拆迁房屋评估.ppt

项目三项目三拆迁房地产评估拆迁房地产评估2021/9/1812021/9/182本项目主要内容本项目主要内容 21成本法的评估过程成本法的评估过程市场比较法在拆迁房地产中的运用市场比较法在拆迁房地产中的运用2021/9/183任务任务1运用市场法评估拆迁房地产运用市场法评估拆迁房地产v引言：引言：v市市场场比比较较法法是是房房地地产产估估价价的的基基本本方方法法中中最最重重要要、最最常常用用的的一一种种，在在估估价价实实务务中中往往往往为为估估价价人人员员首首先先选选用用。而而在在运运用用其其他他估估价价方方法法时时，也也必必须须以以市市场场比比较较法法为为辅辅助助，所所以以它它又又是是最最基基础础的的方方法法。如如剩剩余余法法中中的的预预期期房房地地产产价价格格便便是是用用市市场比较法来估算的。场比较法来估算的。v本本任任务务重重点点掌掌握握市市场场比比较较法法的的理理论论依依据据、比比较较实实例例的的选选取取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。2021/9/184一、市场法的相关知识一、市场法的相关知识v（一）概念（一）概念v市市场场比比较较法法：（The Sales ComparisonApproach）又又称称市市场场法法、交交易易实实例例比比较较法法、买买卖卖实实例例比比较较法法、市市场场资资料料比比较较法法等等。指指将将估估价价对对象象与与估估价价时时点点的的近近期期有有过过交交易易的的类类似似房房地地产产加加以以比比较较，对对这这些些类类似似房房地地产产的的成成交交价价格格做做适适当当的的修修正正，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方法。方法。2021/9/185v类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。v具体要求选取的房地产符合下列6个条件：v在区位上应与估价对象处在同一供求范围内；v在用途上应与估价对象的用途相同；v在规模上应与估价对象的规模相当；v在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同；v在档次上应与估价对象的档次相当；v在权利上应与估价对象的权利性质相同。类似房地产类似房地产2021/9/186二、理论依据（二）理论依据（二）理论依据-替代原理替代原理v由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具在同等效用的商品获间将产生替代效应，最终使得市场上具在同等效用的商品获得相同的市场价格。得相同的市场价格。因此，估价对象的市场价值可与估价对因此，估价对象的市场价值可与估价对象同类型的具有替代性的交易实例来决定。也就上说，可能象同类型的具有替代性的交易实例来决定。也就上说，可能利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测估价对象可能实现的市场价格。推测估价对象可能实现的市场价格。2021/9/187（三）市场比较法的适用条件和范围（三）市场比较法的适用条件和范围必须具备以下三个条件：必须具备以下三个条件：v1.市场上有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要；市场上有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要；v市市场场比比较较法法的的运运用用完完全全取取决决于于市市场场信信息息。一一般般认认为为评评估估者者掌掌握握的的初初始始资资料料即即供供筛筛选选的的房房地地产产交交易易实实例例至至少少应应有有10个个以上，其中不少于以上，其中不少于3个最终可以选定为比较实例。个最终可以选定为比较实例。v2.比较实例与估价对象具有替代性；比较实例与估价对象具有替代性；v3.资料要可靠。资料要可靠。不适应用于：不适应用于：v1.房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区；房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区；v2.对对某某些些交交易易实实例例极极少少、类类型型特特殊殊的的房房地地产产，如如寺寺院院、园园林等。林等。2021/9/188二、二、市场法评估城市拆迁房屋价值的操作过程市场法评估城市拆迁房屋价值的操作过程v1.