房地产税收政策分析与管理.ppt

长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 房地产税收政策分析与管理房地产税收政策分析与管理主讲主讲 蒋菊香蒋菊香 副教授副教授 注册税务师注册税务师 联系：联系：1346763716113467637161 大家好大家好长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会主要内容房地产概述房地产概述房地产税收政策房地产税收政策房地产税收管理房地产税收管理长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 房地产业土地土地建筑物建筑物其他地上其他地上附着物附着物长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 实物、权益和区位三者结合实物实物权权益益区区位位长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产业l房地产业房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。基础性、带动性和风险性的产业。l房地产开发企业房地产开发企业是从事城市建设场地、房屋等建是从事城市建设场地、房屋等建筑产品开发建设的具有独立法人资格的企业单位，筑产品开发建设的具有独立法人资格的企业单位，实行独立核算，自主经营、自负盈亏。实行独立核算，自主经营、自负盈亏。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 房地产业的十大特点房地产业的十大特点不可移动不可移动独一无二独一无二寿命长久寿命长久数量有限数量有限用途多样用途多样相互影响相互影响易受限制易受限制价值巨大价值巨大难以实现难以实现保值增值保值增值长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业房地产企业经营业务经营业务土地土地（建设场地）的开发经营；（建设场地）的开发经营；商品房商品房的开发经营；的开发经营；城市基础城市基础设施设施和配套设施的开发和建设；和配套设施的开发和建设；代建代建房屋和工程的建设；房屋和工程的建设；经营房屋的经营房屋的出租和经营出租和经营；其他其他多种经营业务。多种经营业务。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 房地产企业房地产企业经营流程经营流程项目设想和可行性项目设想和可行性研究研究项目项目立项立项及企业审批及企业审批项目项目规划规划土地土地使用权取得使用权取得征地征地拆迁拆迁工程工程施工施工销售销售或经营或经营物业物业管理管理房地产开发审批过程及批件房地产开发审批过程及批件立项审批立项审批 由公司向建委提出立项由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请项文件，向发改委申请投资计划投资计划 立项批复立项批复 规划审批规划审批 由规划管理、土地管由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常理、财政部门负责，通常包括办理包括办理“两证一书两证一书”即即“建筑工程规划许建筑工程规划许可证可证”、“规划用地许可规划用地许可证证”、“选址意见书选址意见书”（确定用地范围，审核红（确定用地范围，审核红线图）线图）（1 1）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证许可证（2 2）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 （3 3）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证 （4 4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据和开发费的依据)施工审批施工审批 房地产公司向建房地产公司向建委报送规划许可证委报送规划许可证和规费缴纳凭证等和规费缴纳凭证等资料，申请施工许资料，申请施工许可证，由建委、消可证，由建委、消防、环保、市政公防、环保、市政公用等部门分别负责用等部门分别负责 （1 1）建委颁发的施工许可证）建委颁发的施工许可证（2 2）企业与施工企业的施工合同，了解企业的）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出建安工程支出销售审批销售审批 依据商品房销售依据商品房销售管理办法、城市管理办法、城市商品房预售管理办法商品房预售管理办法（1 1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据售面积的依据（2 2）企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作）企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。为衡量销售收入的依据。（3 3）规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发）规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）（4 4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表产权审批产权审批 商品房交付使用后，商品房交付使用后，由业主向房管局报送由业主向房管局报送购买房产的资料，办购买房产的资料，办理房产证理房产证 房屋所有权证，作为检查人员了解企业自房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据权的依据n立项立项计委计委n选址选址规划局规划局n拿地拿地国土局国土局n建设用地规划建设用地规划规划局规划局n建设工程规划建设工程规划规划局规划局n建设工程设计、项目设计建设工程设计、项目设计设计单位设计单位n施工许可证施工许可证建委建委n招投标招投标招投标办招投标办n开工开工建委建委n预售预售房产局房产局n竣工验收竣工验收建委等建委等n初始产权证明初始产权证明房产局房产局n正式销售正式销售-现销现销房产局房产局n产权转移产权转移房产局房产局n清盘清盘注销注销n物业管理物业管理长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业行业特点对税收影响 1 1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂、房地产行业生产周期长，经营业务复杂 房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。经营业务复杂经营业务复杂 一是经营业务的内容复杂，囊括了征一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过程。二是涉及面广、经济往来对象多。程。二是涉及面广、经济往来对象多。