房地产企业纳税评估-房地产企业纳税评估.ppt

2021/9/181课程需求课程需求l来自税收征管实践来自税收征管实践l源自房地产企业的特殊性源自房地产企业的特殊性2021/9/182课程提纲课程提纲1 1、房地产企业纳税评估现状、房地产企业纳税评估现状2 2、房地产企业涉税事项追踪、房地产企业涉税事项追踪3 3、房地产企业最新税收政策解读、房地产企业最新税收政策解读4 4、房地产企业纳税评估的方法、房地产企业纳税评估的方法5 5、典型案例分析、典型案例分析2021/9/183一、房地产企业纳税评估现状一、房地产企业纳税评估现状1、什么是房地产企业纳税评估？、什么是房地产企业纳税评估？纳税评估是税务机关根据纳税人报送的纳纳税评估是税务机关根据纳税人报送的纳税申报资料，以及日常掌握的各种涉税信税申报资料，以及日常掌握的各种涉税信息资料，按照一定的程序、方法，运用一息资料，按照一定的程序、方法，运用一定的手段和方法，对纳税人在一定期间内定的手段和方法，对纳税人在一定期间内履行纳税义务的情况及有关涉税事项，进履行纳税义务的情况及有关涉税事项，进行系统的审核、分析、确认和评价，及时行系统的审核、分析、确认和评价，及时发现、纠正和处理纳税申报行为中的异常发现、纠正和处理纳税申报行为中的异常情况，促使纳税人依法申报纳税的管理活情况，促使纳税人依法申报纳税的管理活动。动。2021/9/1842 2、房地产企业纳税评估现状、房地产企业纳税评估现状l（1 1）普遍将年度评估和项目评估对立）普遍将年度评估和项目评估对立l（企业所得税纳税人按年进行纳税评估）（企业所得税纳税人按年进行纳税评估）l（2 2）缺乏统一的可信的同业纳税评估指标）缺乏统一的可信的同业纳税评估指标峰值峰值造成纳造成纳税评估税评估=税务检税务检查查2021/9/185（3 3）房地产企业基本信息档案缺乏。）房地产企业基本信息档案缺乏。（4 4）收集第三方信息的途径不畅。）收集第三方信息的途径不畅。（5 5）房地产税收政策宣传少、业务）房地产税收政策宣传少、业务 培训不到位培训不到位 。（表现为内部和外部两方面）（表现为内部和外部两方面）（6 6）存在疏与管理，淡化责任的行政不作为）存在疏与管理，淡化责任的行政不作为现象。现象。2021/9/186二、二、房地产企业项目开发流程房地产企业项目开发流程（一）房地产企业经营的特点（一）房地产企业经营的特点 1、房地产行业性特点明显，主要表现为开、房地产行业性特点明显，主要表现为开发经营周期长，收入和成本费用难以逐年、发经营周期长，收入和成本费用难以逐年、逐项目准确划分结算，还有连年滚动开发逐项目准确划分结算，还有连年滚动开发项目项目 2、另涉及环节多，经营内容繁杂，计算复、另涉及环节多，经营内容繁杂，计算复杂，根据权威人士在房地产业的操作经验，杂，根据权威人士在房地产业的操作经验，将我国地产开发的程序分为将我国地产开发的程序分为300多项。多项。2021/9/187l（二）开发阶段（二）开发阶段l1、开工前期开工前期l2、组织施工期、组织施工期 l3、预售期和产权转移期、预售期和产权转移期 l4、竣工结算期、竣工结算期 2021/9/188立立项项审审批批规规划划审审批批施施工工审审批批销销售售审审批批竣竣工工结结算算产产权权审审批批审批事项审批事项2021/9/189（三）开发项目流程（三）开发项目流程l项目开发流程图2021/9/1810三、房地产企业涉税会计处理实务三、房地产企业涉税会计处理实务l房地产企业会计制度的变迁房地产企业会计制度的变迁l房地产开发企业开发成本的核算房地产开发企业开发成本的核算2021/9/1811房地产企业会计制度的变迁房地产企业会计制度的变迁l从从1993年年7月月1日日开开始始：房房地地产产开开发发企企业业开开始始执执行行房房地地产开发企业会计制度。产开发企业会计制度。l从从1997年年开开始始，财财政政部部发发布布了了一一系系列列具具体体会会计计准准则则，如如：收收入入、存存货货、债债务务重重组组、非非货货币币性性交交易易等等16项。项。l2001年年1月月1日日开开始始，股股份份制制房房地地产产开开发发企企业业开开始始执执行行企业会计制度。企业会计制度。