调查报告--房地产.doc

关于XXXXXX有限公司申请借款XXXXXX万元调查报告XXXXX有限公司急需流动资金，向我公司申请短期借款XXX万元，期限XXX个月。刘在平、XXX于XXX年XX月XX日进行了实地调查，现将有关情况汇报如下：一、项目概况1、项目名称：XXX项目。2、开发商名称：重庆XXXX有限公司3、项目地理位置该项目位于XXXX。该方案北面为XXX，南面是XXX，西面紧邻XXXX，西南为XXX，东面为XXX；地理位置优越，交通便捷，是城市居住的休闲的重要节点。本项目为两个地块：其中G11-3/05地块，该地块相对高差较小，地块内部地势平坦，用地呈不规则矩形，南北长约59米，东西长约52米，该地块建设用地面积XXX平方米；G11-11-1/04地块，该地块南低北高，南北高差约10米，用地呈不规则矩形，南北长约180米，东西长约200米，该地块建设用地面积XX平方米，本项目总建设用地面积为XXX平方米。4、项目工程概况该项目XXX项目，XXX项目位于XX，占地XXX亩，总建筑面积XXX万平方米，用以建设XXXX市场及XXX住宅小区、XXXX大酒店三大项目,XXXX。目前三期项目已取得重庆市规划局出具的建设用地规划许可证（地字号第XXXX号），规划内容主要有：一是建设用地总面积XXX；二是地上计容总建筑面积XXX，XXX栋多层商业配套门面，其中XX 地块为二栋多层商业配套门面（14-15号楼），建筑面积XXX平方米，建筑高度8.1米；XXXX 地块为（7-13号楼），建筑面积XXXX平方米建筑高度为8.1米；六栋高层住宅楼（1-6号楼），建筑面积XXXX平方米，最大建筑高度99.2米；沿街商业、吊层商业裙房，建筑面积XXXX平方米；四班幼儿园，建筑面积XXX平方米。地上总建筑面积XXXX平方米。三是地上容积率不得大于XX、地面建筑密度不得大于XX%、建筑高度不得大于XXX米。该公司拟建地下部分包括：负一层车库及设备用房，建筑面积XXX平方米，建筑层高XX米；负二层车库，建筑面积XXX平方米，建筑层高XX米。地下总建筑面积：XXX平方米5、项目前期投入情况“XXXX”项目所有土地已于XXXX年取得，土地出让金已全部缴纳，XXX年XX月XX日取得土地使用证（XX房地证XX字第XX号XX、XX房地证XX字第XX号XX）。拆迁安置费已按规定支付。目前正在办理建设规划许可手续。二、重庆恒鑫房地产开发有限公司基本情况1、主体资格情况企业(机构)名称:工商注册号: 住所(经营场所):法定代表人(负责人):成立日期:企业(机构)类型: 注册资本(金)(万元): 经营范围: 登记机关:企业状态: 年检情况: 2、该公司股东结构 （单位：万元）股东名称出资方式出资额出资比例（%）出资时间XX货币、实物X货币、实物X货币、实物合 计3、实际控制人简介XX有限公司董事长王一霏，男、现年XX岁，无党派人士，高级工程师。XXXX年至XXX年任武胜县第六建筑工程队施工员；XXX年至XXXX年任第六建筑队副队长，并任XXX副总指挥；XX年至XX年在重庆XX；XX年至XX年任任XX负责人、副队长；XXX年至XX年任XX公司经理，XX；XX年创建XX有限公司，并任董事长兼总经理（期间任XXX会员）；XX年当选XX常委。4、重庆XXXX有限公司主要经营情况XXX有限公司成立于XX年，注册资本XX万元，XXX级房地产开发资质等。现有员工XX人，拥有专业技术人员XX人，大专以上学历XX人。相继开发了“XX”、“XX”、XXX万平方米园林景观社区“XX”以及我国XX地区最大的汽摩整车及配件市场“XXX市场”，在重庆第二大城市XXX万平方米“XXX”，第一期纯商业步行街已竣工投入使用，经营效果良好。现资产按市场公允价值总额近XXX亿元。