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HS花园房地产创业计划书目录一、 前言二、 公司经营与投资计划摘要三、 公司简介四、 行业目标五、 项目市场分析六、 经营模式与策划七、 行销计划八、 项目策划与执行九、 财务计划十、 物业管理与服务十一、 风险评估十二、 总结前言鄂州楼市分析个性化、形象化竞争日益激烈，将成为鄂州市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。公司经营与投资计划摘要1公司名称：HS花园房地产责任有限公司 开发团队：H6团队 公司创建人：冯逍 （董事长） 总经理：万佳望 市场监测员 ：杜雅琴财务会计：罗迪 人力资源管理：徐秋悦 2经营计划书人员职能： (1) 项目创建人（董事长）：冯逍 性别:男 年龄: 19 学历:大专 营销经理：王佩瑶 项目经理：万佳望 广告代理：陈月华 物业管理：方文杰职务: 项目创建人,主责重大决策、营销和资本运作 等 职业资格：有创业经验，具有一定的领导能力和解决重 大应急问题的能力要负 总经理：万佳望 性别:男 年龄: 19 学历:大专 职务:辅佐并协助董事长工作，负责公司各项常务工作 营销总监：王佩瑶 性别：女 年龄: 19 学历:大专 职务: 负责项目的各项营销事务，负责和投资者、购 买者的进行生意对话 职业资格：选修市场营销专业，有多年的从业经验市场监测员 ：杜雅琴 性别：女 年龄: 19 学历:大专 工作职务：负责调查房地产项目的市场行情、价格变 化等，以及房地产的风险预测 职业资格：具备较好的观察能力和表达能力执行力 强项目总监：万佳望 性别:男 年龄: 19 学历:大专 职务：负责对未开发地皮的策划、设计工作及项目定 位 职业资格：工程管理学士学位，有较强的创新能力和 设计能力财务总监：罗迪 性别：女 年龄: 19 学历:大专 职务：负责公司固定资本和流动资本的运算，成本和 赢利的预算、结算工作 职业资格：选修会计学专业，工作严谨，细致广告总代理：陈月华 性别：女 年龄: 19 学历:大专 职务：负责公司的对外宣传广告工作。人力资源总监：徐秋悦 性别：女 年龄: 19 学历:大专物业主管：方文杰 性别:男 年龄: 19 学历:大专 职务：负责产品销售后的服务和保障工作 对物业管理具有相应技能，对员工和业主交流 职业资格： 与调解有一定能力3、项目概况（1）地块位置：位于黄石鄂州交界处，开发中心区域，是居住 和办公的优化地带。 （2）建设规模与目标： 土地面积： 14 亩 土地价格： 80 万元/亩 （3）周围环境与设施：濒临武黄高速；东临黄石，与长江相望；西邻花湖经济开发区； （4）商业发展：临武商量贩超市，香岛酒店，卡伊奴 ,美岛服装（5）交通条件：公共交通比较便捷，有通达黄石，武汉，黄冈的车 （6）娱乐休闲设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场；桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室等俱全。 （7）愿景分析、优势及机会 ： (1) 该项目地处鄂州市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的 将来是最佳的居住区域。 (2) 鄂州市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房 地产具有较大的升值空间 (3) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目 的商铺价格奠定了一定的基础。 (4) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金 流压力有一定的缓解作用。 公司简介1 公司成立时间、形式、创立公司成立于2012/3/22 形式：经营房地产开发及其产权 创立者：冯逍2 公司宗旨：开发你需要的，建造你期待的3 公司发展简史与业务范围 公司发展简史：公司初步筹备工作自今年三月开始，初步组建创 业团队，根据对房地产行业进行市场调查、分析 和研究。寻找开发地皮，并根据地皮的位置，周 边环境确立公司的项目趋向。 对公司所需资本进 行初步预算，现在公司各项筹备工作已就绪，等 资本到账，即可经营 业务范围：主要从事房屋建筑的开发经营，销售居民住房，办公 楼等房产业务行业目标满足居民生活需求，服务，实现公司经济目标，创造美好环境项目市场分析 有利条件1、 该地区正在进行经济开发，当地政府积极引进外商投资，空间利润较大。2、 该地区临近长江，武黄高速，水陆交通发达。3、 该地区基础设施建设步伐加快，人口规模迅速 扩张，地区建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有 序发展时期。4、 .投资增幅大，市场供销两旺，房价平稳上升。5、 该地区商业较发达，银行多，资金流动量大。6、 该地区人口住房需求量大，提供较多的顾客源7、 根据调查绝大部分家庭计划通过购房来解决住房问题， 改善居住条件；8、 该地区购房率：80150 平方米的户型最受欢迎66% 其中准备购 买 100 到 150 平方米的购房者的占 37% 准备购买 80 到 100 平方米 的购房者占 29% 不利条件1、 该地区正进行开发，环境条件较差。2、 该地区发展开发商众多，竞争条件恶劣，资源浪费严重。经营策略与模式1、 推出3s竞争主题理念：服务性办公楼（Service Office） 服务性公寓 （Service Appartment） 小型生活公寓（SOHO）。2、.产 业 的 SWOT 分析 (1)楼盘优势（S） （ ： a.