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房地产成本核算房地产成本核算主主 讲：汤国梅讲：汤国梅2021/9/181主要内容l一、成本核算概述一、成本核算概述l二、成本项目二、成本项目l三、竣工决算三、竣工决算l四、计税成本四、计税成本l五、成本计算五、成本计算 2021/9/182成本核算程序l1 1、确定成本核算对象、确定成本核算对象l2 2、确定成本项目确定成本项目l3 3、归集开发成本归集开发成本l4 4、分配开发成本分配开发成本2021/9/183核算对象l l 开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。归集和分配开发成本而确定的成本承担者。归集和分配开发成本而确定的成本承担者。归集和分配开发成本而确定的成本承担者。l l由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：2021/9/1845核算对象l l成本对象确定原则如下：成本对象确定原则如下：l l（一）可否销售原则。（一）可否销售原则。l l（二）分类归集原则。（二）分类归集原则。l l （三）功能区分原则。（三）功能区分原则。l l （四）定价差异原则。（四）定价差异原则。l l （五）成本差异原则。（五）成本差异原则。l l（六）权益区分原则。（六）权益区分原则。2021/9/185核算对象（续）l l1 1 1 1一般的开发项目，以每一独立编制的概算或一般的开发项目，以每一独立编制的概算或一般的开发项目，以每一独立编制的概算或一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。施工图预算所列单项工程为成本核算对象。施工图预算所列单项工程为成本核算对象。施工图预算所列单项工程为成本核算对象。l l2 2 2 2同一开发地点、结构类型相同的群体开发项同一开发地点、结构类型相同的群体开发项同一开发地点、结构类型相同的群体开发项同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象可以并为一个成本核算对象可以并为一个成本核算对象可以并为一个成本核算对象l l3 3 3 3对于个别规模较大、工期较长的开发项目，对于个别规模较大、工期较长的开发项目，对于个别规模较大、工期较长的开发项目，对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。定区域和部位，划分成本核算对象。定区域和部位，划分成本核算对象。定区域和部位，划分成本核算对象。2021/9/186成本项目l l房地产开发企业的成本项目，是指房地产房地产开发企业的成本项目，是指房地产开发企业在组织成本核算时，按照经济用开发企业在组织成本核算时，按照经济用途进行分类所确定的费用项目，具体包括途进行分类所确定的费用项目，具体包括以下六个项目：以下六个项目：l l土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等。施费和开发间接费等。2021/9/187成本项目（续）l1 1、土地开发成本：土地征用、土地开发成本：土地征用及拆迁费、前期工程费及拆迁费、前期工程费l2 2、房屋开发成本：建筑安装、房屋开发成本：建筑安装费、基础设施建设费、公共配费、基础设施建设费、公共配套设施费套设施费l3 3、开发间接费用、开发间接费用2021/9/188土地购置费用l土地征用及拆迁费是指为征用土地所土地征用及拆迁费是指为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费、安置动迁用房支偿费、拆迁补偿费、安置动迁用房支出以及其他因征用土地而发生的费用出以及其他因征用土地而发生的费用（包括耕地占用税）。（包括耕地占用税）。2021/9/189拆迁安置的特殊考虑l l1 1、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价计征营业税，即不确认安置差价价计征营业税，即不确认安置差价l l2 2、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计征营业税，即需要确认安置差价售价计征营业税，即需要确认安置差价l l注：拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值注：拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值2021/9/1810拆迁安置的特殊考虑（续1）l