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团风县国家税务局团风县国家税务局建筑业、房地产业营改增政策简介建筑业、房地产业营改增政策简介主要内容第一部分 营改增试点改革的历程。第二部分 建筑业营改增改了些什么？第三部分 营改增后建筑业如何应对？第四部分 房地产行业政策简介。第五部分 解答部分关注问题。第一部分：营业税改征增值税历程影视制作影视制作部分行业全国范围2013年8月1日部分行业部分地区2012年1月1日围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动（财税（财税201320133737号）号）（财税（财税202012128686号）号）2014年1月1日铁路运输及邮政业2014年6月1日电信业（财税2013106号）（财税201443号）从2012年11月开始，黄冈市先后开展了四批“营改增”试点。截至2016年3月，黄冈市共有5763户纳税人陆续纳入“营改增”范围，96.3%的纳税人实现了税负下降，与原缴纳营业税相比，累计减税2.86亿元，其中小规模纳税人减税面达100%。另外，为下游企业增加抵扣3.37亿元，两项合计减税6.23亿元。2016年年5月月1日全面推开日全面推开“营改增营改增”2016年3月5日李克强总理在政府工作报告中提出全面实施营业税改征增值税；从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。今年扩大财政赤字3%主要就体现在全面实施营改增给企业减税上，将比改革前减轻企业税负5000多亿元，是近年来最大规模的一次减税。全面推开营改增试点的意义？一是实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级。二是将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。三是进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。四是创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用。2016年3月13上午，在人民大会堂北门的“部长通道”上，首次现身的国家税务总局局长王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”的实施方案，最快有望于全国两会后就提交审定。为帮助企业过渡到“营改增”，“确保所有行业的税负只减不增。”“营改增全面推开后，抵扣链条更加完整，很多先前试点的营改增纳税人以及制造业等原增值税纳税人，都会出现税负下降。”国家税务总局税科所所长李万甫认为。“这次营改增不同于以往，数量大，湖北涉及到近40.5万户纳税人；时间紧，实际准备时间不到两个月；而且首次涉及自然人缴纳增值税的征管问题。为此，税务部门已经制定了任务书、路线图、责任状，倒排工期，彻底打通政策落实的“最后一公里”，尤其是对接纳税人的“最后一公分”。据黄冈市国税局统计测算数据,国务院全面推开建筑业、房地产业、金融业、生活服务业“营改增”改革后,涉及黄冈市纳税人28419户,将分享9.3亿元改革红利。届时,在新中国税制中有着66年历史的营业税退出历史舞台,我国的税种也将由现行的18个减少到17个。第二部分 建筑业营改增改了些什么？1、计税原理及特点不同 2、收入确定不同 3、税额计算不同 4、税率不同 5、进项税额抵扣不同 6、发票开具不同 7、征管特点不同 8、会计核算不同 9、新老项目如何纳税 1、计税原理及特点不同 营业税：价内税，全额计税 增值税：价外税，对新增价值部分征税(即价和税分开核算)营业税价内税（由销售方承担税款，销售方取得的货款就是其销售款），不能转嫁，增值税由经营者负担价外税（由购货方承担税款，销售方取得的货款包括销售款和税款两部分），可转嫁并最终由消费者承担举例说明：一辆汽车总价117万，增值税税率17%，消费税10%这里117的总价就是含增值税的价格增值税是价外税，其计算方式就是：117/（1+17%）*17%=17万这样不含增值税的价格就是117-17=100万这个100万也就是销售方确认收入的金额，17万增值税是在100万之外的，也就是价外税而消费税的计算，则是100*10%=10万，这10万是在收入100万里面的，也就是价内税 2、收入确定不同 营业税：营业额=收入 增值税：营业额-销项税A建筑商2015年某项目营业收入1110万元 营改增前，缴纳营业税，则：企业收入为1110万元 营改增后，缴纳增值税，则：企业收入为1110/(1+11%)=1000万元B营改增企业接受10.6万元审计费用，则：营改增前，缴纳营业税，则：审计费为10.6万元 营改增后，缴纳增值税，则：审计费为10.6/（1+6%）=10万元，0.6万元抵扣进项税额 3、税额计算不同 营业税：应纳税额=营业额税率 增值税：应纳税额=销项税额-进项税额 增值税计税方法：一般计税方法和简易计税方法 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，纳税人年应税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的为小规模纳税人。注：营改增一般纳税人标准为年销售额500万元。所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，包括免税销售额。