，而且有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，更是使每一宗房地产顺利出售或出租所必需的。房地产开发商经过较长周期开发出的房地产商品，如开发的熟地、住宅楼、商业楼、写字楼、宾馆等，都必须运用一定的促销手段进入市场，租售出去，才能实现其价值。因此，房地产营销是关系到房地产开发经营成败的关键。房地产具有投资价值大、不可移动性及区位性等特点，其推销难度要比一般商品大得多。为了成功而有效地把房地产产品推销出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。这些策略的综合运用称为营销组合策略，它包括产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略等。8房地产投资结构调控8.1宏观调控 （1）房地产投资结构的调整，作为中国整个经济结构调整的一个组成部分，房地产业发展作为进行西部大开发的一个不可忽缺的部分，绝不可再用计划经济时代曾经采用过的方式，同时，也不能简单照搬东部地区对外开放的老套路，因为西部开发与东部开发开放，在体制、环境、区位、市场状况、国际环境等方面存在着明显的差别。因此，它必然应该采用市场经济的办法，用市场的力量来推动。应该看到，尽管市场经济在我国正处于主导地位，但是市场经济在地区之间发展很不平衡，在中、西部地区还有许多不完善之处，尤其是需要进一步完善市场体系，加快房改力度，加快配套制度的改革与完善。 （2）实现西部大开发，要加大房地产投资在西部地区的比重。在加快西部工业化进程的同时，要注意适当加快西部的城市化进程，西部地区地域广阔，农业人口比例较大，要改变其落后面貌，当然要加快基础设施、交通、通讯、农业、文化教育等的发展，但是必须把西部城市建设的发展放到重要的位置，通过城市经济社会的发展进一步发挥其示范与辐射作用。房地产投资必然会伴随西部城市化进程的加快而得到相应的发展。 （3）房地产投资的调整，要立足于经济体制改革，调整经济结构，不能依赖中央财政的扶持。东部地区房地产投资经济成分的比重中，外商、港澳台、联营经济的投资占了相当大的部分，非公有制经济也具有相当的活力。在西部大开发过程中，既要注意调整政策，改善投资环境，以吸引外商、港澳台与联营经济对房地产进行投资，更要注意做大私有经济、股份制经济对房地产投资这一块蛋糕，使非公有制经济成为西部经济发展的一个支撑点。当前，要进一步解放思想，真正树立“非公有制经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分”的观念，在政策上，要素投人上和管理制度上，为非公有制经济在房地产业和整个经济发展中创造条件。8.2微观调控8.2.1政策调控我国宏观调控的一个重要目标是对现有的投资结构进行调整。宏观调控就是要让资金流向趋于合理，房地产开发企业业外投资的趋势是宏观调控发挥作用的一个客观反映，是投资结构的合理化，降低风险的同时也是增强房地产企业竞争力的有效手段。虽然有许多大的开发公司没有进行多元化投资，但是投资多元化是一个必然趋势，企业核心业务的专业化并不排斥投资的多元化，如现在的海尔公司就是一个典范，由于单一投资风险大而多元化降低投资风险，因此“投资组合”是许多企业发展过程中难以回避的一个命题，世界级大企业的投资没有几个不是多元化的。有关人士认为，由于房地产行业高回报率的吸引，长期以来基本是其他行业的资金注入房地产业，即使前一段时间的宏观调控也只是使部分中小房地产公司从业内抽资撤走，而现在在北京房价一路上扬的情况下还出现资金多元化流动趋势，则是一个微妙的信号，标志性意义在于宏观调控后房地产开发门槛抬高，2年开发期的时限也将被严格执行，一系列的举措抑制了房地产“四两拨千斤”的特色，增加了房地产企业生存的风险，从而导致了一些发展战略相当稳健的开发商在企业资产构成上做出相应调整，以前已经制定的多元化投资计划加快进入了实质性阶段。