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第三章第三章 物业管理机构物业管理机构第一节 物业服务企业第二节 业主、业主大会与业主委员会第三节 物业管理的相关机构2021/9/181第三章第三章 物业管理机构物业管理机构学习目标学习目标通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：1物业服务企业的含义、权利和义务；2业主、业主大会与业主委员的含义、权利和义务；3物业管理的相关机构。2021/9/182第一节第一节 物业服务企业物业服务企业一、物业服务企业的含义一、物业服务企业的含义 根据物业服务企业资质管理办法第2条，物业物业服务企业是指依法设立的、具有独立法人资格并从服务企业是指依法设立的、具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。事物业服务活动的企业。具体来说，物业服务企业是按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。2021/9/183（一）物业服务企业的特征（一）物业服务企业的特征 1经营性 2专业性 3统一性 4平等性2021/9/184（二）物业服务企业的性质（二）物业服务企业的性质 p首先，物业服务企业是独立的企业法人 p其次，物业服务企业属于服务性企业 p再次，物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能2021/9/185（三）物业服务企业的类型（三）物业服务企业的类型 1按投资主体的经济成分划分按投资主体的经济成分划分 按投资主体经济成分的不同，物业服务企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型。2按组建渠道划分按组建渠道划分 （1）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的物业对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这类物业服务企业最大的优势在于项目来源有保障，同时对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商进行协调。（2）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来的物业服务企业。由于其转制时间不长，行政色彩较浓。（3）由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业。其管理对象多为单位自管物业，福利色彩较浓。（4）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过市场竞争取得物业管理权的物业服务企业。（5）由街道办事处组建的物业服务企业。2021/9/1863按股东出资形式划分按股东出资形式划分按股东出资形式的不同，物业服务企业可分为有限责任公司和股份有限公司。4按经营服务方式划分按经营服务方式划分（1）委托服务型物业服务企业。该类企业接受多个产权人的委托，管理着若干物业乃至整个小区，其物业所有权和经营权是相分离的。（2）自主经营型物业服务企业。该类企业受上级公司指派，管理着其自主开发的物业，物业产权属于上级公司或该类企业，并通过经营收取租金、获取利润。其物业所有权和经营权是相统一的，常见于商业大厦、办公楼、工业厂房等。2021/9/1875按物业服务企业内部运作方式划分按物业服务企业内部运作方式划分（1）管理型物业服务企业。该类企业除主要领导人和各专业管理部门的业务骨干外，其他如保安、清洁、绿化等各项服务，往往通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司的人员人数适中、办事精干。（2）顾问型物业服务企业。该类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司的人员少但素质高。（3）综合性物业服务企业。该类企业不仅直接接手物业，从事管理工作，还提供物业顾问服务，适应性强。6按是否具有法人资格划分按是否具有法人资格划分按是否具有法人资格，物业服务企业可分为具有企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司和不具有企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。2021/9/188二、中国物业服务企业模式的变迁二、中国物业服务企业模式的变迁（一）（一）“自建自管自建自管”模式的出现及其背景模式的出现及其背景 1994年颁布的城市新建住宅小区管理办法（建设部第33号令）第一次以法规的形式确定社社会化、专业化和市场化会化、专业化和市场化的物业管理模式为中国住宅小区管理的基本模式。然而，物业服务企业在当时不仅全国范围内没有几家，甚至在一些大中城市还是空白。为解决上述问题，政府及时提出“谁建设、谁管理、谁负责”的政策，引导、支持房地产开发企业自行组建物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管理，这就是“自建自管”模式。2021/9/189（二）从（二）从“建管分离建管分离”走向物业管理的和谐走向物业管理的和谐 1在“自建自管”模式下，由开发商自行组建的物业服务企业存在“先天不足”2开发商与物业服务企业的“血缘关系”为解决物业管理纠纷带来难度3“自建自管”模式也不利于物业服务企业的自身建设和在物业服务市场中的发展 2021/9/1810为解决“自建自管”模式存在的弊端，建设部在1999年召开的全国物业管理工作会议上及时提出：“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。住宅小区在物业服务企业负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”2003年颁布的物业管理条例也明确规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”；“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”；“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。物业管理条例明确提出的“建管分离”模式预示着物业管理行业逐步走向规范。几年来，“建管分离”模式取得了明显进展。2021/9/1811 三、物业服务企业的权利和义务三、物业服务企业的权利和义务1权利（1）依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务（2）依照物业服务合同和有关规定收取服务费（3）有权制止违反规章制度的行为（4）有权要求业主委员会协助管理（5）有权选聘专业公司承担专项服务业务（6）可以实行多种经营，以其收益补充服务经费2021/9/18122义务义务（1）履行物业服务合同，依法经营（2）接受业主委员会、业主及物业使用人监督（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准（4）接受行政主管部门的指导监督（5）每隔一段时间（如半年）向全体业主公布一次服务费收支账目（6）提供优良生活环境，搞好社区文化（7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告（8）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括服务费、公共收入积累形成的资产。