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-资产评估重点整理-第 9 页资产：特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。（特点：产权是否归你拥有或控制是否能带来经济利益能否用货币计量）资产的分类：存在形态：有形、无形是否具有综合获利能力：单项和整体资产能否独立：可确指的和不可确指的资产与生产经营过程的关系：经营性与非经营性价格：特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。是一个历史数据和事实.价值：专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。资产评估目标:判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格资产评估：专业机构和人员,按照国家法律法规和资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行评定和估算并发表专业意见的的行为和过程。主客依据目的。基准日、结论【注意】资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可，而且它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。资产评估的分类1按评估的内容：一般评估：正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。评估复核：评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。评估咨询是较为宽泛的术语。它可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见,更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究,以及与此相关的市场分析、可行性研究等。2按资产评估与评估准则的关系：完全评估严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估。限制评估没有完全按照资产评估准则的规定进行的资产评估，需要做更为详尽的说明和披露。一般指根据背离条款,或在允许的前提下未完全按照评估准则或规定进行的资产评估,评估结果受到某些特殊因素的影响。3从资产评估对象的构成和获利能力的角度：单项资产评估：评估对象为单项可确指资产的评估。通常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为单项资产评估。整体资产评估是指以若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为评估对象的资产评估。资产评估的特点：1现实性资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据,不与过去业务及其记录进行衔接达成一致,不受连续会计程序的滞后影响以现实为基础反映未来2市场性(是资产评估的一个基本特性)资产评估活动的产生本身源于市场，适应市场的需要。评估的结果、评估的过程都是一个市场化的过程，都要模拟市场交易条件。评估的结果应接受市场的检验3公正性资产评估的公正性主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者，站在客观公正的立场上对被评估资产所做的价值判断，评估结果具有公正性。4专业性(是资产评估的基础)资产评估是一种专业人员的活动,从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成.5咨询性资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料,模拟市场对资产价值所作出的主观推论和判断。不论评估人员的评估依据有多么充分，评估结论仍然是评估人员的一种主观判断，而不是客观事实。资产评估价值类型的分类：1以资产评估的估价标准形式表述的:重置成本、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格四种。（把评估与会计的资产计价联系在一起）2从资产评估假设的角度来表述:继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种。3从资产业务的性质来划分:抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。（即资产评估的特定目的或具体目的划分）4以资产评估时所依据的市场条件,以及被评估资产的使用状态来划分：市场价值和市场价值以外的价值。（国际评估准则的划分标准）市场价值：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值：凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。市场价值以外的价值类型：在用价值：企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形投资价值：资产对于具有明确的投资目标（用途确定）的特定投资者或某类投资者具有的价值；清算价值残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数【投资性资产价值：特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。】明确市场价值与市场价值以外价值的意义作用：1利于评估人员对其评估结果性质的认识,以便在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义2便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围3避免因价值概念不清而造成对评估报告的使用不当市场价值在资产评估中的作用：市场价值是资产公允价值的坐标。市场价值在其评估所依据的市场范围内，对任何交易当事人都是相对合理和公允的。而市场价值以外的价值的相对合理公平性是受到某些条件严格限制的。评估意义上的公允价值与会计意义上的公允价值：1会计计量属性及价值定义包括公允价值、现值、可变现价值、重置成本。2在符合会计准则计量属性规定的条件下，会计准则的公允价值等同于资产评估中的市场价值，而会计准则涉及的现值、可变现价值、重置成本等可以理解为资产评估中的市场价值或者市场价值以外的价值类型。评估意义上的公允价值（包含市场价值和非市场价值）更为宽泛。一般（基本）目的：所有资产评估活动共同的目的和目标，即评估结论必须公允1）·是由资产评估的性质及其基本功能决定的2）·只能是资产在评估时点的公允价值3）资产评估中的公允价值的一个显著特点：与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，并且没有损害个当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。特定目的：资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为。资产转让企业出售企业兼并企业联营股份经营中外合资、合作企业清算担保企业租赁债务重组）】对评估结果用途的具体要求。资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。资产评估特定目的地位作用：1对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响2是界定评估对象的基础。