（增值税一般纳税人资格认定管理办法国家税务总局令第22号）营业税：应纳税额=营业额税率增值税：应纳税额=销项税额-进项税额 其中当中销项税额=不含税销售额税率，不含税 销售额=含税销售额（1+税率）；进项税额为购买材料、接受劳务等行为中准予抵扣的增值税进项税额 例如：某建筑企业为一般纳税人，建筑服务收入1000万元，取得A供应商电线增值税专用发票600万元，可抵扣的进项税额为102万元（600*17%）改革前：改革前：应纳税额应纳税额=营业收入营业收入*税率税率 =1000*3%=1000*3%=30 =30万元万元 改革后：应纳税额改革后：应纳税额=销项税额销项税额-进项税额进项税额 =1000*11%-600*17%=1000*11%-600*17%=8 =8万元万元 4、税率不同 营业税：3、5 增值税：17%、13%、11%、6%、3%营业税：单一环节征税，计算简单。增值税：计税依据为流转环节的销售（营业额），征管 简单两个环节、全过程纳税，存在增值税链条 ，计算复杂，计税依据为流转环节的增值额。以票管税，链条管理，严管严控。例如：某建筑企业为小规模纳税人，建筑服务收入400万元 改革前：改革前：应纳税额应纳税额=营业收入营业收入*税率税率 =400*3%=400*3%=12 =12万元万元 改革后：应纳税额改革后：应纳税额=不含税不含税营业收入营业收入*征收率征收率 =400/=400/（1+3%1+3%）*3%*3%=11.65 =11.65万元万元减税金额：减税金额：12-11.65=0.3512-11.65=0.35万元。万元。实际税负分析 简易方法计算 1/（1+3%）*3%=2.91%一般方法计算 1/（1+11%）*11%=9.90%5、进项税额抵扣不同 营业税：不涉及 增值税：“以票控税”，规定时间内认证、抵扣 建筑企业允许抵扣的进项税额有哪些？1、钢材 17%2、水泥 17%3、有形动产租赁 17%4、机械设备 17%5、电费 17%6、木材 13%7、沙石、商品混凝土 3%8、运输费用11%9 水费 3%10、设计/认证/咨询/鉴证服务/工程勘察勘探服务6%不得从销项税额中抵扣的进项税额 （1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（7）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（4）项、第（5）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。6、发票开具不同 营业税：不分普票、专票 增值税：增值税专用发票和普通发票 增值税专用发票，是增值税一般纳税人销售货物、提供应税劳务或者应税服务开具的发票，是购买方（或接受方）支付增值税额并可按照增值税有关规定据以抵扣增值税进项税额的凭证。增值税普通发票，是指除增值税专用发票以外的各类发票，即任何单位和个人在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，除一般纳税人开具和收取的增值税专用发票之外，所开具和收取的各种收付款凭证均为普通发票。（包括增值税普通发票、电子发票、定额发票、二手车销售统一发票、冠名发票等）解密核实发票代码：发票代码：11000011401100001140发票号：发票号：0033143000331430销方纳税号：销方纳税号：110108100024982110108100024982开票日期：开票日期：20002000年年0101月月2727日日购方纳税号：购方纳税号：429000707088675429000707088675金额：金额：74059.8374059.83税额：税额：12590.1712590.17解密74059.83国家税务总局00331430110000114011000011402000年01月27日12590.174290007070886751101081000249827、征管特点不同 营业税：简单、易行 增值税：计征复杂、征管严格、法律责任大。虚开、非法出售、非法购买增值税专用发票行为 承担刑事责任。根据发票管理办法第二十二条规定开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。增值税专用发票涉及刑事责任 中华人民共和国刑法（以下简称刑法）第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条分别规定了虚开增值税与用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪；伪造、出售伪造的增值税与用发票罪；非法出售增值税与用发票罪；非法贩买增值税与用发票、贩买伪造的增值税与用发票罪；虚开增值税与用发票罪、出售伪造的增值税与用发票罪、非法出售增值税与用发票罪。8、会计核算不同 营业税：特别简单 增值税：非常复杂 营业税 1、日常经营活动，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费-应交营业税”；2、非日常活动（如销售不动产、无形资产）计算营业税时：借记“固定资产清理”“营业外收入”或“营业外支出”科目，贷记“应交税费-应交营业税”科目增值税 1、提供应税服务时：按应收款项借记“应收利息”、“应收票据”、“银行存款”等，按计算的增值税税额，贷记“应交税费-应交增值税（销项税额）”，按确认的收入，贷记“利息收入”；2、购买资产、接受应税服务可抵扣进项税额时：借记“应交税费-应交增值税（进项税额）”，按相关项目成本金额借记“业务及管理费用”、“固定资产”、“利息支出”等，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等。