物业齐全，管理水准较高，全装修现房所用材料高档； b.开发商实力雄厚； c.地段较好； d.交通方便； e.公共服务设施齐全； f.房型设计较好，可以满足中高收入人群的生活需求。(2)楼盘劣势(W) (W)： (W) a.房价较高，价格抗性； b.有周边楼盘的激烈竞争c.央行加息对房地产有一定的打击。 (3)机遇(O) (O)： (O) a.开发企业申请商品房预售许可证时，小高层、高层结 构的房屋必须完成主题结构二分之一以上，在一定程度上 刺激市场需求；b.项目与鄂州其他同类产品比较有较强的优越性，如能较好 引导可将其他项目的客户进行高质量的分流；c.片区良好大环境成型带来的利好条件。 (4)威胁(T) (T)： (T) a.宏观调控政策带来的影响； b.鄂州投资回落迹象给投资型产品带来一定压力； c.竞争压力过大给销售带来一定影响。 3、消费者心理分析： (1)收入增长 催生换房；(2)“买涨不买跌”： 人们“买涨不买跌”，主要是居民有福利房又 有存款，再加上购房者普遍有增值期待。4、购房需求：(1)景观好：视野开阔，绿化优美 (2)通达性：停车与出车都较容易 (3)配套性：商业、 教育和医疗服务机构齐全。行销计划1. 目标客户群（1）目标客源主要特征： 月收入 2500 元以上 收入稳定或事业稳步发展的青年人（年龄 40 岁一下）为客户主体 自住客年龄多数在 2030 岁之间，多以首次置业为主 投资客年龄多数在 3045 岁之间 自住客家庭人口为 12 人，以单身白领和新婚夫妇为主 （2）主要客源社会类型： 私营业主 行政、事业、金融单位人员 私企白领 个体经营者、SOHO 人。2. 认购期：自获得预售许可证起至 9 月初。3. 公开开盘期：9 月初。4. 整体营销阶段过程：第一阶段： 客户：过渡性自住型为主 主推卖点：生活方式/概念 第二阶段： 客户：自住、投资并重 主推卖点：品牌、配套、产品 升值潜力 第三阶段： 客户：投资客为主 主推卖点：升值潜力 投资回报率。5.营销执行策略：（1）形象建立期：采用户外、工地围墙、报纸短信、网络等集中轰炸的方式、，爆炒项目“情定蓝海，浪漫生活”概 念，快速建立项目时尚活力形象，引发购买冲动。在户外、报纸、杂志、网络上进行宣传。 （2）市场预热期：由虚转实，创新产品等项目卖点进行市场宣传， 加强目标客户群对项目的认知与购买信心。在户外、报纸、网络、电台、短信上进行宣传。 （3）强售期： 深入的进行项目与产品的卖点挖掘，对卖点进行局部描写和细部放大展示，进一步刺激客户购买欲望和信心。在户外、报纸、网络、电台、短信上进行宣传。 (4) 持售期：以高能 3年为契机，进行企业品牌和项目品牌推广，结合物业管理以及项目所倡导的生活方式展 示，促进客户之间的口碑传播，多重刺激引发客户的强烈购买冲动。 在电台、报纸、网络上进行宣传。 (5) 尾盘期：宣传上强调项目处于区域中心，该地段产品 的稀缺性以及项目的投资增值潜力，结合一定的促销手段加以清盘。 在短信、网络上进行宣传。 2、 价格策略采取 “低开高走， 小幅多频提升” 为价格制定总体原则。 a、 在开盘时价格最低，有利于提升项目前期一定的成交率，促进 资金回笼； b、在每次价格即将提升时，运用此杠杆，可促使犹豫不决客户进 行购买； c、项目价格在销售过程中不断提升，使投资客户看到项目物业在 不断增值，促进犹豫不决投资客的购买。 d、楼盘的价格不断小幅提升，为价格的“高走”创造有利条件项目策划与执行1、 项目规划初步规划用6亩做居民房，4亩做办公楼，2亩绿化，2亩建休闲娱乐设施； 居民房建设两栋，每栋建15层和1地下停车场（建电梯）；办公楼距居民楼较远，办公楼建1栋，20层，空调、办公设施俱全； 绿化建设：居民楼8m处2个建花园（20平方米） 办公楼与居民楼之间种植树木、草和花。第一栋楼房面积是100150平方米；第二栋楼房面积是75100平方米，建筑材料以钢筋混泥土为主办公楼面积是200250平方米（110层）；150200平方米（1120层），建筑才料以玻璃为主，显得比较豪华。楼盘设备：楼盘都装上宽带连接口，宽带服务器放在物业房，楼盘装消防、监控、报警系统，地下车场安排专门的停车管理。娱乐休闲设备：内建有篮球场（两个）、乒乓球场、健身房、卡拉OK、KTV、棋房等财务计划由于利用钢筋建筑，工期较短，初步预计成本1亿5千万，最高不超过2亿 楼盘卖掉，预计利润高达3亿，所以利润很大。 公司可以投资1亿，银行贷款3千万，融资5千万，还可以留下部分流动资金。财务具体评估1、 土地费用：本项目占地 14 亩，每亩 80 万元，土地总价值1120万元，2、 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询 费等项费用，按建安成本的 2%取费。3、 建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配 套费、公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、 质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、 “结建” 人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、 电力增容工程费等。按建安成本的 10%取费。