3对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。评估目的决定和影响评估的价值类型，评估的价值类型影响评估方法的选择，评估方法不同评估价值不同。资产评估假设：1交易假设：假定所有待评资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价2 公开市场假设 ：对资产拟进人的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定3持续使用假设：。条件下的资产状态的一种假定性描述或说明4清算假设：对资产拟进人的市场条件的一种假定说明或限。 资产评估的原则：1）工作原则 1独立性（评估机构本身独立和执业过程独立）2客观公正（评估要实际材料为基础，以求实的态度评估而不是以自己的好恶和情感行事）3科学性（按科学的评估标准以科学的态度制订评估方案）2）经济技术原则（技术规范和业务准则）： 1预期收益2供求3贡献（预期收益原则的具体化）4替代（评估数据、评估方法的合理替代）5评估时点（评估基准日或估价日期。评估值是评估基准日的资产价值）资产评估程序：注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。分类1.狭义：从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书为止。2.广义：开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。具体步骤：1.明确资产评估业务基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估计划4.现场调查5.收集资产评估资料6.评定估算7.编制和提交资产评估报告8.资产评估工作底稿归档；2-7为狭义，1-8这广义。【1：委托方和相关当事方基本状况、资产评估目的、评估对象基本状况、资产评估限制条件和重要假设、价值类型及定义、资产评估基准日、其他需要明确的重要事项2：资产评估约定书包括：评估机构和委托方名称、住所；目的；对象；基准日；出具资产评估报告的时间要求；报告使用范围；收费；双方的权利、义务及违约责任；签约时间；双方认为就应当约定的其他重要事项。6：利用资料，利用现场勘查的情况，财产的核实情况，进行估算.】资产评估程序的重要性：1是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（评估质量和公信力的保证）。2是相关当事方评价资产评估服务的重要依据（服务质量评价依据）。3是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一（评估机构和人员维权手段）。市场法：通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的资产评估思路。市场法基本前提：1需要有充分发育活跃的资产市场2参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。市场法操作程序：确定被评估资产、选择参照物 、比较差异因素、调整差异指标、综合分析、得出结果市场法的优缺点：1）优点：1能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2评估结果易于被各方面理解和接受。2）缺点：1需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；2不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。直接法：能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。直接法应当注意以下问题：1如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。 类比法：在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。参照物的主要差异因素有：时间、区域、功能、交易情况、个别因素收益法：通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。预期收益额：由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额综合调整法：预期年收益额=当前正常年收益额+预期有利因素增加的收益额预期不利因素减少的收益额折现率：从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率和本金化率：折现率：未来有限期收益折算成现值的比例；本金化率：未来无限期收益折算成现值的比例。收益期：是资产具有获利能力持续的时间。成本法：以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 复原重置成本和更新重置成本：复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。重置核算法：是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。物价指数法（价格指数法）：是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。功能价值法：是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。执行资产评估程序的基本要求：1.资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。（评估机构和人员健全建立自己的评估程序）。2.资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。（评估机构和人员认真履行适当评估程序）。3.资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。（评估机构应指导和监督评估程序的实施）。 4.如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，如在损害赔偿评估业务中评估对象已经损失，无法进行必要的现场勘查，或受到限制无法实施完整的资产评估程序，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。（评估程序部分无法履行，应考虑对评估结论的影响并在报告中披露，必要时拒绝接受委托）。5.资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。（评估机构和人员将评底估程序记录于底稿并在报告中披露）。资产评估与会计和审计的联系（一）资产评估与会计的联系1.特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论 2.资产评估需要参考会计数据资料；（二）资产评估与审计的联系1.资产评估中资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分工作采用了审计的方法，具有“事实判断”的性质。2.根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。3.在企业价值评估中，经审计后的财务报表及相关数据可以作为企业评估的基础数据。4.审计审核会计资产计价要大量运用资产评估技术和方法。资产评估与会计的区别1.基本职能不同：会计是以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。