9、新老项目如何纳税？建筑工程老项目，是指：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。1、老项目采取简易征收 项目不在同一县市须向经营所在地主管税务机关按3%预缴，回机构所在地税务机关申报即可。一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。建筑企业老项目的处理原则：(结合财会发（2016）3号关于全面梳理集团施工企业工程项目纳税及发票情况的通知)（一）已竣已结项目，应确保项目不欠税且发票无缺口，并于4月30日之前按照集团会计核算办法做好竣工结算账务处理工作。（二）符合结算条件的已竣未结项目，应加快结算进度，力争在4月30日前完成结算手续，确保项目不欠税且发票无缺口，并及时做好竣工结算账务处理工作。（三）不具备结算条件或无法在4月30日前完成结算的已竣项目，要确保项目不欠税且发票无缺口。（四）在施项目无开工证的，应催促甲方尽快办理，并确保开工证记载内容符合财税2016 36号文关于建筑工程老项目的规定条件。确实无法办理符合条件开工证，或合同中未约定符合条件开工时间的，务必与甲方重新签订合同，将开工日期约定为2016年4月30日前。（五）既无开工证也无合同，或合同未约定符合条件开工时间且甲方不予配合重新签订合同的，各单位财务部门应将有关情况及潜在风险报告单位主要领导，并向集团公司财务部通报。（六）梳理中发现符合财税201636号文附件2规定的“试点前发生的业务”的，按照该文件的规定进行处理，并及时向集团公司财务部通报。营改增过渡期政策一览表（建筑）.xls1.一般纳税人异地经营预缴方式 （1）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（2）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。小规模异地经营预缴方式 试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务预缴大于计算应纳税额问题。一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。第三部分 营改增后建筑业如何应对？（1）、关注概（预）算定额 “营改增”后，鉴于增值税价税分离，导致收入成本费用的核算内容都发生了重大变化，建筑（建设）工程造价标准、工程概预算的编制也随着发生了改变。因此，企业应积极关注住建部概（预）算编制办法、建设工程定额的修改动态。同时，要认真研究概（预）算定额变化对投标报价的重要影响，积极进行按价外税模式投标报价的探索 由于要执行国家新的定额标准，企业施工预算和内部定额需要重新编制。一是对照国家统一定额的子目进行疏理分析，研究制定企业施工所适用的定额子目。二是科学测算人工、材料、机械的消耗量，自行制定材料、人工、机械台班单价标准，重新制订企业施工预算和内部定额，为自主投标报价奠定基础。为适应建筑业营改增的需要，住房城乡建设部组织开展了建筑业营改增对工程造价及计价依据影响的专题研究。并于2月19日颁布关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标20164号）。通知要求：（1）为保证营改增后工程计价依据的顺利调整，各地区、各部门应重新确定税金的计算方法，做好工程计价定额、价格信息等计价依据调整的准备工作。（2）按照前期研究和测试的成果，工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价（1+11%）。其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算，相应计价依据按上述方法调整。（2）注重合同的签订对合同的影响 1、明确合同签订的主体。2、质量价款及报酬。3、结算时间及收款方、付款方的约定 4、发票的开具（取得）及违约责 5、违约责任擅自改变合同约定的业务实质1、明确合同签订主体工程承包合同：上级公司中标后分包给所属子（分）公司施工或子（分）公司以上级公司的资质参与招标标的，确保施工主体与纳税主体一致。联合承包：双方须单独签合同，明确各自施工范围，单独进行核算，分别抵扣纳税。劳务分包合同：应选择有资质的大型劳务公司。物资设备采购、租赁合同：首选供方为一般纳税人。2、质量、价款或报酬价款含税价格与不含税价格、出厂价与目的地价质量与价款销售折让、销售退回及有关凭证义务【注意】包税条款3、结算时间及收款方、付款方的约定明确约定在对方提供相应的请款申请、购销凭证、增值税专用发票后再行付款明确收款方及银行帐号(单位帐号）4、发票的开具（取得）及违约责任发票开具时间的约定：明确拨款和提供发票时间票据实质合法问题的约定5、违约责任擅自改变合同约定的业务实质【注】材料设备费约占施工企业工程项目总成本的60%70%，对企业利润影响大。应从招标采购、合同签订、租赁等方面加强管理。（3）、注意物资设备采购（4）注重资金管理 “营改增”后，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，鉴于：一是目前建设单位拖欠工程款的现象比较严重；二是业主在拨款时还要直接扣除预留工程质量保证金等，要等工程项目竣工验收后才能支付；三是分包发票的取得滞后，导致抵扣不充分等，都会使得企业因纳税而致资金的提前流出，因此，营改增后，建筑企业加强资金管理显得十分重要：（5）注重抵扣凭证的收集认证1.1.