新XXXX物业管理实务_课件(XXXX-3-191359189226).ppt

物业服务管理概述了解了解物业管理服务的产生与发展；物业管理物业管理服务的产生与发展；物业管理行业和物业管理市场行业和物业管理市场掌握掌握物业服务管理基本概念；物业管理的基物业服务管理基本概念；物业管理的基本内容；物业服务管理的基本环节本内容；物业服务管理的基本环节熟悉熟悉物业服务管理涉及的有关部门、组织和物业服务管理涉及的有关部门、组织和机构及其相互关系机构及其相互关系2021/9/181第一节 物业与物业管理基本概念v物业含义：是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地分类：按使用功能v居住物业v商业物业v工业物业v其他用途物业2021/9/182v物业管理物业管理的含义 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。v物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动v物业管理活动的基础是物业服务合同v物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域的环境卫生和秩序进行维护。2021/9/183物业管理的性质社会化社会化专业化专业化企业化企业化经营化经营化2021/9/184物业管理与传统的房地产管理的区别物业管理与传统的房地产管理的区别管理体制管理体制不同不同管理内容管理内容不同不同产权结构产权结构不同不同管理机制管理机制不同不同2021/9/185v物业管理的基本特点业主自治自律自治：业主对自己的财产负责，具有和行使管理权自律：单个业主的利益要服从公众利益两个关键：管理规约；成立业主委员会v物业服务企业的统一专业化管理2021/9/186第二节 物业管理的基本内容 按照服务的性质和提供的方式v常规性的公共服务是物业管理中的基本管理工作，是物业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。房屋建筑主体的管理v房屋基本情况的掌握v房屋修缮及其管理v房屋装修管理2021/9/187房屋设备、设施的管理v各类设备、设施基本情况的掌握v各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理环境卫生的管理绿化管理治安管理消防管理车辆道路管理公众代办性质的服务2021/9/188v针对性的专项服务 指物业服务企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。日常生活类：衣，食，住，行商业服务类文化、教育、卫生、体育类金融服务类经纪代理中介服务v物业市场营销与租赁v房产评估、公证v其他中介代理社会福利类2021/9/189v委托性的特约服务 是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。v物业管理的经营方式：物业管理服务提供的方式：公共服务及一些专项服务：应在物业管理委托合同中明确专项服务中的另一部分：在合同中只是原则上给予说明，不应作详细规定特约服务：只需物业服务企业与服务对象之间通过协商达成一致物业管理的委托v委托方主体：业主房地产开发企业v对建成后以销售为主的物业，在建成和出售前v对建成后不出售或大部分不出售以出租经营为主的物业业主委员会2021/9/1810v物业管理的委托方式不实行公开招标实行公开招标v物业管理的委托内容以管理服务为主的物业管理出租经营与管理服务并重的物业管理2021/9/1811第四节 物业管理的基本环节 根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分四个阶段：日常日常运运作作启启动前期前期准准备策策划划2021/9/1812v物业管理的策划阶段早期介入：指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础制定物业管理方案v确定管理档次v制定服务标准v财务收支预算选聘或组建物业服务企业以上3个环节的特点：均由房地产开发企业来进行2021/9/1813v物业管理的前期准备阶段物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制物业管理人员的选聘和培训规章制度的制定物业租售的代理2021/9/1814v物业管理的启动阶段 物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志物业的接管验收：包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收用户入住v通过宣传使用户了解和配合物业管理工作v配合用户搬迁v做好用户搬迁阶段的安全工作v加强对用户装修的管理产权备案和档案资料的建立v产权备案v档案资料的建立：包括业主或租住户的资料物业的资料2021/9/1815v一、政府管理部门（一）房地产行政主管部门（二）政府各相关部门v 1.工商行政管理部门v 2.税务管理部门v 3.