“XXX”项目位于XXX区商业文化步行街，是XXX区第一个旧城改造工程，楼高XX层，总建筑面积XXX万，总投资XXX亿元，于XXX年XX月竣工投入使用，并在销售方面创造了重庆房地产行业销售奇迹，在很短的时间里，达到了100的销售率和入住率，作为XXX区标志性建筑物，已形成以“XXX”为中心的集购物、休闲、娱乐、餐饮和医药为一体的重庆五大商圈之一。“XXX”项目地处XX，占地XX万，总建筑面积XX万，总投资XX亿元，该项目于XX年元月破土动工，XX年XX月XX日全面竣工。小区租售超过XXX，并成功引进知名企业新世纪百货连锁超市和重庆小天鹅天星商务酒店入驻。XXXXXXXXXX三、XXXX有限公司财务情况1、财务报表情况1、资产负债表情况 单位：万元资 产2010年12月2011年12月2012年2月负债及所有者权益2010年12月2011年12月2012年2月货币资金短期借款短期投资应付票据应收票据应付帐款应收股利预收帐款应收利息应付工资应收帐款应付福利费其他应收款应付股利预付帐款应交税金存货其他应交款待摊费用其它应付款流动资产合计其他流动负债长期股权投资长期债权投资流动负债合计长期借款固定资产原价长期应付款减：累计折旧专项应付款固定资产净值其他长期负债长期负债合计负债合计固定资产合计在建工程实收资本(或股本)无形资产资本公积长期待摊费用盈余公积递延资产其中：法定盈余公积金无形资产及其他资产合计未分配利润递延税款借项所有者权益(股东权益)合计资产总计负债及所有者权益合计说明：（1）现金。（2）应收账款（3）其他应收款（4）XXX（5）XXX（6）目前银行借款XXXX万元，主要是XXXXX经营性贷款。3、损益表情况 单位：万元项 目2010年度2011年度2012年3月累计一、主营业务收入减：主营业务成本营业税金及附加二、主营业务利润三、利润总额(亏损以“-”号填列)五、净利润(净亏损以“-”号填列)说明：XXXXX4、信用状况分析（1）贷款、民间融资情况和还款记录银行贷款、银行承兑汇票和其它或有负债明细（截至2012年3月31日）：债权人贷款金额借款起止时间担保方式（2）对外担保记录描述未查到有对外担保记录（3）诉讼记录未查询到诉讼记录（4）法定代表人和高管人员的个人信用记录无逾期记录。（5）其它商业或社会信用较好四、本次贷款抵押物基本情况1、XXXXX自愿将位于重庆市XXXX地块，面积为XXX平方米（约XXX亩）的国有出让商住用土地使用权作为该笔借款的抵押。该地块属“XXXX”项目四期，容积率不大于XXX，该地块价值可达XXX万元/亩，总价值可达XXX万元，抵押率为XXX%。2、XXXXX五、贷款用途和还款来源1、贷款用途“XXX”三期项目国土规划手续已办理完毕，正在办理建设规划和施工许可手续，急需上缴配套费等，按大渡口配套费XXX元/计算，需要配套费XX万元，因该公司前期项目占用资金较大，大部门商业正在销售之中，资金一时筹措未到位，因此向我公司申请短期贷款XXX万元，用于支付“XXX”三期项目配套费。2、还款来源六、风险和担保措施1、风险分析该项目属房地产开发项目，国家调控政策对此有一定影响。但考虑到该项目地理位置好，大部分地用于市场建设，且邻近已形成成熟的汽车市场和陶瓷市场，销售前景看好，有别于其他情况的商业住宅房地产开发项目,因此，与之比较受政策影响相对较小。2、担保措施(1)XXX自愿将位于XXXX号地块使用权作为该笔借款的抵押，该地块属“XX项目四期，容积率不大于XXX，该地块价值可达XX万元/亩，总价值可达XX万元，土地证号为XX房地证XX字第XX号，土地面积XX（约XX亩）。(2) 重庆XX股东XXX、BBB、CCC承担连带担保责任。(3)XXXX。七、综合评估结论XXX有限公司借款主体合法，其公司经营正常，借款用途明确，抵押物价值充足，还款来源明确，风险基本可控，建议为其贷款XX万元，期限六个月（保底使用2个月），。调查人签字： 年 月 日部门负责人意见：部门负责人签字：年 月 日