l国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发房地产开发经营房地产开发经营业务企业所得税处理办法业务企业所得税处理办法的通知的通知 200931200931号号l l注：拆迁时确认了拆迁建筑物的增值，按注：拆迁时确认了拆迁建筑物的增值，按照增值后的金额计入到开发成本照增值后的金额计入到开发成本l l以拆迁资产的增值是否实现为标准以拆迁资产的增值是否实现为标准l l不论是否开工建设，土地成本均属于存货，不允许摊销不论是否开工建设，土地成本均属于存货，不允许摊销不论是否开工建设，土地成本均属于存货，不允许摊销不论是否开工建设，土地成本均属于存货，不允许摊销2021/9/1811拆迁安置的特殊考虑（续2）l中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条明确指出，第八条明确指出，“因国家建设需要因国家建设需要依法征用、收回的房地产依法征用、收回的房地产”，“免征免征土地增值税土地增值税”l l20082008关于土地使用者将土地使用权归还关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知给土地所有者行为营业税问题的通知2021/9/1812拆迁安置的特殊考虑（续3）l对于搬迁收入是否需要计算营业税的对于搬迁收入是否需要计算营业税的问题，国家税务总局没有明确的答复，问题，国家税务总局没有明确的答复，但各地普遍下发文件，明确凡经县级但各地普遍下发文件，明确凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。经济利益）暂不征收营业税。2021/9/1813前期工程费l前期工程费指企业在前期准备阶段发前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、生的各项费用，包括总体规划设计费、项目可行性研究费、水文地质及工程项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察设计费、测绘费以及三通一地质勘察设计费、测绘费以及三通一平等费用。平等费用。2021/9/1814特殊纳税地点问题在中华人民共和国境内的单位提供的设计在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、测量等（包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务）、工程监理、调试和咨询等应税劳业务）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位机构所在务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。地。2021/9/1815基础设施建设费l基础设施建设费是指建造各项基础设基础设施建设费是指建造各项基础设施发生的费用。施发生的费用。l基础设施主要是指与开发产品相关的基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热、供水、供电、供气、排道路、供热、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化以及通污、排洪、照明、环卫、绿化以及通讯等设施。讯等设施。2021/9/1816绿化工程l绿化工程往往与建筑工程相连，或者绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的一个组成部本身就是某个建筑工程的一个组成部分，例如，绿化与平整土地就分不开，分，例如，绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业其他工程作业”。为了减少划分，便。为了减少划分，便于征管，对绿化工程按于征管，对绿化工程按“建筑业建筑业-其其他工程作业他工程作业”征收营业税征收营业税。2021/9/1817甲供料税务处理l l中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国营业税暂行条例实施细则l l第十六条第十六条 纳税人提供建筑业劳务（不含装纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。但不包括建设方提供的设备的价款。建议：由开发商以建筑公司的名义购进建议：由开发商以建筑公司的名义购进l l20062006关于纳税人以清包工形式提供装饰关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知劳务征收营业税问题的通知2021/9/1818公共配套设施费l公共配套设施费指为开发项目服务的，公共配套设施费指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚以及地下人防设施等。