第07章投资性房地产2.ppt

学习目标课程内容案例讨论课后练习参考书目第八章第八章 投资性房地资产投资性房地资产2021/9/181 本章学习目标本章学习目标通过本章学习，你应能够：通过本章学习，你应能够：1.1.掌握投资性房地产的范围与确认；掌握投资性房地产的范围与确认；2.2.掌掌握握投投资资性性房房地地产产初初始始计计量量、后后续续计计量量的的核核算；算；3.3.掌握投资性房地产转换与处置的核算。掌握投资性房地产转换与处置的核算。2021/9/182增资圈地：地产扩张雄心凸显增资圈地：地产扩张雄心凸显 公开资料显示，预计公开资料显示，预计2008年及年及2009年，雅戈尔的地产业务收入将分别为年，雅戈尔的地产业务收入将分别为48亿元、亿元、72亿元，对公司的利润将达亿元，对公司的利润将达6.8亿元和亿元和11.2亿元左右。亿元左右。雅戈尔房产成立雅戈尔房产成立15年来，从立足于宁波并逐步向长三角延伸。近年来，有年来，从立足于宁波并逐步向长三角延伸。近年来，有关雅戈尔大手笔增资关雅戈尔大手笔增资“圈地圈地”的新闻不断见诸各类媒体：的新闻不断见诸各类媒体：2007年年7月，雅戈尔置业在杭州以高出起拍价月，雅戈尔置业在杭州以高出起拍价8亿元的价格击败凯德置业，亿元的价格击败凯德置业，竞得杭政储出竞得杭政储出23号地块，刷新杭州地价纪录。而之前在苏州、宁波，雅戈尔都获号地块，刷新杭州地价纪录。而之前在苏州、宁波，雅戈尔都获得过得过“地王地王”的称号。的称号。2007年年9月，另一家全资子公司宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司以月，另一家全资子公司宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司以52462万元和万元和75300万元的价格分别竞得杭州两块住宅用地。万元的价格分别竞得杭州两块住宅用地。以纺织为主业的雅戈尔以纺织为主业的雅戈尔2007年上半年服装营业收入达年上半年服装营业收入达13.8亿元，而房地产亿元，而房地产则达则达10.8亿元，两者相差不多，这表明服装和地产已成为雅戈尔的双重驱动器。亿元，两者相差不多，这表明服装和地产已成为雅戈尔的双重驱动器。2008年年2月月28日，雅戈尔集团在宁波市国有建设用地使用权挂牌出让活动日，雅戈尔集团在宁波市国有建设用地使用权挂牌出让活动中，以中，以97972.28万元的价格竞得北郊路以西地块的国有建设用地使用权，获得宁万元的价格竞得北郊路以西地块的国有建设用地使用权，获得宁波新波新“地王地王”称号。称号。据不完全统计，雅戈尔置业从据不完全统计，雅戈尔置业从07年至今，投入巨资增加土地储备，通过公开年至今，投入巨资增加土地储备，通过公开招拍挂等方式已经获得宁波、苏州及杭州等地招拍挂等方式已经获得宁波、苏州及杭州等地12项土地的使用权，新增的土地储项土地的使用权，新增的土地储备面积超过备面积超过140万平方米，总的土地储备超过万平方米，总的土地储备超过300万平米，房地产可售面积达万平米，房地产可售面积达400多万平米。公司全资子公司雅戈尔置业的开发能力和盈利能力已跻身国内房地产多万平米。公司全资子公司雅戈尔置业的开发能力和盈利能力已跻身国内房地产行业前列，成为宁波、苏州等二线发达城市区域地产龙头企业。行业前列，成为宁波、苏州等二线发达城市区域地产龙头企业。2021/9/183购入的土地使用权在尚未投入开发前，作为无形资产核算，并按其有效年限平均摊销；将土地投入商品房开发时，将土地使用权的账面摊余价值全部转入开发成本。期末对开发产品和开发成本按账面成本与可变现净值孰低计价，差额提取存货跌价准备计入当期损益。为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前计入开发成本，开发产品完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。2021/9/184（十二）投资性房地产的种类和计量模式投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产出租用资产采用与公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策；对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。2021/9/185一、投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的特征与范围（一）（一）投资性房地产的定义及特征投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，指为投资性房地产，指为赚取租金赚取租金或或资本增值资本增值或或两者两者兼有兼有而持有的房地产，具有高风险高收益的特征。而持有的房地产，具有高风险高收益的特征。特征：特征：（1）投资性房地产业务是一种经营性活动）投资性房地产业务是一种经营性活动（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产地产（3）投资性房地产有两种后续计量模式）投资性房地产有两种后续计量模式2021/9/186（二）投资性房地产的范围（二）投资性房地产的范围（1）已出租已出租的土地使用权。的土地使用权。例如例如,甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议,甲公司以年租甲公司以年租金金720万元租赁使用乙公司拥有的万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。那么万平方米土地使用权。那么,自租自租赁协议约定的租赁期开始日起赁协议约定的租赁期开始日起,这项土地使用权属于乙公司的投资性这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。房地产。（2）持有并）持有并准备增值后准备增值后转让的土地使用权。转让的土地使用权。例如例如,企业发生转产或厂址搬迁企业发生转产或厂址搬迁,部分土地使用权停止自用部分土地使用权停止自用,管理管理层决定继续持有这部分土地使用权层决定继续持有这部分土地使用权,待其增值后转让以赚取增值收益。待其增值后转让以赚取增值收益。（3）已出租的建筑物。）已出租的建筑物。例如例如,甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司给乙公司,租赁期租赁期2 年。