拆迁估价前的准备工作拆迁估价前的准备工作v2.入户调查入户调查v3.收集市场交易资料收集市场交易资料v4.选取可比实例选取可比实例v5.建立价格可比基准建立价格可比基准v6.交易日期修正交易日期修正v7交易情况修正交易情况修正v8房地产状况修正房地产状况修正v9求取比准价格求取比准价格2021/9/1892021/9/1810二、交易实例搜集与筛选搜集交易实例的资料搜集交易实例的资料-运用市场法的基础和前提条件运用市场法的基础和前提条件vl l通常的信息渠道有：通常的信息渠道有：1查阅政府有关部门的房地产交易等资料查阅政府有关部门的房地产交易等资料2查阅有关房地产出售、出租的广告、信息等查阅有关房地产出售、出租的广告、信息等3参加房地产交易展示会，了解房地产价格行参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。情，搜集有关信息，索取有关资料。4向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等了解有关房地产交易的情况。机构、司法机关等了解有关房地产交易的情况。2021/9/18115假装成房地产购买者，与房地产出售者，如假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。房地产价格资料。6同行之间相互提供。估价机构或估价人员可同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料案例资料2021/9/1812交易实例需要搜集的内容有哪些？需要搜集交易实例的内容很重要，一般有：需要搜集交易实例的内容很重要，一般有：(1)交易双方的基本情况和交易目的；(2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等：(3)成交日期；(4)成交价格；(5)付款方式；(6)交易情况等。2021/9/1813交易实例调查表格交易实例调查表格实例名称区域位置交易双方买方：卖方：成交价格总价：单价：成交日期付款方式货币种类房地产状况区位状况：权益状况：实物状况：交易情况具体说明位置图套型图资料来源调查人员：调查人员：调查日期：调查日期：年年 月月 日日2021/9/1814选取可比实例选取可比实例v1.类类似似房房地地产产：地地区区相相同同、用用途途相相同同、结结构构相相同、权利性质相同同、权利性质相同(出让方式出让方式)；v2.可比实例的交易类型与可比实例的交易类型与估价目的估价目的相吻合；相吻合；v3.交交易易实实例例必必须须为为正正常常交交易易。正正常常交交易易是是指指公公平平竞竞争争、信信息息通通畅畅、平平等等自自愿愿的的市市场场条条件件下下进进行的公平交易；行的公平交易；v4.交交易易时时间间与与估估价价对对象象的的估估价价时时点点应应尽尽量量接接近近。最长时间不宜超过最长时间不宜超过2年。年。2021/9/1815例：某一幢砖混结构的住宅，建筑层数为例：某一幢砖混结构的住宅，建筑层数为9层，地区级别为层，地区级别为5级。要求用市场比较法评估其出售价格，请从下表中所给出的级。要求用市场比较法评估其出售价格，请从下表中所给出的资料中选取合适的比较实例。资料中选取合适的比较实例。实例实例房屋性质房屋性质估价时间与目的估价时间与目的地区级别地区级别市场价格市场价格（元（元/m2）A钢混结构钢混结构9层综合楼层综合楼近期近期/出售出售51700B砖混结构砖混结构9层住宅层住宅5年前年前/出售出售8960C砖混结构砖混结构5层写字楼层写字楼近期近期/出租出租5690D砖混结构砖混结构9层住宅层住宅半年前半年前/抵押抵押5抵押价值抵押价值1100E砖混结构砖混结构9层住宅层住宅近期近期/出售出售51500结论：可选取实例结论：可选取实例E 做为待估房地产的可比实例之一。做为待估房地产的可比实例之一。2021/9/1816建立价格可比基础建立价格可比基础v现搜集甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积现搜集甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积140m2，成交总价，成交总价95万元，一次付清，该类房地产的得房万元，一次付清，该类房地产的得房率（使用率）为率（使用率）为0.78；乙实例建筑面积；乙实例建筑面积180m2，成交，成交总价总价120万元，分两次支付，首付万元，分两次支付，首付40万元，余额于一年万元，余额于一年后付清，月利率为后付清，月利率为0.6%；丙实例建筑面积为；丙实例建筑面积为40坪，成坪，成交总价交总价1200万日元，一次付清。