l2005年年1月月1日日开开始始，小小规规模模房房地地产产开开发发企企业业开开始始执执行行小企业会计制度。小企业会计制度。l2007年年1月月1日日开开始始，上上市市的的房房地地产产企企业业开开始始执执行行存存货货、长长期期股股权权投投资资、投投资资性性房房地地产产等等38项项具具体体会会计准则，并鼓励其他类型企业执行新准则。计准则，并鼓励其他类型企业执行新准则。2021/9/1812传统的会计科目传统的会计科目 l资产类：资产类：“采购保管费采购保管费”、“库存材料库存材料”、“库库存设备存设备“开发产品开发产品”、“分期收款发出商品分期收款发出商品”、“出租开发产品出租开发产品”、“周转房周转房”l成本类：成本类：“开发成本开发成本”、“开发间接费用开发间接费用”l损益类：损益类：“经营收入经营收入”、“其他业务收入其他业务收入”、“经营成本经营成本”、“其他业务支出其他业务支出”“经营税金及经营税金及附加附加”、“销售费用销售费用”“管理费用管理费用”、财务费、财务费用用“等等 2021/9/1813房地产开发企业开发成本的核算房地产开发企业开发成本的核算（一）开发产品成本的种类（内容）（一）开发产品成本的种类（内容）1、土地开发成本、土地开发成本2 2、房屋开发成本、房屋开发成本 3 3、配套设施开发成本、配套设施开发成本4 4、代建工程开发成本、代建工程开发成本。2021/9/1814开发成本核算项目开发成本核算项目（二）开发产品成本项目（二）开发产品成本项目1、土地征用及拆迁补偿费、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费、前期工程费3、基础设施费、基础设施费4、建筑安装工程费、建筑安装工程费5、配套设施费、配套设施费6、开发间接费、开发间接费2021/9/1815费用项费用项目目土地征用土地征用及拆迁补及拆迁补偿费偿费前期工程前期工程费费基础设施基础设施费费建筑安建筑安装工程装工程费费配套设施配套设施费费开发间接开发间接费费费用内费用内容容土地出让土地出让金金或征地或征地费，城市费，城市建设配套建设配套费，拆迁费，拆迁安置补偿安置补偿费、契税费、契税等等 前期规划、前期规划、设计、可设计、可行性研究、行性研究、水文地质水文地质勘测以及勘测以及场地平整场地平整等费用支等费用支出出 直接为商直接为商品房配套品房配套建设的道建设的道路、供水、路、供水、供电、供供电、供气、排污、气、排污、排洪、照排洪、照明、绿化、明、绿化、环卫等公环卫等公共基础设共基础设施费用施费用住宅土住宅土建（含建（含桩基）桩基）工程费、工程费、安装设安装设备费、备费、水电安水电安装工程装工程费及附费及附属工程属工程费费列入建筑列入建筑安装施工安装施工图预算项图预算项目，与主目，与主体房屋相体房屋相配套的非配套的非营业性和营业性和不归房产不归房产企业所有企业所有的公共配的公共配套设施费套设施费用用房地产开房地产开发企业内发企业内部独立核部独立核算单位在算单位在开发现场开发现场组织管理组织管理开发产品开发产品而发生的而发生的各项费用各项费用（含利息（含利息支出）支出）2021/9/1816成本核算对象成本核算对象l房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：一般房屋开发项目，以加以确定：一般房屋开发项目，以每一独每一独立编制设计概立编制设计概(预预)算算，或每一独立的施工图，或每一独立的施工图预算所列的预算所列的单项开发工程单项开发工程为成本核算对象。为成本核算对象。2021/9/1817开发成本核算程序开发成本核算程序 分配开发间接费用分配开发间接费用（“开发间接费用开发间接费用”转入转入“开发成本开发成本”）分配或预提配套设施开发费分配或预提配套设施开发费（计入（计入“开发成本开发成本”）计算并结转已完开发产品实际成本计算并结转已完开发产品实际成本（转入转入“开发产品开发产品”）将开发产品实际成本转出将开发产品实际成本转出（转入（转入“主营业务成本主营业务成本”）关注预提配套费用与税法的区别归集开发产品费用（计入归集开发产品费用（计入“开发成本开发成本”）2021/9/1818四、房地产企业最新税收政策解读四、房地产企业最新税收政策解读关注：关注：（一）房地产企业所得税征管政策之变化：（一）房地产企业所得税征管政策之变化：国税发国税发200931号号（二）新营业税暂行条例及其实施细则（二）新营业税暂行条例及其实施细则国务院国务院540号令号令、财政部第52号令（三）关于房地产开发企业土地增值税清算（三）关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知管理有关问题的通知 