对于甲公司而言年。对于甲公司而言,自租赁期开始日起自租赁期开始日起,该栋厂房该栋厂房属于投资性房地产。属于投资性房地产。下列各项不属于投资性房地产下列各项不属于投资性房地产：（1）自用自用房地产房地产(固定资产或无形资产固定资产或无形资产)；（；（2）作为）作为存货存货的房地产：适用存货，销售收入适用收入；的房地产：适用存货，销售收入适用收入；（3）企业）企业代建代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用的房地产，收入和费用的确认和计量适用建造合同。建造合同。2021/9/1874、下列房地产，是否属于投资性房地产，要、下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断根据具体情况判断 （1）一项房地产，）一项房地产，部分用于赚取租金部分用于赚取租金或资或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果分，如果能够分别计量和出售的，能够分别计量和出售的，可以确可以确认为投资性房地产，否则不可。认为投资性房地产，否则不可。（2）关联企业关联企业之间租赁房地产，出租方应之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为在编制合并报表时，应将其作为企业集团企业集团的自用房地产的自用房地产。2021/9/188【例题【例题1】下列项目中，属于投资性房地产】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。的有（）。A.已出租的建筑物已出租的建筑物B.已出租的土地使用权已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用持有并准备增值后转让的土地使用权权D.按照国家有关规定认定的闲置土地按照国家有关规定认定的闲置土地E.作为存货的房地产作为存货的房地产【答案】【答案】ABC 2021/9/189二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认和初始计量1.确认确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合符合投资性房地产的概念投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：产的两个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。2021/9/18102.初始计量初始计量按照按照成本成本进行初始计量，比照固定资产和进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求确定。无形资产等相关要求确定。外购或自制外购或自制:只有只有购入或完成的同时用于出购入或完成的同时用于出租或资本增值的租或资本增值的：借借:投资性房地产投资性房地产 贷：银行存款贷：银行存款 在建工程等在建工程等否则否则,先做固定资产、无形资产或存货，再先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。按转换处理。2021/9/1811（1）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。2021/9/1812（二）与投资性房地产有关的后续支出（二）与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。资性房地产成本。（转入在建工程）（转入在建工程）2.费用化的后续支出费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。生时计入当期损益。2021/9/1813三、三、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式进行后续计量（一）采用成本模式进行后续计量按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行后续计量：产进行后续计量：1.计提折旧或进行摊销计提折旧或进行摊销.借借:其他业务成本其他业务成本 贷贷:投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)2.租金收入租金收入,作作“其他业务收入其他业务收入”。3.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。借借:资产减值损失资产减值损失 贷贷:投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备2021/9/1814例如：某企业投资性房地产采用成本模式例如：某企业投资性房地产采用成本模式计量，计量，2007年年1月月1日以日以270万元购入一幢万元购入一幢建筑物用于出租。预计使用建筑物用于出租。预计使用20年，预计净年，预计净残值为残值为30万元。采用直线法折旧。万元。采用直线法折旧。2007年年的租金收入的租金收入15万元存入银行。万元存入银行。2007年年12月月31日，估价可收回金额为日，估价可收回金额为250万元。万元。2021/9/1815借借:投资性房地产投资性房地产 270 270 贷：银行存款贷：银行存款 270 270借借:其他业务成本其他业务成本 11 贷贷:投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 11借借:资产减值损失资产减值损失 9 贷贷:投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 9借：银行存款借：银行存款 15 贷：其他业务收入贷：其他业务收入152021/9/1816（二）采用公允价值模式进行后续计量（二）采用公允价值模式进行后续计量1.采用公允价值模式的采用公允价值模式的前提条件前提条件只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得持续可靠取得。即同时满足下列条件：即同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。性房地产的公允价值作出合理的估计。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。