业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。2021/9/1813案例案例3-1 物管企业能否以自己的名义物管企业能否以自己的名义对不法业主提起诉讼对不法业主提起诉讼2021/9/18142015中国房地产开发企业中国房地产开发企业500强首选服务商品牌（物业管理类）强首选服务商品牌（物业管理类）2021/9/1815周洪斌：龙湖物业服务的三层价值周洪斌：龙湖物业服务的三层价值 在北京的龙湖花盛香醍小区，业主陈先生乔迁新居，邀请了40多位朋友到家里聚会。项目物业处得知情况后，提前了解了前来祝贺的人员、车牌号等情况。聚会当天，当这些车辆进入小区的时候，秩序维护队员敬礼放行，50米一个岗哨，并有专人指引车辆停入专用的车位。物业处还派出了专业的吧员到业主家里端茶倒水，请星级酒店做冷餐，按成本价提供给业主。结果业主陈先生的朋友从进门开始，就一直处于兴奋的状态，不断地感慨“你的房子真好，物业服务真好”，让业主陈先生很有面子，受到了尊贵的待遇。后来，在这些来访的朋友中，先后有20多人购买了龙湖的房子。2021/9/1816第二节第二节 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会一、业主一、业主 根据物业管理条例第6条，房屋的所有权人为业主。（一）业主的分类业主的分类 按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主和非自然人业主。按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。按物业的所有权主体性质不同，可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。另外，按物业基本用途不同，可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。2021/9/1817（二）物业的使用人 在物业管理活动中，除了业主以外，物业的使用人（以下均简称使用人）也是物业服务企业服务的对象，也享有相应的权利，承担相应的义务。使用人是指不拥有物业所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用物业的人。包括两大类：一是与业主共同居住的亲友；二是物业的租户。使用人和业主在物业管理活动中拥有权利上的最大区别就是使用人不具有在业主大会上的投票权。2021/9/1818（三）业主的权利（三）业主的权利 1按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议4参加业主大会会议，行使投票权5选举业主委员会成员，并享有被选举权6监督权7法律、法规规定的其他权利2021/9/1819（四）业主的义务1遵守管理规约、业主大会议事规则和执行决定2交纳服务费用3法律、法规规定的其他义务 2021/9/1820（五）业主自治自律（五）业主自治自律1业主自治 业主“自治”即业主自己治理。在建筑物区分所有权的情况下，业主自治主要指业主对共有部分共同管理的权利，共同管理权利的核心是决策权，也就是说，物业管理的责任在业主。业主自治，是通过业主的参与并行使自己的选择权，即在业主大会上的投票权这一民主途径来实现的。需要说明并强调的是，选择权有三层含义：（1）表达自己的选择。（2）少数服从多数。（3）承担选择的代价。2021/9/1821 2业主自律业主自律 业主的自律意识是实现业主自治和业主权利的保证。自律意识主要包括两个方面：一是增强法律意识；二是提高公众意识。自律意识的核心思想是没有无限制的权利。物权法第7条规定，物权的行使不得损害公共利益和他人合法利益。物权法第83条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。以上规定实际上是所有权限制的两大来源。法律、法规主要体现公共利益对所有权的限制，即法律意识；管理规约主要体现私人利益对所有权的限制，即公众意识。2021/9/1822（1）法律法规对所有权的限制）法律法规对所有权的限制 相邻关系紧急避险（2）管理规约对所有权的限制）管理规约对所有权的限制 在不违反法律法规的前提下，全体业主可以根据实际情况，通过管理规约对共有部分的使用做出限制，只要经业主大会通过，就对全体业主具有约束力。这实际就是在特定的物业管理区域内，对所有权行使的限制，比如，宠物的活动区域等。2021/9/1823二、业主大会二、业主大会物权法第75条规定：业主可以设立业主大会。物业管理条例第8条确定了业主大会的内涵，即物业管理区域内全体业主组成业主大会。从建筑物区分所有权理论来看，业主大会是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。2021/9/1824（一）业主大会的成立（一）业主大会的成立p 物业管理条例第9条和业主大会和业主委员会指导规则第7条规定了业主大会的成立条件：业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。p 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。p物业管理条例本身没有统一规定物业管理的区域的划分标准，而是由省、自治区、直辖市来制定具体办法。一般而言，一个物业管理区域应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。2021/9/18251业主大会成立的流程业主大会成立的流程 p业主大会和业主委员会指导规则明确规定了业主大会成立的流程。（1）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料（2）成立首次业主大会会议筹备组（3）组织召开首次业主大会会议p首次业主大会会议最重要的内容有：表决通过管理规约和业主大会议事规则选举产生业主委员会 2021/9/18262业主大会成立的指导、协助与监督业主大会成立的指导、协助与监督业主大会的成立不仅是业主自己的事，也关系到城市社区管理的公共事务。所以物权法第75条规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。物业管理条例第10条也做出规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会和业主委员会指导规则则详细规定了指导、协助和监督的内容。2021/9/1827（二）业主大会的职责（二）业主大会的职责 物权法第76条、物业管理条例第11条和业主大会和业主委员会指导规则第17条规定了业主大会的决定事项，这就是业主大会的职责，主要有：1制定和修改业主大会议事规则；2制定和修改管理规约；3选举业主委员会或者更换业主委员会委员；4制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；5选聘和解聘物业服务企业；6筹集和使用专项维修资金；7改建、重建建筑物及其附属设施；8改变共有部分的用途；9利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。