商砼、小型机具及其他从小规模纳税人采购的货物商砼、小型机具及其他从小规模纳税人采购的货物2.2.外购现代服务业劳务外购现代服务业劳务3.3.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料4.4.以水泥为原料生产的水泥混凝土以水泥为原料生产的水泥混凝土5.5.自来水自来水3%6%3%3%3%3%财税20099号，财税201457号下列外购货物或劳务适用税率低于下列外购货物或劳务适用税率低于11%增值税税负率=（不含税收入11%-进项税额）不含税收入=11%-进项税额率（进项税额不含税收入）。进项税额率8%，增值税税负率小于3%。进项税额率8%，增值税税负率大于3%。进项税额抵扣困难是重点 建筑业大量的人工费、材料费、机械租赁费、其他费用等大量成本费用进项，由于各种原因难以取得增值税进项专用发票，从而难以或无法抵扣。1、人工成本特别是劳务分包成本难以取得可抵扣的进项税发票。2、各地自产自用的大量地材无法取得可抵扣的增值税进项税发票。3、施工用的很多二三类材料（零星材料和初级材料如沙、石等），因供料渠道多为小规模。企业或个体、私营企业及当地老百姓个人，通常只有普通发票甚至只能开具收据，难以取得可抵扣的增值税专用发票。4、工程成本中的机械使用费和外租机械设备一般都开具普通服务业发票。5、BT、BOT项目通常需垫付资金，且资金回收期长，其利息费用巨大，也无法取得发票。6.甲供、甲控材料抵扣存在困难。7、建筑企业税改前购置的大量原材料、机器设备等，由于都没有实行增值税进项税核算，全部被作为成本或资产原值，无法抵扣相应的进项税，造成严重的虚增增值额，税负增加。8、建筑企业集团内部资质共享时，如何确定进项、销项税额存在相当大的困难。9、征地拆迁、青苗补偿费等无法取得增值税专用发票。10、施工生产用临时房屋、临时建筑物、构筑物等设施不属于增值税抵扣范围。3、新增不动产的抵扣 （1）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。（2）融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。三、基本税收政策规定 4、不动产改变用途用于允许抵扣进项税额的应税项目 按照增值税暂行条例第十条和上述不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额可以抵扣的进项税额=不动产净值不动产净值/（1+适用税率）适用税率）适用税率适用税率 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。二、其他过渡期政策规定 （1）试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。三、基本税收政策规定 （2）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳的营业税，试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。（3）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按营业税政策规定补缴营业税。三、优惠政策 1.对增值税小规模纳税人中月销售额未达到3万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年12月31日前，对月销售额3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。三、基本税收政策规定2.工程项目在境外的建筑服务。3.工程项目在境外的工程监理服务。4.工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。第四部分 房地产行业政策简介 1、税率与征收率 提供不动产租赁服务和销售不动产，税率为11%。增值税征收率为3%，但财政部和国家税务总局另规定提供不动产租赁服务和销售不动产的征收率分不同的情况适用5%、3%和1.5%。2、销售不动产销售额的特别规定以下4种情形的，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额（以下简称“余额销售额”）：取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。一般纳税人销售其2016年4月30日前（以下简称“试点前”）取得的非自建不动产，选择适用简易计税方法的；小规模纳税人销售其取得的非自建不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产）；其他个人销售其取得的非自建不动产（不含其购买的住房）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，该住房所在地为北京市、上海市、广州市和深圳市。3、不动产融资租赁销售额的特别规定（1）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。（2）经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述规定执行，2016年8月1日后开展的融资租赁业务和融资性售后回租业务不得按照上述规定执行。4、进项税额下列进项税额准予从销项税额中抵扣（4项）（1）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率（4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。