2021/9/1817会计科目投资性房地产投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动公允价值变动损益公允价值变动损益2021/9/18182.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 (1)不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；(2)以资产负债表日投资性房地产的公允价以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益：益：借借:投资性房地产投资性房地产-XX-XX（公允价值变动）（公允价值变动）贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 （公允价值下降则公允价值下降则分录相反）分录相反）(3)取得的租金收入确认为其他业务收入。取得的租金收入确认为其他业务收入。2021/9/1819长江房地产公司（以下简称长江公司）于长江房地产公司（以下简称长江公司）于2007年年1月月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为计量，租期为3年，每年年，每年12月月31日收取租金日收取租金100万万元，出租时，该幢商品房的成本为元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公万元，公允价值为允价值为2200万元，万元，2007年年12月月31日，该幢商品日，该幢商品房的公允价值为房的公允价值为2150万元，万元，2008年年12月月31日，该日，该幢商品房的公允价值为幢商品房的公允价值为2120万元，万元，2009年年12月月31日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为2050万元，万元，2010年年1月月5日将该幢商品房对外出售，收到日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存万元存入银行。入银行。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）入）2021/9/1820（1）2007.1.1借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 2200贷：库存商品贷：库存商品 2000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 200（2）2007.12.31借：银行存款借：银行存款 100贷：贷：其他业务收入其他业务收入 100借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 50贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 502021/9/1821（3）2008.12.31借：银行存款借：银行存款 100贷：贷：其他业务收入其他业务收入 100借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 30贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 3（4）2009.12.31借：银行存款借：银行存款 100贷：贷：其他业务收入其他业务收入 100借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 70贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 702021/9/1822（5）2010.1.5借：银行存款借：银行存款 2080贷：贷：其他业务收入其他业务收入 2080借：其他业务成本借：其他业务成本 2050 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 150贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 2200同时，同时，借：其他业务收入借：其他业务收入 150 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 150 借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 200贷：其他业务收入贷：其他业务收入 2002021/9/1823课堂练习甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年年。当年10月月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。出租的房地产进行后续计量。2007年年l2月月31日，日，该写字楼的公允价值为该写字楼的公允价值为92 000 000元。元。2008年年l2月月31日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为93 000 000元。元。2021/9/1824甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）207年年10月月1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）90 000 000 贷：开发产品贷：开发产品90 000 000（2）2007年年12月月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）2 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益2 000 000（3）2008年年12月月31日，公允价值又发生变动日，公允价值又发生变动借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）1 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益1 000 0002021/9/1825三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更会计政策变更处理，将变更时公允价值与账处理，将变更时公允价值与账面价值的面价值的差额调整期初留存收益差额调整期初留存收益。