4、 建筑安装工程费用：根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按 1000 元/（方案 1） ，1200 元/（方案 2） 办公楼按 1500 元 /，地下室装修按 600 元/，本项目总价9千万（方1） 1亿（方2）5、 室外工程费 室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根 据本项目实际情况，按 50 元/计算，本项目的室外工程费为 421.5 万元楼盘销售标准根据成本评估，现规定住宅区楼盘价格 内部出售30003500 元 / 公开销售40004500元/ (1栋) 内部出售 25003000元 / 公开销售35004000元 / （2栋） 办公楼公开销售1000012000元 / 停车场600万元/个资金流量现金流入量 合计 22.5亿 自有资金投入 合计 11.5亿 借入资金 0.51亿 现金流出量 合计 1.5亿 土地费用1120万元其他资金费用宣传材料费：2000 元 报纸广告费：6000 元 培训费用 预计培训费用约为 42000 元 社会保障金 保障金总额约为 元物业管理与服务1、 常规服务 客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：a、清洁卫生； b、安全保卫； c、房屋维修； d、房屋管理； e、电梯升降； f、报刊发放，文件传递； 2.特约性服务 为了提升本项目物业管理品质， 物业公司多经部开展的一些有偿服务 如a.餐饮服务； b.商务办公； c.家政； d.装修； e.医疗服务物业管理费 金额（元） 总户数 402 户，按 1.2 元/·月收取 总车位 75 个，60%出租， 200 元/月· 按 按 车 标准收费， 周边费用 2元/月收取风险评估1、 宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是 不可幸免的。 譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷 于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划,推迟 或干脆取消对耐用消费品的购买。 社会风尚如此,造成房地产市场一 时供大于求,房屋价格亦连连下跌。2、 财政利率风险。 财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为 很多人买房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申 请抵押贷敖以解决一部分资金。 假如贷款利率上升,投资人所需要负 担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有 限的投资人来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地 产。 当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无 须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖 房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一 定责任。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。3、 市场风险。由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程 度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而 导致的风险。 市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性,主要来 源于房地产供应的时间误差。 譬如当房价因供应短缺而上升时,开发 公司便会纷纷兴建楼宇,但由于建筑需要一定时间,故此虽然待建楼 的总体规模已经超出供应需要,但短期内楼价仍然会持续上扬。 近年 来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场,直接缩 短了地产循环的时间,也使得楼价波动变得更为频繁。4、 自然风险由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪 水、 风暴、 火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险5、 投资风险。投资出去大批的钱可能在短时间内无法回收，造 成资金流动上的困难；对于房地产这一行业来说，投入资金一次性 回笼是不可能的，一般要等上一段很长的时间。 就目前的现状而言，中国的经济仍在高速发展，社会对消费的 需求在近几年是不会有所减少，房屋价格下降的可能性非常小；财 政利率受国家宏观调控的影响，国家会综合考虑到这对各行各业的 影响，一般情况下会将影响降到最低，一般情况下国家不会轻易的 调整利率；至于市场风险，目前的房价仍在持续上升，市场风险相 对较小；相对于鄂州所处的位置来说自然风险是较小的，大型自然 灾害(如地震、洪水、风暴、火灾等)出现概率极低；对于投资风险， 对于一个高利润的行业来说，这点风险不算什么，我们的团队通过讨论，认为这风险值得冒。总结在社会经济飞速发展的今天,房地产行业发展迅猛,各种与房地产 有关的企业,公司如雨后春笋.本公司抓住机遇,迎接挑战,根据实际 情况,因地制宜,突破常规,设计一套独具特色的创业方案.公司根据 专业人士对市场进行调查,分析和研究.聘请有创业和工作经验的设 计师对项目进行策划,并对营销和物业服务工作进行设计规划,财务 设计师对项目的赢利进行前期预算.此外,公司在项目所在地的竞争 中具有绝对优势,公司具有非常大的利益前景和发展前景.投资者可 以得到很大的投资报酬.