物价管理部门v二、房地产开发企业v三、物业服务企业及专业服务公司（一）物业服务企业（二）专业服务公司v四、业主大会和业主委员会v五、参与物业管理各相关机构、组织之间关系（一）异产毗连房屋情况（二）单一产权情况下第五节第五节 物业管理涉及的有关部门、组织和机构及其相物业管理涉及的有关部门、组织和机构及其相互关系互关系2021/9/1816第六节 物业管理行业和物业管理市场v一、物业管理行业的出现与形成v二、物业管理协会v三、物业管理市场的涵义与形成（一）物业管理市场的涵义与内容v1.市场主体v （1）供给主体v （2）需求主体v （3）协调主体v2.市场客体v3.市场运作环境（二）我国物业管理市场的形成2021/9/1817首先，加强立法。促进物业管理市场的形成，规范物业管理市场的行为与运作，创造一个公平竞争、双向选择、优胜劣汰的市场环境，吸引和鼓励真正具有实力的物业服务企业参与市场竞争。其次,加强物业服务企业的建设。培育和建设一批从事物业管理的骨干企业和名牌企业，不断扩大经营规模，使之成为物业管理市场的主力军和带头人。第三，要深化房屋管理体制改革的步伐。通过改革实行政企分开，推动房地局职能的转换，加快房管所的转制，把各类物业的管理真正推向市场，扩大物业管理市场的容量，充分引入竞争机制，彻底打破大锅饭、铁饭碗。四、进一步培育和发展物业管理市场2021/9/18182021/9/1819F第一节第一节第一节第一节 概述概述概述概述F第二节第二节第二节第二节 物业服务企业的设立物业服务企业的设立物业服务企业的设立物业服务企业的设立F第三节第三节第三节第三节 物业服务企业的组织形式与机构设置物业服务企业的组织形式与机构设置物业服务企业的组织形式与机构设置物业服务企业的组织形式与机构设置2021/9/1820第一节第一节 概概 述述一、物业服务企业的概念和特征一、物业服务企业的概念和特征一、物业服务企业的概念和特征一、物业服务企业的概念和特征二、物业服务企业的分类二、物业服务企业的分类二、物业服务企业的分类二、物业服务企业的分类三、物业服务企业的常见模式三、物业服务企业的常见模式三、物业服务企业的常见模式三、物业服务企业的常见模式 2021/9/1821一、物业服务企业的概念和特征一、物业服务企业的概念和特征一、物业服务企业的概念和特征一、物业服务企业的概念和特征 物业服务企业是物业服务企业是物业服务企业是物业服务企业是依法成立依法成立依法成立依法成立、具备、具备、具备、具备专门资质专门资质专门资质专门资质，并具有独立，并具有独立，并具有独立，并具有独立企业企业企业企业法人地位法人地位法人地位法人地位，依据，依据，依据，依据物业服务合同物业服务合同物业服务合同物业服务合同从事物业管理相关活动的从事物业管理相关活动的从事物业管理相关活动的从事物业管理相关活动的经济实体。经济实体。经济实体。经济实体。1 1、概念、概念、概念、概念2021/9/1822l l独立的企业独立的企业独立的企业独立的企业法人法人法人法人l l属于属于属于属于服务性服务性服务性服务性企业企业企业企业l l具有一定具有一定具有一定具有一定公共管理公共管理公共管理公共管理性质的职能性质的职能性质的职能性质的职能2 2、特征、特征、特征、特征2021/9/1823二、物业服务企业的分类二、物业服务企业的分类二、物业服务企业的分类二、物业服务企业的分类 （一）按照投资主体的经济成分来划分（一）按照投资主体的经济成分来划分（一）按照投资主体的经济成分来划分（一）按照投资主体的经济成分来划分l l全民所有制物业服务企业全民所有制物业服务企业全民所有制物业服务企业全民所有制物业服务企业l l集体所有制物业服务企业集体所有制物业服务企业集体所有制物业服务企业集体所有制物业服务企业l l民营物业服务企业民营物业服务企业民营物业服务企业民营物业服务企业l l外资物业服务企业外资物业服务企业外资物业服务企业外资物业服务企业l l其它物业服务企业其它物业服务企业其它物业服务企业其它物业服务企业2021/9/1824（二）按股东出资形式来划分（二）按股东出资形式来划分（二）按股东出资形式来划分（二）按股东出资形式来划分l l物业管理物业管理物业管理物业管理有限有限有限有限责任公司责任公司责任公司责任公司l l物业管理物业管理物业管理物业管理股份股份股份股份有限公司有限公司有限公司有限公司l l股份股份股份股份合作型合作型合作型合作型物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业2021/9/1825三、物业服务企业的常见模式三、物业服务企业的常见模式三、物业服务企业的常见模式三、物业服务企业的常见模式房地产建设单位的房地产建设单位的房地产建设单位的房地产建设单位的附属附属附属附属子公司或部门子公司或部门子公司或部门子公司或部门独立的独立的独立的独立的物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业管理物业管理物业管理物业管理集团公司集团公司集团公司集团公司2021/9/1826第二节第二节 物业服务企业的设立物业服务企业的设立一、物业服务企业的工商注册登记一、物业服务企业的工商注册登记一、物业服务企业的工商注册登记一、物业服务企业的工商注册登记二、物业服务企业的资质审批及管理二、物业服务企业的资质审批及管理二、物业服务企业的资质审批及管理二、物业服务企业的资质审批及管理2021/9/1827一、物业服务企业的工商注册登记一、物业服务企业的工商注册登记一、物业服务企业的工商注册登记一、物业服务企业的工商注册登记l