国税发国税发2006187号号 2021/9/1819（一）解读房地产所得税的新一）解读房地产所得税的新3131号文号文l变化有：变化有：l1、统一内外资房地产企业所得税政策、统一内外资房地产企业所得税政策2、改变预缴方法，降低预计毛利率、改变预缴方法，降低预计毛利率l l销售未完工开发产品的计税毛利率的调整销售未完工开发产品的计税毛利率的调整 l鉴于房地产开发经营市场的特点，鉴于房地产开发经营市场的特点，“新新31号文号文”对企业销售对企业销售未完工开发产品的计税毛利率分别比未完工开发产品的计税毛利率分别比“原原31号文号文”降低了降低了5个百分点，低计税毛利率一档增加了个百分点，低计税毛利率一档增加了“限价房和危改房限价房和危改房”开开发产品发产品。l关注关注2008年初的国税年初的国税函函2008299号号文文 2021/9/1820l3、实务操作更加简便易行、实务操作更加简便易行l（1）税收政策与会计准则更加趋同税收政策与会计准则更加趋同非货币性交易非货币性交易：接受土地使用权的开发方确认土地使用权成本的接受土地使用权的开发方确认土地使用权成本的方法方法 l借款费用借款费用l开发产品转资计提折旧有限制：开发产品转为开发产品转资计提折旧有限制：开发产品转为自用的，实际使用时间累计未超过自用的，实际使用时间累计未超过12个月又销售个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。的，不得在税前扣除折旧费用。2021/9/1821l（2）计税成本的核算原则及方法更加细化，计税成本的核算原则及方法更加细化，便于操作便于操作国税发国税发200931号文对计税成本对象的确号文对计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、成本核算定原则、计税成本支出的内容、成本核算的一般程序等方面进行了更加具体的规定，的一般程序等方面进行了更加具体的规定，使房地产企业计税成本在实务工作中的核使房地产企业计税成本在实务工作中的核算有章可循，有法可依。算有章可循，有法可依。2021/9/1822l4、政策规定更趋合理化、政策规定更趋合理化 l（1）开发产品销售收入的实现的确认）开发产品销售收入的实现的确认 在销售收入实现的确认上，在销售收入实现的确认上，“新新31号文号文”规定：规定：“企业通过正式签订房地产销售合同或房地企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现的实现”。l（2）明确自用开发产品不再视同销售）明确自用开发产品不再视同销售当然这也是与新的企业所得税法配套的一个当然这也是与新的企业所得税法配套的一个规定，新法施行法人税制，对于开发产品在企业规定，新法施行法人税制，对于开发产品在企业内部的转移或用于出租、自营等情况不再视同销内部的转移或用于出租、自营等情况不再视同销售；同时该条也遵循了国税函售；同时该条也遵循了国税函2008828号文的规号文的规定。定。2021/9/1823l（3）允许预提成本及费用）允许预提成本及费用国税发国税发200931号文规定：号文规定：l出包工程出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的超过合同总金额的10。l对于对于公共配套设施尚未建造公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。合理预提建造费用。文件还规定，应向政府上交但尚未上交的文件还规定，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、报批报建费用、物业完善费用物业完善费用可以按规定预提。