反映和监督是会计的基本职能;资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。 2.资产确认和计价不同：确认和计价有相当部分仍然可以可靠计量的历史成本为依据的。资产评估中的资产确认和评价主要是以资产效用和市场价值为依据。3.运用的方法不同：会计中的资产计价方法主要采有核算方法。资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现、市场售价类比等多种技术方法。4.基本目标不同;会计工作的基本目标是为企业管理、会计核算和会计信息披露服务。资产评估的基本目标是为资产交易和产权变动服务。资产评估与审计的区别1.特征不同：审计是在现代企业两权分离背景下产生的旨在企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。资产评估是市场经济充公发展，适应资产交易，产权变动的需要，旨在为委托人与相关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。2专业知识基础不同：审计工作是会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础，而资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程外技术方面的知识，也是其重要的组成部分。3.工作标准不同：审计主要是对会计报告的审计，审计对业务的处理标准与会计是同一的，而与资产评估却是大相径庭，例如市场价值与历史成本等。应当考虑下列相关信息：1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；2.资产的性质、目前和历史状况信息；3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；4.有关资产的使用范围和获利能力的信息； 5.资产以往的评估及交易情况信息；6.资产转让的可行性信息；7.类似的资产的市场价格信息；8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息；10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息；11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息；12.其他相关信息。信息的来源（一）收集资产所有者或占有者内部的信息资料：如：会计报表、产权证明、合同等都归企业内部的信息。评估信息大量的是通过企业内部得到的。但不是唯一的。（二）收集资产所有者或占有者外部的信息资料：1.市场信息2.政府部门3.政券交易机构4.媒体5.行业协会或管理机构及其出版物；6.学术出版物。资产评估过程中信息的初步处理（一）资产信息资料的分析：判断资产信息资料合理性和可靠性的主要因素：1.该渠道过去提供的信息的质量；2.该渠道提供信息的动因；3.该渠道是否被通常认为是该种信息的合理提供者；4.该渠道的可信度。（二）资产信息资料的筛选与调整：在资产信息资料鉴定的基础上，要对资产信息资料进行筛选、整理和分类。一般可将鉴定后的资产信息资料按两种标准进行分类：1.按可用性原则划分：1）可用信息2）有参考价值信息3）不可用信息2.按信息来源划分。1）一级信息是从信息源来的未经处理的事实。这些信息是没有经过变动、调整或根据有关人员的观点选择处理过的。是最原始的信息。（2）二级信息提供的是变动过的信息。二级信息比一级信息更容易找到。但经过某些信息源的加工，与一级信息比有变化。评估过程中常用的逻辑分析方法（一）比较1.定义：比较就是对照各个事物，以确定其间差异点和共同点的逻辑方法。在一般方法叫比较分析法。2.要注意以下几点：1）一般要注意可比性。包括时间可比性，空间可比性，内容可比性等等；2）要注意比较方式的选择；3）要注意比较内容的深度。（二）分析与综合1.分析。在实际评估中，事物之间以及构成事物整体的各要素之间的特定关系，通过由此及彼、由表及里的研究，以正确认识事物的一种逻辑方法。各种因素之间的关系重要有：1）因果关系2）表象和本质关系3）相关分析4）典型分析2.综合。是同分析相对立的一种方法。它是指人们在思维过程中将与研究对象有关的众多片面分散的各个要素联系起来考虑，以从错综复杂的现象中探索它们之间的相互关系，从整体的角度把握事物的本质和规律的一种逻辑方法。 （三）推理1定义：由一个或几个已知的判断推出一个新判断的思维形式。2推理的要素1）前提2）结论3）推理过程3常用的推理方法有：演绎推理（一般到个别）和归纳推理（个别到一般）。收益法一、基本思路：通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和二、基本原理：一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。三、理论依据效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。四、基本前提：1）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量3）被评估资产预期获利年限可以预测。五、操作程序：收集验证有关经营、财务状况信息资料计算和对比分析有关指标及其变化趋势预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值成本法1基本思路：以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。2基本原理：资产的价值取决于资产的成本3理论依据：资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。 4基本前提：被评估资产处于继续使用状态 ；应当具备可利用的历史成本资料；形成资产价值的耗费是必须的5操作程序：确定评估对象搜集历史资料，确定成本构成确定被评估资产的重置成本确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值【】被评估设备建于1986年，帐面价值100000元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，1996年对该设备进行评估：1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年。要求：估算重置成本、实体性、功能性、经济性贬值及被评估设备的评估值。答：（1）计算重置成本=100000×（1+10%）10+ 50000×（1+10%）5 =339894.75（元）（2）计算实体性贬值加权投资年限=（259374.25×10+80520.5×5）÷339894.75 ×50%=4.41实体性贬值率=4.41÷（4.41+5）=46.87%实体性贬值=339894.75×46.87%=159291.81（元）（3）计算功能性贬值年超额运营成本=12×1000=12000（元）年超额运营成本净额=12000×（1-33%）=8040 功能性贬值=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03（4）计算经济性贬值 经济性贬值=0（5被评估设备评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91【】某进口设备离岸价为12000000美元，关税税率为16%，增值税税率为17%，银行财务费率为0.4%，公司代理费率为1%，国内运杂费率为1%，安装费率为0.6%，基础费率为1.7%。设备从订货到安装完毕投入使用需要2年时间，第一年投入的资金比例为70%。假设每年的资金投入是均匀的，银行贷款利率为5%，试计算该设备的重置成本。