不得从公允价值模式转为成本模式！不得从公允价值模式转为成本模式！会计政策，是指企业进行会计核算和编制会计报表时所采用的具体原会计政策，是指企业进行会计核算和编制会计报表时所采用的具体原则、方法和程序。只有在对同一经济业务所允许采用的会计处理方法则、方法和程序。只有在对同一经济业务所允许采用的会计处理方法存在多种选择时，会计政策才具有实际意义，因而会计政策存在一个存在多种选择时，会计政策才具有实际意义，因而会计政策存在一个“选择选择”问题。企业所选择的会计政策，将构成企业会计制度的一个问题。企业所选择的会计政策，将构成企业会计制度的一个重要方面。重要方面。2021/9/18262021/9/18272007年年1月月1日，甲将一栋写字楼租赁日，甲将一栋写字楼租赁给乙公司使用，原采用成本模式计量，给乙公司使用，原采用成本模式计量，现在符合公允价值计量条件，转为公现在符合公允价值计量条件，转为公允价值计量模式。该写字楼原价允价值计量模式。该写字楼原价900万万元元,已计提折旧已计提折旧27万元，账面价万元，账面价873万万元，元，2007年年1月月1日的公允价值为日的公允价值为950万元，假设甲按照净利润的万元，假设甲按照净利润的10计提计提盈余公积。盈余公积。2021/9/1828借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 950 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 27 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 900 利润分配未分配利润利润分配未分配利润 69.3 盈余公积盈余公积 7.72021/9/1829四、四、投资性房地产的投资性房地产的转换转换和处置和处置（一）房地产的转换（一）房地产的转换房地产的转换，是因房地产房地产的转换，是因房地产用途发生用途发生改变改变而对房地产进行的而对房地产进行的重新分类重新分类。即。即将投资性房地产转换为其他资产或者将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。将其他资产转换为投资性房地产。2021/9/18301.房地产的转换形式及转换日：房地产的转换形式及转换日：(1)将投资性房地产将投资性房地产转为自用转为自用房地产房地产:转换日为转换日为房地产达到自用状态房地产达到自用状态,企业开始将其用于生产企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期商品、提供劳务或者经营管理的日期.(2)作为作为存货存货的房地产的房地产改为出租改为出租:转换日为租赁转换日为租赁期开始日期开始日.(3)自用建筑物或土地使用权停止自用建筑物或土地使用权停止自用改为出自用改为出租租：转换日为租赁期开始日：转换日为租赁期开始日.(4)自用土地使用权停止自用改用于资本增值自用土地使用权停止自用改用于资本增值:转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期于资本增值的日期.2021/9/1831（二）房地产转换的会计处理（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下在成本模式下:应当将房地产转换前的应当将房地产转换前的账面价值账面价值作为转换后作为转换后的入账价值的入账价值.（1）成本模式投资性房地产）成本模式投资性房地产转为自用转为自用房地产；房地产；（2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产；量的投资性房地产；2021/9/18322021/9/1833长江公司于长江公司于2008年年1月月1日将采用成本模式计量的日将采用成本模式计量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使用，该建筑物用，该建筑物2007年年12月月31日的账面价值为日的账面价值为1800万元，（成本万元，（成本1900万元，已折旧万元，已折旧100万元），万元），要求：要求：编制长江公司编制长江公司2008年年1月月1日将投资性房地产转为日将投资性房地产转为自用的会计分录。自用的会计分录。借：投资性房地产累计折旧借：投资性房地产累计折旧 100 固定资产固定资产 1900 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 1900 累计折旧累计折旧 100 2021/9/18342.公允价值模式计量公允价值模式计量（1）投资性房地产）投资性房地产转换为自用转换为自用房地产房地产以其转换当日的以其转换当日的公允价值作为公允价值作为自用房地产的自用房地产的账面价值账面价值,公允价值与原账面价值的差额计公允价值与原账面价值的差额计入当期损益入当期损益(公允价值变动损益公允价值变动损益).借：固定资产借：固定资产 无形资产无形资产(转换日的公允价值转换日的公允价值)贷贷:投资性房地产投资性房地产(借或贷借或贷):):公允价值变动损益公允价值变动损益2021/9/18352021/9/1836长江公司于长江公司于2008年年1月月30日将采用公允价值日将采用公允价值模式计量的投资性房地产（一建筑物）转模式计量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使用，该建筑物为行政管理部门使用，该建筑物2007年年12月月31日的公允价值为日的公允价值为2000万元，（成本万元，（成本1900万元，公允价值变动万元，公允价值变动100万元），万元），2008年年1月月30日的公允价值为日的公允价值为2070万元，万元，转换日该建筑物的尚可使用年限为转换日该建筑物的尚可使用年限为15年，年，采用年限平均法计提折旧，无残值。采用年限平均法计提折旧，无残值。要求：要求：编制长江公司编制长江公司2008年年1月月30日将投资性房地日将投资性房地产转为自用的会计分录。产转为自用的会计分录。