l企业名称的预先审核企业名称的预先审核企业名称的预先审核企业名称的预先审核l l公司地址公司地址公司地址公司地址l l注册资本注册资本注册资本注册资本l l股东人数和法定代表人股东人数和法定代表人股东人数和法定代表人股东人数和法定代表人l l公司人员公司人员公司人员公司人员l l公司章程公司章程公司章程公司章程2021/9/1828二、物业服务企业的资质审批及管理二、物业服务企业的资质审批及管理二、物业服务企业的资质审批及管理二、物业服务企业的资质审批及管理（一）物业服务企业的资质条件（一）物业服务企业的资质条件（一）物业服务企业的资质条件（一）物业服务企业的资质条件一级资质一级资质一级资质一级资质二级资质二级资质二级资质二级资质三级资质三级资质三级资质三级资质2021/9/18291 1 1 1、注册资本人民币、注册资本人民币、注册资本人民币、注册资本人民币500500500500万元万元万元万元以上；以上；以上；以上；2 2 2 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员人员人员人员不少于不少于不少于不少于30303030人人人人。其中，具有中级以上职称的人员。其中，具有中级以上职称的人员。其中，具有中级以上职称的人员。其中，具有中级以上职称的人员不少于不少于不少于不少于20202020人人人人，工程、财，工程、财，工程、财，工程、财务等业务负责人具有相应专业务等业务负责人具有相应专业务等业务负责人具有相应专业务等业务负责人具有相应专业中级以上中级以上中级以上中级以上职称；职称；职称；职称；3 3 3 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4 4 4 4、管理、管理、管理、管理两种类型以上两种类型以上两种类型以上两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和应计算基数的百分比之和应计算基数的百分比之和应计算基数的百分比之和不低于不低于不低于不低于100100100100：（1 1 1 1）多层住宅）多层住宅）多层住宅）多层住宅200200200200万平方米；万平方米；万平方米；万平方米；（2 2 2 2）高层住宅）高层住宅）高层住宅）高层住宅100100100100万平方米；万平方米；万平方米；万平方米；（3 3 3 3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）15151515万平方米；万平方米；万平方米；万平方米；（4 4 4 4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业50505050万平方米。万平方米。万平方米。万平方米。5 5 5 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有用档案系统，有用档案系统，有用档案系统，有优良优良优良优良的经营管理业绩。的经营管理业绩。的经营管理业绩。的经营管理业绩。一级资质一级资质一级资质一级资质2021/9/18301 1 1 1、注册资本人民币、注册资本人民币、注册资本人民币、注册资本人民币300300300300万元万元万元万元以上；以上；以上；以上；2 2 2 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员人员人员人员不少于不少于不少于不少于20202020人人人人。其中，具有中级以上职称的人员。其中，具有中级以上职称的人员。其中，具有中级以上职称的人员。其中，具有中级以上职称的人员不少于不少于不少于不少于10101010人人人人，工程、财，工程、财，工程、财，工程、财务等业务负责人具有相应专业务等业务负责人具有相应专业务等业务负责人具有相应专业务等业务负责人具有相应专业中级以上中级以上中级以上中级以上职称；职称；职称；职称；3 3 3 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4 4 4 4、管理、管理、管理、管理两种类型以上两种类型以上两种类型以上两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和应计算基数的百分比之和应计算基数的百分比之和应计算基数的百分比之和不低于不低于不低于不低于100100100100：（1 1 1 1）多层住宅）多层住宅）多层住宅）多层住宅100100100100万平方米；万平方米；万平方米；万平方米；（2 2 2 2）高层住宅）高层住宅）高层住宅）高层住宅50505050万平方米；万平方米；万平方米；万平方米；（3 3 3 3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）8 8 8 8万平方米；万平方米；万平方米；万平方米；（4 4 4 4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业20202020万平方米。万平方米。万平方米。万平方米。