2021/9/1828（三）业主大会会议（三）业主大会会议 1会议类型会议类型（1）定期会议）定期会议 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，一般每年度召开一次。定期会议的内容就是物业管理活动中应当由业主共同决定的事项。（2）临时会议）临时会议临时会议的会议内容由召开临时会议的原因和目的确定，一般是一事一议。2021/9/18292会议形式会议形式 物业管理条例第12条和业主大会和业主委员会指导规则第22条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。3业主参加业主大会会议的方式业主参加业主大会会议的方式业主参加大会的方式既包括亲自参加，也包括委托代理人参加。4业主大会会议的表决规则业主大会会议的表决规则物业管理条例和业主大会和业主委员会指导规则对业主大会的决议分为两种，即一般决定和特殊决定。2021/9/1830三、业主委员会三、业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构。它由业主大会会议选举产生，在物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，并在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。具体来讲，业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。2021/9/1831（一）业主委员会的运作（一）业主委员会的运作1组建和换届组建和换届业主大会和业主委员会指导规则第31条则指出了业主委员会的人数要求，即“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。2021/9/18322委员的资格委员的资格业主大会和业主委员会指导规则第31条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力以及具备必要的工作时间。2021/9/18333业主委员会会议业主委员会会议业主大会和业主委员会指导规则第32条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。”第37条规定：“业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。2021/9/18344业主委员会活动经费的来源业主委员会活动经费的来源业主大会和业主委员会指导规则第42条规定，业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。2021/9/1835（二）业主委员会的基本职责（二）业主委员会的基本职责1业主委员会的基本职责物业管理条例规定业主委员会履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同：（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。2021/9/1836业主大会和业主委员会指导规则规定业主委员会履行以下职责：（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（6）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（7）业主大会赋予的其他职责。2021/9/18372业主委员会的具体工作内容业主委员会的具体工作内容（1）负责召集、组织业主大会（2）代表全体业主选聘物业服务企业、完成交接（3）监督和协助物业服务企业（4）监督管理规约的实施（5）做好与有关部门的配合工作 2021/9/1838（三）对业主委员会的监管（三）对业主委员会的监管1对业主委员会成员的监管2对业主委员会机构的监管主要指对业主委员会的备案和换届的监管。3对业主委员会行为的监管（1）当业主委员会不作为时的监管（2）当业主委员会的决定违法时的监管2021/9/1839第三节第三节 物业管理的相关机构物业管理的相关机构 一、房地产行政主管部门一、房地产行政主管部门（一）组织物业服务企业参加考评和评比（二）负责对物业服务企业的经营资质审批（三）对物业服务人员进行职业培训 二、相关行政管理部门二、相关行政管理部门 三、专业性服务企业三、专业性服务企业 2021/9/1840四、街道办事处、乡镇人民政府和居委会四、街道办事处、乡镇人民政府和居委会五、物业管理行业协会五、物业管理行业协会（一）协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策。（二）协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议。（三）帮助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步。（四）代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议。（五）组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象。（六）进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争。（七）为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务。（八）组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作。（九）促进国内、国际行业交流和合作。2021/9/1841本章小结本章小结1物业服务企业是指依法设立的、具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。具有经营性、专业性、统一性和平等性的特点。物业服务企业在依据物业管理委托合同对受托物业实施管理的过程中，具有相应的权利和义务。2中国物业服务企业最初多以“自建自管”模式为主，随着物业管理的社会化、专业化和市场化的逐步推进，其模式逐渐向“建管分离”过渡。3业主是房屋的所有权人，可以是自然人，也可以是法人。根据物权法、物业管理条例和业主大会和业主委员会指导规则，业主在物业管理中享有一定的权利，承担一定的义务。4物业管理区域内全体业主组成业主大会。一般而言，业主大会的成立遵循以下流程：首先，报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料；其次，成立首次业主大会会议筹备组；再次，组织召开首次业主大会会议。2021/9/18425根据物权法、物业管理条例和业主大会和业主委员会指导规则，业主大会具有一定的职责，并通过召开业主大会会议来履行相应的职责。6业主委员会由全体业主选举而出。根据业主大会和业主委员会指导规则，业主委员会的委员应符合一定条件。7业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作。物业管理条例规定业主委员会履行一定的职责。8对业主委员会的监管主要来自两个方面：首先是全体业主、业主大会的监管；其次是政府相关部门（主要有房地产行政主管部门、民政部门、公安部门等）和司法部门的监管。2021/9/1843