丙实例交易当时的人民万日元，一次付清。丙实例交易当时的人民币与日元的市场汇价为币与日元的市场汇价为1元元=15日元，估价时点人民币与日元，估价时点人民币与日元的市场汇价为日元的市场汇价为1元元=15.2日元。试将上述资料整理成日元。试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币价格。一次付清建筑面积每平方米人民币价格。2021/9/1817vl l统一货币单位统一货币单位vl l统一付款方式统一付款方式vl l统一采用单价统一采用单价vl l统一面积内涵统一面积内涵vl l统一面积单位统一面积单位2021/9/1818v解解（1）统一付款方式。）统一付款方式。v甲总价甲总价=95（万元人民币）（万元人民币）v乙总价乙总价=40+80（1+0.6%）12v=114.46（万元人民币）（万元人民币）v丙总价丙总价=1200（万日元）（万日元）v（2）统一采用单价。）统一采用单价。v甲单价甲单价=950000140=6785.71（元人民币平方（元人民币平方米使用面积）米使用面积）v乙单价乙单价=1144600180=6358.89（元人民币平方（元人民币平方米建筑面积）米建筑面积）v丙单价丙单价=120040=30（万日元坪建筑面积）（万日元坪建筑面积）2021/9/1819v（3）统一币种和货币单位。）统一币种和货币单位。v以人民币元为基准，则需要将丙交易实例的日元换算以人民币元为基准，则需要将丙交易实例的日元换算为人民币元。为人民币元。v甲单价甲单价=9500001406785.71（元人民币（元人民币平方米使用面积）平方米使用面积）v乙单价乙单价=11446001806358.89（元人民币（元人民币平方米建筑面积）平方米建筑面积）v丙单价丙单价=30000015=20000（元人民币坪（元人民币坪建筑面积）建筑面积）2021/9/1820v（4）统一面积内涵。）统一面积内涵。v甲单价甲单价=6785.710.78=5292.85（元人民（元人民币平方米建筑面积）币平方米建筑面积）v乙单价乙单价=6358.89（元人民币平方米建筑面积）（元人民币平方米建筑面积）v丙单价丙单价=20000（元人民币坪建筑面积）（元人民币坪建筑面积）v（5）统一面积单位。）统一面积单位。v以平方米为基准，以平方米为基准，1平方米平方米0303坪，则：坪，则：甲单价甲单价=5292.85（元人民币平方米建筑面积）（元人民币平方米建筑面积）v乙单价乙单价=6358.89（元人民币平方米建筑面积）（元人民币平方米建筑面积）v丙单价丙单价=200000303=6060（元人民币（元人民币平方米建筑面积）平方米建筑面积）2021/9/1821以上建立价格可比基础可以如下计算：以上建立价格可比基础可以如下计算：v甲单价甲单价=一次性付清的人民币总价一次性付清的人民币总价总建筑面积总建筑面积v=950000（1400.78）=5292.85（元（元/m2）v乙单价乙单价=一次性付清的人民币总价一次性付清的人民币总价总建筑面积总建筑面积v=400000+800000（1+0.6%）12180=6358.89（元（元/m2）v丙单价丙单价=一次性付清的人民币总价一次性付清的人民币总价总建筑面积总建筑面积v=(1200000015.2)（400.303）v=6060（元（元/m2）2021/9/1822交易日期修正交易日期修正交交易易日日期期修修正正：将将可可比比实实例例在在其其成成交交日日期期时时的的价价格格修修正正为为估估价价时时点点时时的的价价格格，如如此此才才能能将将其其作作为为估估价价对对象象的的价价格格。对对比比较较实实例例的的交交易易日日期期进进行行修修正正，其其实实是是要要对对房房地地产产的的销销售售价价格格予予以以调调整整，以以反反映映随随着时间变化房地产市场价格行情的涨跌情况。着时间变化房地产市场价格行情的涨跌情况。v修修正正系系数数=估估价价时时点点的的价价格格指指数数/交交易易日日期期的的价价格格指指数数（一般用物价指数，最适宜采用房地产价格指数）（一般用物价指数，最适宜采用房地产价格指数）v修正系数修正系数=1+T%或或(100+T)/1002021/9/1823v修正方法修正方法v交易日期调整的价格指数法：交易日期调整的价格指数法：v价格指数为基比时的修正；价格指数为基比时的修正；v价格指数为环比时的修正。价格指数为环比时的修正。v交易日期调整的价格变动率法交易日期调整的价格变动率法。