5 5 5 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有用档案系统，有用档案系统，有用档案系统，有良好良好良好良好的经营管理业绩。的经营管理业绩。的经营管理业绩。的经营管理业绩。二级资质二级资质二级资质二级资质2021/9/18311 1 1 1、注册资本人民币、注册资本人民币、注册资本人民币、注册资本人民币50505050万元万元万元万元以上；以上；以上；以上；2 2 2 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员人员人员人员不少于不少于不少于不少于10101010人人人人。其中，具有中级以上职称的人员。其中，具有中级以上职称的人员。其中，具有中级以上职称的人员。其中，具有中级以上职称的人员不少于不少于不少于不少于5 5 5 5人人人人，工程、财，工程、财，工程、财，工程、财务等业务负责人具有相应专业务等业务负责人具有相应专业务等业务负责人具有相应专业务等业务负责人具有相应专业中级以上中级以上中级以上中级以上职称；职称；职称；职称；3 3 3 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4 4 4 4、有委托的物业管理项目；、有委托的物业管理项目；、有委托的物业管理项目；、有委托的物业管理项目；5 5 5 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。用档案系统。用档案系统。用档案系统。三级资质三级资质三级资质三级资质2021/9/1832（二）资质申报时需提供的资料（二）资质申报时需提供的资料（二）资质申报时需提供的资料（二）资质申报时需提供的资料 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设并设并设并设一年一年一年一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30303030天内天内天内天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：l l营业执照；营业执照；营业执照；营业执照；l l企业章程；企业章程；企业章程；企业章程；l l验资证明；验资证明；验资证明；验资证明；l l企业法定代表人的身份证明；企业法定代表人的身份证明；企业法定代表人的身份证明；企业法定代表人的身份证明；l l物业管理专业人员的物业管理专业人员的物业管理专业人员的物业管理专业人员的职业资格证书职业资格证书职业资格证书职业资格证书和劳动合同，管理和技和劳动合同，管理和技和劳动合同，管理和技和劳动合同，管理和技术人员的术人员的术人员的术人员的职称证书职称证书职称证书职称证书和劳动合同。和劳动合同。和劳动合同。和劳动合同。2021/9/1833（三）物业服务企业的资质管理（三）物业服务企业的资质管理（三）物业服务企业的资质管理（三）物业服务企业的资质管理 资质管理有利于：资质管理有利于：资质管理有利于：资质管理有利于：规范物业管理行为；加强对物业管理活动的监督；规范物业管理行为；加强对物业管理活动的监督；规范物业管理行为；加强对物业管理活动的监督；规范物业管理行为；加强对物业管理活动的监督；维护物业管理市场秩序；维护物业管理市场秩序；维护物业管理市场秩序；维护物业管理市场秩序；提高物业服务企业的管理和服务水平。提高物业服务企业的管理和服务水平。提高物业服务企业的管理和服务水平。提高物业服务企业的管理和服务水平。物业服务企业申请核定资质等级，有物业服务企业申请核定资质等级，有物业服务企业申请核定资质等级，有物业服务企业申请核定资质等级，有物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例规规规规定的违规行为的，资质审批部门不予批准。定的违规行为的，资质审批部门不予批准。定的违规行为的，资质审批部门不予批准。定的违规行为的，资质审批部门不予批准。2021/9/1834一、物业服务企业的组织形式一、物业服务企业的组织形式一、物业服务企业的组织形式一、物业服务企业的组织形式二、物业服务企业组织机构设置的影响因素二、物业服务企业组织机构设置的影响因素二、物业服务企业组织机构设置的影响因素二、物业服务企业组织机构设置的影响因素三、物业服务企业组织机构设置的要求三、物业服务企业组织机构设置的要求三、物业服务企业组织机构设置的要求三、物业服务企业组织机构设置的要求四、物业服务企业的机构设置四、物业服务企业的机构设置四、物业服务企业的机构设置四、物业服务企业的机构设置第三节第三节 物业服务企业的组织形式与物业服务企业的组织形式与机构设置机构设置2021/9/1835一、物业服务企业的组织形式一、物业服务企业的组织形式一、物业服务企业的组织形式一、物业服务企业的组织形式（一）直线制（一）直线制（一）直线制（一）直线制uu优点：优点：优点：优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分 明，指挥及时。明，指挥及时。明，指挥及时。明，指挥及时。uu缺点：缺点：缺点：缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识 和技能。和技能。和技能。和技能。