这里的物业完善费用是指可以按规定预提。这里的物业完善费用是指按规定应由房地产企业承担的物业管理基金、公建维修基按规定应由房地产企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。金或其他专项基金。2021/9/1824（二）新营业税暂行条例及实施细则l一、对房地产开发企业代收款的征税问题对房地产开发企业代收款的征税问题l细则第十三条细则第十三条 条例第五条所称条例第五条所称价外费用价外费用，包括收取的手续费、补贴、，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、赔偿金、代收款项、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括不包括同时符合同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：l（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。（三）所收款项全额上缴财政。2021/9/1825l二、销售不动产应缴纳营业税纳税义务发生二、销售不动产应缴纳营业税纳税义务发生时间时间l暂行条例第十二条营业税纳税义务发生暂行条例第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。其规定。2021/9/1826l细则第二十四条细则第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天为书面合同确定的付款日期的当天；未签；未签订书面合同或者书面合同或者书面合同未确定付款日期的，书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天为应税行为完成的当天。l抵债的房产何时缴纳营业税？抵债的房产何时缴纳营业税？-仍不明晰仍不明晰l第二十五条第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，或者租赁业劳务，采取预收款方式采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。解决了以解决了以前分期收前分期收款款销售不售不动产营业税政策的税政策的空白空白2021/9/1827五、房地产企业纳税评估的方法五、房地产企业纳税评估的方法纳税评估基本流程图纳税评估基本流程图-链接链接关注企业所得税的纳税评估方法关注企业所得税的纳税评估方法2021/9/1828（一）纳税评估指标（一）纳税评估指标1 1、通用指标、通用指标A A、主营业务收入所得税负担率、主营业务收入所得税负担率主营业务收入主营业务收入所得税负担率所得税负担率应纳所得税额应纳所得税额主营业务收入主营业务收入100%100%B B、主营业务利润所得税负担率、主营业务利润所得税负担率主营业务利润所得税负担率应纳所得税额主营业务利润所得税负担率应纳所得税额主营业务利润主营业务利润100%100%C C、主营业务收入成本率、主营业务收入成本率主营业务收入成本率主营业务成本主营业务收入成本率主营业务成本主营主营业务收入业务收入100%100%2021/9/1829D D、主营业务收入费用率、主营业务收入费用率 主营业务收入费用率主营业务费用主营业务收入费用率主营业务费用主主营业务收入营业务收入100%100%E E、成本费用率、成本费用率 成本费用率成本费用率=期间费用期间费用主营业务成本主营业务成本100%100%F F、主营业务毛利率、主营业务毛利率主营业务毛利率主营业务毛利率=（主营业务收入（主营业务收入-主营业务主营业务成本营业税金及附加）成本营业税金及附加）主营业务收入主营业务收入100%100%2021/9/1830l上述指标设定预警值，并与预警值对照，与上述指标设定预警值，并与预警值对照，与当地同行业同期相比，如果低于预定值，当地同行业同期相比，如果低于预定值，企业可能存在销售未计收入、多列成本费企业可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，应作进一用、扩大税前扣除范围等问题，应作进一步分析。