2021/9/1824价格指数为基比时的修正价格指数为基比时的修正v1.某宗房地产某宗房地产2008年年5月月1日的价格为日的价格为2000元，现需元，现需要将其调整到要将其调整到2008年年10月月1日。已知该宗房地产所在地区日。已知该宗房地产所在地区类似房地产类似房地产2008年年4月月1日至日至10月月1目的价格指数分别为目的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以（以2006年年1月月1日为日为l00）。请计算该宗房地产）。请计算该宗房地产2008年年10月月1目的价格。目的价格。v【解解】该宗房地产该宗房地产2008年年10月月1日的价格计算如下：日的价格计算如下：v2000=2626.51(元元)v可比实例在其成交日期的价格可比实例在其成交日期的价格v=可比实例在估价时点的价格可比实例在估价时点的价格2021/9/1825价格指数为环比时的修正价格指数为环比时的修正v2.某宗房地产某宗房地产2008年年6月月1日的价格为日的价格为2000元，元，现需要将其调整到现需要将其调整到2008年年10月月1日。已知该宗房地产日。已知该宗房地产所在地区类似房地产所在地区类似房地产2008年年4月月1日至日至10月月1目的价目的价格指数分别为格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为均以上个月为100)。请计算该宗。请计算该宗房地产房地产2008年年10月月1日的价格。日的价格。v解解该宗房地产该宗房地产2007年年10月月1日的价格计算如下：日的价格计算如下：vv2000v=3046.80(元元)2021/9/1826交易日期调整的价格变动率法交易日期调整的价格变动率法v为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元，成交日期2006年10月1日。另调查获知2006年6月1日至2007年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨l.5，2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上涨2。请对该可比实例的价格进行交易日期调整。v【解】对该可比实例的价格进行交易日期调整，是将该价格调整到2007年9月1日，即v3000（1+1.5）4（1+2）7=3658元2021/9/1827（二）交易情况修正v交交易易行行为为中中的的个个别别情情况况不不易易实实现现完完全全的的公公平平竞竞争争的的市市场场，容易造成价格偏差的特殊因素一般有以下几种：容易造成价格偏差的特殊因素一般有以下几种：v1.有有一一定定的的特特殊殊利利害害关关系系的的交交易易主主体体之之间间的的房房地地产产交交易易，如亲朋好友；如亲朋好友；v2.急于出售或急于购买的交易；急于出售或急于购买的交易；v3.有特别动机或偏好的房地产交易；有特别动机或偏好的房地产交易；v4.交易双方信息不对称；交易双方信息不对称；v5.特殊方式的交易：拍卖、招标、哄抬或抛售等。特殊方式的交易：拍卖、招标、哄抬或抛售等。交易情况修正交易情况修正2021/9/1828v6.交易税费非正常负担的交易；交易税费非正常负担的交易；v正常成交额正常成交额-应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费v=卖方实际得到的房款卖方实际得到的房款v正常成交额正常成交额+应由买方负担的税费应由买方负担的税费v=买方实际付出的房款买方实际付出的房款v7.相邻房地产的合并交易；相邻房地产的合并交易；v8.受债权债务关系影响的交易；受债权债务关系影响的交易；v9.其其他他特特殊殊的的交交易易情情形形，如如政政府府面面向向特特殊殊住住房房消消费主体售出的解困房、廉价房等。费主体售出的解困房、廉价房等。2021/9/1829v交易情况修正：交易情况修正：v修正比率修正比率=正常交易情况正常交易情况/实例交易情况实例交易情况v修正比率修正比率=100/=100/（100 100+S S）或）或1/(11/(1+S%)S%)2021/9/1830房地产状况修正房地产状况修正v区区位位修修正正：主主要要包包括括交交通通状状况况、繁繁华华程程度度、公公共共设施完备程度、临街状况、楼层、朝向等。设施完备程度、临街状况、楼层、朝向等。v权权益益修修正正：土土地地使使用用权权年年限限、城城市市规规划划限限制制条条件件等。等。