所、自行车棚以及地下人防设施等。l凡能有偿转让的公共配套设施如商店、凡能有偿转让的公共配套设施如商店、学校、医院、车库等都不能计入该成学校、医院、车库等都不能计入该成本项目内。本项目内。2021/9/1819公共配套设施费（续）l l注：配套设施如果与房屋非同步开发，即先开发房屋，注：配套设施如果与房屋非同步开发，即先开发房屋，注：配套设施如果与房屋非同步开发，即先开发房屋，注：配套设施如果与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施，或房屋已开发等待出售或出租，而配套后建配套设施，或房屋已开发等待出售或出租，而配套后建配套设施，或房屋已开发等待出售或出租，而配套后建配套设施，或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，一般采取预提的办法，即根据配应负担的配套设施费，一般采取预提的办法，即根据配应负担的配套设施费，一般采取预提的办法，即根据配应负担的配套设施费，一般采取预提的办法，即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出。（预提比例不能计算完工房屋应负担的配套设施支出。（预提比例不能计算完工房屋应负担的配套设施支出。（预提比例不能计算完工房屋应负担的配套设施支出。（预提比例不能超过总预算成本的超过总预算成本的超过总预算成本的超过总预算成本的10%10%10%10%）l l超过部分税法不允许扣除，但在以后三年完工并决算的，超过部分税法不允许扣除，但在以后三年完工并决算的，超过部分税法不允许扣除，但在以后三年完工并决算的，超过部分税法不允许扣除，但在以后三年完工并决算的，可以追溯调整可以追溯调整可以追溯调整可以追溯调整 2021/9/1820建筑安装工程费l建筑安装工程费是指开发项目主体的建筑安装工程费是指开发项目主体的建筑安装工程价款，包括支付给建筑建筑安装工程价款，包括支付给建筑安装公司的人工费、材料费、机械使安装公司的人工费、材料费、机械使用费以及设备款项等。用费以及设备款项等。l是成本核算中分摊基础设施建设费、是成本核算中分摊基础设施建设费、公共配套设施费等开发成本的依据公共配套设施费等开发成本的依据2021/9/1821劳务派遣l l关于营业税若干政策问题的通知关于营业税若干政策问题的通知关于营业税若干政策问题的通知关于营业税若干政策问题的通知l l劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。社会保险及住房公积金后的余额为营业额。社会保险及住房公积金后的余额为营业额。社会保险及住房公积金后的余额为营业额。2021/9/1822工程承包l l工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按均应按“建筑业建筑业”税目征收营业税。工程税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按对工程承包公司的此项业务则按“服务业服务业”税目征收营业税。税目征收营业税。2021/9/1823开发间接费用l l开发间接费用主要指借款利息、工程监理开发间接费用主要指借款利息、工程监理费用和施工现场管理费用费用和施工现场管理费用l l借款利息并不是指所有的借款利息，进入借款利息并不是指所有的借款利息，进入开发间接费用中的利息是指在开发项目开开发间接费用中的利息是指在开发项目开始开工建设到达到预定可使用状态期间所始开工建设到达到预定可使用状态期间所发生的利息，发生的利息，不包括开工建设前发生的利不包括开工建设前发生的利息和达到预定可使用状态后发生的利息息和达到预定可使用状态后发生的利息。2021/9/1824借款利息的资本化l l开发企业为建造开发产品借入资金而发生开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应象完工前发生的，应配比配比计入成本对象；计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。费用直接扣除。2021/9/1825借款利息的资本化（续）l l中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共和国企业所得税法实施条例l l第三十七条企业在生产经营活动中发生的合第三十七条企业在生产经营活动中发生的合第三十七条企业在生产经营活动中发生的合第三十七条企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。