步分析。2021/9/1831G G、各项建造成本占开发产品总成本的比率、各项建造成本占开发产品总成本的比率单项建造成本占开发产品总成本的比率单项建造成本单项建造成本占开发产品总成本的比率单项建造成本开开发产品总成本发产品总成本1001001.1.土地征用及拆迁费占开发产品总成本比率土地征用及拆迁费占开发产品总成本比率2.2.前期工程费占开发产品总成本比率前期工程费占开发产品总成本比率3.3.建筑安装工程费占开发产品总成本比率建筑安装工程费占开发产品总成本比率4.4.基础设施建设费占开发产品总成本比率基础设施建设费占开发产品总成本比率5.5.公共配套设施费占开发产品总成本比率公共配套设施费占开发产品总成本比率6.6.开发间接费用占开发产品总成本比率开发间接费用占开发产品总成本比率据权威人士测算房地产销售毛利大多在据权威人士测算房地产销售毛利大多在20%-30%,20%-30%,土建成本土建成本大致在大致在1000200010002000元之间元之间.2021/9/18322 2、特性指标的分析、特性指标的分析（1 1）收入指标分析）收入指标分析按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额售额开发产品的销售额该项目缴纳的契税额开发产品的销售额该项目缴纳的契税额契税征收率契税征收率该项目缴纳的营业税额该项目缴纳的营业税额营业税征收率营业税征收率说明：查找并发现已售产品可能存在未及时说明：查找并发现已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题。结转或隐瞒销售收入问题。按照开发企业按照开发企业“现金流量表现金流量表”的现金流量的现金流量分析当期预售收入分析当期预售收入预售收入流入量经营性资金流入量销售预售收入流入量经营性资金流入量销售收入资金流入量收到的税费返还收入资金流入量收到的税费返还2021/9/1833说明：查找并发现可能存在视同销售未申报说明：查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入。隐瞒上述三项收入。按照成本结转额分析销售收入按照成本结转额分析销售收入销售收入销售成本结转额销售收入销售成本结转额（1销售利润销售利润率营业税率）率营业税率）说明：查找并发现可能存在结转销售成本与说明：查找并发现可能存在结转销售成本与销售收入不匹配，隐瞒收入；本公式中销销售收入不匹配，隐瞒收入；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。销售利润率。2021/9/1834（2 2）开发产品成本分析）开发产品成本分析按照销售收入分析销售成本按照销售收入分析销售成本实际结转的销售成本销售收入实际结转的销售成本销售收入平均销售价格平均销售价格单位建设单位建设成本成本说明：查找并发现可能存在收入与成本结转不匹配，多结转说明：查找并发现可能存在收入与成本结转不匹配，多结转成本。成本。按照项目销售利润率分析销售成本按照项目销售利润率分析销售成本销售成本销售收入销售成本销售收入（1 1销售利润率营业税率）销售利润率营业税率）说明：查找并发现可能存在未按规定结转成本；本公式中销说明：查找并发现可能存在未按规定结转成本；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。2021/9/1835（3 3）开发产品的期间费用分析）开发产品的期间费用分析单项费用率单项费用单项费用率单项费用期间费用期间费用100100财务费用率财务费用率管理费用率管理费用率销售费用率销售费用率说明：查找并发现可能存在开发产品的财务说明：查找并发现可能存在开发产品的财务费用未按规定资本化，进入当期费用直接费用未按规定资本化，进入当期费用直接税前扣除问题税前扣除问题;管理费用、销售费用为按规管理费用、销售费用为按规定税前扣除。各单项指标可参照本地区房定税前扣除。各单项指标可参照本地区房地产行业平均水平进行分析。