v实物状况修正：实物状况修正：v土土地地面面积积大大小小、形形状状、基基础础设设施施完完备备程程度度、土土地地平整程度、地势、地质水文状况。平整程度、地势、地质水文状况。v建建筑筑物物-新新旧旧程程度度、建建筑筑规规模模、建建筑筑结结构构、设设备备、装修、平面布置、工程质量等。装修、平面布置、工程质量等。2021/9/1831房地产状况修正房地产状况修正v房地产状况调整中，可以根据每种因素的具体情况而房地产状况调整中，可以根据每种因素的具体情况而分别予以调整，例如土地使用期限调整、容积率调分别予以调整，例如土地使用期限调整、容积率调整、建筑物年龄调整、楼层调整、朝向调整等。整、建筑物年龄调整、楼层调整、朝向调整等。2021/9/1832v修正方法修正方法v1）直接比较修正）直接比较修正v-以估价对象的房地产状况为基准（为以估价对象的房地产状况为基准（为100），将可比），将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。化为修正价格的比率。v修正比率修正比率=100/（100+R）或）或1/(1+R%)v2）间接比较修正）间接比较修正v-先先将将可可比比实实例例状状况况修修正正为为一一个个标标准准的的房房地地产产状状况况，以以此此标标准准的的房房地地产产状状况况为为基基准准，估估价价对对象象的的房房地地产产状状况况与与之之比比较得到修正价格的比率。较得到修正价格的比率。v修正比率修正比率=100（100+R2）v（100+R1）1002021/9/1833例例1.在采用直接比较法进行房地产状况修正中，判定某可在采用直接比较法进行房地产状况修正中，判定某可比实例的房地产状况修正系数为比实例的房地产状况修正系数为0.98，其依据是（，其依据是（）A.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为价格的影响幅度为2%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为价格的影响幅度为2%C.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为价格的影响幅度为2.04%2021/9/1834v例例2.比较法中，采用间接比较对可比实例价格比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正，其中可比实例的房地产进行房地产状况修正，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得状况优于标准房地产状况得102分，估价对象分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得的房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则分，则房地产状况修正系数为？房地产状况修正系数为？2021/9/1835求取比准价格求取比准价格v待待估估房房地地产产价价格格=可可比比实实例例房房地地产产价价格格交交易易时时间间修修正系数正系数交易情况修正系数交易情况修正系数房地产状况修正系数房地产状况修正系数v待估房地产价格待估房地产价格=P（100+T）/100v100/（100+S S）100/（100+R）v比比较较实实例例比比交交易易对对象象的的情情况况好好的的，需需要要将将比比较较实实例例的的价价格格下下调调时时，取取正正号号；反反之之，需需要要将将比比较较实实例例价价格格向向上调整，则取负号。上调整，则取负号。2021/9/1836最终比准价格的方法最终比准价格的方法每个可比实例的成交价格经过上述各项修正之后，都会相应地得出一个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。综合的方法有下列4种：平均数；中位数；众数；其他方法。2021/9/1837任务任务2运用成本法评估拆迁房地产运用成本法评估拆迁房地产v教学目标教学目标v本本任任务务主主要要介介绍绍成成本本估估价价法法的的基基本本原原理理和和操操作作要要点点。通通过过学学习习，应应掌掌握握成成本本法法的的基基本本原原理理、适适用用范范围围、操操作作步步骤骤和和基基本本公公式式，理理解解成成本本、重重置置成成本本、直直接接成成本本、间间接接成成本本、减减价价修修正正等等基基本本概概念念，并并掌掌握握建建筑筑物物的的重重新新建建造造成成本本和和减减价价修修正正额额的的评评估方法，掌握评估租金的成本法估方法，掌握评估租金的成本法积算法。