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 2 2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。原因原因l 建建住住房房20022172002217号号规规定定：对对未未取取得得土土地地使使用用权权证证书书、建建设设用用地地规规划划许许可可证证、建建设设工工程程规规划划许许可可证证和和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。l中中国国人人民民银银行行关关于于进进一一步步加加强强房房地地产产信信贷贷业业务务管管理理的的通通知知 规规定定：房房地地产产开开发发企企业业申申请请银银行行贷贷款款，其其自自有有资资金金（指指所所有有者者权权益益）应应不不低低于于开开发发项项目目总总投资的投资的3030 长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会l 商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。l 商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。的房地产项目，严禁跨地区使用。l 承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。（如塔吊、挖土机、推土机等）。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 3 3、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易交易 与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。4 4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施的补救措施 每每套套房房产产都都有有一一套套完完整整的的档档案案资资料料，便便于于检检查查人员取证，有一定的补救措施人员取证，有一定的补救措施长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 房地产企业税收征管特点n房地产按项目建设，税法是房地产按项目建设，税法是以企业为纳税人以企业为纳税人n房地产企业收入确认与成本结转在房地产企业收入确认与成本结转在时间上不配比时间上不配比n房地产销售房地产销售收入确认标准收入确认标准会计与税法上不尽相同会计与税法上不尽相同n房地产部分房地产部分费用常跨期发生费用常跨期发生，需进行追溯调整，需进行追溯调整长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算特点营业收入核算的特殊性营业收入核算的特殊性l营业收入具有多样性营业收入具有多样性l营业收入的坏账风险较小营业收入的坏账风险较小长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算特点开发产品成本核算的特殊性开发产品成本核算的特殊性l成本构成核算难度大成本构成核算难度大l核算时间跨度大核算时间跨度大l不同项目核算差异性较大不同项目核算差异性较大l滚动开发核算难度大滚动开发核算难度大长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算特点利润分配形式的特殊性利润分配形式的特殊性-常见的：项目投资合作（企业并不在工商管理常见的：项目投资合作（企业并不在工商管理部门进行注册资本变更登记）部门进行注册资本变更登记）-利润分配形式有：现金、产品等利润分配形式有：现金、产品等长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容设立阶段财务核算主要内容设立阶段财务核算主要内容l核算重点注册资本金及筹建费用的核算核算重点注册资本金及筹建费用的核算l核算难点对投资方投入的非现金资产的计价核算难点对投资方投入的非现金资产的计价长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容开发项目准备阶段财务核算主要内容开发项目准备阶段财务核算主要内容l取得土地使用权的核算取得土地使用权的核算l取得项目借款取得项目借款“长期借款长期借款”核算；核算难点、核算；核算难点、重点：对借款利息费用的核算重点：对借款利息费用的核算l开发前物资准备核算要点：购入物资计价及领开发前物资准备核算要点：购入物资计价及领用发出时的成本核算。用发出时的成本核算。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容项目开发阶段财务核算主要内容项目开发阶段财务核算主要内容l房地产开发成本的核算土地开发成本、房屋开房地产开发成本的核算土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本：发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本：全部费用按成本项目进行归集和分配。全部费用按成本项目进行归集和分配。l房地产开发产品的核算设置房地产开发产品的核算设置“开发产品开发产品”长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容销售阶段及利润分配阶段财务核算主要内容销售阶段及利润分配阶段财务核算主要内容l房地产销售业务的核算主要包括主营业务收入房地产销售业务的核算主要包括主营业务收入和其他业务收入和其他业务收入l利润分配阶段的财务核算通过利润分配阶段的财务核算通过“利润分配利润分配”科科目目长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业涉及税种u前期准备阶段前期准备阶段-契税契税.耕地占用税耕地占用税.印花税印花税.城城镇土地使用税镇土地使用税u建设施工阶段建设施工阶段-营业税营业税.增值税增值税.印花税印花税.车辆车辆购置税购置税.车船税车船税.城建税及教育费附加城建税及教育费附加u销售阶段销售阶段-营业税营业税.土地增值税土地增值税.企业所得税企业所得税.城市维护建设税及教育费附加城市维护建设税及教育费附加.u保有阶段保有阶段-城镇土地使用税城镇土地使用税.房产税房产税u出租环节出租环节-营业税、印花税、房产税、城镇土营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税地使用税、企业所得税长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业所得税房地产企业所得税房地产所得税政策变迁房地产所得税政策变迁内资企业所得税内资企业所得税u19941994年年-2003-2003年年 这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用适用于一般工商企业的税收原则于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒经济的巨人，纳税的侏儒”形象。形象。