2021/9/1836经经经经 理理理理服务部主任服务部主任服务部主任服务部主任维修部主任维修部主任维修部主任维修部主任组组组组长长长长组组组组长长长长组组组组长长长长组组组组长长长长组组组组长长长长组组组组长长长长直线制组织结构图直线制组织结构图直线制组织结构图直线制组织结构图2021/9/1837（二）直线职能制（二）直线职能制（二）直线职能制（二）直线职能制uu优点：优点：优点：优点：加强了专业管理的职能，适于涉及面广、技术复杂、加强了专业管理的职能，适于涉及面广、技术复杂、加强了专业管理的职能，适于涉及面广、技术复杂、加强了专业管理的职能，适于涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。uu缺点：缺点：缺点：缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。扯皮，降低工作效率。扯皮，降低工作效率。扯皮，降低工作效率。2021/9/1838公司经理公司经理公司经理公司经理职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构直线职能制组织结构图直线职能制组织结构图直线职能制组织结构图直线职能制组织结构图2021/9/1839（三）事业部制（三）事业部制（三）事业部制（三）事业部制uu缺点：缺点：缺点：缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。uu优点：优点：优点：优点：l l强化决策机制强化决策机制强化决策机制强化决策机制，使最高领导摆脱繁杂的行政事务；，使最高领导摆脱繁杂的行政事务；，使最高领导摆脱繁杂的行政事务；，使最高领导摆脱繁杂的行政事务；l l调动事业部门的积极性调动事业部门的积极性调动事业部门的积极性调动事业部门的积极性、责任性和主动性，增强企业活力；、责任性和主动性，增强企业活力；、责任性和主动性，增强企业活力；、责任性和主动性，增强企业活力；l l促进内部竞争促进内部竞争促进内部竞争促进内部竞争，提高公司的效率和效益；，提高公司的效率和效益；，提高公司的效率和效益；，提高公司的效率和效益；l l有利于复合型人才的考核培养有利于复合型人才的考核培养有利于复合型人才的考核培养有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。，便于优秀人才脱颖而出。，便于优秀人才脱颖而出。，便于优秀人才脱颖而出。2021/9/1840事业部制组织结构图事业部制组织结构图事业部制组织结构图事业部制组织结构图职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构住宅管理事业部住宅管理事业部住宅管理事业部住宅管理事业部职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构租赁部租赁部租赁部租赁部经营部经营部经营部经营部职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构电梯维修部电梯维修部电梯维修部电梯维修部园林绿化部园林绿化部园林绿化部园林绿化部租赁经营事业部租赁经营事业部租赁经营事业部租赁经营事业部专业服务事业部专业服务事业部专业服务事业部专业服务事业部项目管理机构项目管理机构项目管理机构项目管理机构项目管理机构项目管理机构项目管理机构项目管理机构总公司总公司总公司总公司2021/9/1841（四）矩阵制（四）矩阵制（四）矩阵制（四）矩阵制uu优点：优点：优点：优点：加强了各职能部门之间的加强了各职能部门之间的加强了各职能部门之间的加强了各职能部门之间的横向联系横向联系横向联系横向联系、充分利用人力资、充分利用人力资、充分利用人力资、充分利用人力资源；有利于调动各方工作积极性、解决处理负责问题；具有源；有利于调动各方工作积极性、解决处理负责问题；具有源；有利于调动各方工作积极性、解决处理负责问题；具有源；有利于调动各方工作积极性、解决处理负责问题；具有较强的较强的较强的较强的机动性和适应性机动性和适应性机动性和适应性机动性和适应性。uu缺点：缺点：缺点：缺点：组织结构的组织结构的组织结构的组织结构的稳定性较差稳定性较差稳定性较差稳定性较差，机构人员较多，容易形成多，机构人员较多，容易形成多，机构人员较多，容易形成多，机构人员较多，容易形成多头领导；部门之间关系复杂，头领导；部门之间关系复杂，头领导；部门之间关系复杂，头领导；部门之间关系复杂，协调工作量比较大协调工作量比较大协调工作量比较大协调工作量比较大，处理不当，处理不当，处理不当，处理不当容易产生矛盾。容易产生矛盾。容易产生矛盾。容易产生矛盾。