积算法。2021/9/1838v一、成本法的概念v1.成本的含义：是指价格，即估价对象房地产在估价时点的重置价。成本成本-价格价格完全性完全性 现时性现时性客观性客观性2021/9/1839 （1）完全性：是指对于房地产的购买者而言须支付的全）完全性：是指对于房地产的购买者而言须支付的全部金额，而不是指对于开发商而言的开发成本。因此它不部金额，而不是指对于开发商而言的开发成本。因此它不仅包括开发商的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税仅包括开发商的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金。金。（2）现时性：是指待估房地产在估价时点的重新建造成）现时性：是指待估房地产在估价时点的重新建造成本，而本，而不是不是其当初建造时所发生的成本（其当初建造时所发生的成本（历史成本历史成本），但），但还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。（3）客观性：意味着这时所说的成本是在估价时点的经）客观性：意味着这时所说的成本是在估价时点的经济、技术条件下，重新开发估价对象房地产所必须花费的济、技术条件下，重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本，而非估价对象房地产开发的实际花费的成本。正常成本，而非估价对象房地产开发的实际花费的成本。2021/9/18402、成本法、成本法v（cost approach），又称原价法、重置成本法、承包商），又称原价法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假设重新法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用以及建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。一种估价方法。或估价对象房地产在估价时点的重新购估价对象房地产在估价时点的重新购建价格建价格(重建成本与重置成本重建成本与重置成本)，扣除折旧，以此估算估，扣除折旧，以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。价对象房地产客观合理价格或价值的方法。2021/9/18413.两个成本两个成本重重建建成成本本-（reproduction cost）：是指根据目前的人工与材料价格，重建一幢在材料、工艺、式样、风格上与委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又称“复制成本”。适用于具有保护价值的建筑物，如文物性建筑物、纪念性建筑物待。重重置置成成本本-（replacement cost）：是指根据日前的人工与材料价格，利用日前的材料标准与设计，建造有与待估建筑相同效用的建筑物所需花费的成本。广泛应用于普通建筑物，估价人员在实际工作中更多地使用。2021/9/1842二、理论依据v需求方（买方）：需求方（买方）：替代原理替代原理v供给方（卖方）：生产费用（开发成本）价值论供给方（卖方）：生产费用（开发成本）价值论2021/9/1843三、成本法的适用范围三、成本法的适用范围v1.1.适适用用于于无无收收益益又又很很少少发发生生交交易易（没没有有市市场场）的的房房地地产产的的估估价价，如如学学校校、图图书书馆馆、体体育育馆馆、医医院院、政政府府办办公公楼楼、军队营房、公园等军队营房、公园等公用、公益公用、公益房地产；房地产；v2.2.对对于于一一些些特特殊殊用用途途的的并并独独特特设设计计的的房房地地产产，如如化化工工厂厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；v3 3、适适用用于于房房地地产产保保险险（包包括括投投保保与与理理赔赔）及及其其他他损损害害赔赔偿；偿；v4 4、对对于于新新开开发发的的土土地地，如如新新城城区区、各各类类开开发发区区，往往往往由由于于已已完完成成开开发发的的土土地地尚尚未未形形成成活活跃跃的的土土地地市市场场，也也常常常常采用成本法进行估价。采用成本法进行估价。