地产行业平均水平进行分析。2021/9/1836（二）纳税评估的重点1、预收账款预收账款不按规定申报纳税。房地产开发不按规定申报纳税。房地产开发企业常常将开发产品的预售收入挂在企业常常将开发产品的预售收入挂在“其其他应付款他应付款”、“应付帐款应付帐款”等往来帐户上，等往来帐户上，不按照规定申报纳税。不按照规定申报纳税。2 2、故意拖延将预收款转为销售收入的时间。、故意拖延将预收款转为销售收入的时间。3 3、视同销售行为不按规定申报纳税。、视同销售行为不按规定申报纳税。房地产开发房地产开发企业将开发产品企业将开发产品转作固定资产或转作固定资产或（新（新3131号文取消了）号文取消了）用于捐赠、赞助、用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，不按规定确认收入其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，不按规定确认收入（或利润）的实现（或利润）的实现。2021/9/18374 4、不按规定进行成本结转、费用分摊。房地产开发、不按规定进行成本结转、费用分摊。房地产开发企业常常通过多计单位开发产品成本，将应在多企业常常通过多计单位开发产品成本，将应在多个期间分摊的费用直接在当期列支等方式，多结个期间分摊的费用直接在当期列支等方式，多结转产品销售成本、多列支期间费用，少缴或滞后转产品销售成本、多列支期间费用，少缴或滞后缴纳企业所得税。缴纳企业所得税。5 5、混项目、混年度调节利润。房地产开发企业将多、混项目、混年度调节利润。房地产开发企业将多个开发项目开发成本混在一起，通过调剂单个项个开发项目开发成本混在一起，通过调剂单个项目的成本来调节项目利润和年度利润的实现，少目的成本来调节项目利润和年度利润的实现，少缴或滞后缴纳企业所得税。缴或滞后缴纳企业所得税。2021/9/18386 6、出租开发产品取得的收入不按规定申报纳税。房、出租开发产品取得的收入不按规定申报纳税。房地产开发企业通过资金不入帐或挂往来帐的方式，地产开发企业通过资金不入帐或挂往来帐的方式，隐瞒出租未销售开发产品的收入。隐瞒出租未销售开发产品的收入。7 7、转让土地使用权取得收入未按规定结转收入。一、转让土地使用权取得收入未按规定结转收入。一些房地产商将转让土地的收入长期挂在往来帐上，些房地产商将转让土地的收入长期挂在往来帐上，不按规定计入收入。不按规定计入收入。8 8、取得政府补贴收入或返还的营业税未计入应纳税、取得政府补贴收入或返还的营业税未计入应纳税所得额。一些房地产商将收到的政府补贴款或返所得额。一些房地产商将收到的政府补贴款或返还的营业税挂在还的营业税挂在“其他应付款其他应付款”科目等往来账上，科目等往来账上，未按规定并入当年度的应纳税所得额，计算缴纳未按规定并入当年度的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。企业所得税。2021/9/18399 9、收取代收款项应计未计收入。房地产开发、收取代收款项应计未计收入。房地产开发企业将收取的代收款项挂在往来账上，如企业将收取的代收款项挂在往来账上，如水电开户费、煤气开通、防盗门款等费用水电开户费、煤气开通、防盗门款等费用开具收据，其相关开支已计入成本，不作开具收据，其相关开支已计入成本，不作收入。收入。1010、车库、车位车库、车位等配套设施销售是否并入收等配套设施销售是否并入收入总额入总额 新新营业税税暂行行条例条例实施施细则规定定2021/9/18401111、存在价格明显偏低而无正当理由现象、存在价格明显偏低而无正当理由现象 1212、土地出让金是否按规定计入开发成本；、土地出让金是否按规定计入开发成本；1313、各类营业性的、各类营业性的“会所会所”未按规定作为固未按规定作为固定资产管理或按开发产品处理。定资产管理或按开发产品处理。1414、借款费用未按规定计入开发成本和期间、借款费用未按规定计入开发成本和期间费用费用 1515、虚列工程项目或甲方供料的出包合同重、虚列工程项目或甲方供料的出包合同重复列支材料成本。复列支材料成本。2021/9/18411616、以白条、收据等不规范凭据或、以白条、收据等不规范凭据或假发票假发票列列支成本、费用。