2021/9/1837借：固定资产借：固定资产 2070贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 1900 公允价值变动公允价值变动 100 公允价值变动损益公允价值变动损益 702021/9/1838(2)(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产计量的投资性房地产:按照转换当日的按照转换当日的公允价值计量公允价值计量.转换当日的公允价值转换当日的公允价值小于小于原账面价值的原账面价值的,其差额其差额计入当期损益计入当期损益(公允价值变动损益公允价值变动损益),转换当日的公允价值转换当日的公允价值大于大于原账面价值的原账面价值的,其差额其差额作为资本公积作为资本公积(其他资本公积其他资本公积).处置该项投资性处置该项投资性房地产时房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益置当期损益(其他业务收入其他业务收入)2021/9/1839举例举例长江房地产公司（以下简称长江公司）于长江房地产公司（以下简称长江公司）于2006年年12月月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为式计量，租期为3年，每年年，每年12月月31日收取租金日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，万元，已提折旧已提折旧500万元，已提减值准备万元，已提减值准备300万元尚可使万元尚可使用年限为用年限为20年，公允价值为年，公允价值为1800万元，万元，2007年年12月月31日，该建筑物的公允价值为日，该建筑物的公允价值为1850万元。万元。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。2021/9/1840（1）2006.12.31借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本1800 公允价值变动损益公允价值变动损益 200 累计折旧累计折旧 500 固定资产减值准备固定资产减值准备 300 贷：固定资产贷：固定资产 2800（2）2007.12.31借：银行存款借：银行存款 150 贷：贷：其他业务收入其他业务收入 150借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 50 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 50注意：处置时将该项投资性房地产原累计公允价注意：处置时将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益转为其他业务收入。值变动损益转为其他业务收入。2021/9/1841长江房地产公司（以下简称长江公司）于长江房地产公司（以下简称长江公司）于2006年年12月月31日将一建筑物对外出租并采日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为用公允价值模式计量，租期为3年，每年年，每年12月月31日收取租金日收取租金150万元，出租时，该建筑万元，出租时，该建筑物的成本为物的成本为2800万元，已提折旧万元，已提折旧500万元，万元，已提减值准备已提减值准备300万元尚可使用年限为万元尚可使用年限为20年，年，公允价值为公允价值为2200万元，万元，2007年年2月月3日，该日，该建筑物的建筑物的对外出售，收到对外出售，收到1800万元存入银行。万元存入银行。要求：编制长江公司上述经济业务的会计要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。分录。2021/9/1842（1）2006.12.31借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 2200 累计折旧累计折旧 500 固定资产减值准备固定资产减值准备 300 贷：固定资产贷：固定资产 2800 资本公积资本公积 200（2）2007.2.3借：银行存款借：银行存款 1800 贷：贷：其他业务收入其他业务收入 18002021/9/1843借：其他业务成本借：其他业务成本 2200 贷：投资性房地产成本贷：投资性房地产成本 2200将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分应将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（当转入处置当期损益（其他业务收入）其他业务收入）借借:资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 200 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 2002021/9/1844课堂练习甲企业是从事房地产开发业务的企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额为450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用公允价值模式计量。假设4月15日该写字楼的公允价值为410 000 000元，2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为430 000 000元。2008年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于2008年6月以460 000 000元出售，出售款项已收讫。2021/9/1845甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）2007年年4月月15日日借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）410 000 000 公允价值变动损益公允价值变动损益 40 000 000 贷：开发产品贷：开发产品 450 000 000（2）2007年年12月月31日日借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）20 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 20 000 000（3）2008年年6月，出售时月，出售时借：银行存款借：银行存款 460 000 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 460 000 000借：其他业务成本借：其他业务成本 430 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）410 000 00 写字楼（公允价值变动写字楼（公允价值变动 20 000 000同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入。