2021/9/1844四、成本法运用的基本步骤v1 1、将待估房地产的土地视为空地，评估其价格；、将待估房地产的土地视为空地，评估其价格；v2 2、估算建筑的重新建造成本；、估算建筑的重新建造成本；v3 3、估算建筑的减价修正额（折旧）；、估算建筑的减价修正额（折旧）；v4 4、建建筑筑的的重重新新建建造造成成本本减减去去其其减减价价修修正正额额，得得到建筑在估价时点的价格；到建筑在估价时点的价格；v5 5、待待估估房房地地产产的的土土地地价价格格与与建建筑筑的的价价格格相相加加，得到待估房地产的价格。得到待估房地产的价格。2021/9/1845五、基本公式vP=L+C-DvP待估房地产在估价时点的价格待估房地产在估价时点的价格vL待估房地产在估价时点的土地价格待估房地产在估价时点的土地价格vC建筑在估价时点的重新建造成本建筑在估价时点的重新建造成本vD建建筑筑在在估估价价时时点点的的减减价价修修正正额额，又又可可称称为为累计折旧累计折旧2021/9/1846分以下几种情况：分以下几种情况：v1.1.新新建建房房地地产产价价格格=取取得得土土地地费费用用+建建造造建建筑筑物物费费用用+利税利税v新新建建房房地地产产价价格格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润v2.2.新开发土地估价的基本公式新开发土地估价的基本公式v新开发土地价格新开发土地价格=土地费用土地费用+开发费用开发费用+正常利税正常利税2021/9/1847v例例1.某开发商取得土地费用某开发商取得土地费用500万元，开发成本万元，开发成本500万元，管理费为万元，管理费为30万元，开发期万元，开发期2年。年贷年。年贷款利率为款利率为10%，销售费用为售价的，销售费用为售价的5%，销售税，销售税费为售价的费为售价的5.55%，投资利润率为，投资利润率为20%。求该。求该房地产开发完成后的价格是多少？房地产开发完成后的价格是多少？2021/9/1848v【解解】设该房地产开发完成后的价格是设该房地产开发完成后的价格是V万元万元v土地取得成本：土地取得成本：500万元万元v开发成本：开发成本：500万元万元v管理费：管理费：30万元万元v投资利息投资利息=500（1+10%）2-1+（500+30）（1+10%）-1v=158（万元）（万元）v销售费用：销售费用：5%Vv销售税费：销售税费：5.55%Vv利润：（利润：（500+500+30）20%=206（万元）（万元）vV=500+500+30+158+0.05V+0.0555V+206vV=1558.61（万元）（万元）2021/9/1849v3.旧有房地产估价的基本公式旧有房地产估价的基本公式v旧旧有有房房地地产产价价格格=旧旧有有房房地地产产重重新新建建造造完完全全价价值值-建筑物折旧建筑物折旧v建筑物折旧:v(1)折旧折旧：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。价修正额。2021/9/1850v例例2.评估某旧房地产的价格，已知该房地产竣工评估某旧房地产的价格，已知该房地产竣工于于5年前，现重新取得该块土地的费用为年前，现重新取得该块土地的费用为500万万元，开发成本元，开发成本500万元，管理费为万元，管理费为30万元，开发万元，开发期期2年。年贷款利率为为年。年贷款利率为为10%，销售费用为售价，销售费用为售价的的5%，销售税费为售价的，销售税费为售价的5.55%，投资利润，投资利润率为率为20%。若建筑物每年折旧。若建筑物每年折旧14万元。求该旧万元。求该旧房地产现时的价格是多少？房地产现时的价格是多少？2021/9/1851v【解解】通过上例，已经求出该房地产的重新购建通过上例，已经求出该房地产的重新购建价格是价格是1558.61万元万元v折旧额折旧额=145=70（万元）（万元）v该旧房地产现时价格该旧房地产现时价格=1558.61-70v=1488.61（万元）（万元）2021/9/1852(2)折旧原因折旧原因v物理因素物理因素（物质折旧）：包括v自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋；v正常使用的磨损，是由于人工使用引起的；v意外的破坏损坏，因突发性的天灾人祸引起的v延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时等。v功功能能因因素素（功能折旧）：又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如房型、装修v经经济济因因素素（经济折旧）：又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、城市规划改变、政府政策变化等。