这种情况较为普遍，许多支成本、费用。这种情况较为普遍，许多房地产开发公司以不规范单据（收据、白房地产开发公司以不规范单据（收据、白条等）列支开发成本、费用，以此少缴税条等）列支开发成本、费用，以此少缴税款（票据使用不规范）。款（票据使用不规范）。砖、沙石、石、沙石、石灰石、水泥灰石、水泥钢材等是否取得材等是否取得发票：政策依票：政策依据新据新31文的文的 34条条2021/9/1842l营业税纳税评估：关注特殊事项营业税纳税评估：关注特殊事项l土地增值税纳税评估：关注是否达到土地增土地增值税纳税评估：关注是否达到土地增值税清算条值税清算条件件2021/9/1843（三）纳税评估的方法（三）纳税评估的方法1、内外结合。主要是指税务局内部掌握的房、内外结合。主要是指税务局内部掌握的房地产企业征管信息与从外单位取得的相关地产企业征管信息与从外单位取得的相关管理信息进行比较。内部信息包括房地产管理信息进行比较。内部信息包括房地产企业的登记信息、申报信息等；外部信息企业的登记信息、申报信息等；外部信息包括工商局、国税局、房产局、土地局、包括工商局、国税局、房产局、土地局、发改委、建设局以及测绘局等管理部门掌发改委、建设局以及测绘局等管理部门掌握的管理房地产企业的相关信息。通过对握的管理房地产企业的相关信息。通过对内外两方面信息的比较，寻找差异，发现内外两方面信息的比较，寻找差异，发现问题问题 2021/9/18442 2、账实结合、账实结合 在查阅纳税人的账簿，分析房地产企业各项在查阅纳税人的账簿，分析房地产企业各项财务指标的变动情况的同时，还要深入开财务指标的变动情况的同时，还要深入开发、建设实地，了解其楼盘位置、开发规发、建设实地，了解其楼盘位置、开发规模、完工情况、销售业绩等实际情况，及模、完工情况、销售业绩等实际情况，及时发现房地产企业可能存在的问题。时发现房地产企业可能存在的问题。2021/9/18453 3、谈检结合、谈检结合l“谈谈”，即与当事人约谈。税务约谈的对象，即与当事人约谈。税务约谈的对象可以选择房地产企业法定代表人、财务主可以选择房地产企业法定代表人、财务主管、工程预算、工程监理人员、以及其他管、工程预算、工程监理人员、以及其他能够说明情况的人员。通过约谈，要求纳能够说明情况的人员。通过约谈，要求纳税人举证解释疑点，对疑点问题也可允许税人举证解释疑点，对疑点问题也可允许纳税人自行核实，并限期提供有关的证据纳税人自行核实，并限期提供有关的证据资料，包括内部书面证据（各种自制凭证、资料，包括内部书面证据（各种自制凭证、报表等）和外部凭证（银行对账单、合同报表等）和外部凭证（银行对账单、合同等）等）2021/9/1846l“检检”，即实地检查。不接受约谈或经约谈对，即实地检查。不接受约谈或经约谈对评估人员提出的疑点问题解释不清的，评评估人员提出的疑点问题解释不清的，评估人员可到户实地审查核实；通过实地检估人员可到户实地审查核实；通过实地检查，核实证据，消除疑点，发现新的情况查，核实证据，消除疑点，发现新的情况和问题。可以先约谈后检查，可以先检查和问题。可以先约谈后检查，可以先检查后约谈，也可以根据实际情况穿插进行，后约谈，也可以根据实际情况穿插进行，需要实地了解的可以先下户，也可以谈检需要实地了解的可以先下户，也可以谈检同时进行。同时进行。2021/9/18474 4、评查结合、评查结合“评评”，即纳税评估；，即纳税评估；“查查”，即税务稽查。，即税务稽查。在房地产企业日常征管工作中，一般要先在房地产企业日常征管工作中，一般要先进行纳税评估，通过纳税评估发现确实有进行纳税评估，通过纳税评估发现确实有问题的，再转入稽查程序。对不接受约谈问题的，再转入稽查程序。对不接受约谈或经约谈对评估人员提出的疑点问题解释或经约谈对评估人员提出的疑点问题解释不清的纳税人，或经核实发现有重大疑点不清的纳税人，或经核实发现有重大疑点问题的，应填写稽查线索移交单转入问题的，应填写稽查线索移交单转入稽查部门，进行全面检查。稽查部门，进行全面检查。2021/9/1848六、典型案例分析六、典型案例分析 某置业有限公司案例分析某置业有限公司案例分析 2021/9/1849