l l企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12121212个月以上的建造才能达到预定可销售状态的个月以上的建造才能达到预定可销售状态的个月以上的建造才能达到预定可销售状态的个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。除。除。除。2021/9/1826特殊的借款业务l l银行将房地产企业无力偿还的利息转作借款的，银行将房地产企业无力偿还的利息转作借款的，银行将房地产企业无力偿还的利息转作借款的，银行将房地产企业无力偿还的利息转作借款的，应将其分解为偿还利息和借款两项业务处理应将其分解为偿还利息和借款两项业务处理应将其分解为偿还利息和借款两项业务处理应将其分解为偿还利息和借款两项业务处理l l房地产企业以等额本金或等额本息贷款方式取房地产企业以等额本金或等额本息贷款方式取房地产企业以等额本金或等额本息贷款方式取房地产企业以等额本金或等额本息贷款方式取得贷款的，应按照贷款清单上标注的偿还本金得贷款的，应按照贷款清单上标注的偿还本金得贷款的，应按照贷款清单上标注的偿还本金得贷款的，应按照贷款清单上标注的偿还本金和利息冲减应偿还的本金和利息，而不是先全和利息冲减应偿还的本金和利息，而不是先全和利息冲减应偿还的本金和利息，而不是先全和利息冲减应偿还的本金和利息，而不是先全额冲减本金，再冲减利息。额冲减本金，再冲减利息。额冲减本金，再冲减利息。额冲减本金，再冲减利息。2021/9/1827归集开发成本l l开发总成本开发总成本 =土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费+前期工前期工程费程费 +建筑安装费建筑安装费 +基础设施建设费基础设施建设费+公公共设施配套费共设施配套费+开发间接费用开发间接费用l l会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法 l l基本建设工程结算，是指按工程进度、施工合同、施工监理情况办基本建设工程结算，是指按工程进度、施工合同、施工监理情况办基本建设工程结算，是指按工程进度、施工合同、施工监理情况办基本建设工程结算，是指按工程进度、施工合同、施工监理情况办理的工程价款结算，以及根据工程实施过程中发生的超出施工合同理的工程价款结算，以及根据工程实施过程中发生的超出施工合同理的工程价款结算，以及根据工程实施过程中发生的超出施工合同理的工程价款结算，以及根据工程实施过程中发生的超出施工合同范围的工程变更情况，调整施工图预算价格，确定工程项目最终结范围的工程变更情况，调整施工图预算价格，确定工程项目最终结范围的工程变更情况，调整施工图预算价格，确定工程项目最终结范围的工程变更情况，调整施工图预算价格，确定工程项目最终结算价格的竣工结算文件。算价格的竣工结算文件。算价格的竣工结算文件。算价格的竣工结算文件。2021/9/1828归集开发成本（续）l l基本建设工程结算，税法称为竣工决算，基本建设工程结算，税法称为竣工决算，包括工程结算和财务决算包括工程结算和财务决算l l工程结算：建筑安装费工程结算：建筑安装费+基础设施建设费基础设施建设费+公共配套设施费公共配套设施费l l注：工程结算主要用于与建筑安装企业结注：工程结算主要用于与建筑安装企业结算工程款项，可信性较强。算工程款项，可信性较强。2021/9/1829工程结算（续）工程结算（续）l l如果实际结算款项小于结算成本，少结算如果实际结算款项小于结算成本，少结算的款项应推定为建筑商的工程结余，不得的款项应推定为建筑商的工程结余，不得作为开发成本的组成部分。作为开发成本的组成部分。l l如果实际结算款项大于结算成本，多结算如果实际结算款项大于结算成本，多结算的款项应推定为开发商的非正常损失。的款项应推定为开发商的非正常损失。注：注：贯彻孰低原则贯彻孰低原则2021/9/1830工程结算（续）l l房地产开发企业因施工方延误工期等原因房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入，应计入到收取的罚款收入，应计入到“营业外收入营业外收入”科目，不得直接抵减应付工程款或开发科目，不得直接抵减应付工程款或开发成本成本l l分析：对总的应税所得没有影响，但对不分析：对总的应税所得没有影响，但对不同的纳税年度产生影响同的纳税年度产生影响2021/9/1831财务决算财务决算l