5、不动产抵扣的特别规定（3项）（1）新增不动产的抵扣2016年5月1日后（以下简称“试点后”）取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者试点后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。（2）已抵扣进项税额的不动产，发生试点实施办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=不动产净值适用税率不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。（3）按照增值税暂行条例第十条和试点实施办法第二十七条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=不动产净值/（1+适用税率）适用税率6、税收管辖营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。7、销售不动产的特殊规定 （1）预缴征收率为5%，销售自建不动产以销售额为预缴计算依据，销售非自建不动产以余额销售额为预缴计算依据；（2）一般纳税人销售试点前取得的不动产和小规模纳税人销售不动产，可适用简易计税方法，按5%征收率计算应纳税额；（3）除其他个人外，在不动产所在地预缴税款，向机构所在地申报纳税；（4）个人转让住房的，除购买2年以上（含2年）的北上广深非普通住房按余额销售额和5%征收率征税外，购买不足2年的住房按照销售额和5%征收率征税，购买2年以上（含2年）的住房免税；（5）企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入免税；被撤销金融机构以不动产清偿债务免税。8、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（1）可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（2）适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。3.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。9、不动产经营租赁服务特殊规定（1）一般纳税人出租取得的不动产，在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。A、试点前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%征收率计算应纳税额。B、适用一般计税方法计税的，按照销售额和3%预征率计算预缴税款。（2）公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。（试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。）（3）小规模纳税人出租其取得的不动产A、小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。B、其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。营改增过渡期政策一览表（房地产）.xls（4）特定纳税人出租不动产 A、个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；B、军队空余房产租赁收入免征增值税；C、2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。五、部分关注问题解析 1.关于4月30日前，建筑企业没有按实现的收入开具营业税发票，也未缴纳营业税的，5月1日后能否开具增值税发票，能否缴纳增值税？收到未差额抵扣完的分包营业税发票，是否还能在后期继续抵扣？建议：办法规定的是：“因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，”但企业是没有抵扣，后期能不能抵的问题，明确应该能继续抵扣。5月1日以前没开营业税发票的，没缴纳营业税的，可以开具增值税发票。五、重点关注问题 2.关于建筑业“清包”中辅料和“甲供工程”全部和部分界定的问题？建议：省局统一暂明确为：“清包”的辅料为建筑工程中主要三大材，即钢筋、水泥和木材以外的材料，如辅助材料、机械配件、零件、半成品、周转材料等材料；“甲供工程”全部和部分界定为：主要供应即钢筋、水泥和木材中的材料。3、关于建筑业采取清包、甲供工程的建筑服务，甲方（开发商）能够抵扣进项税额的问题？建议：甲方（开发商）可以抵扣提供给建筑单位材料、设备的进项税额。4、零星收益税收纳税问题 会计准则规定，建造合同完成后，处置残余物资取得的收益等与合同有关的零星收益，应当冲减合同成本，不确认合同收入。但按照增值税法规规定，企业出售材料物资，包括施工生产过程中产生的一些材料物资的下脚料，应按规定计算缴纳增值税。5、本省跨县市提供建筑服务预缴大于计算应纳税额问题。对省内一般纳税人跨县市提供建筑服务在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由省局局通知建筑服务发生地税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。方式一般采取降率或降额方式进行。谢 谢！2分钟动画读懂营改增.qlv