房地产所得税政策变迁房地产所得税政策变迁内资企业所得税内资企业所得税u20032003年制定了年制定了国税发国税发200383200383号号文件。文件。专门针对房地产企业专门针对房地产企业制定了企业所得税制定了企业所得税政策。政策。本政策参照了外商投资企业所得税国本政策参照了外商投资企业所得税国税发【税发【20012001】142142号文件，号文件，对内资企业的对内资企业的预售收入开始征税预售收入开始征税，该文件的发布，有，该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税稽查。力的加强了房地产企业所得税稽查。房地产所得税政策变迁房地产所得税政策变迁内资企业所得税内资企业所得税u国税发【国税发【20062006】3131号文件号文件的制定。的制定。83 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调在税务系统强调精细化管理精细化管理的大前提下，国家的大前提下，国家税务总局于税务总局于20062006年制定了年制定了3131号文件。号文件。31 31号文件的制定与实施，对房地产业税收产号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了生了深远的影响深远的影响。房地产所得税政策变迁房地产所得税政策变迁外资企业所得税外资企业所得税l国税发【国税发【19951995】153153号号文件。文件。首先提出了预售收入征税的概念首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所，房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化。得税政策同其他企业产生重大变化。l国税发【国税发【20012001】142142号号文件。文件。使外资企业房地产所得税政策使外资企业房地产所得税政策进一步明确进一步明确。但。但是随着是随着3131号文件的颁布，内资房地产税收政策更号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。加详细明确，内外资差异增大。房地产所得税政策变迁房地产所得税政策变迁房地产所得税政策的统一：房地产所得税政策的统一：l20082008年年：新企业所得税法及其条例：新企业所得税法及其条例l20092009年年：房地产开发经营业务企业所得税处理房地产开发经营业务企业所得税处理办法办法的通知的通知 国税发国税发200920093131号号-新新3131号文号文件件变化？变化？长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 房地产企业所得税政策房地产企业所得税政策未完工开发产品税务处理未完工开发产品税务处理 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施及其他建筑物、附着物、配套设施等等开发产品开发产品，在未完工前采取在未完工前采取预售方式预售方式销售的，其预售收入销售的，其预售收入先按先按预计计税毛利率预计计税毛利率分季分季(或月或月)计算出当期毛计算出当期毛利额，计入当期利额，计入当期应纳税所得额应纳税所得额，待开发产品结待开发产品结算算计税成本计税成本后再行调整。后再行调整。思考：思考：l房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税预缴问题探讨预缴问题探讨？长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工完工开发产品税务处理开发产品税务处理 l（一）开发产品完工的（一）开发产品完工的三个条件三个条件1.1.竣竣工工证证明明已已报报房房地地产产管管理理部部门门备备案案的的开开发发产产品品（成本对象）；（成本对象）；2.2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）l三个条件孰早；三个条件孰早；关于完工标准？关于完工标准？长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理完工开发产品税务处理l（二）开发产品完工销售与预售毛利的（二）开发产品完工销售与预售毛利的结转结转1 1、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为合理地将预售收入确认为实际销售收入实际销售收入，同时及时，同时及时结转其对应的结转其对应的计税成本计税成本，计算出该项开发产品实际，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。销售收入的毛利额。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理完工开发产品税务处理2 2、开发产品完工后，应及时结算其、开发产品完工后，应及时结算其计税成本计税成本并计算并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，与其对应的预计毛利额之间的差额，计入计入当年度当年度企企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。3 3、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有权进行权进行调整调整长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 完工开发产品税务处理完工开发产品税务处理4.4.预售收入结转销售后的预售收入结转销售后的纳税调整纳税调整：把：把已结转销已结转销售售的预售收入按计税毛利率计算预售毛利额，填的预售收入按计税毛利率计算预售毛利额，填入入企业所得税年度纳税申报表企业所得税年度纳税申报表附表三的附表三的“本本期已转销售收入的预售收入的预计利润（房地产期已转销售收入的预售收入的预计利润（房地产业务填报）业务填报）”中，中，相当于原数额冲回预售毛利额相当于原数额冲回预售毛利额，再与当期实现的应纳税所得额相加计算调整后的再与当期实现的应纳税所得额相加计算调整后的应纳税所得额，按适用税率计税。应纳税所得额，按适用税率计税。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理完工开发产品税务处理l（三）结转收入时的三）结转收入时的备案备案 “在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料告以及税务机关需要的其他相关资料”。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 完工开发产品税务处理l（四）开发产品（四）开发产品销售收入销售收入的范围的范围 ：为销售开发产为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、非现金等价品过程中取得的全部价款，包括现金、非现金等价物及其他经济利益。物及其他经济利益。