l财务决算：工程结算成本财务决算：工程结算成本财务决算：工程结算成本财务决算：工程结算成本+土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费+前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费+开发间接费用开发间接费用开发间接费用开发间接费用l l缺点：只考虑合理性，没有考虑是否取得发票缺点：只考虑合理性，没有考虑是否取得发票缺点：只考虑合理性，没有考虑是否取得发票缺点：只考虑合理性，没有考虑是否取得发票l l1 1 1 1、维护开发成本的完整性，不直接调整开发成、维护开发成本的完整性，不直接调整开发成、维护开发成本的完整性，不直接调整开发成、维护开发成本的完整性，不直接调整开发成本，而将尚未取得发票的金额视为其他损益调本，而将尚未取得发票的金额视为其他损益调本，而将尚未取得发票的金额视为其他损益调本，而将尚未取得发票的金额视为其他损益调整，增加当期的应纳税所得额。整，增加当期的应纳税所得额。整，增加当期的应纳税所得额。整，增加当期的应纳税所得额。l l2 2 2 2、以后年度取得该发票时，再作为其他损益调、以后年度取得该发票时，再作为其他损益调、以后年度取得该发票时，再作为其他损益调、以后年度取得该发票时，再作为其他损益调整，减少当期的应纳税所得额。整，减少当期的应纳税所得额。整，减少当期的应纳税所得额。整，减少当期的应纳税所得额。2021/9/1832分配开发成本l1 1、按照成本项目归集各种开发成本、按照成本项目归集各种开发成本l2 2、运用分类法分割建筑安装成本、运用分类法分割建筑安装成本l3 3、按照分割后的建筑安装成本权数、按照分割后的建筑安装成本权数分摊开发成本分摊开发成本2021/9/1833成本计算方法l l常见的有品种法、分批法、分步法常见的有品种法、分批法、分步法l l房地产企业一般采用分类法房地产企业一般采用分类法l l分类法是品种法和分批法的结合和延伸，分类法是品种法和分批法的结合和延伸，是指以产品的类别作为成本计算对象归集是指以产品的类别作为成本计算对象归集开发成本，计算总的开发成本，再按照一开发成本，计算总的开发成本，再按照一定的标准和方法分配计算联产品和副产品定的标准和方法分配计算联产品和副产品的成本的方法的成本的方法2021/9/1834副产品l l副产品是指使用同种原材料，在生产主要副产品是指使用同种原材料，在生产主要产品的过程中附带生产出来的非主要产品，产品的过程中附带生产出来的非主要产品，或利用生产中的废料加工而成的产品。或利用生产中的废料加工而成的产品。l l副产品的费用比重一般不大，按照计划成副产品的费用比重一般不大，按照计划成本计算，倒算出主产品的生产成本本计算，倒算出主产品的生产成本l l对于房地产开发企业来说，副产品是指可对于房地产开发企业来说，副产品是指可以转让的公共配套设施，如学校、医院、以转让的公共配套设施，如学校、医院、车库等车库等,以及楼宇的外墙面以及楼宇的外墙面 屋面使用权屋面使用权2021/9/1835副产品（续）l l如果财务决算报告中单独注明了有偿转让如果财务决算报告中单独注明了有偿转让的公共配套设施的实际成本，则按照财务的公共配套设施的实际成本，则按照财务决算中的实际成本作为计税成本。决算中的实际成本作为计税成本。l l如果财务决算中没有单独注明其实际成本，如果财务决算中没有单独注明其实际成本，可以按照项目预算作为计税成本可以按照项目预算作为计税成本l l注：均不考虑纳税调整事项注：均不考虑纳税调整事项2021/9/1836主产品l l与副产品对应的是主产品，成本等于实际与副产品对应的是主产品，成本等于实际开发开发总总成本扣除副产品的计划成本成本扣除副产品的计划成本l l注：主产品的生产成本包括副产品的计划注：主产品的生产成本包括副产品的计划成本与实际成本的差额成本与实际成本的差额l l对于房地产开发企业来说，主产品是指开对于房地产开发企业来说，主产品是指开发的主体项目，如商铺、写字间、住宅等发的主体项目，如商铺、写字间、住宅等2021/9/1837联产品l l联产品是指企业在生产过程中使用同一种联产品是指企业在生产过程中使用同一种原料原料 ，同时生产出几种具有同等地位但，同时生产出几种具有同等地位但使用价值不同的主要产品使用价值不同的主要产品l对于房地产开发企业来说，联产品是对于房地产开发企业来说，联产品是指同时开发的底层商铺、非底层商铺、指同时开发的底层商铺、非底层商铺、写字间、住宅等写字间、住宅等2021/9/1838联合成本的分配联合成本的分配l l1 1、联产品分离前发生的生产费用即联合、联产品分离前发生的生产费用即联合成本，可按照一个成本核算对象设置一个成本，可按照一个成本核算对象设置一个成本明细帐进行归集，然后将其总额按照成本明细帐进行归集，然后将其总额按照一定的分配方法在各联产品之间进行分配一定的分配方法在各联产品之间进行分配l l2 2、分离后按照各种产品分别设置明细帐，、分离后按照各种产品分别设置明细帐，归集其分离后所发生的加工成本。