二手房交易注意事项.doc

二手房交易注意事项第一项房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行二手房交易。 二手房交易注意事项第二项房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 二手房交易注意事项第三项交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 二手房交易注意事项第四项土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 二手房交易注意事项第五项市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 （9）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10）合同约定是否明确二手房交易的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 购房陷阱主要包括以下几个方面： 产权状况陷阱。定金协议或买卖合同签订前，应到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止转让情形。如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人造成很大的损失。 房屋类型陷阱。定金协议签订前应查看业主是否取得产权证，并根据产权证等记载确 定房屋类型。避免实际交易时才发现由于尚未取得产权证而不具备交易条件，或所购房屋类型不符合购房人需要而造成损失。例如，需要的是非居住用房，则应购买 商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房，购房人将无法实现预期用途。 合同签订人陷阱。根据产权证确定产权人，若部分产权人或由非产权人签订合同，应 要求其提供未到场产权人出具的委托书。否则若未到场产权人以合同签订人未取得委托主张合同未成立，购房人仅能向合同签订人追究缔约过失责任，即由于合同未 成立造成的直接损失，且举证责任在购房人。 模糊付款方式陷阱。买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体约定。履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明，或付款时间与过户时间等的先后顺序不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。 户口条款陷阱。如果房东在出售房屋前有户口无法迁出，将可能影响购买方的权利，因此，户口条款一定要确定最迟的迁出时间和违约责任。如果只约定了迁出时间，而没有违约责任，则房东不迁户口是无法通过诉讼来解决的。 购买二手房的两门“必备功课” 一、地理位置是关键 地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些公交车站较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。 对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。 二、房屋质量看周详 房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪90年代初的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。 三、户型面积要选好 上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。   四、探访邻里是否和睦 邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。 交易篇 在二手房交易过程，购房者不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者，实际操作中，二手房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易注意事项，对购房者来说是非常必要的。 一、卖方身份的真实性 交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。 另外，在双方签订正式的房地产买卖合同时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。   二、卖方的还贷情况 若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。 三、购房贷款的审批程序 大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。 四、过户交易有新规 国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。新政规定，未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴纳房屋销售额5.5的营业税，超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税，超过五年不收取营业税和个人所得税。 新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准不一，如福州市区受优惠政策的普通住房应同时满足的三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在140平方米以下；3.成交价格在5500元平方米以下。厦门市享受优惠政策的普通商品住宅界定标准为：一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；二、单套建筑面积在140平方米；三、实际成交价格7000元以下。二手房交易税具体如何操作？举例说明如下： 普通住宅（按福州市的规定：单价5500元平方米以下，面积140平方米以下）有三种情况：一、未满两年的房子营业税全额征收，如以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产市场的指导价应是40万元，那么营业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5，具体计算是 40万×5.5=2.2万；而个人所得税的计算方法是（卖出房价原购房价合理费用）×20，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20扣除，那么这套房子的个人所得税是：（40万×8025万）×20=1.4万元；二、满2年未满5年的：由于满2年了，所以营业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种情况一样，还是1.4万元；三、满5年的：此时营业税和个人所得税都不要交了。   