1 1、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；，应按规定全部确认为销售收入；2 2、凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项可作为代收代缴款项进行管理进行管理。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理完工开发产品税务处理l（五）开发产品销售收入确认的五）开发产品销售收入确认的时间和金额时间和金额-企业通过正式签订企业通过正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地房地产预售合同产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：实现，具体按以下规定确认：一次性全额收款方式一次性全额收款方式，应于实际收讫价款或取得，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2 2、分期收款方式分期收款方式，应按销售合同或协议约定的价款，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的提前付款的，在，在实际付款日确认收入的实现实际付款日确认收入的实现依法纳税依法纳税维权理财维权理财 【例】【例】2008年11月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在12月份、2009年1月份各按30%支付。张先生11月按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因计划于2009年1月外出旅游，将剩余的款项在该月一次性交清。甲公司仅按付款日实现的收入84万元记作销售收入，张先生提前支付的36万元记入“其它应付款”。依法纳税依法纳税维权理财维权理财长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理完工开发产品税务处理l3 3、银行按揭方式，银行按揭方式，应按销售合同或协议约定的价应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其款确定收入额，其首付款首付款应于实际收到日确认收入应于实际收到日确认收入的实现，的实现，余款余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。入的实现。依法纳税依法纳税维权理财维权理财【例】【例】金玉房地产公司2006年8月投入A项目开发，于2007年8月竣工；2007年4月又同时开发B、C两个项目，截止到2007年底项目均未竣工。2007年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A项目产品1500平方米，收取房款900万元；B项目为一栋写字楼，销售初期与购房单位签订分期付款协议，约定从2007年9月15日起每隔三个月付款1600万元；C项目为一住宅小区，从2007年10月项目开发起即采用按揭贷款方式对外销售，2007年12月收到首付款500万元计入“预收账款”，当月收到银行划转按揭贷款2000万元，计入“长期借款”。计算2007年12月应实现收入。依法纳税依法纳税维权理财维权理财 A项目应实现收入9000000元；B项目应实现收入16000000元；C项目应实现收入50000002000000025000000元 全月应实现收入9000000160000002500000050000000元长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理完工开发产品税务处理l委托销售方式委托销售方式（1 1）支付手续费方式，应按销售合同或协议中约定的价款于收）支付手续费方式，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（2 2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，低于买断价格，以以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。实现。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理完工开发产品税务处理（3 3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的开发产品的l属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格中约定的价格高于基价高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；减除；l如果销售合同或协议约定的价格如果销售合同或协议约定的价格低于基价低于基价的，则应按基价计算的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。收入的实现。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 完工开发产品税务处理完工开发产品税务处理（4 4）采取包销方式委托销售开发产品的采取包销方式委托销售开发产品的l包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1 1至至3 3项规定确认收入的实现；项规定确认收入的实现；l包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。依法纳税依法纳税维权理财维权理财 【例】【例】湖北省楚风房地产公司2005年开发一处远郊住宅小区，由于位置偏僻，销售情况始终不好，开发项目竣工两年后仍积压大量存量房。为了尽早将这些房出手，楚风公司分别与江汉、汉兴、扬子、汉正四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。江汉公司按销售额5%收取手续费，2007年9月销售房屋400平方米，每平方米2500元。将销售清单提交楚风房地产公司，并按合同约定转交售房款95万元。楚风公司账务处理为：借：银行存款 95万元 贷：销售收入 95万元依法纳税依法纳税维权理财维权理财 汉兴公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米2300元，销售时由委托方、受托方、买方共同签订协议。2007年9月将开发产品销售清单提交楚风公司时，销售房屋500平方米，实现销售收入125万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理为：借：银行存款 115万元（按买断价计算）贷：销售收入 115万元依法纳税依法纳税维权理财维权理财 扬子公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价2200元，并由扬子公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交销售清单时，销售房屋600平方米，实现销售收入150万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理如下：借：银行存款 132万元（按基价价计算）贷：销售收入 132万元依法纳税依法纳税维权理财维权理财 汉正公司采取包销方式。