归集其分离后所发生的加工成本。2021/9/1839实物数量法l l联合成本是以产品的实物数量为基础分联合成本是以产品的实物数量为基础分配。配。l l通常适用于所生产的产品的价格很不稳通常适用于所生产的产品的价格很不稳定或无法直接确定。定或无法直接确定。l l评价：房地产开发产品的联合产品价格评价：房地产开发产品的联合产品价格稳定，并且容易取得，分配应贯彻承受稳定，并且容易取得，分配应贯彻承受能力原则，不能采用实物数量法能力原则，不能采用实物数量法 2021/9/1840销售价格法销售价格法l l联合成本是以分离点上每种产品的销售价联合成本是以分离点上每种产品的销售价格为比例进行分配。格为比例进行分配。l l通常适用于所生产的产品价格稳定并且容通常适用于所生产的产品价格稳定并且容易取得。易取得。l l评价：贯彻公平原则和承受能力原则评价：贯彻公平原则和承受能力原则l l注意：销售价格应来源于同一时点。注意：销售价格应来源于同一时点。l l一般成本计算的程序一般成本计算的程序2021/9/1841产权归属l l1995199519951995建设部商品房销售面积计算及公用建筑面建设部商品房销售面积计算及公用建筑面建设部商品房销售面积计算及公用建筑面建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则积分摊规则积分摊规则积分摊规则l l公摊率公摊率公摊率公摊率 =套内建筑面积套内建筑面积套内建筑面积套内建筑面积（套内建筑面积（套内建筑面积（套内建筑面积（套内建筑面积 +公公公公共建筑面积）共建筑面积）共建筑面积）共建筑面积）l l公摊系数公摊系数公摊系数公摊系数=套内建筑面积套内建筑面积套内建筑面积套内建筑面积公共建筑面积公共建筑面积公共建筑面积公共建筑面积l l公摊系数公摊系数公摊系数公摊系数=公摊率公摊率公摊率公摊率（1-1-1-1-公摊率）公摊率）公摊率）公摊率）l l套内建筑面积套内建筑面积套内建筑面积套内建筑面积 套型建筑面积套型建筑面积套型建筑面积套型建筑面积 销售面积销售面积销售面积销售面积2021/9/1842产权归属（续1）l注意事项方法：注意事项方法：l利用房地产开发企业向业主提供的公用面利用房地产开发企业向业主提供的公用面积分摊系数或公用面积分摊率，要求房地积分摊系数或公用面积分摊率，要求房地产企业提供相应的资料，确定公用建筑面产企业提供相应的资料，确定公用建筑面积中，哪个配套设施已经进行了公摊（产积中，哪个配套设施已经进行了公摊（产权属于全体业主），哪个配套设施没有进权属于全体业主），哪个配套设施没有进行公摊（产权属于开发公司），防止重复行公摊（产权属于开发公司），防止重复或提前结转开发成本。或提前结转开发成本。2021/9/1843产权归属（续2）l产权属于全体业主但用于营利的，对应的产权属于全体业主但用于营利的，对应的销售成本不允许在企业所得税前扣除，对销售成本不允许在企业所得税前扣除，对应的资产的折旧或摊销也不允许在企业所应的资产的折旧或摊销也不允许在企业所得税前扣除得税前扣除2021/9/1844产权归属（续3）l l！经营性资产的面积不允许公摊！经营性资产的面积不允许公摊！l l如果已经公摊给业主，应直接调增当期的如果已经公摊给业主，应直接调增当期的应纳税所得，不需要分别确认收入和成本应纳税所得，不需要分别确认收入和成本l l还应关注屋面使用权和外墙面是否属于开还应关注屋面使用权和外墙面是否属于开发商。发商。2021/9/1845成本调整成本调整l1 1、工程结算和财务决算后，开发商将原、工程结算和财务决算后，开发商将原确认的不可转让的建筑物对外转让的，应确认的不可转让的建筑物对外转让的，应按照转让收入减去转让税金和费用后的余按照转让收入减去转让税金和费用后的余额征收企业所得税，不得估算销售成本。额征收企业所得税，不得估算销售成本。l注：对应的成本已经分摊到其他项目的成注：对应的成本已经分摊到其他项目的成本中，不考虑其他项目的销售情况，不需本中，不考虑其他项目的销售情况，不需要追溯调整其他项目的销售成本。要追溯调整其他项目的销售成本。2021/9/1846成本调整（续）成本调整（续）l2 2、工程结算和财务决算后，开发商、工程结算和财务决算后，开发商在原确认的不可转让的公共配套设施在原确认的不可转让的公共配套设施占用的土地上重新开发的，应按照原占用的土地上重新开发的，应按照原确认的土地开发成本和公共设施配套确认的土地开发成本和公共设施配套费按照合理的方法核定该部分的成本，费按照合理的方法核定该部分的成本，同时调减原确认的开发总成本和单位同时调减原确认的开发总成本和单位开发成本开发成本2021/9/1847