非普通住宅：（单价5500元平方米以上，面积140平方米以上）也有三种情况：一、未满两年的房子营业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例，其营业税则要交70万×5.5=3.85万元，个人所得税要交（70万×8050万）×20 =1.2万元；二、满2年未满5年：营业税按原价和评估价的差额计征，即（70万50万）×5.5=1.1万元，个人所得税还是（70万×80 50万）×20=1.2万元；三、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即（70万50万）×5.5=1.1万元。 此外，还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁，则需要卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。 另外，还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况，如果担心交易风险，可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司，并由中介按照合同的约定转交定金和房款。当然，还要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，并在合同中进行明确的约定。购房已成为百姓安居乐业的大事，许多人选择购买二手房。“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。 购买二手房有着不同于购买新建商品房的风险，买卖双方除应签订条款完善的合同外，还应对如下事项进行相应的调查与审核，包括： 一、 权属审查。 购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书（包括房产证及土地证）的房屋，不得买卖。 为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以最大限度地避免购买的房屋发生产权争议。 二、 买卖双方主体资格审查。 二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权属证书的房屋所有权人。二手房受让人可以是境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、行政法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。 三、 共有财产审查。 二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查有无共有权人同意转让的书面证明。 审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。依照规定，共有人对买卖的房屋具有优先购买权，未经共有人同意，买卖房屋的合同将被法院认定为无效。另依据我国婚姻法规定，婚姻关系存续期间所取得的财产为夫妻共同财产，除非另有约定。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关财产约定的协议。 四、 权利限制审查。 二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。 五、 他项权利设置审查。 购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押，应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。 六、 优先购买权审查。 共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买权人放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。 购房人购买已出租且租赁尚未期满的二手房时。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 最后，二手房有以下情形之一的，请勿购买： 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；依法收回土地使用权的；共有二手房，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；列入动拆迁范围的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形（比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房）。购买二手房的八大注意事项 1，查明真实情况 二手房买卖双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时，要付30元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当，买了被抵押的房子，钱房两空。HotTag对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。 2，留心付款方式 在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。 特别提醒的是有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。 如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。 3，确定交房时间 如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比如到了约定时间，卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房，而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。 4，别让户口困扰你 买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。 5，当心维修基金被中介“黑吃” 很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。 6，“先小人，后君子” 房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费用”的条款。交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。 要注意的是，如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。合同法第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。 7，佣金如何支付 签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。合同法426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担 ”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。 有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。 