合同约定：汉正公司包销楚风公司1100平方米房屋，以每平方米销售价2350元向楚风房地产公司结账；如果截止到2007年9月15日销售不完，房屋归汉正公司，并由汉正公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2007年9月底，汉正公司提交销售清单时，当月销售房屋800平方米，还有300平方米未售出。楚风公司账务处理如下：借：银行存款 188万元 贷：销售收入 188万元 要求：计算楚风房地产公司上述项目要求：计算楚风房地产公司上述项目2007年年9月应实现收入。月应实现收入。依法纳税依法纳税维权理财维权理财 被江汉公司代理业务应实现收入1000000元（支付手续费不能扣除，应由江汉公司开据服务业发票，作为费用列支）；分析并计算：分析并计算：被汉兴公司代理业务应实现收入1250000元（销售合同价高于买断价，按销售合同价计算）；被扬子公司代理业务应实现收入2200600（25002200）60070%1446000元（基价加分成）被汉正公司代理业务应实现收入2350（800300）2585000元（包销期内应实现收入加上期满后应实现收入）。全月应实现应实现收入10000001250000144600025850006281000元 长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 开发产品开发产品预租收入确认预租收入确认 l开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，1 1、出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，、出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，2 2、承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税、承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。前扣除。依法纳税依法纳税维权理财维权理财 【例】【例】某房地产开发公司开发的一项目，地处市中心，商业前景被业届人士普遍看好。2008年5月，在该项目即将完工之前，王某与该公司签订了店面租赁合同，合同约定租期2年，每年租金为12万元，王某当月先行支付了一年的租金12万元，房屋于2008年10月1日交付使用，应如何确认该企业2008年的租金收入？依法纳税依法纳税维权理财维权理财分析：税法规定,纳税人应当自开发产品交付承租人使用之日起确认收入，房地产公司在2008年5月收取租金时不做收入。应在2008年10月确认租金收入，金额为12（万元）。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 合作建造开发产品合作建造开发产品 l合作开发项目是指：开发企业以本企业为主体合作开发项目是指：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司地产项目，且该项目未成立独立法人公司 -实质是外单位向房地产公司某一项目投资，实质是外单位向房地产公司某一项目投资，目的是分房或分得项目利润目的是分房或分得项目利润长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 合作建造开发产品合作建造开发产品 （一）（一）分房分房l企业在首次分配开发产品时，如该项目企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税已经结算计税成本成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额，即按收钱卖资额之间的差额计入当期应纳税所得额，即按收钱卖房处理；房处理；l如如未结算计税成本未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。入进行相关的税务处理。依法纳税依法纳税维权理财维权理财 【例】【例】某房地产开发公司与A公司合作（合资）开发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品，A公司投资额为800万元，该项目于2008年12月完工，按约定A公司分得销售成本为1000万元的房屋，问如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理？依法纳税依法纳税维权理财维权理财分析：分析：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。在已结算计税成本的情况下：计税成本与投资额的差额=1000800=200万，应调减应纳税所得额200万元。（差额为负数，调增应纳税所得额；差额为正数调减应纳税所得额）。在未结算计税成本的情况下：应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 合作建造开发产品合作建造开发产品 （二）（二）分利分利l企业企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，得额统一申报缴纳企业所得税，税后分利税后分利。同时不能。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。关的利息支出。l投资方投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。相关的税务处理。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 以土地使用权投资开发项目以土地使用权投资开发项目 u以土地使用权投资开发项目以土地使用权投资开发项目实质是外单位出实质是外单位出地，房地产公司立项开发项目。地，房地产公司立项开发项目。u出地的目的是换房或分利。出地的目的是换房或分利。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 以土地使用权投资开发项目以土地使用权投资开发项目（一）换房（一）换房n企业应在首次取得开发产品时，将其分解为企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土转让土地使用权和购入开发产品地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。土地使用权转让所得或损失。n开发方将其分解为按市场公允价值开发方将其分解为按市场公允价值销售该项目应分销售该项目应分出的开发产品和购入该项土地使用权出的开发产品和购入该项土地使用权两项经济业务两项经济业务长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会 以土地使用权投资开发项目以土地使用权投资