公允价值变动减值公允价值变动减值40 000 000元公允价值变动增值元公允价值变动增值20 000 000元元公允价值变动减值公允价值变动减值20 000 000元元借：其他业务收入借：其他业务收入 20 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 20 000 0002021/9/1846沿用前例相关资料，假设转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为470 000 000元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480 000 000元。2008年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于2008年6月以550 000 000元出售，出售款项已收讫。2021/9/1847甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）2007年年4月月15日日借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）470 000 000 贷：开发产品贷：开发产品 450 000 000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 20 000 000（2）2007年年12月月31日日借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）10 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 10 000 000（3）2008年年6月，出售时月，出售时借：银行存款借：银行存款550 000 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 550 000 000借：其他业务成本借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）470 000 000 写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）10 000 000同时，将资产性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入同时，将资产性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 l0 000 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 l0 000 000同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 20 000 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 20 000 000点评点评：在转换初始时会计处理不对称：若公允价值大于原账面价值，计入资：在转换初始时会计处理不对称：若公允价值大于原账面价值，计入资本公积；小于原账面价值，计入公允价值变动损益。处置时，要分别转回，本公积；小于原账面价值，计入公允价值变动损益。处置时，要分别转回，调整其他业务收入。调整其他业务收入。2021/9/1848二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时：地产毁损时：实际收到的处置收入计入实际收到的处置收入计入其他业务收入其他业务收入处置投资性房地产的账面价值计入处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本其他业务成本注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原计入注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益.借借:公允价值变动损益公允价值变动损益 贷贷:其他业务收入其他业务收入或者相反.2021/9/1849【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为出售给乙公司，合同价款为300 000 000元，乙元，乙公司已用银行存款付清。公司已用银行存款付清。（1）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为售时，该栋写字楼的成本为280 000 000元，已元，已计提折旧计提折旧30 000 000元。元。（2）假设这栋写字楼原采用公允价值模式计量。）假设这栋写字楼原采用公允价值模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为出售时，该栋写字楼的成本为210 000 000元，元，公允价值变动为借方余额公允价值变动为借方余额40 000 000元。元。2021/9/1850（1）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为字楼的成本为280 000 000元，已计提折旧元，已计提折旧30 000 000元。元。甲公司的账务处理如下：甲公司的账务处理如下：借：银行存款借：银行存款 300 000 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 300 000 000借：其他业务成本借：其他业务成本250 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）30 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼 280 000 000（2）甲公司的账