同时，一些行外企业则加速了进军房地产业的步伐，房地产投资结构由此出现了意味深长的质变。    广东省房地产协会课题组日前发布的2004年上半年广东房地产市场分析报告显示：去年上半年广东房地产完成开发投资保持平稳增长，市场表现正常。这既是市场调节的效应，也是政策作用的结果。据统计，去年上半年广东房地产开发投资557.11亿元，占固定资产投资比例24.1%，同比增长9.9%，与首季14.0%的增长相比明显回落；土地开发投资同比下降了18.4%。住宅投资量与去年同期大体相当，办公楼和商业用房仍是增长的主要来源。商品房销售保持畅旺，实际销售额和销售面积分别比前年同期增长32.5%和16.8%，增长幅度超过投资。平均价格为3785元/m2，同比上涨13.4%；剔除广州、深圳市，全省其余地区平均价格2362元/m2，同比上涨5.1%；商品房总体空置面积轻微上升0.1%。与首季相比，不同投资主体的投资比重有变化。外资和股份制所占比例最大，为59.7%，所占比例上升近25%；国有投资进一步缩小，只占4.5%，国有和集体投资仅占总体的一成二，这反映了私营、个体、外资及股份制的快速发展。去年上半年，广东省房地产资金来源875.8亿元，同比增长18.2%，增速较首季回落10%。其中，国内贷款增速明显放缓，同比增长仅4.2%，较首季回落13%；订金和预付款部分的同比增长速度较快，达28.1%；外资和自筹资金分别同比增长13.8%和14.0%。北京市投资结构调整是这样做的，通过提高其他产业和其他领域的投资，而不是打压房地产项目来改变目前房地产投资过大的结构，以增加城市的增长支撑点，避免由于房地产业的风吹草动而对整个经济造成很大的影响。同时，还要加强市场监测分析，积极引导房地产产品结构调整，重点发展中档价位住宅，拓展二手房市场规模等。“但政府有责任控制房地产不出现大的波动”，做房地产的人心理都比较脆弱，容易受外界的影响而产生较大波动。因此如果一旦调控不当，造成房地产投资力度不够、工程量下降的现象，进而将影响到其他相关的服务业、原材料业等产业的发展，就会直接或间接地影响到整个GDP的增长。“因此房地产投资无论是上升还是下降都应该是一个平稳的过程，要遵循保证房地产平稳发展的原则，防止大起大落。” 具体措施可以概括为： 一是继续规范和整顿房地产市场，加强住宅建设计划管理，实行总量控制，保持房地产市场供求关系相对平衡，避免房地产市场大起大落和对土地环境资源的过度开发；     二是继续抓好房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二、三级市场，鼓励现有房户通过出售其原住房并购买新商品房改善住房条件，扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来源；     三是严格控制高档房地产开发规模，特别是在风景区建别墅、高档住宅及宾馆； 四是实行土地供应计划管理，充分发挥年度土地供应计划的调控作用，未取得土地供应计划的建设用地，不得进入土地市场交易； 五是对目前的空置房，要分类研究提出不同的消化政策措施，力争年内空置率降到合理的区间，切实防止房地产“泡沫”现象出现。8.2.2经济调控另外，世界各国的房地产业都有“反经济周期”的现象，并不是经济发展状况好房地产发展就好，当经济发展处于低潮时，政府会通过降息等手段促使人们买房，推动住房投资，拉动经济增长；而当经济增长进入热潮时，政府又会压制住房投资和消费，降低房地产发展速度，从而调整经济运行周期。在中国也不例外，五六年前的经济发展正处于宏观经济调控后的“低潮期”，需要寻找新的经济增长点，需要通过各种经济的、行政的手段刺激房地产投资和需求。而今，经济发展正处于新一轮经济周期的“上升期”，加上各地、各级政府新班子上任后的投资冲动，各类投资需求迅速膨胀，因此国家对房地产投资也出现了一种压制姿态。基于这种房地产发展“反经济周期”理论，房地产企业要想寻求一个长期稳定的发展，就不要把所有的鸡蛋放到一个篮子里，最好在经济发展的高潮和低谷中都有自己的“亮点”业务。