8，保留证据 交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。合同法425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。 最后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构（如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等）来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证。 （一）“定金”与“订金 ”区别 “定金”与“订金”是两个不同的概念，用错会带来不同的法律后果。所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收同。 订金的性质在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只退回原订金，不需要双倍退还；若给付方违约，收受方可以根据约定的数额扣抵订金作为赔偿金或违约金。 （二）签订房屋买卖合同中应注意的问题 日前北京市进行一手房交易采用的是格式文本，北京市存量房屋买卖合同（经纪机构成交版）及北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），文本参见本书附录一。合同足预防纠纷的最有效的保障，因此必须予以重视。 1基本情况要在合同里列出：买卖双方的姓名、住所、联系方式。签约时如果不是买卖双方本人到场签字，一定要看其是否有签约人的授权委托书原件，确认后方可进行签字。 2明确房款及房款的支付方式、支付时间。首先要明确房款是净得价还是含税价。其次，如果买方采取贷款方式支付房款的，要明确首付款的比例、支付时间及买方的贷款额度。另外，贷款有商业贷款和公积金贷款以及组合贷款几种方式，而每种方式所需要的周期是不同的，通常商业贷款从审批到放贷所需要的时间为l5天左右，办理公积金贷款所需周期相对较长，卖方要根据自己的实际需要，慎重选择买方。如果卖方急需用钱，那么这种情况就最好不要选择公积金贷款的买方了。再次，如果买方选择贷款方式支付房款的，要约定一个银行批贷的合理期限，若超过该期限银行没有批贷，则可约定由买方改全款支付，若在一定期限内，买方仍未支付的，每逾期一日买方应向卖方支付违约金，超过一定期限的卖方有权解除合同。 3明确房屋的基本情况，如果房屋有什么质量问题要向买方明示。比如房屋的性质、房龄，结构等等，因为如果买方选择贷款方式付款，房子本身的情况（比如房屋的建成年限）会直接关系到房屋的评估价，从而决定买方的贷款额度。如果合同里约定了买方的贷款额度，到时候因房屋本身的问题导致贷款未获批准，就容易产生纠纷。如果卖方对房子的状况做了如实说明，那么即使发生纠纷，也不会归结于卖方的责任。 4房款的支付与产权过户、物业交割相结合。对于卖方来讲，最大的风险莫过于将房子过户给他人后，却没有收到房款，因此在签订买卖合同时要将房款的支付与产权过户、物业交割相结合，防止出现先过户、交房后收款的情况。 如买方采用全款支付的，一定要在收到全款后再交房，采用贷款方式支付的，一定要在看到银行的批贷通知后再进行过户，这样就能保证一旦过完户，贷款银行能顺利地将贷款发放给卖方。 5如果买方选择全款支付的，为了保证卖方能在过户之后安全的收到剩余房款，可考虑在过户之前将剩余房款放在一个双方都认可的第三方，这样将防止买方取得了房产证后却不付剩余房款的情形出现。 6明确买方逾期付款的违约责任及买方违约时卖方的单方解除权。 7明确税费的承担。二手房交易过程中本应由卖方承担的税种有营业税、个人所得税、土地增值税等，但在实践中这些费用要么由买方直接支付，要么卖方将其转嫁到房价上：因此卖方要结合税费的承担来决定房价，如果合同里约定由买方承担所有的税费，那么卖方可以考虑将房价适当降低一些，如果买方不承担税费，那么房价就要提高了。 （三）尚存在租赁关系的二手房买卖，签约时需要注意哪些问题 合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据以上法律条款，法律赋予特定对象先于其他权利人主张自己财产权利的权利，即承租人在房东出售房屋时，享有同等条件下优先购买的权利。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此若侵犯承租人的优先购买权，出租人会承担较大的赔偿责任。 （四）房屋存在抵押时应注意的问题 根据中华人民共和国物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。有抵押的二手房必须先还清银行贷款，解除抵押之后才能完成过户， 在房子存在抵押的情况下，卖方可以利用收取的买方首付款来支付银行贷款，解除抵押。卖方需要注意一定要核算好自己所欠银行贷款的金额，并且向银行提前还款前要预约，而通常预约需要一定的期限，因此卖方在约定过户期限和交房期限时一定要充分考虑向银行预约还款的期限。 （五）买方采用银行贷款时应注意的问题 买方贷款的，卖方在配合买方办理银行贷款手续之前，一定要保证收到贷款额度之外的首付款。 在二手房买卖中，如果买方需要贷款的，按照银行规定，要履行“面签”程序，面签主要是银行审核买方的贷款资质，但同时需要由卖方签字配合，贷款审批合格后，银行会直接将贷款放至卖方账户，这里要注意在与银行面签合同时，要将银行的放款条件约定为“凭契税发票”如果约定为“凭产权证”的，因为办理产权证需要一定的期限，因此卖方最终获得房款也会较晚。而契税发票则可以在缴纳完税费，提交过户材料后递交给银行，这样就可以大大缩短收款的时间。 另外，在过户之前一定要看到银行同意买方贷款的批贷通知，这样就避免了卖方过完户却收不到余款的风险。 另外，买方贷款的，卖方需要配合评估公司对房屋进行评估，并配合银行进行面签。 （六）办理物业交割时应注意的问题 在与买方进行物业交割时，一定要注意与买方一起到物业管理公司处将物业管理合同、物业费的缴费主体变更为买方，并将有线电枧、电话等原来以卖方名义办理事项的将主体变更为买方。 另外，合同中要注意列明交房的条件，例如屋内有什么配套设施、内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器是否含在房价里赠送给买方，亦或是折价等，防止双方发生分歧。 （七）卖方是否可以出售房屋时未取得房屋所有权证主张合同无效 根据城市房地产管理法第38条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让；合同法第52条第5项规定，违反国家强制性法律法规的合同无效。那么卖方就要说了，依据此两条规定是否可以要求解除合同呢？ 2009年5月13日施行的最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。在审判实践中，法院通常也认为依据城市房地产管理法第38条未依法领取权属证书的房屋不得转让属于行政管理性规范，而不属于效力性规范。因此卖方依据出售房屋时未取得房屋所有权证主张合同无效是得不到支持的。  律师提示 租赁合同中未明示优先购买权问题，出租人欲在租期内出售房屋时，可以让承租人出具书面的放弃同等条件下优先购买权的声明，或者可在出售前合理期限内书面通知承租人。承租人逾期未答复的视为放弃优先