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第五章 房地产投资2021/9/181朱老师博客： 房地产投资概述 v一、房地产投资特征：v直接投资费用较高；v直接投资回收期长 v投资资本的购买力价值不易损失 v易于取得贷款支持 v直接投资资本的流动性差 v影响投资的不可分散性风险因素较多v需要专业知识和经验 v房地产投资方式和标的类型的多样性 2021/9/183朱老师博客： 二、房地产投资方式 v房地产开发投资；v房地产购置投资；v房地产抵押放款；v购买房地产证券 v房地产投资信托（REIT）与信托投资；v有限合伙(也称辛迪加)投资 v（前两种投资称为直接投资，后面几种方式均为间接投资。）2021/9/184朱老师博客： 2021/9/185朱老师博客： v(一)未开发的土地 v(二)住宅 v(三)写字楼 v(四)购物中心或零售商场（商业物业）v(五)旅馆、酒店、会议中心（产权式酒店）v(六)休闲性房地产 v(七)工业厂房、仓库 2021/9/186朱老师博客： 房地产投资财务分析 v 一、收益倍数收益倍数(乘数乘数)法法v 收益倍数法是将房地产的投资价值(购买价格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用的指标有总收益倍数、净收益倍数总收益倍数、净收益倍数。总收入倍数等于房地产价格除以该房地产的潜在年总收入。净收益倍数等于房地产价格除以年净收益。2021/9/187朱老师博客： 二、财务比率法 v(一)经营成本比率经营成本比率：经营成本比率等于经营费用除以潜在总收入。v(二)收支平衡比率收支平衡比率：收支平衡比率等于年经营费用加上年债务偿还额，除以潜在总收益。v(三)债务偿还保证率债务偿还保证率：债务偿还保证率是净收益与年本息偿还额的比值。该比值越大，说明项目投资的财务风险越小。2021/9/188朱老师博客： 三、赢利能力法 v(一)资本化率资本化率：资本化率等于净收益与房地产购买价格的比值。它可以看作是整体资产的报酬率，与净收益倍数互为倒数。v二)权益报酬率权益报酬率：权益报酬率等于税前净现金流量(净收益减去债务偿还额)与自有资金投入量的比值。v(三)税后权益报酬率税后权益报酬率：税后权益报酬率等于税后净现金流量与自有资金投入量的比值。v(四)经纪人报酬率经纪人报酬率：经纪人为了激发投资人购买房地产的兴趣，往往将因偿还债务而增加的权益(本金)部分也计入报酬。2021/9/189朱老师博客： 四、回收期法 v 回收期回收期是投资项目的初始自有资金投入量与预期税后年净现金流量的比值。它是对从投资中产生的净收人“偿付”投资成本所需时间的度量。未来某一时点离现在越远，其不确定性或风险就越大，因而投资的回收期越短越好。2021/9/1810朱老师博客： 房地产投资的基本分析2021/9/1812朱老师博客： 1998年3月19日朱总理在九届人大一次会议举行的记者招待会上强调要把住宅培育成新的经济增长点与消费热点，迎来了新一轮房地产发展期。03年以来政府对房地产业的态度转化为稳定、调控；调控渐占主导地位。05年的“组合拳”目的就是调控。2021/9/1813朱老师博客： 1000$的53个国家统计：城市化/工业化 0.7的9个国家0.71.4的14个国家1.4的大于30个国家2021/9/1818朱老师博客： 二者比1990年年26.4126.4137370.710.711995年年29.0429.0442.342.30.680.681996年年30.48 30.48 42.8 0.71 42.8 0.711997年年31.91 31.91 43.5 0.73 43.5 0.731998年年33.35 33.35 42.6 0.78 42.6 0.781999年年34.78 34.78 42.7 0.81 42.7 0.812000年年36.22 36.22 44.3 0.82 44.3 0.822001年年37.66 37.66 44.9 0.8444.9 0.842002年年39.09 39.09 44.1 0.8944.1 0.89v二二0 0一一0 0年和本世年和本世纪纪中中叶叶，将将分別分別达达到百分之四十五到百分之四十五和百分之六十五。未和百分之六十五。未来来5050年年內必必须须年均有年均有10001000万万以以上的上的农农村人口村人口转转化化为为城市人口城市人口。2021/9/1819朱老师博客： 房地产投资风险 v房地产投资风险房地产投资风险指房地产项目投资中实际收益低于预期，甚至产生亏损的可能性。（不排除出现实际收益高于预期的有利的可能性，但不能算风险。）v风险分为系统风险和非系统风险。系统风险系统风险是指那些影响所有投资者即整个房地产投资市场的因素引起的风险。如战争、通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变动等。v非系统风险非系统风险是指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低干预期收益或投资失败。2021/9/1826朱老师博客： v(一)经营风险 v(二)自然风险 v(三)流动性风险 v(四)财务风险 2021/9/1827朱老师博客： 二、房地产投资风险控制策略 v（一)选择风险较小的项目进行投资v(二)加强市场调查研究 v(三)通过投资组合来分放风险 v(四)通过良好的管理控制风险 v(五)转嫁风险 v(六)通过“期权”交易控制风险 2021/9/1828朱老师博客： 房地产置业投资分析 v置业投资是投资者在市场上购买房地产物业后，通过对房地产商品的交易或租赁来获得投资收益的一种投资方式。置业投资者一般不从事开发，投资周期可长可短，投资规模大小也有很大差异，投资目标是购置物业尽可能大的增值，或能获得尽可能高的租赁收入。v住宅投资、商铺投资、写字楼投资 2021/9/1829朱老师博客：