2021/9/1842总经理总经理总经理总经理项目部项目部项目部项目部项目部项目部项目部项目部项目部项目部项目部项目部职能部职能部职能部职能部职能部职能部职能部职能部职能部职能部职能部职能部矩阵制组织结构图矩阵制组织结构图矩阵制组织结构图矩阵制组织结构图2021/9/1843二、物业服务企业组织机构设置的影响因素二、物业服务企业组织机构设置的影响因素二、物业服务企业组织机构设置的影响因素二、物业服务企业组织机构设置的影响因素l l企业战略因素企业战略因素企业战略因素企业战略因素l l外部环境因素外部环境因素外部环境因素外部环境因素l l技术因素技术因素技术因素技术因素l l组织规模及所处阶段组织规模及所处阶段组织规模及所处阶段组织规模及所处阶段2021/9/1844三、物业服务企业组织机构设置的要求三、物业服务企业组织机构设置的要求三、物业服务企业组织机构设置的要求三、物业服务企业组织机构设置的要求l l按照规模、任务设置（起始）按照规模、任务设置（起始）按照规模、任务设置（起始）按照规模、任务设置（起始）l l统一领导、分层管理（过程）统一领导、分层管理（过程）统一领导、分层管理（过程）统一领导、分层管理（过程）l l分工协作分工协作分工协作分工协作l l精干、高效、灵活（结果）精干、高效、灵活（结果）精干、高效、灵活（结果）精干、高效、灵活（结果）2021/9/1845四、物业服务企业的机构设置四、物业服务企业的机构设置四、物业服务企业的机构设置四、物业服务企业的机构设置l l总经理室总经理室总经理室总经理室l l人力资源部人力资源部人力资源部人力资源部l l行政管理部行政管理部行政管理部行政管理部l l财务部财务部财务部财务部l l品质管理部品质管理部品质管理部品质管理部l l市场拓展部市场拓展部市场拓展部市场拓展部l l经营管理部经营管理部经营管理部经营管理部l l工程管理部工程管理部工程管理部工程管理部l l安全管理部安全管理部安全管理部安全管理部l l环境管理部环境管理部环境管理部环境管理部2021/9/18467 7、成立评、成立评、成立评、成立评标委员会标委员会标委员会标委员会8 8、开标、开标、开标、开标、评标和中标评标和中标评标和中标评标和中标4 4、发放、发放、发放、发放招标文件招标文件招标文件招标文件5 5、投标申请、投标申请、投标申请、投标申请人的资格预审人的资格预审人的资格预审人的资格预审6 6、接受、接受、接受、接受投标文件投标文件投标文件投标文件（二）物业管理招标的程序（二）物业管理招标的程序（二）物业管理招标的程序（二）物业管理招标的程序1 1、成立招、成立招、成立招、成立招标领导小组标领导小组标领导小组标领导小组2 2、编制、编制、编制、编制招标文件招标文件招标文件招标文件3 3、公布招标公告或、公布招标公告或、公布招标公告或、公布招标公告或发出投标邀请书发出投标邀请书发出投标邀请书发出投标邀请书招标人应当根据物业管理招标人应当根据物业管理招标人应当根据物业管理招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招项目的特点和需要，在招项目的特点和需要，在招项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制标前完成招标文件的编制标前完成招标文件的编制标前完成招标文件的编制2021/9/1847第三节第三节 物业管理方案的制订物业管理方案的制订一、制订物业管理方案的一般程序一、制订物业管理方案的一般程序一、制订物业管理方案的一般程序一、制订物业管理方案的一般程序二、制订物业管理方案的要求二、制订物业管理方案的要求二、制订物业管理方案的要求二、制订物业管理方案的要求三、制订物业管理方案的要点及方法三、制订物业管理方案的要点及方法三、制订物业管理方案的要点及方法三、制订物业管理方案的要点及方法2021/9/1848一、制订物业管理方案的一般程序一、制订物业管理方案的一般程序一、制订物业管理方案的一般程序一、制订物业管理方案的一般程序l l组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。订。订。订。l l对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。料。料。料。l l根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。l l确定组织架构和人员配置。确定组织架构和人员配置。确定组织架构和人员配置。确定组织架构和人员配置。2021/9/1849l l根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。l l根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。l l测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。l l对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。l l排版、印制、装帧。排版、印制、装帧。排版、印制、装帧。排版、印制、装帧。2021/9/1850二、制订物业管理方案的要求二、制订物业管理方案的要求二、制订物业管理方案的要求二、制订物业管理方案的要求l l物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文符合招标文符合招标文符合招标文件件件件。l l方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订，方案的内容必须点制订，方案的内容必须点制订，方案的内容必须点制订，方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定符合国家及地方法律