2021/9/1853(3)自然寿命与经济寿命自然寿命与经济寿命v自自然然寿寿命命：建建筑筑物物由由竣竣工工至至因因自自然然磨磨损损而而不不能能继继续续使使用用，宣宣告告报报废废的的时时间间段段称称为为建建筑筑物物的的物物理理寿寿命命，又又称称物物理理耐耐用用年限。年限。v经经济济寿寿命命：从从建建筑筑物物竣竣工工至至建建筑筑队队物物使使用用收收支支相相抵抵之之点点的的时段，称为建筑物的经济耐用年限。时段，称为建筑物的经济耐用年限。（4）残值率）残值率=S/CvS经济寿命终结时的残值经济寿命终结时的残值vC建筑物重新建造完全价值，即重置价建筑物重新建造完全价值，即重置价2021/9/1854六、建筑物折旧计算六、建筑物折旧计算v1.耐用年限法耐用年限法v 定额法定额法(直线法直线法)每年折旧额相等每年折旧额相等v又叫直线折旧法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限内，又叫直线折旧法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑限内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额。物在估价时点的减价修正额。2021/9/1855基本公式如下：基本公式如下：vD=（CS）/N=C（1-R）/NvD减价修正额，每年折旧额减价修正额，每年折旧额vC重置价，建筑物的重新购建价格重置价，建筑物的重新购建价格vS残值残值=CRvN耐用年限耐用年限v现值现值V=CDtC1-（1-R）t/Nvt-已使用年数已使用年数v例例1：P101例例4.32021/9/1856二、成本法运用v例例3.3.现有一幢待拆迁的民宅，土地总面积为现有一幢待拆迁的民宅，土地总面积为350m2，建筑总面积为，建筑总面积为140m2，建筑物建于，建筑物建于1986年，结年，结构为钢筋混凝土结构。现已根据市场比较法求得该地构为钢筋混凝土结构。现已根据市场比较法求得该地块的价格为块的价格为2184元元/m2，建筑物的重置成本为，建筑物的重置成本为1120元元/m2。试用定额法评估出该房地产现在的市。试用定额法评估出该房地产现在的市价。价。v分析：房地产包括建筑物与土地，该房地产把建筑物分析：房地产包括建筑物与土地，该房地产把建筑物与土地分开计算，在计算过程中，特别要注意建筑物与土地分开计算，在计算过程中，特别要注意建筑物需要折旧，而土地则不需要折旧。需要折旧，而土地则不需要折旧。2021/9/1857v解解：查查国国家家有有关关规规定定，钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构的的耐耐用用年年限限为为60年，残值为零。该房地产耐用年限为年，残值为零。该房地产耐用年限为60年。年。v设设C1为建筑物的重置价，为建筑物的重置价，C2为土地的成本为土地的成本vC1=1120140=156800元元vC2=2184350=764400元元vE=（C1S）/NT=15680024/60=6.27(万元万元)vV=C1+C2-E=15.68+76.44-6.01v=85.84(万元万元)2021/9/1858v设设建建筑筑物物的的剩剩余余经经济济寿寿命命为为n，理理论论上上有有Ntn，则则计算建筑物现值的各种公式转换总结为：计算建筑物现值的各种公式转换总结为：vV=C（CS）t/NvV=C（CS）tC（CS）NnvtnNv =（CS）SvNvV=（CS）Sv v V=（CS）NSv N2021/9/1859v或或VC1-（1-R）t/NC1-（1-R）tvt+nvV=C1-（1-R）N-n=C（1-R）n+RvNNvV=C(1-R)n+R=C(1-R)N-t+Rvt+nN2021/9/1860v 年金法：将每年的折旧额折现。年金法：将每年的折旧额折现。v 罗斯法罗斯法v 建建筑筑物物价价值值的的减减损损在在整整个个耐耐用用年年限限内内并并不不是是平平均均的的，而是逐年增加。而是逐年增加。v 先先根根据据直直线线折折旧旧法法计计算算出出年年折折旧旧额额，再再把把耐耐用用年年限限平平分分五五期期，并并假假定定每每一一期期的的折折旧旧额额为为定定额额法法下下年年折折旧旧额额的比率分别为：的比率分别为：v第一期：第一期：3/5v第二期：第二期：4/5v第三期：第三期：5/5v第四期：第四期：6/5v第五期：第五期：7/52021/9/18612.实际观察法实际观察法估估价价人人员员亲亲临临现现场场，直直接接观观察察建建筑筑物物在在物物质质、功功能能及经济等方面